Specializujete se na výkup spoluvlastnických podílů u nemovitostí, které vlastní více majitelů. Proč se na vás zájemci o výkup nejčastěji obracejí?
Osloví nás většinou klienti, kteří nevědí, jak si se spoluvlastnictvím poradit, nebo se jim dlouho nedaří zpeněžit či jinak využívat svoje podílové spoluvlastnické právo. Někteří se chtějí zbavit starostí, někdy nechtějí do nemovitosti investovat nebo potřebují rychle peníze. Často jde o letité rodinné spory, které jsou prakticky neřešitelné a finančně náročné, někdy se jedná o chátrající nemovitosti, které potřebují rozsáhlé investice.
Jak stanovujete hodnotu vykupovaného podílu?
U každé nemovitosti je to individuální. Většinou nás osloví klient se svou představou o ceně a následně dochází k naší protinabídce nebo licitaci. Musíme brát v úvahu stav nemovitosti, velikost podílu, lokalitu, možné další spoluvlastnické spory a délku investice. Vždy však musí dojít k dohodě mezi prodávajícím a kupujícím.
Co z odkupu podílu vyplývá pro ostatní spoluvlastníky?
Pro ostatní spoluvlastníky z toho vyplývá, že se staneme vlastníky a vstupujeme jako nový subjekt do jednání o užívání či prodeji nemovitosti. Jako právní nástupci nabýváme taktéž veškeré povinnosti a nároky vůči ostatním spoluvlastníkům.
Nabízíte pak podíl k odkupu dalším spoluvlastníkům nemovitosti, nebo ho držíte dlouhodobě kvůli zhodnocení v čase?
Některé nemovitosti, mnohokrát se jedná o pozemky, se snažíme držet či usilovat o změnu územního plánu na stavební parcely nebo vyjednávat se zemědělci. U domů či chalup se snažíme nemovitost scelit či dosáhnout smlouvy o společném užívání. V případě, že je pro nás zajímavé podíl prodat, tak prodáváme spoluvlastníkovi, nebo naopak kupujeme jeho podíl, abychom pak mohli prodat nemovitost jako celek.
Když držíte spoluvlastnické podíly déle, jak spolupracujete s ostatními vlastníky ohledně péče o nemovitost?
Vždy je to věc dohody, většinou se o nemovitost stará ten, kdo ji užívá, a drobné opravy provádí on, v některých případech je nutné, abychom se na správě finančně podíleli, zejména u nutných oprav či u sjednání pojištění. Jedná se vždy o dohodu spoluvlastníků, což je pro všechny výhodné. Často se stává, že je třeba hlasovat podle velikosti podílu a někdy se musí minoritní vlastník přizpůsobit většině.
Pokud ostatní spoluvlastníci nechtějí podíl koupit, umožňuje občanský zákoník zrušení spoluvlastnictví a jeho vypořádání, a to i soudní cestou. Jak složitý je to proces?
Jedná se o standardní právo, kdy po neúspěšných pokusech o jednání může většinový nebo menšinový spoluvlastník požádat soud o vypořádání spoluvlastnictví. To může proběhnout buď vyplacením jednoho či druhého, nebo společným prodejem, popřípadě dražbou nemovitosti. Soud se také zabývá reálným rozdělením nemovitosti, například na bytové jednotky nebo například pozemek či zahradu rozdělí geometrickým plánem. Nejedná se o složitý proces, ale celkem finančně nákladný.
Jak řešíte případná právní břemena spojená s vykupovanými spoluvlastnickými podíly, např. zástavy za úvěry, věcná břemena, exekuce?
V případě, že nemovitost je zatížena nějakou právní vadou, exekucí, břemenem a podobně, je nutné to při investování do podílu promítnout do jeho ceny. V mnoha případech se nejedná o jednoduché záležitosti a musíme počítat i s tím, že se akvizice časově protáhne. Vždy tyto investice zaštiťuje advokát. Pokud chceme následně s nemovitostí nakládat, tyto právní vady musí být jednoznačně dořešeny, aby nevznikl problém při dalším prodeji.
Je obchod se spoluvlastnickými podíly dostatečně likvidní, aby ho bylo možné vnímat jako investiční příležitost?
Likvidita u spoluvlastnických podílů je menší než u celých nemovitostí, ale v poslední době se objevují nástroje, jako je například Portál Podílů, které napomáhají rozvíjet prodej a obchodování se spoluvlastnickými podíly. U spoluvlastnických podílů je nutné zdůraznit, že jsou ideální jako investice, protože díky menší likviditě se dají koupit za nižší cenu, a lze tak získat aktivum s diskontem zisku.
V jaké úrovni se pohybuje ziskovost obchodu se spoluvlastnickými podíly a co ziskovost nejvíce ovlivňuje?
Snažíme se jako každý o maximální marži, ta se pohybuje od 50 do 100 procent ročně. V minulém roce se nám to dařilo, letos jsme marži upravovali, protože začátek roku byl pomalejší a vzhledem k vývoji na Ukrajině a energetické krizi investoři investovali méně. Proto jsme museli zlevňovat, aby byly nákupy pro investory zajímavější. Spoluvlastnické podíly jsou právě atraktivní tím, že se dá dosáhnout vysoké marže, protože na trhu je ještě málo subjektů a je zde mnoho příležitostí k nákupu a jednání o kupní ceně. Návratnost investice u podílů je mnohem zajímavější než u celků a s nižší vstupní investicí.
Kolik spoluvlastnických podílů aktuálně vlastníte?
Kolem šesti tisíc. Vlastníme celky, majoritní i minoritní podíly. Portfolio je momentálně rozloženo tak, že nejvíce vlastníme minoritních podílů, potom majoritních a nejméně máme celků. Průměrná doba vlastnictví podílů je zhruba jeden a půl roku, u pozemků se dostáváme až na dvojnásobek, tedy na tři roky. Hodnota našeho portfolia měřená odhadem tržního ocenění je okolo 6 miliard korun. Některé nemovitosti si ponecháváme na nájem, u jiných se snažíme o scelení nebo je připravujeme k přímému prodeji.
Přibývá v souvislosti s vysokou inflací, zdražováním hypoték a finančními problémy části populace příležitostí pro nákup podílů?
Spoluvlastnické podíly se většinou obchodují v hotovosti, takže dostupnost hypoték nějak zásadně neovlivňují obchodování. Výjimkou mohou být nákupy posledních chybějících minoritních podílů u činžovních domů. V Česku zatím není banka, která by dokázala profinancovat na hypotéku spoluvlastnický podíl. Jsou alternativy úvěrů, ať už účelových, nebo neúčelových, ale banky podíl do zástavy nechtějí.
Jaký nejsložitější případ jste doposud museli řešit a jaký byl výsledek?
Řešíme tisíce případů a každý je svým způsobem originál. Zajímavé jsou spory, kde je mnoho vlastníků nebo když je nemovitost užívána vícero spoluvlastníky, pak se jedná o složité případy. Vždy se snažíme každý případ dotáhnout do takové míry, kam je to jen možné.
Se specifickými pravidly počítá zákon u orné půdy. Na co je třeba si dát při nákupu podílu a případném vypořádání společného vlastnictví pozor?
Orná půda je komodita, která v Česku ubývá a víc už jí nebude. Proto její cena nebude klesat, i kdyby už neexistovaly zajímavé dotační programy pro hospodařící zemědělce. Legislativa v oblasti zemědělství a lesnictví je velmi složitá a investici do složitých pozemků mohu doporučit pouze fundovaným investorům. Nejčastěji se u orné půdy řeší pachtovné, které je mnohdy uzavřeno na několik let většinovými vlastníky. Často jsou spoluvlastníky nedostatečně identifikované subjekty. U lesních pozemků zase bývá velmi problematická údržba podle stáří lesa. U orné půdy pracujeme se seznamem hospodařících zemědělců a často se snažíme o změnu územních plánů, kde k žádostem musíme získat souhlas všech spoluvlastníků.
O problematice trhu se spoluvlastnickými podíly jste napsal knihu. Proč jste se do ní pustil?
Vzhledem k tomu, že jsem odpovídal každý den na spoustu stejných dotazů, rozhodl jsem se vše sepsat do knihy a odkazovat tazatele na ni. Čtenář si díky knize udělá lepší představu, co je to spoluvlastnictví, jaké má možnosti a jak se dá obchodovat se spoluvlastnickými podíly. Najde tam i užitečné odkazy na instituce, dražební portály, které využíváme, či odkazy na weby, kde se dozví podrobné informace. Nejvíc asi kniha poslouží začínajícím investorům k poodhalení know-how obchodování s podíly, tedy trhu, který je v Česku ještě v plenkách a skýtá obrovskou možnost zhodnotit vlastní finance.
Chybí obecně informace mezi českou veřejností o problematice nakládání se spoluvlastnickými podíly?
Jednoznačně. Chybí informovanost a také znalost legislativy, kterou by někdo dokázal vysvětlit obyčejným lidem selským rozumem. My se o to snažíme. Proto vznikají i projekty typu portalpodilu.cz, kniha, web podily.cz, kde se každý může o podílech dozvědět více. Nedávno vznikla také realitní kancelář specializovaná na podíly, která je prvním takovým počinem v Česku.
Maxim Ponomarenko
Zakladatel a vlastník společnosti MI Estate a dalších firem, které se zabývají obchodem s nemovitostmi. S myšlenkou obchodování se spoluvlastnickými podíly přišel kolem roku 2016 a záhy v něm nalezl velký potenciál. Je přesvědčen, že investovat do vlastnictví, ať už podílového, nebo spoluvlastnictví, je nejlepší možná investice.
