Ačkoli je na bilancování stále brzy, jisté závěry, kam se od jara posunul realitní trh, jsou nasnadě. O pomyslnou první vítěznou příčku růstu se dělí segment logistických a rezidenčních nemovitostí, zatímco na stranu poražených se zařadil segment hotelů a obchodních center či high street obchodů zaměřujících se na zahraniční turisty.
Segment kancelářských prostor zatím podle Pavla Doláka, ředitele společnosti KPMG Česká republika, tápe. Respektive hledá odpověď, jak se masivní rozšíření home office projeví na budoucím vývoji a poptávce po nových kancelářích. “Pandemie přinesla významné oživení na sekundárním trhu podnájmů kancelářských prostor, kde stávající nájemník podnajme neuvyužívané prostory třetí osobě,” uvádí. To se přitom týká celé Evropy a zatímco se firmy snažily vykrývat rány, vlády a centrální banky začaly do propadajících se ekonomik pumpovat další peníze. “Dá se předpokládat, že s největší pravděpodobností nedojde jako po minulé krizi k restriktivní fiskální politice po prvním náznaku oživení. To bude pro udržení obecné stability nemovitostního trhu klíčové,” říká Dolák.
Natlakovaný trh
Vláda masivně investovala do kompenzačních programů i v Česku, počínaje pětadvacítkou pro OSVČ, přes ošetřovné a program Antivirus, až po zrušení daně z nabytí nemovitosti nebo schválení splátkového moratoria. Česká národní banka pro změnu uvolnila podmínky pro hypotéky, jejichž úrokoké sazby klesly pod dvě procenta. Logicky tak došlo ke stimulaci již tak vysoké poptávky po nemovitostech, a tím i růstu jejich cen. Přesto podle Patrika Rožumberského, ekonoma UniCredit Bank, zůstává trh dlouhodobě natlakovaný jako parní hrnec. “Koronakrize z něj upustila páru jen málo. Hlavní důvody strmého růstu cen bytů přetrvaly bez ohledu na pandemii. Na straně nabídky nových bytů se nic nezměnilo na pomalém tempu výstavby, která není schopna uspokojit stále markantní zájem ze strany kupujících,” vysvětluje.
Pražský nemovitostní trh v číslech
Podle poradenské společnosti Deloitte bylo na pražském trhu začátkem září 6179 volných bytů, přičemž průměrná nabídková cena v developerských projektech činila 117 200 korun za metr čvereční, což představuje meziročně více než šestiprocentní nárůst. Oproti roku 2014 se pak cenová hladina pražské nabídky zvýšila o 79 procent.
Podobný vývoj se přitom podle expertů nejenže nezastaví, ale ceny budou dál růst. “Co může další vývoj pandemie, případně další restrikce primárně v developmentu ovlivit, je jak přípravný proces, který bude výrazně prodloužen vinou nečinnosti státních orgánů, tak následně i fáze výstavby,” upozorňuje David Jirušek, mluvčí developerské společnosti Finep, na závislost českého stavebnictví na zahraničních dělnících. Jejich nepřítomností se totiž bude dokončení staveb prodlužovat bez ohledu na to, jde-li o dálnice nebo byty.
Pokles cen u starších bytů
Ne všichni ale vidí budoucnost tak přímočaře. Například Vladimír Zuzák, ředitel Maxima Reality, který pokles cen nemovitostí avizoval již na jaře, upozorňuje na to, že na obyvatele zatím nedolehly důsledky ekonomické krize, protože je nad vodou držel stát. “Na druhou stranu už vidíme první signály, že dojde k poklesu cen nemovitostí. Především je to vidět na chování bank, kdy úrokové sazby klesají, ale banky jsou velmi obezřetné a mnohá povolání zařadily mezi riziková. Druhým znamením jsou bankovní odhady, kdy se rozevírají nůžky mezi prodejní cenou a takzvanou zadlužitelnou cenou, kterou stanoví bankovní odhadce,” uvádí Vladimír Zuzák.
Dočasný pokles cen přesto nastane podle jeho názoru pouze u starších bytů, a to především v regionech, na krajích měst a v panelových domech. Tedy všude tam, kde žije nižší střední třída, kterou krize postihne silněji než movitější společenské skupiny.
Která cesta je ta správná?
Ani to však zájemcům o koupi vlastního bytu nepomůže. “Dá se také předpokládat, že z důvodu ekonomického propadu způsobeného pandemií bude vlastní bydlení nedostupné pro větší část obyvatelstva než nyní,” predikuje Pavel Dolák, podle něhož poroste trh nájemního bydlení a vstup institucionálních investorů zaměřených na nájemní domy.
Nájemní bydlení se již skutečně vydalo opačnou cestou než to vlastnické. Kvůli výpadku konceptu krátkodobého ubytování se dostalo na trh dlouhodobých nájmů velké množství bytů, které stlačily ceny dolů. Podobný dopad bude mít podle Petra Hány ze společnosti Deloitte, senior manažera oddělení zaměřeného na stavebnictví a nemovitostí, i zářijové rozhodnutí vlády o distančním studiu na vysokých školách.
