Prodeje bytů v Praze letos pokořují jedno dosavadní maximum za druhým. Více než třetina nových nemovitostí se podle developerů prodává investorům a ti jsou aktuálně ochotní zaplatit už i přes 120 tisíc korun za metr čtvereční. Podle ekonomů je dnes v případě, kdy lidé hledají bezpečnou investici, byt jednou z prvních voleb.
Extrémně levné hypotéky se sazbami kolem dvou procent navíc dosud umožňovaly pomoci si při financování nákupu levným úvěrem, a i přesto nakonec na nájmu bytu vydělat. Investiční poradci ale varují: hned z několika důvodů přestává být investice do rezidenčních nemovitostí výnosná a není jisté, kdy se to zlepší. Pokud investor nespoléhá jen na zhodnocení prostřednictvím růstu cen bytů a hodnotí investici podle výnosu z nájmů, měl by ještě před nákupem pečlivě počítat.
Trh v šoku
Ziskovost nájemního byznysu podle statistik analytiků UniCredit Bank od loňska výrazně klesla a letos propad pokračuje. Zatímco ještě před dvěma či třemi lety pronájmy vynášely i více než pět procent, v srpnu 2021 činila hrubá roční výnosnost nájemného v Česku v průměru pouze necelých 3,8 procenta. Po očištění o standardní dva procentní body kvůli opotřebení a dalším nákladům spojeným se správou pak zbývá dokonce jen 1,8 procenta. Je potřeba navíc vzít v úvahu rostoucí inflaci. Ta se z lednových dvou procent dostala až k 3,4 procenta v červenci. Pokud bude trend pokračovat, reálné výdělky z pronajímání bytů mohou být brzy i záporné.
Zrychlující růst cen má na nájemní byznys ještě jeden negativní efekt. Centrální bankéři se inflaci snaží krotit, zvyšují úrokové sazby a mají zjevně v plánu v tom pokračovat. Na realitním trhu se to projevuje mimo jiné zdražováním hypoték. Průměrné sazby se od začátku roku zvýšily skoro o půl procentního bodu na 2,23 procenta v červenci a s nejvyšší pravděpodobností porostou dál.
Kombinace dražších hypoték a nižších výnosů zasáhne model financování nájemního bytu s pomocí finanční páky. „Příležitost vydělávat na rozdílu relativně drahých nájmů a nízkých úrokových sazeb vymizela už v květnu, nemovitosti se stávají z tohoto pohledu stále více nevýhodnou investicí,“ vysvětluje analytik UniCredit Bank Jiří Pour.
Kolaps v Praze
Hlavní příčinou klesajících výnosů v nájemním byznysu je nerovnoměrný vývoj nájmů a cen nemovitostí. Ve většině krajských měst nájmy přinejlepším stagnovaly, zatímco prodejní ceny rostly. Pokles cen nájmů zasáhl stávající investory. Zdražování bytů nicméně musí vzít v úvahu i ti, kteří koupi a provozování nájmu teprve plánují. Mimochodem, jde o zajímavý paradox: investoři vykupují velkou část nabídky na trhu, například v Praze jde až o třetinu developerských katalogů. Tím výrazně posilují poptávku, přispívají ke zdražování a tím i horším výnosům pro každého dalšího investora. Celorepublikové průměrné údaje o výnosech z nájmů a jejich vývoji jsou do jisté míry zkreslující.
Ceny bytů i nájmů se v jednotlivých regionech vyvíjejí různým tempem. Nejhorší zásah dostal nájemní byznys v Praze. Koronavirus v podstatě zastavil oblast krátkodobých pronájmů a tisíce uvolněných bytů, dočasně umístěných do nabídky pro delší pronájem, stlačily činže po celé metropoli s výjimkou tří městských částí o více než deset procent. V centru byl propad dokonce pětinový. V ostatních krajských městech se z pochopitelných důvodů tak zvaný Airbnb efekt neprojevil, případně jen v daleko menší míře. Pokles výnosů případné investice oproti Praze byl tedy menší – v neprospěch investorů hraje jen silné zdražování prodejních cen rezidenčních nemovitostí.
Výnosnost investičních bytů v Praze
Městská část − hrubý výnos v procentech
- Praha 1 − 1,85
- Praha 2 − 2,28
- Praha 3 − 2,95
- Praha 4 − 2,71
- Praha 5 − 2,69
- Praha 6 − 2,43
- Praha 7 − 3,03
- Praha 8 − 2,75
- Praha 9 − 3,07
- Praha 10 − 2,79
(Zdroj: Deloitte, výpočty Estate)
Pozn. Výpočet uvažuje byt třicet metrů čtverečních, ceny se odvíjejí podle aktuálních průměrných cen na trhu k červnu 2021.
Za výnosy do regionů
Regionální rozdíly a šanci vydělat mimo hlavní město vycítili i investoři, kteří za lepším výnosem vyrazili mimo metropoli. Velmi výhodným poměrem mezi prodejními cenami bytů a nájmy se proslavilo v minulých letech například Ústí nad Labem. Mimo jiné i tím vysvětlují realitní experti o čtyřicet procent vyšší poptávku po rezidenčních nemovitostech za uplynulý rok a růst cen o pětinu za stejnou dobu. A to ve městě, kam se noví obyvatelé hledající vlastní bydlení nehrnou. Kde se poohlédnout po nejlepší nemovitostní investici nyní? Podle Jiřího Poura z UniCredit Bank nemá už valný smysl hledat kromě Prahy ani v Brně nebo ve Zlíně. Nejbližší budoucnost podle něj patří stále ještě Ústí nad Labem, kromě toho doporučuje také nemovitosti v Jihlavě, Ostravě a Pardubicích. Analytik ale upozorňuje, že jde o radu s omezenou platností. Očekávaný přeliv investorů do nových nalezišť s sebou stejně jako na severu Čech přinese zdražování bytů a tím také menší výnosy.
Nájmy mají budoucnost
Zájem o investiční byty ani přes všechny protiargumenty neutuchá, a zdaleka nenakupují jen spekulanti. Nájemní byznys v Praze a dalších městech přitahuje nejen developery, ale také zahraniční nemovitostní fondy. Čím je to dáno? Čisté spekulace na koupi bytu, který se i bez nájemníka za posledních pět let zhodnotil o třetinu, je spíš okrajovým jevem. Podle analytiků výrazný růst hodnoty bytů ale hraje roli také u motivace menších investorů, kteří si pořídili jen jednu či několik málo jednotek. Jinými slovy, neberou pronájmy jako regulérní byznys, ale spíš jako bezpečné uložení peněz: přináší rentu a s velkou pravděpodobností se kdykoliv v budoucnosti dá prodat se slušným ziskem. Také fondy, které investují do celých domů, mají v Česku velké plány a chtějí vybudovat portfolia čítající tisíce činžovních bytů. Neodrazuje je ani nepříznivá situace v Praze, naopak sází na její dočasnost.
Mají pro to tři dobré argumenty, které mohou přesvědčit i váhající menší investory:
- Turismus se dřív nebo později vrátí a část dnešní nabídky bydlení se přesune zpět do krátkodobých pronájmů. To sníží přetlak a konkurenci, umožní zase zvyšovat ceny, a tedy i výnos.
- Bydlení ve velkých městech si kvůli rostoucím cenám nemůže dovolit stále větší počet lidí, kterým nezbude jiná možnost než život v nájmu. Nový dvoupokojový byt v Praze v průměru vyjde na víc než šest milionů korun a už je mimo možnosti průměrně vydělávající domácnosti. Poroste tedy poptávka po činžovním bydlení.
- Z průzkumů mezi mladou generací v Česku vychází, že postupně slábne dosud převažující touha po vlastním bydlení. Nejen kvůli ceně, ale i neochotě vázat se na desítky let k jedné nemovitostí prý budeme následovat trend ze západní Evropy, kde v nájmu žije podstatně vyšší podíl lidí.
