Masaryčka od začátku budila velkou diskusi. Projekt, který připravilo architektonické studio světoznámé architektky Zahy Hadid, jste museli přepracovat do současné podoby. Čím přispěl k rozvoji centra Prahy?
Projekt vyvolal pozornost nejen budovou, která dnes v upravené podobě stojí, ale hlavně celkovým urbanismem. Velkým přínosem Zahy Hadid bylo, že nejen nám ukázala, že ulice Na Florenci a samotné okolí Masaryková nádraží jsou sice důležitá místa, ale z jejího pohledu ještě důležitější byla část za magistrálou. Kříží se tam dvě linky metra, taková místa jsou v Praze jen tři, a právě Florenc má zcela nevyužitý potenciál. Zaha Hadid kladla na tuto lokalitu velký důraz a centrální náměstí projektu umístila vedle dnešního autobusového nádraží.
Nakonec jste se ale soustředili na výstavbu kolem nádraží.
Vzhledem k tomu, že tehdy nebyla a dosud stále není hotová změna územního plánu v oblasti Florence, šlo hlavně o ideu Zahy Hadid, jak toto území pojednat, nikoliv o nějaký projekt. Pokračovat jsme však mohli podél ulice Na Florenci, kde nám stavbu územní plán umožňuje. Samotnou budovu Masaryčky a její konkrétní podobu jsme intenzivně řešili téměř šest let před vydáním stavebního povolení.
Vrátíte se k části projektu na Florenci?
Před dvěma lety proběhla mezinárodní architektonicko-urbanistická soutěž Florenc 21, kterou jsme pořádali společně s vlastníkem pozemků autobusového nádraží a hlavním městem Praha. Podklady si tenkrát vyzvedlo více než padesát ateliérů z celého světa. Dnes existuje vítězná urbanistická studie, která je schválená Prahou. Na jaře příštího roku by na jejím základě měla být hotová změna územního plánu, která umožní území zastavět. Důležité ale je, že se v ní udržela původní myšlenka Zahy Hadid, že území je pro město důležité a mělo by se zásadním způsobem proměnit a oživit.
Kdy se dá čekat, že se za magistrálou začne něco stavět?
Po změně územního plánu začneme projektovat jednotlivé části. Určitě nebudeme celé území rozvíjet najednou. Půjdeme postupně od Masaryčky k magistrále a následně i za ni.
Samotnou budovu Masaryčky jste otevřeli na konci léta. Vytvořili jste vlastně novou dominantu centra Prahy.
Velmi důležité je, že stavba zásadně přetváří celé území kolem Masarykova nádraží. Přestože je to místo v Praze 1, tak donedávna připomínalo spíše průmyslovou oblast. Bylo tady nedokončené nádraží s polorozpadlými budovami, špinavé parkoviště před nádražím, nikdo neměl důvod sem jen tak jít. Najednou se z místa, kterému se lidé spíše vyhýbali, stal velmi přátelský prostor. Otevírají se tady restaurace, kavárny, bude tady venkovní posezení. Až za tři roky vznikne přemostění a částečné zastřešení kolejiště, které spojí ulici Na Florenci s Hybernskou a Opletalovou, a na něm park, tak se celá oblast ještě více promění a vznikne velmi přátelská část města.
Vznik nového bulváru, který přinese do místa život, jste měli v plánu od začátku, nebo šlo až o výsledek diskuzí s městem a veřejností?
To bylo už součástí prvního projektu od Zahy Hadid z roku 2014. Její idea přestavby prostoru před nádražím byla ještě odvážnější, ale občas představa architekta narazí na ekonomickou realitu. Zásadní vliv na podobu veřejného prostoru mělo i hlavní město Praha, především Institut plánování a rozvoje, se kterým jsme ji koordinovali a ladili. Postupujeme tak na všech projektech. Ať už se podíváte na Churchill na Žižkově, nebo na Waltrovku, vždy jsme upravovali celé území, aby se tam lidé cítili příjemně.
Jak důležité je pro vás, aby co nejdříve fungoval přístup k Masaryčce i ze strany Hybernské a Opletalovy ulice přes plánované částečné zastřešení nádraží, které bude stavět Správa železnic?
Z hlediska samotné Masaryčky to až tak důležité není. Dům může fungovat i bez této platformy. Na druhou stranu, abychom naplnili to, co jsme od začátku chtěli, tedy propojit dvě části Prahy, tak z tohoto pohledu platforma důležitá je.
Na Masarykovo nádraží by mělo v budoucnu vést přímé vlakové spojení s pražským letištěm. Může to být pro vás zajímavé, když přímo k Masaryčce budou vlaky vozit turisty a byznysmeny?
Už dnes na Masarykovo nádraží přijíždí denně v průměru 40 tisíc lidí. Po napojení na letiště se tento počet zvedne o další tisíce. To je důležité pro obchody a restaurace v celé oblasti. Na nádraží by měly vzniknout dvě nové koleje pro vlaky na letiště. Od začátku jsme s tím počítali. Až bude vybudováno nové nástupiště, tak by se z přízemních prostor Masaryčky mohl poskytovat servis cestujícím. Detaily odladěné ještě nemáme. Teoreticky lze zařídit i to, že cestující už při nástupu do vlaku budou odbaveni i na samotný let.
Masaryčka je v tuto chvíli budovou s nejdražším nájmem v Praze. Bylo těžké nájemce do budovy získat?
Obsazenost jsme na začátku srpna měli zhruba 93 procent. Chybělo pronajmout asi tisíc metrů čtverečních. Zájem nájemců byl velký. Neměli jsme s jejich hledáním problém. Vysokou obsazenost jsme měli už dlouho před dokončením i přes vysoké nájemné.
Za metr čtvereční kanceláří si účtujete přes 30 eur. Změní tím budova cenovou mapu kanceláří v centru Prahy a vytáhne i ostatní nájmy nahoru?
Cena odpovídá výjimečnosti budovy. Více než 30 eur za metr čtvereční se asi novým standardem v Praze 1 hned nestane. Na druhou stranu jsme si už u projektů Florentinum a Churchill ověřili, že firmy, které si pronajímají kanceláře za vysoké nájemné, mají vysoce kvalifikované zaměstnance, kteří jsou dobře placení. Firmy dnes mají problém kvalitní zaměstnance získat. A jedním z argumentů, na které tito špičkoví zaměstnanci slyší, je, že pracují v pěkných prostorech v centru Prahy. Pro tyto lidi je důležité nejen pro koho, ale také kde pracují.
Několik eur za metr čtvereční navíc pak nehraje takovou roli?
Náklad na kancelář je relativně malý v poměru k nákladům na daného pracovníka. Pokud na jednoho člověka připadá 10 až 12 metrů čtverečních a místo 28 eur platíte 30 eur, prodraží se taková kancelář o 20 až 25 eur měsíčně na zaměstnance. Firmy, které si to umí spočítat, jsou ochotné za kvalitu a mimořádnost místa připlatit. Pracovat v Masaryčce bude prestižní záležitost. Dnes se každý turista chodí podívat na Tančící dům, za pár měsíců se bude chodit dívat i na dílo Zahy Hadid.
Bude Masaryčka otevřená veřejnosti, například prostřednictvím nějaké vyhlídkové platformy?
V devátém patře bude vyhlídková terasa přístupná veřejnosti, která bude mít samostatný výtah. Věřím, že to bude velmi atraktivní a unikátní prostor, zajímavý pro zahraniční turisty i pro Pražany.
Pražský kancelářský trh vykazuje už několik let jednu z nejnižších neobsazeností v Evropě. Je to dlouhodobě zdravá úroveň, nebo přijde obrat?
Neobsazenost 7 procent je nízká. Navíc není určitě rozložená rovnoměrně, v centru bude nižší. O kanceláře je pořád zájem. Hodně se mluvilo o tom, že kancelářské budovy nebudou potřeba a všichni budou pracovat z domova. Nikdy jsem si to nemyslel, protože pro potřebu práce z kanceláře mluví řada argumentů. Jde o pěstování firemní kultury, sociální kontakt zaměstnanců, vždycky se junioři učili od seniorních zaměstnanců, což online nejde. Většina firem, které umožňují home office, stejně potřebuje, aby se v určité dny zaměstnanci na pracovišti scházeli.
Zmenšuje se pronajímaná plocha?
Kanceláře možná dnes nejsou využity naplno pět dnů v týdnu, ale musí být dostatečně velké, aby se tam zaměstnanci mohli některé dny sejít. Navíc čím dál větší prostor se věnuje sociálnímu aspektu. Dnes už se zaměstnanci nescházejí v kuchyňce, kde všichni stojí s hrnkem kafe. Je tam prostředí, kde se dá sedět, diskutovat, kde se dá i pracovat. To také přispívá k faktu, že plocha kanceláří přepočtená na člověka se příliš nezmenšuje.
Nájemné v Praze dva roky roste. Budou nájemci schopní ještě další zdražování zvládnout, nebo jim nic jiného nezbyde, protože je k tomu budou nutit inflační doložky ve smlouvách?
Inflační doložky budou nájemné samozřejmě posouvat vzhůru. Inflace tady je a není důvod, aby se nájemnému v kancelářských budovách vyhýbala. Nájemné asi neporoste o 15 procent ročně, ale zvyšovat se bude.
V posledních letech na trhu chybí transakce s budovami, což komplikuje jejich reálné oceňování. Dá se čekat, že v Česku podobně jako jinde v Evropě půjdou hodnoty komerčních nemovitostí dolů?
Odhadci ani poradenské firmy si nemyslí, že Česko je ostrov, na který nemá vliv okolní svět. Nicméně, trh v Česku funguje, o kanceláře je zájem, neobsazenost je nízká, nájemci platí nájemné. Budovu jako Masaryčka bychom před dvěma lety rozhodně prodávali s yieldem pod 4 procenta. Dnes jsou pravděpodobně yieldy trochu vyšší, i když nikdo neví přesně o kolik. Výše yieldů hodně souvisí s úrokovými sazbami. Uvidíme, až se inflace usadí a až ČNB začne snižovat úrokové sazby.
Bude Masaryčka na prodej?
Už teď za námi chodí zájemci s tím, že by Masaryčku rádi koupili.
Ve vašich budovách sídlí často velké nadnárodní firmy, které jsou poměrně citlivé na téma udržitelnosti schované pod zkratku ESG. Preferují budovy, které jejich ESG cíle splňují?
Řada mezinárodních korporací má ve svých ESG strategiích kritéria pro budovy, v nichž sídlí. Na udržitelnost ale už hodně dbá i spousta českých firem. Nechtějí zatěžovat životní prostředí. Kromě toho mají zájem o terasy se zelení, kam si mohou jejich zaměstnanci jít odpočinout. Celkově se vnímání udržitelnosti mění a posouvá i díky nástupu mladší generace.
Jak udržitelnost řešíte v Masaryčce?
Technologicky trochu předbíhá dobu. Máme v ní všechny technologie, abychom splnili nejvyšší certifikace LEED a BREEAM. Aspirujeme na certifikát LEED Platinum. Vyjmenovat všechny moderní technologie by byl velmi dlouhý výčet. Na domě je patrné, že jsme hodně vyšli vstříc kritikům, kteří se báli, že v centru vznikne nový tepelný ostrov. To nehrozí. Máme na budově zelené střechy včetně vzrostlých stromů, zeleň je i na většině teras. Přinesli jsme sem více zeleně, než tady během posledních 100 let bylo.
Musíte plnit ESG kritéria jen na úrovni budovy, nebo i vy jako developer už musíte mít vlastní ESG strategii, aby s vámi vůbec velké firmy začaly jednat?
Nejde jen o nájemce. Lídrem v oblasti ESG jsou banky. Ty jsou prakticky všechny v zahraničních rukou. Nedávno jsme absolvovali diskuzi s ČSOB, protože jsme chtěli pochopit jejich pohled na ESG. Od bankéřů zaznělo, že pro ně jde o mimořádně důležité téma, i proto, že to po nich vyžaduje jejich mateřská KBC. Ta si půjčuje peníze na trhu, a to tak draze, jaký má rating. Nechce, aby jí například česká dcera tento rating kazila, a ona pak kvůli ní měla dražší peníze. Takže už česká banka po nás požaduje určité chování, jinak nám nepůjčí peníze.
Co konkrétně jako developerská firma musíte splňovat?
V prvé řadě záleží na parametrech konkrétního projektu, pro který potřebujeme financování. Na druhou stranu i po nás jako developerovi banky požadují určitý standard chování na trhu. Nejde jen o životní prostředí, to E v ESG, ale také o Social a Governance, tedy o dopad na společnost a správu a řízení firmy. Banky vyžadují, aby ve firmách fungovaly určité vnitřní systémy. ESG kritéria pro ně budou stejně důležitá jako ekonomické hledisko projektu. Proto jsme připraveni poskytovat takzvaný nefinanční reporting, který se týká udržitelnosti, už od letošního roku.
Při žádosti o úvěr budete muset předložit byznys plán projektu a vedle toho i firemní report ESG?
Ano, bude to mít pro banku stejnou váhu. I kdyby byl projekt pro banku ekonomicky super výhodný, ale nevyhovoval by z pohledu ESG, tak banka na něj nepůjčí, protože si nebude chtít zkazit vlastní rating. Ovšem stejné požadavky dopadnou třeba i na rekonstrukce starších budov v nižším standardu. Budete mít potíže půjčit si na obyčejnou opravu béčkové budovy, protože nebudete splňovat environmentální kritéria.
Budou mít za pár let starší béčkové budovy na trhu problém s hledáním nájemců, nebo se zvyšováním nájemného?
Mnohé z nich budou. Proto, pokud to půjde, se budou přestavovat na něco jiného, například na hotely, bydlení. Některé se zbourají.
Dá se béčková budova přestavět na áčkovou?
To závisí na ekonomice takového projektu, co se vyplatí a co už ne. Ale i do tohoto uvažování budou vstupovat kritéria ESG. Například otázka bourání, nebo zachování budovy ve smyslu stavebního odpadu. Požaduje se, a je to tak správně, aby se co nejvíce materiálu zachovalo na místě a znovu využilo.
Dalším velkým projektem, do kterého jste zapojení, je dostavba čtvrtého kvadrantu Vítězného náměstí. Kdy budete mít vítěze architektonické soutěže?
Soutěž už skončila. Vítěze vyhlásíme začátkem podzimu, jakmile se s ním domluvíme na podmínkách spolupráce. Neradi bychom se dostali do situace, že oznámíme vítěze, pak se s ním nedohodneme po obchodní stránce a půjdeme za někým jiným.
Co tam vyroste?
Chceme, stejně jako městská část, aby tam vyrostla multifunkční část města. Bude tam určitě budova Vysoké školy chemicko-technologické. Budou tam kanceláře orientované do Vítězného náměstí, aby odclonily podobně jako na našem projektu Waltrovka v Radlicích hluk z náměstí. Za kancelářemi budou obytné budovy. Vyroste tam poměrně hodně bytů. Praha 6 si tam přeje také kulturní centrum.
Architektonicky nový blok uzavře kruh náměstí?
Jednou z podmínek soutěže bylo, že musí respektovat původní urbanistiku architekta Antonína Engela. Náměstí se dostavbou uzavře tak, jak předpokládal Engel už v období první republiky. Stejně tak se zachová ulice Technická, která bude jen pro pěší.
Počítali jste s charakterem čtvrtého kvadrantu, když jste začali stavět sousední rezidenční projekt Victoria Palace?
I Victoria Palace respektuje Engela. Obrysově bude totožný jako protější generální štáb. Jen v něm nejsou rizality jako u generálního štábu, protože to neumožňoval územní plán.
Už jsou byty ve Victoria Palace prodané?
Máme tam prodáno přibližně 70 procent bytů. Zájem je velký. Bude to asi nejluxusnější bytový dům v Praze 6. Byli bychom rádi, kdyby byl dům vnímaný stejně prestižně jako kdysi nedaleký Skleňák. Výhledy do náměstí s Hradčany na pozadí jsou výjimečné. Dům bude mít vzadu krásnou zahradu. Už od vstupu budete mít pocit, že jste ve výjimečném, prémiovém domě. Samozřejmě jsme na Vítězném náměstí, kde je určitý hluk a objem dopravy. Ale zároveň jste v centru Prahy 6, máte kolem sebe obchody, jste na metru.
Které další zajímavé projekty jsou před vámi?
Projektů připravujeme mnoho. Za mimořádně zajímavou ale považuji přestavbu původně telefonní ústředny v Petrské ulici. Vznikne tam moderní bytový dům na Starém Městě, kde budete mít veškerý komfort v podobě podzemního parkování, teras do dvora a zahrady. Nic dalšího podobného v dohledné době v Praze 1 nevznikne. Výjimečný projekt společně s PSN připravujeme také ve Vinohradské ulici na místě bývalé budovy Transgasu.
Do budoucna pro vás budou atraktivnější byty, nebo kanceláře?
Původně jsme chtěli dělat jen kanceláře. Ale pak jsme koupili Waltrovku, kde byla i velká bytová část. Abychom mohli pojmout celé území, naučili jsme se stavět i byty. Do budoucna chceme dělat především velké projekty v širším centru Prahy, jako je Waltrovka nebo Nuselský pivovar. Většina z nich je dnes smíšená, s kancelářemi, byty, obchody a službami, a je to tak správně.
