Většina tuzemských developerů je stále nastavena na prodej bytů koncovým klientům. Zhoršená dostupnost hypoték, a tedy i výrazně nižší odbyt, ale nyní mnohem častěji otáčejí rezidenční stavitele k nájemnímu bydlení. Někteří developeři si budují vlastní portfolia nájemních bytů, jiní hledají vedle tradičních velkých institucionálních investorů alternativy v podobě nově vznikajících portfolií takzvaně dostupného bydlení. Do hry se tak dostává i dosud spíš ojedinělá spolupráce s veřejným sektorem.
Nový trh s nájmy
Souhrou okolností, ale i podobného scénáře na realitním trhu, se nyní opakuje situace u bytových domů, které v sousedství stanice metra Opatov na Jižním Městě buduje Sekyra Group. Když udeřila finanční krize v roce 2008, developer vyřešil problém s poptávkou po bytech z tehdy čerstvého projektu Zahrady Opatov jeho odprodejem Městské části Praha 11. Tehdy to byl takřka průkopnický čin. A po této prošlapané cestě se teď Sekyra Group vydává znovu.
Do segmentu nájemního bydlení se rozhodla vstoupit pojišťovna Kooperativa. První desítky bytů, které pořídí do svého portfolia, budou právě v Residenci Opatov, jak zní název pokračující výstavby Sekyra Group v této lokalitě.
Skupina miliardáře Luďka Sekyry hledá podobně jako její konkurenti i další příležitosti, jak získat podíl na výstavbě nájemního bydlení pro městem vytipované profese či sociální skupiny. Jednou z nich je program Dostupné bydlení České spořitelny (DBČS), pro který už také chystá konkrétní projekt. Následuje tak developera Finep, který už s DBČS uzavřel kontrakt na 254 bytů ze svého projektu Prosek Park v Praze 9.
Dostupné bydlení podle banky
Česká spořitelna vychází z programu mateřské Erste Group v Rakousku. Do roku 2026 plánuje postavit tisícovku bytů pro zaměstnance z preferovaných profesí. Nájemné v bytech od DBČS má být zhruba o pětinu nižší oproti tržní ceně v dané lokalitě. Pokud jde o developery, tak nebudou škodní. „Pro nás jde o standardní obchod stejně jako u institucionálních investorů,“ konstatuje Leoš Anderle, výkonný ředitel Sekyra Group.
Dosáhnout nižšího nájemného chce spořitelna kombinací několika faktorů. Díky mateřské firmě má DBČS přístup k úvěrovému financování na desítky let. Další úsporou mají být nižší marže, než mívají developeři, úspora nákladů na prodej a marketing a také levnější typizovaná modulární výstavba. DBČS chce své projekty realizovat i podle principů udržitelnosti a šetrnosti k životnímu prostředí.
„Chceme-li podporovat udržitelný rozvoj měst a obcí, musíme zvyšovat dostupnost bydlení. V opačném případě bychom mohli zanedlouho zjistit, že v určitých lokalitách chybí tu zdravotníci, tu učitelé nebo policisté, a to z důvodu, že pro ně není v těchto místech dostupné bydlení,“ vysvětluje generální ředitel DBČS Marek Blaha.
Postavit byty městu
Zatím velkou neznámou je, jak se bude realizovat výstavba desítek projektů městských bytů, které už několik let chystá Pražská developerská společnost (PDS) coby příspěvková organizace magistrátu. „Město by si mohlo byty koupit, ale zvolilo strategii, že si je nechá postavit. Stejně jako další velcí developeři, tak i my bychom se rádi na rozvoji městských lokalit podíleli,“ říká Leoš Anderle.
Výstavba obecních bytů není tabu ani pro největšího rezidenčního developera Central Group, který se dosud stále orientuje na výstavbu bytů určených k prodeji do osobního vlastnictví. „Pro Prahu je výhodné rozpracovat různé modely spolupráce se soukromým sektorem – PPP projekty. Město má důležitější úkoly než stavět vlastní byty. Svůj fond nájemních bytů si ale může vytvořit transparentní směnou nevyužívaných veřejných pozemků a brownfieldů za byty, které postaví soukromí investoři,“ nabízí majitel Central Group Dušan Kunovský.
Byty za evropské peníze
I když zájem stavět dostupné bydlení pro město mají prakticky všichni velcí pražští developeři, klíčovou otázkou zůstává financování projektů. Praha nyní přišla s nápadem na využití Evropských fondů dlouhodobých investic (ELTIF). Zkušenosti s nimi jsou ovšem nejen v Česku zatím minimální.
„Z pověření rady hlavního města prověřujeme možnosti alternativních způsobů financování projektů v oblasti dostupného bydlení. Jako jeden ze způsobů se jeví využití fondů ELTIF, a to zejména proto, že jsou koncipovány jako sdílený investiční prostředek odpovídající poslání skupiny Evropské investiční banky přispívat k rozvoji vnitřního trhu,“ potvrdil ředitel PDS Petr Urbánek.
První projekty, které PDS připravuje na městských pozemcích, by se mohly začít stavět za dva až tři roky. „Ve chvíli, kdy se budeme blížit získání územního rozhodnutí a stavebního povolení, tak navrhneme ekonomicko-obchodní řešení, jak by hlavní město dál mělo pokračovat,“ popisuje Urbánek. Realizaci by měl magistrát řešit pravděpodobně skrze svůj odbor investic. Každopádně úkolem PDS je zajistit hlavně projekční fázi, financování výstavby těchto městských bytů už bude politickým rozhodnutím vedení Prahy, dodává Urbánek.
