Stavební boom průmyslových a skladových prostor v Česku zdaleka nekončí. Trh ale prochází změnami. Po odeznění pandemie klesá poptávka e-shopů a největší zájem o haly mají výrobní firmy. Nahrává tomu i návrat některých společností z Asie zpátky do Evropy.
Hlavní sdělení analýz předních poradenských společností o trhu s průmyslovými a skladovými nemovitostmi je na první pohled už několik po sobě jdoucích kvartálů stejné. Developeři stavějí jako o závod a trhají jeden rekord za druhým.
Platí to i pro letošní podzim. Podle aktuální zprávy Industrial Research Forum (IRF) bylo ve třetím čtvrtletí letošního roku ve výstavbě nejvíc ploch určených pro průmysl nebo logistiku v historii. Na konci září měly developerské společnosti rozestavěné projekty, které po dokončení nabídnou na 1,4 milionu metrů čtverečních skladových a výrobních prostor. To je o tři procenta více než ve druhém čtvrtletí a téměř o pětinu více než ve stejném období loni.
Při detailním pohledu je ale zjevné, že trh prochází zajímavým vývojem. Mění se sektory, které aktuálně poptávají nejvíc hal a skladů, což souvisí především s koncem pandemie a obnovení normálního fungování dodavatelských řetězců. Developeři upravují svou strategii a někteří z nich vyčkávají s dokončením projektů na poslední chvíli.
A konečně, sílí také trend návratu některých firem, které výrobu přesouvají alespoň částečně z Asie zpět do Evropy – ať už kvůli opatrnosti, k níž je přivedla právě pandemie koronaviru, anebo kvůli většímu důrazu na ekologický přístup k vlastní produkci, či snahám o zmenšení vlastní uhlíkové stopy.
Trh za zenitem
Navzdory mnoho měsíců pokračujícímu růstu rozestavěných projektů hlásili developeři ve třetím čtvrtletí relativně malý objem nově dodaných ploch. Podle IRF v tomto období přibylo na trhu jen necelých 183 tisíc metrů čtverečních nových ploch pro výrobu nebo logistiku.
Útlum je zřejmý ve srovnání s předchozím čtvrtletím, kdy bylo prostor v dokončených halách a skladech o 28 procent více. Ještě výraznější je ale propad oproti třetímu kvartálu roku 2022, a to o 62 procent. Analytici nicméně upozorňují, že meziroční srovnání poněkud zkresluje loňský výjimečný projekt, a sice hala pro společnost Amazon, která se loni otevřela v Panattoni Parku v Kojetíně. Distribuční centrum disponovalo plochami o rozloze téměř 187 tisíc metrů čtverečních.
„I tak jsou ale čtvrtletní výsledky nově dokončených ploch v letošním roce překvapivě nízké, vezmeme-li v úvahu rekordní objemy prostor ve výstavbě od konce roku 2021,“ upozorňuje analýza IRF.
Obezřetnost především
Podle ředitele oddělení průmyslových nemovitostí v realitní poradenské společnosti Colliers Miroslava Kotka je za tím jistá obezřetnost developerů a investorů. „Strategií pronajímatelů je často stavbu zakonzervovat v pokročilé fázi výstavby, čímž si chystají půdu pro rychlejší uspokojení poptávky,“ konstatuje Kotek. Investoři se tímto postupem podle něj pojišťují před rizikem zdražování stavebních materiálů nebo před jejich nedostatkem, což byl velký problém posledních let.
Vedoucí oddělení pronájmu průmyslových nemovitostí v poradenské společnosti iO Partners Robert Sgariboldi poukazuje i na další příčiny vyčkávací strategie. „Investoři čekají na lepší dostupnost bankovního financování,“ pozoruje Robert Sgariboldi.
Opatrnost panuje i kvůli klesající nové poptávce po výrobních a skladových prostorech. „Tento trend gradoval ve třetím kvartálu, kdy objem nově uzavřených nájemních transakcí dosáhl kvartálně nejnižší úrovně od roku 2012. O možné korekci po výrazném výkyvu v době koronavirové pandemie se na trhu mluvilo již delší dobu, nejnovější čísla dávají tušit, že tato doba již pomalu přichází,“ vysvětluje Robert Sgariboldi.
Zlevnění na obzoru
Zpomalování se začíná pomalu projevovat i na cenách nájmů a neobsazenosti. „Vysoká aktivita developerů a rekordní výstavba je jednoznačně pozitivním znamením. Nejenže ovlivňuje výši nájemného průmyslových a logistických nemovitostí, kdy již nyní pozorujeme mírný meziroční pokles, ale také míru neobsazenosti, která představuje meziroční nárůst,“ potvrzuje analytička poradenské společnosti Savills Jana Čožíková.
Rychlé a hlavně výrazné zlevňování přesto ještě není na pořadu dne. „Vysoká hladina ceny pronájmů se zatím drží na své rekordní hodnotě a na rychlý pokles se nedá sázet, s výjimkou problematicky pronajímatelných prostor v méně atraktivních lokalitách s nízkou poptávkou. Ani zde se ale nedostáváme na ceny z doby před 2 až 3 roky – úrokové sazby jsou zatím stále vysoko, riziko spojené s válkou na Ukrajině ještě trvá, povolovací procesy běží stále pomalu, ceny pozemků jsou nadále vysoké,“ vysvětluje Robert Sgariboldi.
Podobně je tomu s neobsazeností hal. Ta se v tradičně žádaných regionech – především v Praze a středních Čechách – stále drží v rozmezí jednoho až dvou procent. „Vlastníci tedy nejsou zatím v pozici, kdy by museli hladinu nájemného nějak dramaticky snižovat. To se dá očekávat až v době, kdy by neobsazenost začala dosahovat hranice okolo pěti procent,“ předpovídá vedoucí oddělení pronájmu průmyslových nemovitostí v iO Partners.
Útlum e-shopů
Normalizaci po covidu nyní nejvíce pociťují e-shopy, které byly v době lockdownů a zavřených obchodů hvězdami byznysu. „Lidé kvůli vysoké inflaci a zvýšeným životním nákladům méně utrácí za zbytné zboží a částečně se vrátili do kamenných obchodů, poptávka e-commerce po skladových prostorách tak kvůli nižším odbytům klesá,“ vysvětluje Ondřej Míček, Senior Industrial Consultant v Savills. To se pak pochopitelně přenáší i do menší poptávky po prostorách k pronájmu ze strany internetových prodejců.
Nejlépe jejich ústup z výsluní ilustrují tvrdá data. „U společností ze sektorů e-commerce letos pozorujeme výrazný útlum poptávky. Jejich podíl na čisté poptávce poklesl z loňských 28 na pouhých 12 procent,“ poukazuje na silný sešup analytička oddělení průzkumu trhu v iO Partners Valerie Rufertová.
Nejde přitom jen o novou poptávku. Mnoho e-shopů také řeší, co s prostorami, které si pronajaly v očekávání světlé budoucnosti a nekonečného růstu. Velká část z nich se tak snaží nevyužité plochy podnajmout. „E-commerce firmy mají nasmlouvané sklady na pět a více let z dob pandemie. A nyní, díky nízkému odbytu, nepotřebují tak velké prostory, ale platit za ně nadále musí. Tuto situaci však dokážeme vyřešit převzetím prostor novému nájemci, který takto velké prostory požaduje,“ popisuje Ondřej Míček ze společnosti Savills.
Příliš důvodů k optimismu přitom nedává poněkud překvapivě ani tradičně nejlepší doba pro e-shopy. „Tradiční předvánoční boom poptávky po kapacitách se v letošním roce nedostavil a po dlouhé době opět vidíme nevyužité skladové haly i v těsné blízkosti Prahy,“ upozorňuje Robert Sgariboldi.
Výroba na vzestupu
Zatímco premianti posledních let – e-commerce společnosti – zažívají útlum, jejich poptávku na trhu zastupují výrobní a průmyslové firmy. „V letošním roce pozorujeme zvýšenou poptávku výrobních společností. Zatímco v předchozích třech letech se podíl výroby na celkové čisté poptávce pohyboval okolo 30 procent ročně, za první tři čtvrtletí letošního roku přesáhl jejich podíl 50 procent,“ upřesňuje Valerie Rufertová ze společnosti iO Partners.
Rostoucí apetit výrobních firem má několik příčin. Jednou z nich je snaha firem zkracovat dodavatelské řetězce – zejména kvůli vysokým nákladům přepravy a nejisté výrobní a ekonomické situaci v Číně, což bylo patrné například u čipů do automobilů. Jejich nedostatek kvůli kolapsu přístavů v Asii a tím i lodní dopravy měl dramatické následky. Automobilky musely často i na několik týdnů zastavit výrobu. To přinášelo astronomické ztráty.
Svou roli hraje také stále větší důraz evropských firem na ekologii, který navíc vynucují i stále ostřejší nároky na dekarbonizaci ze strany Bruselu. „Snaha firem snižovat maximálně uhlíkovou stopu svých výrobků je stále podstatnější parametr nejen na straně spotřebitelů, ale také financujících bank,“ popisuje ředitel poradenské společnosti 108 Agency Jakub Holec.
Nástup zelené ekonomiky se projevuje i v dalších aspektech. „Vidíme i významný nárůst firem, které hledají prostory pro uskladnění solárních panelů, tepelných čerpadel nebo komponentů pro výrobu větrných elektráren,“ doplňuje Ondřej Míček ze Savills.
Ostrá konkurence
Trend návratu firem z Asie na starý kontinent, a hlavně do Česka, je teprve v plenkách a má potenciál především do budoucna. „Výrazný dopad na trh v ČR reshoring nebo nearshoring zatím nemá, jde o mimořádné obsáhlý a komplexní projekt na dlouhé období,“ vysvětluje Robert Sgariboldi. Přestože investoři i developeři s firmami podle něj už jednají, nových prostor pro účel nearshoringu se zatím staví minimum.
Česko na jednu stranu může být lákavé díky své geografické poloze, relativní politické stabilitě. Trend nearshoringu ale na druhé straně oslabují pomalé povolování nových projektů v Česku nebo napjatý pracovní trh. Zahraniční evropské podniky, které chtějí vrátit část výroby zpátky domů, se proto často poohlížejí jinde.
„Česko je v přímé konkurenci s okolními státy v oblasti střední a východní Evropy. Tento souboj prohráváme v očích nových investorů především s Polskem, které je stále schopno pro nové poptávky zajistit rychle a relativně levně stejně kvalitní prostory jako Česko, dostupnost pracovní síly je tam také stále lepší,“ potvrzuje Sgariboldi.
Příkladem může být zkrachovalý pokus přilákat do Prahy vývojové centrum IT společnosti Microsoft. Když její zástupci zjistili, jaké martyrium je s projektem u nás spojeno, nakonec se rozhodli hledat jinde.
Roli hraje také to, že vláda nenabízí zahraničním firmám tak štědrá lákadla, a to nejen čistě finanční, jako okolní země. „Investiční pobídky stále nejsou na úrovni okolních zemí. Zde vidím prostor pro zlepšení naší pozice v rámci středoevropské konkurence,“ myslí si partner a vedoucí pronájmu průmyslových ploch a nákupních parků, Cushman & Wakefield Jiří Kristek.
I přesto se ale příklady úspěšného nalákání investorů objevují. „Několik takových přesunů již proběhlo – do Česka svůj výrobní závod v posledních měsících umístila například společnost Jungheinrich. Víme už o mnohých dalších výrobcích, kteří Českou republiku či region střední Evropy zvažují jako jednu z preferovaných destinací, takže určitě budeme svědky dalších podobných aktivit, jež podpoří zdejší ekonomiku a zaměstnanost. Obecně se jedná o poptávky s přidanou hodnotou, tedy jak výrobní kapacity, tak vývojová centra, která mohou nabídnout zajímavé příležitosti i pro své dodavatele, jimiž se mohou stát lokální firmy,“ dodává Kristek.
Autor: Jan Němec
Celý článek a více v listopadovém magazínu Estate.
