Pozemků pro novou výstavbu průmyslových a logistických parků v Česku ubývá. Developeři se tak čím dál více poohlížejí i po lokalitách, kterým v minulosti věnovali jen minimální pozornost. Příležitostí mohou být velké pozemky po dřívější průmyslové výrobě nebo těžbě. „Díky jejich rozloze se na nich dají stavět velké haly i nad 100 tisíc metrů čtverečních. Česko jimi může zaujmout velké zahraniční investory a lépe konkurovat Polsku a dalším zemím,“ říká Ondřej Míček, senior konzultant pro oblast průmyslu v poradenské společnosti Savills.
Český trh průmyslových a logistických nemovitostí trpí nedostatkem volných prostor. Z jakých odvětví je aktuálně nejvyšší poptávka po těchto nemovitostech?
Podle našich předběžných dat byl v prvních devíti měsících letošního roku tahounem čisté poptávky výrobní sektor, který se na celkové ploše pronajatých a předpronajatých prostor podílel z téměř 50 procent. Z výrobních firem byly zatím nejaktivnější společnosti z automobilového průmyslu. Druhou nejaktivnější skupinou byly logistické společnosti, které se v prvních devíti měsících na čisté poptávce podílely zhruba 18 procenty. Ve třetím čtvrtletí letošního roku však pozorujeme znatelné oslabení poptávky napříč všemi sektory.
Hraje v poptávce po průmyslových a logistických nemovitostech v Česku velkou roli přesun výroby zpět do Evropy a koncentrace dodavatelských řetězců?
Tento fenomén je zatím významnější na jiných trzích, nicméně i u nás se již některé takové projekty realizují. Neprojevuje se to jen přímým přesunem, ale také posílením a rozšířením výroby již etablovaných společností. Cílem těchto firem je, aby dokázaly ještě lépe obsluhovat evropský trh přímo z Evropy, a zbavily se tak závislosti na dovozu ze svých poboček z Asie. Příkladem je například japonský Panasonic, který v Plzni vyrábí tepelná čerpadla. Díky vysokým investicím do rozšíření výroby plánuje do roku 2025 produkovat pětkrát více čerpadel než v loňském roce. Dalším příkladem tzv. nearshoringu může být tchajwanská společnost Inventec, která přesouvá výrobu do Blučiny u Brna. Důvodem nejsou jen rizika v dodavatelském řetězci, ale také snížení uhlíkové stopy. Vzhledem k nejisté situaci ve světě a souběžnému tlaku na udržitelnost očekáváme, že takových případů bude v budoucnu přibývat.
Už poměrně dlouho se míra neobsazenosti v logistických a průmyslových nemovitostech pohybuje blízko nule. Je tato situace dlouhodobě udržitelná?
Dlouhodobě udržitelné to určitě není. Sledujeme totiž několik faktorů, které by se měly do zvýšení míry neobsazenosti promítnout během roku 2024. Ve třetím čtvrtletí letošního roku vidíme ze strany nájemců patrné oslabení poptávky a k tomu již evidujeme minimálně 150 tisíc metrů čtverečních ploch, které se během roku 2024 uvolní v již existujících budovách. K nim přibydou ještě prostory, které jsou aktuálně rozestavěné, ale zatím pro ně developeři nemají nájemce. V rámci probíhající výstavby by takto na trh mohlo být v posledním kvartále letošního roku a během roku 2024 dodáno dalších zhruba 600 tisíc metrů čtverečních.
Jak se vyvíjejí yieldy u průmyslových a logistických nemovitostí?
Ve třetím čtvrtletí 2023 byly yieldy totožné s předchozím kvartálem, tedy na úrovni 5,25 procenta. Za posledních dvanáct měsíců se navýšily o půl procentního bodu. U průmyslových objektů nižší kvality a budovách umístěných v sekundárních nebo terciárních lokalitách, což znamená daleko od dálniční sítě a mimo větší města, se yieldy nyní pohybují mezi 8 a 10 procenty. Budoucí vývoj ovlivní výše úrokových sazeb Evropské centrální banky.
Je vidět rozdíl ve výši nájemného mezi budovami, které splňují kritéria ESG, a těmi, které tyto oblasti příliš neřeší?
O výši nájemného v České republice rozhoduje především lokalita, ve které se daná nemovitost nachází. Ve srovnání se staršími budovami mohou být na lokální úrovni budovy splňující ESG kritéria dražší, protože cena nájemného mimo jiné reflektuje samozřejmě i cenu výstavby a využitých materiálů i technologií. Prim ale hraje trh a jeho poptávka. Například v Praze, která je v Česku největším a nejaktivnějším trhem, se nájemné mezi novými, udržitelnými a 15 let starými budovami prakticky neliší.
V covidu si velké skladové plochy nasmlouvaly firmy působící v e-commerce, dnes však už tolik prostoru nepotřebují. Hledají pro nevyužité prostory podnájemce, podobně jako se to dělo u kanceláří?
Nájemní smlouvy jsou u průmyslových budov uzavírány standardně na pět let s tím, že dřívější bezbolestné ukončení prakticky není možné. Podnájem nevyužitých prostor je proto naprosto běžný postup, pokud pro ně přímý nájemce nemá dlouhodobé využití. Dovoluje jej v nájemních smlouvách většina developerů s tím, že vždy musí daného podnájemce svému nájemci odsouhlasit. Vzhledem k tomu, že se tato aktivita prakticky nedá plošně monitorovat, tak pro ni nemáme podložená data. Informace o možnostech podnájmů ale máme, protože jsme nájemci běžně oslovováni o pomoc nebo nás na ně odkáže developer, který ve svém parku nové prostory nabídnout nedokáže.
Je v Česku dostatek volných pozemků pro další průmyslovou a logistickou výstavbu?
Na zelené louce se stále ještě stavět dá, ale pozemků je obecně čím dál větší nedostatek, protože je nevyužívají pouze velcí průmysloví developeři, ale také výrobní a logistické společnosti, které nemovitosti raději vlastní. Na růst cen pozemků mají kromě dalších aspektů vliv mimo jiné i developeři, jejichž stávající portfolio vykazuje vysokou obsazenost, a tím pádem mají potřebu a sebevědomí expandovat. Ceny rostou také kvůli samotnému sentimentu z nedostatku, takže si vlastníci nemovitostí kupují plochy pro další růst jako investici do budoucna, i když v současné chvíli je ještě nepotřebují. K tomu se přidává ještě fakt, že současní vlastníci často nemají finanční potřebu pozemek prodávat. Na cenu mají vliv i zdlouhavé povolovací procesy a veškeré aktivity spojené s přípravou pozemků pro výstavbu a v některých oblastech také negativní přístup veřejnosti a veřejné správy k povolení industriální výstavby.
Je cestou k novým lokalitám výstavba na brownfieldech?
Brownfieldy se využívají stále více. Je to ale spíše proto, že růst cen ploch na zelené louce v některých lokalitách dorovnal cenu brownfieldu, který zahrnuje složitější, delší a tím i dražší přípravu pozemku pro následnou výstavbu.
S jakými problémy se developeři potýkají, když hledají pozemky na brownfieldech?
Ve slově brownfield vidí spousta lidí na prvním místě kontaminaci. Ale ne každý brownfield je nutně kontaminován, a ne každá kontaminace znamená brownfield. Kromě ní může mít brownfield oproti zelené louce jiné problémy. Začíná to tím, že lokalita byla v minulosti již využívána a že k těmto aktivitám nemusí vždy existovat dokumentace nebo evidence, což může být problém především u průmyslových brownfieldů. Dále to pak mohou být neevidované podzemní stavby, nadzemní stavby, které je třeba zdemolovat a odpad zlikvidovat, nebo stavby, které se můžou nacházet pod památkovou ochranou. V neposlední řadě je to roztříštěnost vlastnické struktury, většinou způsobená privatizací. Ta může rozvoj, a to nejen brownfieldových lokalit, úplně zastavit hned na začátku.
Jsou v přípravě brownfieldových pozemků pro budoucí development aktivní česká města?
Některá města brownfieldy vnímají jako příležitost, jiná jako zátěž, se kterou se jim nedaří vyrovnat právě například kvůli složité vlastnické struktuře.
Co musí města všechno udělat, aby pozemek byl pro developera atraktivní?
Velice důležitým prvním krokem ze strany měst a obcí je vstřícnost a otevřenost ke spolupráci. Když se ještě vrátím k brownfieldu, tak ten je oproti zelené louce sám o sobě složitější na přípravu. Proto je důležité, aby obec developerovi vyšla co nejvíce vstříc a nevytvářela mu další zbytečné překážky. Obec má také lepší vyjednávací pozici při scelování pozemků v průmyslových zónách plánovaných v rámci svých územních plánů. Celé území pak má pod kontrolou jeden subjekt, který jej může buď daleko smysluplněji rozdělovat mezi menší investory, nebo prodat jako jeden velký celek. Takovým příkladem je realizace města Ostrava v Hrušově na místě dnešního parku společnosti Contera.
O které regiony dnes mají developeři logistických a průmyslových nemovitostí největší zájem?
Největší zájem mají developeři tradičně o Prahu a Brno, které jsou největšími českými trhy v prémiových průmyslových nemovitostech. Zajistit si však větší pozemek u těchto měst je již velmi obtížné. Plzeň je díky své poloze a průmyslové tradici také stále žádána, v posledních několika letech zažila příliv velkých developerů Ostrava. Ovšem s ohledem na nedostatek pozemků se prakticky všichni developeři obecně rádi podívají a zváží dostatečně velký pozemek s dobrým dopravním napojením u kteréhokoliv krajského města v České republice. Takže prostorová vyčerpanost hlavních regionů rozšiřuje zájem i o lokality, které byly v minulosti méně žádané.
Které dříve průmyslové oblasti začínají být dostupné a atraktivní pro novou výstavbu?
Většinou se jedná o lokality v Karlovarském, Ústeckém a Moravskoslezském kraji, tedy o oblasti v minulosti spojované s těžkým průmyslem a těžbou. Ty v sobě mají potenciál díky velké rozloze, což je třeba případ Dolu Barbora v Karviné, který koupil developer Panattoni. Pozemků, na kterých je možné postavit halu o velikosti 100 tisíc metrů čtverečních a více, je dnes minimum. Právě díky velkým pozemkům s průmyslovou nebo těžební minulostí by mohla být Česká republika zajímavá pro velké zahraniční investice a tím i konkurenceschopnější vůči Polsku a dalším zemím.
Pomůže atraktivitě některých dosud opomíjených regionů plánovaná nebo už probíhající výstavba dálnic – ať už směrem do Polska, D35 mezi Prahou a Olomoucí, nebo na jih do Rakouska?
Atraktivitě pro developery to pomůže určitě, minimálně v rámci místních trhů. Prakticky v každém českém městě najdete českého i zahraničního výrobce, který si ve svém okolí pronajímá několik menších nevyhovujících skladů jen proto, že je potřebuje mít co nejblíže u své výroby a jinou možnost na výběr nemá. Ti je pak rádi zkonsolidují do jednoho operačně i finančně daleko efektivnějšího tzv. áčkového prostoru, který jim pronajme některý z průmyslových developerů. Ale ten ho postaví, až bude k dispozici dobré dopravní spojení.
Text: Jan Stuchlík Foto: Ondřej Pýcha
