Počet obyvatel pražských periferií, tedy okresů Praha-východ a Praha-západ, se za posledních třicet let téměř zdvojnásobil. Zalidňují se ovšem i další obce a města ve Středočeském kraji. Stejně jako v samotné Praze, i v jejím okolí se projevuje efekt nasávání obyvatel z celé země, kteří míří do metropole za prací.
Ze statistik vyplývá, že největší exodus za bydlením mimo Prahu nastal po roce 2000. V posledním desetiletí kvůli extrémnímu růstu cen nemovitostí v hlavním městě ještě zesílil. Tomu se přizpůsobují i developeři. Na dostupnější bydlení v obcích okolo Prahy i dál ve Středočeském kraji jich sází hned několik. Výsledkem budou stovky nových bytů a tisíce dalších nových obyvatel.
Z města a zpátky
Zájem o bydlení mimo Prahu není v čase lineární a podléhá různým trendům. Na začátku 90. let byla podle pamětníků nejčastější motivace ke stěhování za hranice metropole touha po bydlení ve vlastním domě. Noví podnikatelé a vznikající elita kupovala parcely v okrajových částech města, kde vznikala první pověstná satelitní městečka.
V druhé polovině 90. let se do lukrativního byznysu s nákupem pozemků, jejich zasíťování, rozparcelování a prodeje pustili i dnešní developerské špičky. Například majitel Central Group Dušan Kunovský se do realit pustil po návratu ze studií ve Velké Británii. V advokátní kanceláři, kam nastoupil, dostal na starosti nemovitosti. „Obrátili se na nás klienti s možností spolupráce na rozparcelování a zasíťování velkého pozemku a jeho prodeji. Toho jsem se ujal, to byl můj vstup do developmentu,“ vzpomíná dnešní miliardář.
Postupně se osamostatnil, vydělané peníze vracel do firmy a kumuloval kapitál na vlastní projekty. „Prodávali jsme parcely po stovkách. Začali se na nás obracet klienti, jestli jsme schopni zajistit i výstavbu rodinných domů. Do toho jsme se pustili v letech 1996 a 1997,“ říká Kunovský. Central Group podle něj právě na parcelách vyrostla a přes menší domy se postupně propracovala k developmentu bytových domů.
Podobné začátky zažil i zakladatel další významné developerské společnosti, Ekospol, Evžen Korec. V druhé polovině 90. let uskutečnil hned několik projektů na okraji Prahy a v přilehlých obcích, které spočívaly stejně jako u jeho velkého konkurenta právě v parcelování větších pozemků.
Nadšení ze života v satelitech nicméně postupně z některých novousedlíků vyprchalo a na začátku tisíciletí byl podle vzpomínek stavařů trend spíš opačný. Výstavba nových domů v okolí Prahy se dostala do útlumu a v prvních letech se jich každoročně dokončily jen asi dva až tři tisíce.
Pak přišel další obrat. „Trvalo to asi do roku 2007 nebo 2008, kdy se trend vrátil k bydlení za Prahou. Rekonstruovaly a prodávaly se domy postavené na přelomu milénia,“ vypráví Tomáš Wildt z developerské společnosti Vihorev Group. Důvod podle něj byl prozaický – nikoliv touha bydlet v zeleni, ale jednoduše cena, a to podstatně nižší než v rychle se zdražující metropoli.
Výstavba v okresech Praha-východ a Praha-západ dosáhla v té době maximálních hodnot. Ročně stavaři dokončili šest až sedm tisíc bytů, podobně jako v posledních třech letech, kdy opět zájem o levnější alternativu k hlavnímu městu silně roste. Přestože se v novém tisíciletí začaly na periferii stavět i bytové domy, drtivá většina nového bydlení se ve Středočeském kraji nachází v rodinných domech.
Moc dětí, málo školek
Nová, poměrně masivní výstavba v malých obcích a městech ve Středočeském kraji s sebou kromě bydlení pro tisíce nových obyvatel přinesla ovšem také komplikace. Tou největší bylo zaostávání při výstavbě a rozšiřování infrastruktury nebo občanské vybavenosti.
Obce a města nestíhaly přizpůsobovat zázemí pro rychle se zvyšující počty novousedlíků – nestačila kapacita ulic a silnic, chyběly školy a školky, ale také obchody nebo služby. A na nápravu neúnosné situace většinou neměly dost peněz.
Problém satelitů dodnes spočívá v tom, že si velká část nových obyvatel nechala trvalé bydliště v hlavním městě, takže novému domovu nepřinášejí prakticky žádné peníze vybrané na daních. Nevhodné je podle samospráv i nastavení rozpočtového určení daní z hlediska DPH. Na ně se sice vyberou u každé stavby slušné peníze, ty ale končí ve státním rozpočtu a obecní rozpočet z nich nic nemá.
Obce na problém s kulhajícím budováním infrastruktury reagovaly různě. Jedním z nejradikálnějších bylo město Říčany, které dokonce v roce 2016 vypsalo referendum o stopce pro nové a větší developerské projekty. V té době měly Říčany asi 15 tisíc obyvatel, z nichž víc než čtvrtinu představovali novousedlíci z poslední dekády. Místní sice v referendu zákaz odhlasovali, kvůli nízké účasti ale nakonec bylo referendum neplatné. Ani to ale vstřícnost města k developerům nezvýšilo. „Říčany se nové výstavbě brání a jsou v podstatě zakonzervované,“ tvrdí Tomáš Wildt.
Chceš stavět? Zaplať
Najdou se ale i příklady, kdy si město s problémem umí poradit, aniž by odmítalo nové obyvatele. Jedním z nich je Brandýs nad Labem-Stará Boleslav, který se v posledních letech stal pro developery i zájemce o bydlení díky dobré dostupnosti do metropole a volným pozemkům velmi oblíbenou lokalitou.
Loni na jaře došla i místní radnici trpělivost, na developery šla ovšem jinak než s pomocí zákazů. „Na zastupitelstvu jsme schválili Zásady pro výstavbu ve městě, které stanoví rámec spolupráce města s developery. Nově budou muset developeři zaplatit za každou nově postavenou bytovou jednotku částku podle metrů čtverečních v rozmezí 130 až 260 tisíc korun,“ pochvaloval si v polovině dubna 2021 jeden ze zastupitelů, Pirát Patrick Zandl.
Kritici této novinky varovali, že developeři si marže nesníží, takže nové poplatky jen zdraží bydlení. Letos však de facto Brandýsu dal za pravdu i pražský magistrát. Ten na začátku roku schválil podobné opatření, podle nějž budou developeři do obecního rozpočtu odvádět od 700 do 2300 korun za každý metr čtvereční. Vykoupit se mohou naturáliemi, tedy například postavením škol, parků a další vybaveností na vlastní náklady.
Do budoucna je ale podle samospráv nutné řešit především rozpočtové určení daní. Bez toho, aby si menší obce a města sáhly na část výnosů z DPH z nové výstavby – u nového bytu jde v průměru o milion korun i více – prý není jejich další rozvoj dlouhodobě možný.
Střední Čechy zdražují
Příliv nových obyvatel a rostoucí poptávka po nemovitostech současně vedla také k růstu cen nemovitostí na pražské periferii a ve Středočeském kraji. Ty jsou sice stále výrazně nižší než v metropoli, zdražování za posledních deset let ale i tak bylo astronomické.
Z dat Českého statistického úřadu vyplývá, že aktuálně se ceny bydlení ve středních Čechách pohybují v průměru mezi 55 až 95 tisíci korun za metr čtvereční. Rozdíly jsou tedy velké, a zdaleka ne všechny obce v dojezdové vzdálenosti od hlavního města jsou z hlediska lidí pracujících v Praze stejně atraktivní.
„Hlavním faktorem je obvykle dopravní dostupnost, ideálně na některém z hlavních tahů na Prahu nebo s přímým železničním spojením,“ konstatuje Tomáš Wildt. Vůbec nejdražší jsou tak rezidenční nemovitosti v nejtěsnější blízkosti hranic hlavního města z okresů Praha-západ a Praha-východ, kde metr čtvereční vyjde na 94, respektive 90 tisíc korun za metr čtvereční.
Díky dobrému spojení vlakem nabývá na oblibě také například Nymburk, Beroun nebo Benešov, kde se cena bytů pohybuje kolem 70 tisíc korun za metr. Naopak nejlevnější bydlení ve Středočeském kraji je kvůli velké vzdálenosti a chybějícímu přímému železničnímu spoji bez přesedání třeba v Příbrami nebo Rakovníku. Byt se tam dá pořídit do 60 tisíc za metr čtvereční.
Bez zajímavosti není ani samotný vývoj zdražování. Při pohledu na údaje realitní společnosti Reality Mix se ukazuje, že ještě v roce 2010 rozptyl nabídkových cen nebyl zdaleka tak velký. S výjimkou dvou pražských periferních okresů se všude ceny vešly do rozmezí 20 až 30 tisíc korun za metr čtvereční. Rozdíly ale vykrystalizovaly v dalších letech právě podle obliby potenciálních nových obyvatel o konkrétní města. Například v Benešově, Berouně nebo Nymburku se růst mezi lety 2010 až 2022 blížil trojnásobku, v Kolíně bydlení zdražilo „jen“ na dvojnásobek.
Aktuální projekty
Silné poptávce po domech a bytech v okolí Prahy vycházejí v posledních letech vstříc i developeři včetně velkých hráčů z pražského trhu.
Hned dvě rezidenční čtvrti mimo metropoli má na kontě developer Crestyl, a to v oblasti Berounska. První z nich, Berounská brána, s byty, rodinnými domy i řadovkami, už je hotový a kompletně vyprodaný. Druhý, víceetapový projekt buduje firma v nedalekém Vysokém Újezdě. Už dříve tu Crestyl nabízel parcely i rodinné domy, loni v prosinci firma odstartovala další etapu. Ta zahrnuje 43 rodinných domů a deset přízemních bungalovů s rozhlehlými zahradami. Dokončení je naplánováno na začátek roku 2024.
Expanze za hranice metropole se osvědčila také společnosti Skanska Reality. „Park Cihelka v Libčicích nad Vltavou potvrdil naši domněnku, že o bydlení uprostřed přírody, v dobře vybavené obci jen dvacet minut vlakem z centra Prahy bude velký zájem,“ konstatuje ředitelka marketingu Skansky Renata Vildomcová. V projektu, který má být k nastěhování na začátku příštího roku, zbývají poslední dvě volné jednotky.
Po úspěchu v Libčicích proto Skanska Reality připravuje další rezidenční výstavbu ve Středočeském kraji. „Zde se bude jednat o náš pilotní projekt Livo v podobě řadových domů,“ říká Renata Vildomcová. Nová čtvrť v obci Loděnice vznikne na 1,1hektarovém pozemku, kde se dříve nacházely hospodářské budovy.
Hned čtyři projekty nedaleko hlavního města má v portfoliu developerská společnost Getberg. Dva z nich jsou momentálně ve výstavbě – East Gardens ve Strančicích a G Residence v Unhošti. Přestože stavební práce stále pokračují, zájem o nemovitosti byl podle firmy tak velký, že se všechny byty podařilo vyprodat ještě před jejich dokončením.
Předprodej naopak teprve začal v Dubí u Kladna, kde Getberg v rámci projektu Icon Park nabídne 230 nových bytů. Bytový komplex zahrnuje park s hřištěm i komerční zónou. Dalších 115 jednotek v řadových domech společnost dala do prodeje v Babicích-Dařboži v projektu Forest Views. Pětina domů se vyprodala pár dní po zahájení prodeje na konci loňského roku. „V březnu začneme stavět a ceny budou růst o šest a více procent,“ naznačuje budoucí vývoj cen Kamil Dunaj z developerské společnosti Getberg.
Významný pokrok je vidět také na staveništích v Nebřenicích u Prahy, kde firma Arendon buduje luxusní rezidence s názvem Oaks Prague. Sází při tom na spolupráci se známými architekty. Jako první koncem loňského prosince získaly kolaudační souhlas rodinné domy od McGarry-Moon Architects. Kolaudace domů od JTP Architects (Rezidence v zahradách) a Chapman Taylor Architects (Rezidence u parku) proběhne na začátku jara. Souběžně začala stavba luxusních vil od světových architektonických špiček Meier Partners a John Pardey Architects.
Do oblíbeného Brandýsa nad Labem-Staré Boleslavi expanduje společnost Domoplan. Rezidenční komplex s názvem Na Mariánské cestě nabídne více než na 320 nových bytů a investice má dosáhnout zhruba 2,2 miliardy korun. „Na pozemku o velikosti 4,6 hektaru vyroste osm čtyřpodlažních bytových domů s třemi nadzemními bytovými podlažími a jedním podzemním garážovým a technickým podlažím,“ popisuje Dagmar Zvoníčková ze Studio Identity Design, které stojí za návrhem projektu.
V souladu s politikou města má výstavba zahrnovat i podíl na budování infrastruktury. Na základě smlouvy s radnicí Domoplan postaví také mateřskou školu v blízkosti plánované nové čtvrti. První várka bytů z projektu Na Mariánské cestě má být podle developera hotová v druhé polovině roku 2024.
Rozsáhlý plán na novou výstavbu ve Středočeském kraji představila loni na podzim také skupina EBM. Ta koupila pozemky o rozloze padesát tisíc metrů čtverečních nedaleko vlakového nádraží v Kladně. „Aktuální situace na trhu rezidenčních nemovitostí žene ceny bytů v Praze nahoru, a hodně lidem se tak sen o vlastním bydlení v metropoli začíná vzdalovat. Náš projekt zaujme všechny, kteří hledají vhodnou alternativu bydlení s perfektní dopravní dostupností do centra i na okraj Prahy,“ vysvětluje výkonný ředitel společnosti EBM Jan Šulc. Nová městská čtvrť se podle plánů developera má začít stavět v roce 2024 a po dokončení o čtyři roky později nabídne celkem přes 400 nových bytů.
