O využití zrušeného nákladového nádraží pro výstavbu bydlení spolu s občanskou vybaveností se na politické úrovni uvažovalo už od roku 2000. Brownfield ovšem patří mezi největší v Praze. Celková plocha je asi 35 hektarů, a každému zastupitelstvu Prahy 3 tak bylo jasné, že je třeba jeho rozvoj udržet na uzdě. V opačném případě hrozilo, že by různorodé záměry několika majitelů parcel vyústily v nekontrolovatelnou, a hlavně nesourodou výstavbu. Proto v roce 2005 na pozemky politici uvalili stavební uzávěru, a to do doby, než bude existovat jasný celkový plán.
Navzdory tomu se podařilo vlastníkovi severní části nádraží – britské skupině Discovery Group – dosáhnout v roce 2010 výjimky. O dva roky později investor získal i změnu územního plánu na projekt velkého obchodního centra. Kvůli tahanicím s radnicí Prahy 3 a hrozícím průtahům ovšem nakonec Britové pozemky i s projektem v roce 2016 prodali společnosti Central Group.
Nový vlastník přišel s novými plány. Místo obávaného nákupního centra, které by extrémně zvýšilo místní automobilový provoz, slíbil změnit projekt na byty. Navzdory tomu i mnoha dalším ústupkům ale Central Group trvalo získání všech povolení dalších pět let.
Jih v nedohlednu
Kdy začne výstavba také na jižní části nákladového nádraží, zatím není jasné. Získávání razítek tu komplikuje další zmiňované riziko brownfieldů: historicky cenné části. Centrální budova nádraží získala v roce 2012 památkovou ochranu, a tak majitel největší části zbývajících pozemků – developer Sekyra Group – musí kromě plánovaných bytů řešit také spolupráci s městem na rekonstrukci a tzv. bohulibém využití této stavby.
Ostatně právě společnost Sekyra Group by o přeměně rozsáhlých brownfieldů mohla psát knihy. Podobné martyrium firma zažila i na Smíchově, a to opět na bývalém nákladovém nádraží. Tamní projekt Smíchov City se nicméně už podařilo odstartovat.
Developerský sen
Majitelé obou developerů se shodují, že podobné komplikace ve výsledku stojí za to překonat. Přeměna velkých rozvojových území, doslova vybudování celých velkých čtvrtí, pro ně představuje pomyslný vrchol developerské kariéry. „Možná právě to mě u developmentu drží. Ty diskuze o ztvárnění velkých rozvojových území, o tom, kde by mělo být náměstí, kde škola, kde další funkce,“ prohlásil v jednom z rozhovorů majitel Central Group Dušan Kunovský.
Luděk Sekyra zase tvrdí, že ho ke koupi pozemků s nejistým výhledem inspirovalo zahraničí. Všechny zásadní rozvojové projekty v západoevropských městech, které navštívil, vznikly právě na místě bývalých průmyslových ploch. „Samozřejmě rozvoj těchto území je obrovsky náročný na čas, na takzvané měkké náklady, investice do přípravy, do architektury. Nakonec ale vznikne ucelený projekt, kde jádrem není jedna budova nebo malá skupina budov, ale celkové řešení včetně dopravy a veřejného prostoru,“ říká majitel Sekyra Group.
