Developery čeká další náročný rok kvůli stagnaci cen a drahému financování. „K tomu bude působit faktor ESG, který bude nejistotu prohlubovat. Developeři se dostávají pod velký tlak. Banky budou chtít svá úvěrová portfolia víc a víc ozeleňovat, což budou přenášet na produkty, které budou financovat,“ předpovídá Miroslav Linhart, vedoucí partner oddělení finančního poradenství Deloitte ČR.
Velkým tématem loňského roku byly drahé úvěry. Vysoké hypoteční sazby srazily poptávku po bytech. Drahé financování developmentu a výstavby zase odrazovalo developery od zahajování nových projektů. Bude rok 2024 v tomto ohledu lepší?
Česká národní banka nejspíš bude postupně snižovat úrokové sazby, ale do úroků u hypoték nebo firemních úvěrů se to moc rychle neprojeví. Úleva bude zpočátku spíše menší a více se ukáže ve financování výstavby, než v levnějších hypotékách a rostoucí poptávce po bytech. Určitě se ale úrokové sazby nevrátí na extrémně nízkou úroveň kolem 2 procent, kde byly posledních deset let. Ve střednědobém výhledu se základní sazby budou pohybovat na úrovni 3,5 až 4 procent.
Budou se banky dívat na realitní sektor jako na potenciálně rizikový, což může omezit dostupnost financování?
Cena financování a jeho dostupnost jsou dvě věci, které se mohou vyvíjet různě. V Německu a Rakousku jsme na konci loňského roku viděli vlnu insolvencí relativně velkých developerských společností a fondů. Sice na našem trhu nevidím známky, že by se někdo dostával do podobných problémů, ale banky, jejichž matky působí v zahraničí, mohou být kvůli vývoji u sousedů ostražitější. Takže je možné, že se některé úvěrové podmínky mohou lehce zpřísnit.
Dá se čekat, že i v roce 2024 se developeři do výstavby nových projektů příliš pouštět nebudou, protože jim nebudou ekonomicky vycházet?
Spekulativní výstavba v komerčním segmentu dnes už není fakticky možná. Bude tedy hodně záležet na poptávce od nájemců. Tipnul bych si, že velká část z nich je také pod tlakem a budou se snažit optimalizovat. Čekám letos spíše stagnaci, jak na straně poptávky nájemníků, tak na straně výstavby. Developeři se nebudou chtít pouštět do rizikovějších projektů a kdo bude moci, tak si jejich výstavbu více rozloží v čase. Kdo má velká portfolia, ten si možná trochu odlehčí, protože poptávka nebude tak velká. Případné prodeje celých projektů se budou týkat hlavně rezidenčního trhu, který bude stále atraktivní.
Bude developery omezovat i to, že se nedělá příliš investičních transakcí?
Na trhu teď nejsou investiční fondy, které by kupovaly od developerů hotové produkty. To se týká hlavně kanceláří. Developeři se tak dostávají do situace, kdy sice mají financování, mají nájemce, ale pak musí budovu držet sami. To ovšem není předmětem developerské činnosti. Developeři potřebují peníze uvolnit na další projekt. I to může brzdit rozvoj nových projektů.
Proč se investorům nechce kupovat kanceláře?
Není pořád jasné, jak se na jednotlivých trzích projeví práce na home office do redukce poptávky po kancelářích. Názory na budoucnost práce se zatím pořád pohybují ve vlnách. Nejdřív bylo od velkých firem slyšet, že se bude pracovat jen z domova, pak zase část z nich přišla s tvrzením, že všechny zaměstnance naženou zpátky do kanceláří. Reálně se ale situace ustálí někde mezi těmito dvěma stavy. Takže firmy, které budou uzavírat nové smlouvy, budou hledat menší, efektivnější prostory. Už před dvěma lety jsme říkali, že velká část nových kanceláří do budoucna bude spíše coworkingového typu.
Takže se investoři bojí, aby zrovna jejich budovu nepostihl odchod nájemců nebo snižování pronajaté plochy?
Bojí se, kam se trh pohne. K tomu se přidává ještě obava, co bude se staršími budovami. Nechtějí podstoupit riziko, že dnes koupí budovu za yield 4,5 procenta, ale pak do ní budou muset mohutně investovat, aby splnila kritéria ESG. Z toho vyplývá, že do budoucna vlastníci starších budov budou muset vzít tyto investice a rizika na sebe, znovu budovu pronajmout a pak ji prodat jako nový a stabilizovaný produkt.
Loni a předloni už v západní Evropě proběhla vlna snižování hodnoty nemovitostí. Českému trhu se cenová korekce pořád vyhýbá. Dá se čekat letos?
Vidíme, že už v roce 2022 se určitá korekce odehrála. Ale většinou korekce u yieldů dokázal vykompenzovat předpokládaný růst nájemného kvůli inflaci. V roce 2023 už se inflace tolik neprojeví, takže se můžeme dočkat určitého poklesu hodnot nemovitostí. Nebudou ale dramatické. Některé fondy již otevřeně říkají, že budou přeceňovat nebo už snížily valuace, protože nemohou investorům tvrdit, že se na trhu nic neděje. Na druhou stranu za poslední tři až čtyři roky hodnota nemovitostí v portfoliích fondů významně narostla, takže si mohou malý zub směrem dolů dovolit. Od založení fondu jsou i přesto výrazně v plusu. K tomu často dodávají, že teď vidí příležitost v akvizicích za nižší ceny.
Scénáře krachů jako z Německa nebo Rakouska nehrozí?
Nás paradoxně chrání určitá nedostatečná vyvinutost finančního trhu. Když jsou v zahraničí velcí hráči kotovaní na burzách a vydávají dluhopisy, tak jsou pod mnohem větším tlakem, protože musí investorům dodávat slibovaný výnos. Často se také předluží, protože mají hodně projektů. Když mají takto rizikově nastavené financování, kdy vlastní kapitál tvoří jen třeba desetinu aktiv, tak při malém zaškobrtnutí trhu jim přecenění tento vlastní kapitál sebere a oni se snadno dostanou do problémů.
V Česku mají firmy větší podíl vlastního kapitálu a menší díl externího financování?
Drtivá většina českého developerského byznysu jsou svým způsobem rodinné podniky. Jedou projekt od projektu, investují větší díl vlastního kapitálu, třeba 25 nebo 30 procent. Dost často jsou tyto skupiny obecně finančně silné. Když na jednom projektu vznikne problém, tak ho umí z vlastních zdrojů finančně sanovat.
V posledních letech v Česku rezonuje téma dostupnosti bydlení. Existuje nějaký recept, jak vlastnické i nájemní bydlení udělat dostupnější?
Česko jako země žádný problém s dostupností bydlení nemá. Ten máme jen v Praze, v Brně a pár dalších velkých městech. Velká města jsou atraktivní a nasávají lidi s tím, jak se mění ekonomika a jak větší podíl získávají služby. Jenže je pak nemáme kde v těchto městech ubytovat. Tento problém se nedá řešit paušálně optikou celé republiky, ale cíleně tam, kde vzniká. Jiné řešení, než v těchto městech zvýšit a zrychlit výstavbu, není. Stačí se podívat na Varšavu, kde překážky pro výstavbu nejsou tak velké jako v Praze. Staví se tam dvakrát tolik a ceny tam nevyrostly tak moc jako v Praze.
Brzdí v Praze výstavbu jen stavební předpisy a neexistence Metropolitního plánu?
Chybí tady aktivní přístup politiků. Ti musí říct, že tady chceme stavět byty, školy, protože je potřebujeme. To neznamená, že město musí všechno postavit, ale že vytvoří pro developery jasné prostředí, ve kterém budou moci rozumně stavět. Drobná změna k lepšímu za posledních deset let nastala, ale tlak poptávky je mnohem větší. Výsledkem je, že lidé místo v Praze bydlí ve středních Čechách, což vytváří další problémy.
S rostoucí výstavbou mimo Prahu ovšem bude dopravní situace ještě horší.
Developeři se vrhli na rozvoj středních Čech. Má vzniknout nové Kladno s 10 tisíci byty. V Brandýse se má postavit několik tisíc bytů. Podobné je to i v Benešově, Kralupech a dalších městech. Takže dopravní situace kolem Prahy bude ještě horší. Politici v Praze si musí uvědomit, že trh a ekonomika na ně nepočká. Firmy v Praze prostě lidi potřebují. Pokud je nebudou mít kvůli špatné bytové situaci, tak v Praze nebudou chtít expandovat a raději půjdou do Varšavy nebo do Bukurešti.
Kdyby se stavělo víc, objevily by se levnější byty, které budou dostupnější i pro střední třídu?
Rozhodně. Je to vidět na vývoji nájmů. V Praze se průměrné mzdy a výše nájmů vyvíjejí velmi podobně. I ceny bytů rostly nějakou dobu stejně rychle jako mzdy, ale pak se utrhly ze řetězu. Dnes je rozdíl mezi cenami bytů a mzdami obrovský. Proč? Protože když je bytů málo, je to vzácný statek, ale je pořád dost lidí, kteří si je mohou dovolit. To žene cenu vysoko.
Je platný argument developerů, že ceny jsou vysoké, protože levněji stavět nedokážou?
Částečně ano. Když spočítáte ceny pozemků a stavební náklady, tak to tak je. Developerům ovšem bude nahrávat, že si u stavebních firem budou nyní schopni vytendrovat levnější výstavbu. Na druhou stranu v posledních letech si developeři přičítali k vysokým nákladům i slušnou marži. To je na druhou stranu důvod, proč někteří nebudou i přes slabou poptávku kolabovat. Mají rezervy. Ty se teď ale vyčerpají, protože ceny budou dva až tři roky stagnovat. Během nich se mzdy cenám zase trochu přiblíží.
Vysoké ceny vlastnického bydlení by měly podpořit sektor nájemních bytů. Je tady větší prostor pro velké institucionální hráče a výstavbu built-to-rent?
Je velký. Zatím jde pořád o kapku v moři, ale do budoucna se v Česku nájemní trh rozvine. Je mnohem lepší, aby byty pronajímali institucionální vlastníci než individuálové. Institucionální investor má pravidla, neselektuje nájemníky, umí si pohlídat, aby mu někdo byt nevybydlel. Nájemníci mají k dispozici služby, nemusí se bát, že je vlastník vyhodí, protože byt potřebuje pro vlastní děti. Když se chováte podle pravidel, tak tam můžete bydlet, jak dlouho chcete. Máte jasná pravidla pro zvyšování nájemného. Díky tomu se následně zkultivuje i trh individuálních pronájmů.
Mají institucionální hráči co kupovat?
Developeři jsou ochotní jim části projektů prodávat, i když nepůjde o investice v desítkách miliard korun. Nájemní trh je specifický, vyžaduje hodně kapitálu a výnosnost je relativně nízká.
Je to ideální příležitost pro investiční fondy?
Určitě, protože vyberou peníze od investorů, k tomu přidají externí financování a můžou se do nákupu projektů pustit. Počítají nejen s výnosem z nájemného, ale také s růstem kapitálové hodnoty nemovitosti. Obzvláště pro lokální fondy je rezidenční nájemní trh velká příležitost.
Pro fondy je ale správa bytového fondu složitější a dražší, než když se starají o retailové parky nebo průmyslové nemovitosti.
Je to vždycky otázka úspor z rozsahu. Provoz je efektivní, když fond vlastní několik tisíc bytů. Potřebujete někoho, kdo s tisícovkami nájemníků komunikuje, údržbáře, kteří se o byty starají. A při velkém počtu bytů tyto lidi efektivně využijete.
Budou se muset i developeři naučit, jak stavět byty pro nájemní bydlení?
Ano, a když to udělají, ušetří dost peněz. Když budou mít standardizovaný produkt pro nájemní bydlení, tak ho budou stavět efektivněji. Navíc fond, který bude takový produkt kupovat, může jeho výstavbu průběžně financovat, takže developer ušetří náklady za bankovní financování. Prostor je také pro změnu regulace, aby se třeba u nájemních bytů mohlo stavět méně garážových stání, protože ze zkušenosti z praxe víme, že nájemníci mívají méně aut. I to by zlevnilo nájemní výstavbu.
Text: Jan Stuchlík, Foto: Ondřej Pýcha
