Podobně jako u rezidenčních nemovitostí ve velkých městech i v logistice existují nepříjemné danosti: nedostatek volných pozemků a složitý povolovací proces. Právě proto se průmysloví developeři stále častěji uchylují k modifikacím skladových prostor tak, aby kromě své logistické funkce poskytly obyvatelům okolních obcí i možnost nákupu či volnočasové aktivity.
„Mnohé obce nejsou ochotné připustit, aby v jejich okolí vyrostly skladové haly. Developeři proto musejí stavět projekty více multifunkční s cílem stát se pro lokalitu a její obyvatele přínosem,“ upozorňuje Zdenka Klapalová, ředitelka české pobočky poradenské firmy Knight Frank.
Příkladem je aktuální výstavba logistického centra společnosti Contera na Břeclavsku, které má kromě výrobních a skladovacích prostor pojmout i větší obchodní zónu určenou obyvatelům nedalekých Hustopečí. Existuje ale i modernější využití – v GLP Parku v Chrášťanech se nachází food truck zóna s rychlým občerstvením a discgolfové hřiště, zatímco v CTParku Prague East v Nupakách slouží objekt kromě logistiky také showroomům, obchodům nebo výdejnám e-shopů.
Zarostlé městem
Stejná logika platí i pro velká města, která se postupně rozrůstají a zabydlují i v místech, kde dříve stávaly opravdu už jen haly. Například v pražských Letňanech postavila společnost P3 dva průmyslové objekty, které však během několika let obklopila rezidenční zástavba. S ohledem na to vymyslel developer jejich alternativní využití a logistickou funkci doplnil volnočasovou v podobě trampolínového a lezeckého centra.
„Lidé, kteří žijí v blízkém okolí, nás najednou začali vnímat jako součást svého životního prostoru. Chodí si tam zasportovat nebo s dětmi. Letos v dubnu se tam bude dokonce konat evropský šampionát v boulderingu,“ říká Jan Andrus, Head of Leasing P3 v České republice. Zkušenosti s víceúčelovými halami má ostatně P3 celkem bohaté. Především vlastní a provozuje park P3 Prague Horní Počernice, který patří s rozlohou čtyřiceti hektarů k největším a nemodernějším.
Díky výhodné poloze mezi dálnicí D10 a pražským okruhem je oblíbený zejména mezi e-commerce společnostmi, zatímco blízké obchodní centrum na Černém Mostě zvyšuje jeho atraktivitu pro firmy z oblasti retailu, které si tu zařídily své showroomy nebo výdejny. Vedle toho tu zákazníci najdou i velkoobchod s květinami, zverimex s veterinární klinikou a psí školkou nebo obrovské studio pro virtuální realitu.
Podobné ambice má P3 také s chystaným projektem v širším centru Ostravy, který má vzniknout na místě surovinové skládky pro bývalé Vítkovické železárny. Na sanovaném brownfieldu, výhodně napojeném na městskou hromadnou dopravu, dálnici i železnici, vyroste park určený nejen pro lehkou výrobu, ale i retail a služby či vědecké a testovací laboratoře. „Optikou leasing manažera nepochybuji, že P3 Ostrava Central má potenciál stát se podobně úspěšným parkem, jako je náš vlajkový projekt v Horních Počernicích. Zkrátka to bude místo, kde to žije – jak z hlediska byznysu, tak i volnočasového využití pro místní komunitu,“ dodává Jan Andrus.
Potřeby se mění
Existuje ale i jiný pohled na věc. Josef Stanko, analytik společnosti Colliers, míní, že nejde často o přidanou hodnotu ze strany developera, jako spíš o logické rozhodnutí ze strany nájemců. Ti v momentě, kdy je prostorů k pronájmu nedostatek, musí občas volit netradiční a kompromisní řešení. „Například když nižší nájem, lepší technický stav budovy a lepší možnosti parkování vyváží o něco horší lokalitu logistického parku. Pro nájemce to často znamená i provozní úspory, jelikož mohou mít vše pod jednou střechou,“ vysvětluje, proč je dnes v parcích tolik lezeckých center, výdejen a showroomů zboží velkých e-shopů.
Ve výsledku totiž nejde jenom o obyvatele, ale i o ty, kdo v halách pracují. Podle Petera Bečára, partnera investiční platformy Crowdberry, jenž v minulosti řídil aktivity společnosti P3 Logistics Parks ve střední a východní Evropě, využití nemovitostí závisí vždy na lidském chování a potřebách. Ty se v čase mění. „Takže zatímco dnes, kdy v halách pracuje čím dál víc lidí, se s ohledem na komfort jejich práce budují doplňkové a sociální prvky, jako například školka pro pracující maminky, za několik let mohou haly kvůli rozvoji robotizace a tím i výraznému snížení počtu pracovníků dostat zase docela jinou podobu,“ vysvětluje Bečár.
