Přes sto let se tady vyráběly zbraně, obráběcí stroje, traktory, auta či počítače. Teď z původního areálu brněnské Zbrojovky zůstalo jen ředitelství, výtopna, nástrojárna a průmyslová hala Industra. Nástrojárna nový život už dostala přeměnou na kancelářský ZET.office. Využití brzy najdou i ostatní budovy. Realitní skupina CPI Property Group je plánuje zakomponovat do nové čtvrti, kterou na území Zbrojovky v příštích patnácti letech postaví.
Pozemek, na němž Nová Zbrojovka vyroste, je typický brownfield. Průmysl zde skončil podobně jako na dalších brněnských podnikových adresách. Jeho blízkost centru, do něhož se dá pěšky dostat za čtvrt hodiny, a rozvoj okolních částí města předurčil, aby tady vyrostla nová plnohodnotná městská čtvrť.
„Nestavíme město ve městě, ale městskou část, která proroste do okolí. Tak, aby si nikdo nevšiml, že tady začíná a tady končí Nová Zbrojovka. Snažíme se udělat takový mix budov a ploch, aby se na večer čtvrť nevylidnila. Chceme, aby Nová Zbrojovka žila 24 hodin 7 dnů v týdnu,“ vysvětluje Miroslav Pekník, ředitel developmentu Brněnského regionu CPI Property Group.
Nový život
První architektonické studie, jak by mohla Nová Zbrojovka vypadat, vznikly už v roce 2016, kdy CPI Property Group převzala celý areál. „Od roku 2019 jsme v jeho rozvoji šlápli na plyn. Během roku 2020 se zbouraly poslední staré stavby. Sanace ekologických zátěží z minulosti bychom měli mít hotové příští rok,“ říká Pekník.
Ekologické zátěže v podobě průsaků olejů a chemikálií do země nakonec nebyly tak významné, jak CPIPG čekala. Jejich likvidaci ovšem musel platit ze svého. „Na druhou stranu jsme mohli spoustu materiálu zrecyklovat. Použili jsme suť na zásypy a podsypy. Tím šetříme dopravu i životní prostředí,“ dodává Pekník.
V nulté etapě se rekonstrukce dočkala původní nástrojárna. V první kancelářské budově ZET.office už našly sídlo IT společnosti jako Kiwi.com nebo Axians, které doplní společnost Oxyshop. Obsazeno je sedmdesát procent plochy.
Kolem ZET.office vzniklo parkoviště a odpočinková zóna s venkovní posilovnou a sportovní hřiště. Nová Zbrojovka tím poprvé ožila. I když se celá čtvrť bude stavět ještě řadu let, chce CPIPG, aby si obyvatelé Brna již nyní do Nové Zbrojovky našli cestu. Proto loni v létě mohli trávit večery při projekcích letního Kina Art, poslouchat živou hudbu nebo navštívit různé festivaly. V zimě si mohli užívat olympijskou atmosféru v olympijském parku. Na dočasně volných plochách tady vzniknou také komunitní zahrady pro obyvatele z okolí.
Byty, kanceláře, pivovar
Jako první začne CPIPG stavět bytové a kancelářské budovy v jižní části areálu, která přiléhá k bývalému ředitelství Zbrojovky a k řece Svitavě. „Na čtyřech hektarech vyroste 400 bytů a 60 tisíc metrů čtverečních kanceláří. To bychom chtěli mít do třech let hotové,“ říká Pekník. V budovách vzniknou prostory pro obchody a menší provozovny typu kadeřnictví.
Součástí této etapy bude také rekonstrukce kotelny, kolem níž se vytvoří nové náměstí, kde se budou potkávat noví obyvatelé, lidé pracující v místních kancelářích s obyvateli okolních čtvrtí. Budou tady restaurace a pivovar.
„Lidé už se mě ptají, kdy budeme byty v Nové Zbrojovce prodávat. První ze 400 bytů, které postavíme v první etapě, bychom mohli dát do prodeje už příští rok. Chceme tady vybudovat bydlení pro rozmanitou skupinu lidí. Nahoře budou dražší luxusní byty. Díky tomu budeme moci nabídnout v nižších patrech levnější byty,“ vysvětluje Pekník.
Kanceláře budoucnosti
Celý areál bude dbát na udržitelnost. Modro-zelená infrastruktura se postará o efektivní hospodaření s šedou i srážkovou vodou. Ať už to budou zelené střechy, nebo vodní plochy mezi domy.
Chloubou administrativní části Jižní Zóny bude kancelářská budova zatím pracovně označovaná D4. Na střeše budou sluneční svit přeměňovat na elektřinu solární panely s celkovým výkonem 170 megawattů. Na chlazení budovy se bude podílet dešťová voda, což umožní zmenšit klimatizační jednotky a ve výsledku šetřit investiční náklady. Díky výborné tepelné izolaci fasády bude odběr energie v průměru 53 wattů na metr čtvereční za rok, což D4 zařadí mezi nejšetrnější budovy.
„Všechny administrativní budovy v Brně, které do té doby budou mít označení A Class, budou muset s ratingem dolů. A Class bude naše dé čtyřka,“ tvrdí sebevědomě Pekník. Budova bude napěchovaná technologiemi, které umožní určit, kolik je v ní lidí, a podle toho regulovat přívod vzduchu, tepla či chladu. Nájemci tak ušetří za energie až třicet procent ve srovnání jinými kancelářskými projekty.
Zelené nábřeží
CPIPG už připravuje druhou etapu nazvanou Živá Zbrojovka, která z devadesáti procent bude spočívat ve výstavbě bytů. Jejich stavba začne, jakmile město během tří až čtyř let dokončí protipovodňová opatření kolem Svitavy. Na nábřeží tak vznikne ucelená zelená zóna určená pěším a cyklistům. Obyvatelé přízemí v nábřežních domech si téměř budou moci na řeku sáhnout.
Podél řeky bude realitní skupina byty prodávat. Ve druhé řadě vzniknou byty pro pronájem nebo coliving. Místo podél nově vzniklé městské třídy obsadí kanceláře, obchody a coworkingová pracoviště.
„Do jedné z ulic, která je dělítkem mezi rezidenční a komerční částí, jsme zakomponovali širší prostor, který poslouží jako veřejné tržiště, kde se budou moci pořádat různé akce nebo markety. Uvažujeme i o řešení, kdy si přes QR kód na den pronajmete plochu a pak můžete prodávat, co chcete. Inspirovali jsme se v Nizozemsku, kde to funguje,“ popisuje budoucnost Pekník.
Za rok až rok a půl CPIPG hodlá zadat architektům ke zpracování třetí fázi Rozmanitá Zbrojovka. Budou to administrativní budovy podél kolejí. Pod kolejištěm při rekonstrukci nádraží Brno-Židenice vznikne průchod, který výrazně zkrátí cestu z Nové Zbrojovky k vlakům.
Součástí této fáze bude také stavba školky se dvěma třídami a školy s 27 třídami. Na školu vypíše město architektonickou soutěž letos v červnu. O náklady na ni se podělí s CPIPG. Vlastní stavbu už bude financovat město. V okolí vznikne také sportovní stadion či lékařský dům. V nové čtvrti vyrostou i hotely.
Dostavba zbylé části areálu kolem dnešního ZET.office přijde na řadu za dvanáct let. „Teď je těžké říct, co přesně tam vyroste. Budou ale zafixované komunikace, chodníky, poměry a výšky budov, aby s tím mohli architekti pracovat,“ dodává Pekník.
Spolupráce s městem
Rozvoj rozsáhlého areálu, který se rozkládá na 220 tisících metrech čtverečních, by nebyl možný bez spolupráce s městem. CPIPG proto podepsala s Brnem smlouvu o spolupráci, která řeší napojení nové čtvrti na okolní dopravní, energetickou či vodohospodářskou infrastrukturu.
„Když vybudujete čtvrt s celkovou užitnou plochou bytů a kanceláří přes 500 tisíc metrů čtverečních, tak vygenerujete velké množství dopravy. Museli jsme vytvořit napojovací místa na okolní městské komunikace, vypočítat intenzitu dopravy. S městem jsme se pak museli dohodnout, kde budou jezdit trolejbusy a kdo co postaví a kdo co zaplatí,“ uvádí Pekník.
Jednou z hlavních městských investic bude výstavba nového, 54 metrů dlouhého mostu přes Svitavu, který napojí Novou Zbrojovku na městský silniční okruh. Architektonickou soutěž letos v březnu vyhrálo britské studio William Matthews Associates. Stavba za čtvrt miliardy korun vydrží nápor stoleté vody. Hotová by měla být do roku 2025.
Zástupci města si spolupráci pochvalují. Jak nedávno uvedla brněnská primátorka Markéta Vaňková z areálu, který byl ještě před několika lety jednou z největších zanedbaných lokalit v centru Brna, nyní díky soukromému investorovi vznikne nová čtvrť. Čtvrť, která bude žít.
Energetický poloostrov
Nová Zbrojovka si bude sama vyrábět část elektřiny, kterou bude ke svému chodu potřebovat. Deset tisíc solárních panelů bude schopno dodat čtvrtinu z celkových šestnácti megawattů, které bude čtvrť potřebovat. V lokální distribuční soustavě se elektřina bude přelévat do kancelářských budov, kde se přemění na chlad, či teplo. Nebude proto nutné řešit akumulaci elektřiny pomocí baterií. Součástí budované infrastruktury budou také nabíjecí místa pro elektromobily. U bytových domů budou mít všechna parkovací stání přípravu na instalaci nabíječky. Nabíječky budou k dispozici také na parkovištích pod administrativními budovami. Podobně jako před kancelářskou budovou ZET.office, kde najdou majitelé elektromobilů šest nabíjecích stání. Další čtyři jsou uvnitř budovy.
