Rostoucí nájemné, zvýšené úrokové sazby, tím i vyšší splátky hypoték ovlivňují dostupnost bydlení v České republice. Naše země je druhou zemí s nejméně dostupným bydlením v EU v ukazateli průměrná cena bytu děleno průměrným ročním příjmem. Je ovšem takový ukazatel opravdu vypovídající? Vývoj cen nemovitostí, průzkum trhu a interpretace dat jsou jedním se základním stavebních kamenů MBA – Nemovitosti a jejich oceňování.
Často se zapomíná na fakt, že dostupnost bydlení není jen o náročnosti koupě vlastního bydlení ale také o bydlení nájemním – podstatou je, aby domácnost měla důstojné bydlení, které uspokojuje její potřeby s ohledem nejen na finanční náročnost, ale i na náročnost časovou s dojížděním do práce, vybavenost v okolí atd., a to splňuje i nájemní bydlení – mnohem více rozšířené v zemích západních Evropy, než v regionu CEE. Pro měření dostupnosti je tak potřeba sledovat náklady na bydlení, nikoli absolutní cenu bytu. Základní náklady bydlení je pak u nájemního bydlení nájem, u vlastního bydlení pak splátka hypotéky a v obou případech platby za energie. U vlastního bydlení pak ještě výše kontribuce z vlastních prostředků. Pokud se díváme pouze na poměr ceny bytu k příjmům, pak se dle tohoto ukazatele stalo vlastní bydlení v ČR dostupnější v posledním roce, protože průměrný plat rostl, zatímco ceny bytů stagnovali nebo mírně klesali – opak je ale pravdou díky vyšším sazbám hypotečních úvěrů a cenám energií.
Dalším problémem je „průměrný příjem“ a do určité míry i „průměrná“ cena bytu. Je ekonomickým pravidlem, že pokud je dán průměrný příjem, více než polovina populace na něj nedosáhne. Bavíme-li se o dostupnosti koupě vlastního bydlení, ve většině zemí západní Evropy si v hlavním městě domácnost s průměrným příjmem vlastní rodinný byt zpravidla dovolit nemůže, nemá tedy úplně smysl porovnávat ceny bytů (nebo náklady se splátkou hypotéky) na průměrný příjem a je vhodné se koncentrovat na horních několik kvantilů distribuce domácností ekonomicky aktivní populace a sledovat dostupnost v této skupině pokud chceme porovnávat cenu bytů v hlavním městě nebo regionálním městě s příjmy obyvatel v dané lokalitě žijících.
V neposlední řadě je potřeba do dostupnosti započítat i náklady mimo sektor bydlení a jejích vývoj. V rozpočtovém omezení domácností jsou náklady, které může domácnost obětovat na úkor pokrytí nákladů bydlení – typicky náklady na cestování a dovolené; na druhou stranu mnoho nákladů není možné snížit nebo eliminovat – typicky zdravotní péče, potraviny, vzdělání pro děti a jiné. Pokud tedy cena potravin zásadně vzroste oproti platům (případ v České republice minulých 12 měsíců), disponibilní rozpočet domácnosti, ze kterého mají byt hrazeny i náklady bydlení se logicky zmenší a bydlení se stává hůře dostupné, i přesto že na trhu bydlení jako takovém, třeba k žádné změně nedošlo a průměrný plat se dokonce zvýšil.
V poslední řadě je rovněž potřeba si uvědomit, že bydlení je i luxusní statek. U příjmově mírně nadprůměrných skupin obyvatel mohou náklady na bydlení dosáhnout vyššího procenta než u některých méně příjmových skupin obyvatel, protože si mohou tyto domácnosti dovolit lepší kvalitu bydlení, zatímco náklady na potraviny se od určité příjmové úrovně příliš nemění, stejně jako náklady na zdravotní péči, více vydělaných prostředků tak směřuje dle preferencí do úrovně bydlení, motorových vozidel a cestování nebo jiných volnočasových aktivit.
Pro posuzování dostupnosti bydlení je nejlepší porovnávat náklady na bydlení zahrnující základní náklady jako nájem, splátka hypotéky a energie s tzv. residuálním příjmem (tedy po odečtení základních nutných životních nákladů) a jako příjem použit relevantní příjem geograficky vzhledem k nákladům na bydlení a ideálně i zahrnout pouze relevantní příjmové spektrum. U větších území s rozdílnými cenami nemovitostí i příjmů obyvatel je vhodné hodnotit dostupnost dle regionů a následně pomocí váženého průměru určit ukazatel dostupnosti za celé území s přihlédnutím k geografickým specifikům. Praktické je rovněž používat údaje mediánové, nikoli průměrné, což je ovšem náročné na datovou základnu. Tento způsob výpočtu je samozřejmě komplikovanější, pro mezinárodní porovnání často obtížně využitelný vzhledem k regionálním odlišnostem a opět datové náročnosti. Jednoduché vydělení průměrné ceny bytu nebo průměrného nájmu průměrným platem má svoje opodstatnění a pro rámcové porovnání jednotlivých regionů nebo států je vhodné, ale je potřeba si uvědomovat limity tohoto vyjádření dostupnosti bydlení a pro hlubší analýzu použít sofistikovanější metody,
Snahou tohoto příspěvku je ukázat provázanost analytických metod a pochopení ekonomické interpretace ukazatelů při chápání nemovitostního trhu. Právě komplexní přehled a možnost vyhodnocení různých vlivů proměnných z různých pohledů na trh nemovitostí se snaží přinést svým studentům program MBA – Nemovitosti a jejich oceňování na Vysoké škole ekonomické dle standardů RICS (Royal Institution for Certified Suveryors). Program vyučující nejlepší odborníci nejen z VŠE, ale také z odborné praxe realitního segmentu a developmentu v České republice, v listopadu byl otevřen již 6. ročník tohoto programu.
David Mazáček (tým MBARE)
