Jak se změnila náplň vaší práce jakožto ředitele akvizic v průběhu let, i s ohledem na vývoj trhu?
Akvizice v PSN řídím sedm let, před tím jsem působil jako zástupce ředitele. Do společnosti PSN (původně Pražská správa nemovitostí) jsem ale nastoupil před více než pětadvaceti lety, konkrétně v roce 1994, a to na pozici nákupčího nemovitostí. V zásadě ale od samého počátku mého působení ve společnosti až dodnes vykonávám pořád stejnou profesi. Tu největší změnu vidím samozřejmě v tom, jakým způsobem se vyvíjí trh a kolik úsilí je třeba věnovat každé akvizici. To se změnilo opravdu velmi, řekl bych až dokonce exponenciálně.
V čem konkrétně?
Představte si, že v roce 1994 jste měla možnost koupit dům v Praze za milion korun a za měsíc jste ten samý dům po nátěru fasády prodala za dva a půl milionu. Říkala jste, že bydlíte nedaleko, na Vinohradech, pokud se tedy budeme bavit o této lokalitě, pak byste tam ten identický dům mohla prodat dokonce za tři, možná za čtyři miliony korun. Nákupní proces takového domu by mohl v praxi vypadat, stručně řečeno, tak, že byste počet bytů vynásobila například částkou sto tisíc korun a vyšla vám nákupní cena daného domu. V současné době je tomu ale úplně jinak. Když nakupuji dnes, musím se detailně zabývat každým metrem čtverečním, zkoumám každou větu ve všech nájemních smlouvách, pečlivě kontrolujeme nabytí do prvočinitele až na samý začátek k restituci či privatizaci. Už jen z tohoto je patrné, že úsilí, o kterém jsme hovořili již na začátku, které vede k cíli, ke koupi, je mnohonásobně časově náročnější, komplikovanější, ale často o to zajímavější.
Považujete se za trend-settera, tedy entitu, která má sílu udávat na trhu trendy? Pokud ano,
v čem například?
Řekl bych, že naše největší síla spočívá v akceschopnosti. Navíc jsme velice kreativní. Kdybyste mi tady a teď, v dopoledních hodinách, nabídla dům ke koupi, odpoledne bych byl připravený jej koupit (směje se). A to není žádná nadsázka. Je to skutečně reálné. Samozřejmě se bavíme o akvizici, při které jsou všechny okolnosti řekněme standardní, nenachází se tam žádná omezení, jež by byla nejen časovým limitem pro tuto rychlou akci. Znamená to tedy, že obchodní případy jsme schopni realizovat i v řádu několika hodin.
Co považujete v procesu jednání za nejdůležitější?
Empatii. Pokud neumíte naslouchat, nemáte šanci uspět. Umění porozumět klientovi je polovina úspěchu.
Jaké máte v PSN plány pro letošní rok?
Plány si tvoříme samozřejmě pro každý rok. V rámci mojí sféry, oddělení akvizic, se jedná o určitý objem financí, který máme za úkol utratit. Pro letošní rok to byla miliarda korun a již v polovině roku máme nakoupeno za 1,5 miliardy. Posunuli jsme pomyslnou nulu a jdeme vstříc novým příležitostem.
Čím se konkrétně jako developer odlišujete ve svých projektech od konkurence?
To, co mě z dlouhodobého hlediska velmi těší, je zásadní změna ve vnímání developmentu jako takového. Přirozeně se vyvíjíme nejen my a naše profesní schopnosti, ale také obor sám. Jsem pyšný na to, že dříve jsme i s poměrně malým stavebním oddělením byli schopni dosahovat důležitých akvizic a podepisovat zásadní smlouvy. Dnes ale realizujeme projekty, které se skutečně nemusím bát nazvat developmentem. Bylo tedy třeba rozšířit naše řady. Jedná se o profesionály v oboru s cennými zkušenosti, se kterými mne velmi těší spolupracovat. Věřím, že se nám všem společně podaří PSN posunout zase o kus vpřed a do budoucna budeme vykonávat development se vším, co k němu patří, včetně rozvoje celého konkrétního území. V tomto případě se můžeme konkrétně bavit o letošní akvizici, a to nákupu bývalé budovy Transgasu ze 70. let ve Vinohradské ulici.
Můžete, prosím, popsat konkrétnější obrysy tohoto plánovaného projektu?
Developer HB Reavis, od kterého jsme budovu odkoupili, byl kancelářským komerčním developerem. Plánoval zde postavit administrativní budovu, a s takovým plánem neuspěl. Bavíme se zde o nevyužitém prostoru, který v sobě skrývá obrovský potenciál. Pozemky v takto lukrativní lokalitě v centru Prahy již téměř nenajdete. Respektujeme stávající územní plán, který mluví úplně o jiném snu. Naším záměrem je zde postavit výjimečnou budovu, u které se bude tvořit fronta našich nových nájemníků. Budovu, která respektuje lokalitu, ale zároveň bude mít svůj osobitý příběh, jenž se chystáme psát my jakožto developer. Už dnes sklízíme s plány na stavbu budovy k bydlení úspěch ze strany úřadů i veřejnosti, což mě osobně velmi těší. V budově vzniknou nové byty na zhruba 80 procentech plochy, na zbývajících 20 procentech najdeme obchody a služby pro veřejnost.
Na které lokality se nejčastěji zaměřujete a s jakým obchodním záměrem?
Na žádné konkrétní lokality se nespecializujeme. Vlastně v tomto ohledu vidím další důkaz naší kreativity. Jsme kdykoliv připraveni se podívat na jakýkoliv kus země a jenom ten je pak vždy poplatný té správné hodnotě, kterou počítáme a stanovíme podle toho, o jak atraktivní místo se jedná.
Jakou máte strategii při vyhledávání nových pozemků nebo starých budov, které byste rádi přebudovali?
Snažíme se dostat do povědomí široké veřejnosti i do povědomí majitelů, které chceme nejen oslovit, ale také zaujmout našimi záměry. Reagujeme na všechny podněty a v případě nabízené nemovitosti vždy usilujeme i o sdělení toho, že chceme být součástí rozvoje daného území. Nejde nám primárně jenom o to, abychom vydělali peníze, tvoříme privátní nemovitostní portfolio a chceme být součástí rozvoje Prahy.
Máme radost, když se můžeme s každým povedeným projektem pochlubit. I to považuji za důležitou součást naší práce.
Myslím, že kultivace a rozvoj území by měla být přirozená součást developmentu.
Ano, to rozhodně, ale sama určitě moc dobře víte, že ne vždy tomu tak je. Řekl bych, že jsem svědkem toho, že čím dále od centra se nacházíme, tím víc je obecně známo, že trh snese určitou prodejní cenu, a tak pak logicky není možné na periferii realizovat to, co v centru. Osobně si myslím, že na nové územní celky by mělo být nahlíženo koncepčně lépe a v souvislostech, aby tak prospěly všem stranám, ne jenom developerovi.
Který z vašich projektů, které jste realizovali nebo máte v držení a správě, považujete osobně za nejzajímavější a proč?
Určitě akvizici vršovické Koh-i-noorky. Ve Vršovicích jsem se narodil, s akvizicí Koh-i-noorky strávil velký kus života a velmi se na realizaci rozvoje této části Vršovic těším. Myslím si, že jsme jej správně uchopili. Nechci kritizovat jiné projekty, odpovídám pouze na vaši otázku, jedná se skutečně o můj subjektivní pohled. Vnímám to tak, že projekt Koh-i-noorky svou rozvolněnou zástavbou a otevřením se pro širokou veřejnost nádherně doplní část Vršovic, jež je ve srovnatelné velikosti pro rozvoj jednou z posledních lokalit.
Proč jste se v loňském roce rozhodli prodat obchodní dům Kotva? Jaká strategie byla za tímto obchodem?
V případě Kotvy tam bylo více faktorů, proč jsme se prodej rozhodli realizovat. S odstupem času musím říct, že tento prodej byl správným krokem, a to především pro Kotvu samotnou. Skupina Generali bude dobrým inovátorem i vlastníkem, který disponuje zajímavým kapitálem pro další vývoj projektu Kotva, který jsme my jako PSN velmi dobře připravili. Založili jsme nový tým lidí, který rozvíjel myšlenku přestavby Kotvy. Spojili jsme se s architekty, kteří měli s přestavbami obchodních domů po celém světě cenné zkušenosti. Zajistili jsme spoustu nových nájemců, kdy většina z nich v Česku ještě nepůsobila. Myslím, že jsme tento projekt novému vlastníkovi předali připravený i s neokoukanou myšlenkou a vizí. Moc dobře si uvědomujeme, jaká je momentálně situace na stavebním trhu, jak moc se zdražují suroviny i stavební práce, a na všechny tyto aspekty musíme reagovat. Kotva je stále velmi zajímavý projekt, ale pro nás postupně už ten kýžený efekt poněkud začal ztrácet na kouzlu. Mohli jsme v realizaci pokračovat dále, ale když přišel subjekt takzvaně bez limitu, rádi jsme mu projekt přenechali. Musím se přiznat, že jsem se paradoxně přistihl, že v případě Kotvy mě prodej nemrzel. Opět musím jen konstatovat – dobře pro Prahu, dobře pro Kotvu. V tomto případě povede změna majitele k tomu nejlepšímu možnému cíli.
Nedávno jste zrealizovali nákup budovy City Empiria v Praze 4. V jakém stavu jste budovu získali a jaké s ní máte plány?
Na začátek bych rád podotkl, že tato akvizice nás velmi těší. Rozhodli jsme se pro ni v prvním covidovém měsíci, a to rozhodování samo o sobě bylo velmi emotivní. Měli jsme tuto příležitost k realizaci a nakonec jsme se rozhodli ji využít a objekt koupit. Akvizici jsme tedy zrealizovali na začátku loňského roku a dnes, s odstupem času, ji hodnotíme velmi pozitivně. Zde prosím žádné překotné změny nečekejte, je to nádherný velký a moderní dům na velmi dobrém místě, který budeme konzervativně vlastnit, pronajímat, rozvíjet. Chceme mít budovu plnou spokojených nájemníků a věřím, že se nám to daří realizovat.
Společností Deloitte jste byli zařazeni v programu Czech Best Managed Companies 2021 mezi 16 nejlépe řízených firem Česka. Co pro vás toto ocenění znamená?
Myslím, že toto ocenění můžeme považovat za výbornou vizitku toho, že svou práci děláme napříč společností dobře. PSN, i přes to, že se neustále rozrůstáme, zůstává v jádru rodinnou firmou a tuto podstatu je pro mne důležité si zachovat.
Na jakých hodnotách si zakládáte?
Slušnost, poctivost a profesionalita. Držíme slovo, co řekneme, to platí. Pro naše partnery je dále nezbytná akceschopnost a důvěryhodnost. Na každou otázku máme odpověď. A když ne v daný okamžik, tak za hodinu (směje se). Obecně akceschopnost v jakémkoliv ohledu je pro naši společnost typická a jsme díky ní známí napříč trhem. V tomto momentu a ani do budoucna důležité hodnoty měnit nebudeme.
To je skvělý přístup, který musí oceňovat i vaši klienti.
Jsme moc rádi, když se na nás kdokoliv s čímkoliv obrátí. Nejsme žádný korporátní investor. Jsme neustále tady a připraveni reagovat na jakoukoliv výzvu či nabídku. Jsme ochotni být byť jen nápomocní a poradit, s čím bude třeba. Byl bych rád, kdyby si toto lidé uvědomili a nebáli se s námi cokoliv sdílet, protože my v PSN tu nejsme prvoplánově jenom jako developeři. Jsme tu jako lidé, a když za námi kdokoliv přijde, tak nás vždycky najde tady v naší rodinné firmě na Seifertově ulici. Rád bych na závěr uvedl jeden příklad. Před deseti lety jsme kupovali vršovický činžovní dům a minulý měsíc nás navštívil prodávající a požádal nás, že z osobních důvodů potřebuje doplnit jeden dokument k věci na finanční úřad. Přišel neobjednaný na recepci, našel nás tady a ještě v ten samý den dostal dokument i s potvrzením, které potřeboval. Nemáme pouze sny, ale také hodnoty, které vyznáváme a které jsou pro nás závazné.
