Do konce června se mohla pražská veřejnost vyjádřit k aktuální, přepracované verzi nového územního plánu hlavního města. Mnoho let připravovaný Metropolitní plán je výsledkem stovek kompromisů a úprav na základě připomínek k minulé verzi z roku 2018.
Jeho autoři z magistrátu a podřízeného Institutu plánování a rozvoje věří, že nové kolo už přinese podstatně méně třecích ploch. Pokud se tento předpoklad naplní a kvůli případným dalším změnám nebude třeba další veřejné projednávání, mohl by plán začít platit už v příštím roce.
Hlavní přínos nového dokumentu, který určuje co, kde a za jakých podmínek lze v hlavním městě stavět, je jasný – odemyká na 650 hektarů dosud pro developery zapovězených ploch. Vzniknout by na nich mohlo v budoucnu na 150 tisíc nových bytů.
Plán z minulého století
Pro začátek, dosud platný územní plán Prahy byl schválen v roce 1999 a začal platit o rok později. Na svou dobu byl jistě pokrokový, má to však jeden háček. Počítalo se s tím, že bude platit jen deset let. Potom měla vzniknout nová verze, ale světlo světa dosud nespatřila.
Výsledkem je situace, kdy jsou v Praze prakticky vyčerpané možnosti, kde se ještě dá stavět. Jinými slovy, developeři narazí na zásadní problém ještě před tím, než vůbec začnou licitovat se stavebními úřady – jejich projekt dnešnímu plánu neodpovídá.
„Developerům, kteří přesto chtějí stavět, nezbývá než pro každý projekt žádat o dílčí změnu územního plánu. To ale přípravu stavby prodlužuje v řádu mnoha let. Obojí, jak nedostatek pozemků, tak neúměrné průtahy, přitom nové byty výrazně prodražují,“ vysvětluje majitel developerské společnosti Ekospol Evžen Korec.
Podle Petra Hlaváčka, náměstka pražského primátora pro oblast územního rozvoje a plánování, se za dobu existence zastaralého územního plánu odehrálo takových změn na šest tisíc. A jen nyní se jich projednává sedm stovek. Nový Metropolitní plán by měl většině podobných sporů předejít a tím urychlit a zlevnit novou výstavbu.
Kromě toho stanovuje také několik důležitých principů, na nichž by měl budoucí stavební rozvoj metropole stát. Zjednodušeně řečeno: stavět by se mělo uvnitř města, a ne na jeho okraji, nová výstavba by měla být provázaná s budováním potřebné infrastruktury, zároveň by se ale zahušťování města nemělo odehrávat na úkor veřejné zeleně a občanské vybavenosti.
Výsledkem nové koncepce pak má být takzvané město krátkých vzdáleností pro dva miliony Pražanů, kteří už za dvě či tři desetiletí budou v hlavním městě žít.
Zahustit brownfieldy
Nabízí se pochopitelně otázka, jak zahustit zástavbu a zároveň město nepřipravit o zeleň nebo parky. Řešením mají být především brownfieldy.
Přestože v posledních dvou letech se podařilo odblokovat a začít přeměňovat rozsáhlé bývalé průmyslové areály, mnoho dalších rozvojových ploch s velkým potenciálem dosud blokují stavební uzávěry. Ty měly v minulosti bránit nekontrolovatelnému, živelnému rozvoji, dnes už jsou ale brzdou.
Typickým příkladem je nákladové nádraží na pražském Žižkově. Celková plocha tohoto brownfieldu je zhruba 33 hektarů. Letos v únoru se po dlouhých letech jednání a tahanic zahájila výstavba aspoň v severní části. Asi na 13 hektarech tu začala svou Parkovou čtvrť stavět společnost Central Group. Zbylých dvacet hektarů včetně hlavní budovy ale na využití stále čeká a termín položení základního kamene je v nedohlednu.
Většinu velkých rozvojových ploch Metropolitní plán umožní zastavět. Ani to se ale neobejde bez pravidel. Zejména u velkých rozvojových území, kde patří pozemky více investorům, plán počítá s nutnou koordinací tak, aby výsledná čtvrť dodržela požadované parametry. „Takzvaná parametrická regulace říká, co na tom území musí být. U brownfieldů zavazuje k tomu, aby se nejprve nakreslila celá dokumentace a pak se vypořádaly vztahy mezi investory tak, aby všechny školy, školky nebo veřejná prostranství skutečně vznikly,“ vysvětluje Petr Hlaváček.
Plán by tak měl zajistit, že se třeba zrovna jižní část žižkovského nákladového nádraží bude smět zastavět, ovšem koordinovaně, za spolupráce několika investorů s vlastnickými právy k pozemkům.
Hodně, nebo málo parků?
Na druhou stranu ale návrh Metropolitního plánu má zamezit zahušťování na nežádoucích místech – typicky už existujících sídlištích. „Dosud platný územní plán umožňuje významnou část sídlišť zastavět. Metropolitním plánem byla potvrzena myšlenka parků ve volné zástavbě jako určitého kvalitativního plusu modernistické zástavby, byla na tom dohoda s ministerstvem životního prostředí,“ dodává Petr Hlaváček.
Příkladem nežádoucího zahušťování města z nedávné minulosti, kterému by předešel schválený Metropolitní plán, je sídliště Ďáblice. Ceněná čtvrť ze zlatých časů panelové výstavby se měla rozrůst o novou část na pozemcích, které tu koupil miliardář Radovan Vítek. Proti se postavila radnice i místní obyvatelé.
Nejprve bylo v plánu zabránit novým čtyř- až šestnáctiposchoďovým domům prostřednictvím stavební uzávěry, nakonec místo toho vzniká nová územní studie, kterou zadal IPR. Ta má do budoucna určit, co se bude smět ve čtvrti stavět, aby se nenarušil její unikátní charakter. Řešit to přitom mohl právě Metropolitní plán.
Moc, nebo málo zeleně?
Metropolitní plán přesně určuje, jak velké mají být plochy veřejné zeleně u nových projektů, jaké musí být rozměry vnitrobloků, kolik je potřeba škol a další občanské vybavenosti. „Metropolitní plán očekává nárůst obyvatel, v Praze a zohledňuje to tak i v plochách, které vymezuje pro občanskou vybavenost. Celkově navrhuje téměř 450 hektarů, které poslouží školám, školkám, poliklinikám a dalším. Kromě toho ochraňuje i vybavenost současnou,“ tvrdí ředitel IPR Ondřej Boháč.
Kritici nicméně autorům návrhu z magistrátu vyčítají, že v důsledku schválení Metropolitního plánu by v příštích letech zeleně v Praze fakticky ubylo. Plán totiž za brownfieldy označuje například i některé zahrádkářské kolonie nebo zanedbaná zalesněná území. „Dnes na jednoho obyvatele připadá 16,1 metru čtverečních městské zeleně. Metropolitní plán umožní tuto plochu ještě snížit, a to na 14 metrů čtverečních,“ tvrdí Anna Vinklárková z občanského sdružení Arnika, jednoho z největších kritiků návrhu Metropolitního plánu.
Nechuť k mrakodrapům
Další problém, na který narazila nejspíš většina developerů v Praze při schvalování nových projektů, bylo, že mířili příliš vysoko. V metropoli se obecně nepovoluje stavět výškové budovy a kvůli údajnému narušení panoramatu se mnoho návrhů muselo překreslit a clonící poschodí ubrat.
Právě v tom byla minulá verze Metropolitního plánu z roku 2018 poměrně ambiciózní. Stanovovala v jednotlivých pražských lokalitách výškové limity, přičemž hned několik čtvrtí doporučil IPR jako vhodnou lokalitu pro vznik tzv. downtownů tvořených mrakodrapy i více než sto metrů vysokými.
Kvůli stovkám připomínek bylo potřeba nakonec z původních ambicí slevit. „Po poměrně náročném jednání s ministerstvem kultury, kde se všechno probíralo skutečně bod po bodu a místo po místě, jsme došli ke konsenzu. Ve všech místech jsme našli shodu – někde jsme námitky vysvětlili, někde jsme ustoupili. Ale myslím si, že plán svou výškovou regulací dává do budoucna lepší základ pro debatu o rozvoji,“ říká Petr Hlaváček.
Kromě toho vedl magistrát a úředníci z IPR jednání také s organizací UNESCO, která v minulosti několik projektů právě kvůli výhradám směřujícím k poškození pražského panorama zkomplikovala, či úplně překazila. Petr Hlaváček tvrdí, že výškové budovy v Praze porostou. Obecně lze říci, že v historických částech města ani širším centru developeři mít moc šancí nebudou. Pro 80- nebo 100metrové budovy budou vyhrazená především rozvojová území na brownfieldech.
Plus pro dopravu
Kromě samotné bytové výstavby by přijetí Metropolitního plánu mělo pomoci také budování dopravní infrastruktury. V první řadě plán počítá u revitalizací všech velkých rozvojových území s navazujícím dopravním spojením, a to jak v individuální, tak hromadné dopravě.
Pomoci by dokument mohl také u velkých dopravních projektů, které už jsou naplánované, ale dnes z nejrůznějších důvodů stagnují. Za jeden z příkladů uvádí Petr Hlaváček městský okruh, který má ulevit tranzitní dopravě přes metropoli.
Magistrátu se po složitém jednání se zasaženými městskými částmi povedlo dojednat kompromis trasy, kudy má okruh vést. K jeho realizaci je ovšem potřeba hned několik změn stávajícího územního plánu. „To může trvat dva až tři roky. V Metropolitním plánu už jsou ale tyto změny obsaženy, takže jeho schválením by došlo k odblokování,“ vysvětluje Hlaváček.
Málo ambicí
Ze strany developerů či architektů se poslední verze Metropolitního plánu setkává s opatrně pozitivním přijetím. Podobně jako u stavebního zákona se většinou řídí heslem Lepší něco než nic. Jinak řečeno, i aktuální verze plánu je nesrovnatelně lepší než fungování podle více než dvacet let starého dokumentu.
„Určitě je potřeba přizpůsobit územní plán novým potřebám rozvoje města a výzvám do budoucnosti, proto je Metropolitní plán správnou cestou. Tak jako v předchozí době přijetí Pražských stavebních předpisů totiž představuje moderní přístup k plánování a povolování staveb,“ konstatuje ředitel developmentu YIT Stavo Robert Pavelka. Přínos je podle něj hlavně v tom, že uvažuje na dlouhou dobu do budoucnosti.
Bez výhrad ale přijetí samozřejmě není. Jedna z nejčastějších se týká právě výškové výstavby, která podle developerů umožňuje nabídnout více bytů za lepší ceny. „Je v něm například málo míst vhodných pro výstavbu výškových dominant a architektonicky výrazných budov, které vznikají v západních metropolích,“ říká ředitel územního rozvoje společnosti JRD Land Michal Vít.
I z hlediska zahušťování byly prý ústupky politikům příliš velké. „Snaha vypořádat se se všemi zájmy, a především požadavky městských částí bohužel vede k tomu, že výsledek není dostatečně ambiciózní. Z hlediska fungování a rozvoje města jsou potlačeny správné úvahy a představy města na zahušťování výstavby,“ dodává Robert Pavelka.
Totéž si myslí výkonný ředitel Penty Real Estate Petr Palička, podle nějž nejde jen o mrakodrapy. V některých oblastech podle Paličky limity například na šest podlaží jdou vyloženě proti plánu na zahušťování. O nějakém narušování panoramat přitom lze hovořit jen těžko.
Hodně nejistot
Když na konci února zástupci magistrátu a IPR na tiskové konferenci oznamovali, že dostali od všech dalších ministerstev zelenou a návrh Metropolitního plánu tak postupuje do další fáze, byla to velká sláva. Ve skutečnosti ale slova o tom, že by dokument mohl začít platit už od příštího roku, znějí až příliš optimisticky.
První nejistota spočívá v tom, kolik a nakolik závažných připomínek k současné verzi plánu se sejde. A zároveň v tom, jak se k nim postaví politici. Aby se stihl termín příštího roku, museli by připomínky vypořádat bez dalšího veřejného projednání. Pokud by se muselo zopakovat, znamenalo by to až roční zpoždění.
Další neznámou jsou podzimní volby. Současná koalice v žádném případě nemá jisté znovuzvolení a je otázkou, jak by se k důležitému dokumentu postavilo případné nové vedení pražského magistrátu. I to může způsobit nemalé odklady.
A konečně, komplikace hrozí kvůli nové vyhlášce o územně analytických podkladech, kterou připravuje ministerstvo pro místní rozvoj a která má sjednotit údaje pro územní plánování v celém Česku. Vyhláška jde ovšem proti principům, na kterých stojí Metropolitní plán, a v případě jejího schválení by to znamenalo další dramatické přepracování mnohokrát měněného materiálu.
