Loni se na Slovensku dařilo segmentu retailových parků. Naopak kanceláří se dokončilo nejméně za posledních několik let. Obrat k lepšímu se v roce 2025 nečeká. Rezidenční trh by mohlo zbrzdit zvýšení daně z přidané hodnoty od Nového roku.
Zatímco v posledních letech převažoval na Slovensku v největších realitních akvizicích především domácí kapitál, v roce 2024 se trend obrátil. Slovenské komerční nemovitosti se začaly dostávat stále více i do hledáčku zahraničních a velkých investorů.
Jednoznačně největší letošní deal na slovenském realitním trhu se odehrál v prosinci. „Jednalo se o transakci slovenského a českého portfolia Contera a TPG, které odkoupil nový hráč na našem trhu, kterým je Blackstone, což je největší správce alternativních aktiv na světě s více než jedním bilionem amerických dolarů (24,212 bilionu korun) ve správě,“ popisuje Senior Research Analyst ze slovenské divize Cushman & Wakefield Lukáš Brath.
Na Slovensko vyrazil na nákupy také český investiční fond od Patrie, který koupil část portfolia retailových parků od KLM Real Estate. V Piešťanech si fond pořídil od společnosti Garbe jeden z nejzelenějších industriálních parků na Slovensku. Patria těmito nákupy potvrdila ambici kupovat zde především prémiové produkty, komentuje transakce Peter Slovák ze společnosti CBRE.
Začátkem prosince se uskutečnila i největší kancelářská transakce roku. Budovu GBC 5 koupila společnost Erste Realitná Renta, která je pod správou rakouské Erste Asset Management. Touto transakcí si tak rozšířila jednak nemovitostní portfolio v hlavním městě a současně si v Bratislavě upevnila i svou pozici významného pronajímatele administrativních prostor.
Z hlediska nájmu průmyslových a kancelářských prostor se podle Bratha na špici žebříčku vyhouply dvě transakce – ministerstvo školství si pronajalo více než 11 tisíc metrů čtverečních v petržalské Spectrum Tower a čínský dodavatel automobilových dílů De Jong se zabydlel na 33 tisících metrech čtverečních v Prešově.
Nejslibnější segmenty
Z oblastí, kterým se asi nejvíce v roce 2024 dařilo, experti nejčastěji zmiňují segment maloobchodu, a zejména retailové parky. „V posledních letech evidujeme zvýšenou výstavbu retailových parků, a to především v méně saturovaných oblastech Slovenska,“ říká Lukáš Brath. O tento segment se také stále více zajímají investoři.
Pozadu nezůstávají ani obchodní centra, kterých je aktuálně v různých fázích transakce a jednání sedm a podle Bratha je možné, že některé z nich se možná stihnou dokončit ještě v roce 2024. Celkově na slovenský maloobchodní trh vstoupilo v posledních dvou letech podle Bratha více než 25 nových značek, přičemž nejvíce jich bylo především z oblasti gastronomie a módy. Příchod dalších značek na Slovensko se očekává i v roce 2025.
Dvojrychlostní kancelářský trh
Pozoruhodný vývoj se dá za rok 2024 vysledovat na kancelářském trhu. Dokončilo se nejméně projektů s plochou něco málo přes 7 tisíc metrů čtverečních. „Nízký objem nových projektů spolu s relativně silnou nájemní aktivitou začal tlačit na pokles míry neobsazenosti na trhu. Ta od konce roku 2023 klesla z 14,2 procenta na současných 13,2 procenta,“ konstatuje Slovák.
U kanceláří se stále více projevuje takzvaný dvourychlostní trh, což v praxi znamená rozdělení na dvě skupiny nemovitostí. „Budovy třídy A+ v nejlepších lokalitách jsou plně pronajaty, zatímco starší budovy třídy A a B v méně žádaných oblastech se potýkají s vysokou mírou neobsazenosti,“ vysvětluje Brath a dodává, že tento trend se bude v budoucnu pravděpodobně ještě dále zesilovat. Starší kancelářské budovy sice nemají vyloženě špatné výsledky, ale čelí největším problémům, jak poroste množství firem, které se budou zajímat vedle lokality, vybavení prostor kanceláří a provozů i o úsporné parametry budov.
V průmyslovém a logistickém segmentu experti i nadále pozorují silnou stavební aktivitu. „Ve výstavbě je přibližně 370 tisíc metrů čtverečních, a rok 2024 by tak měl být z hlediska dokončení jedním z nejvýznamnějších. Na trhu také vidíme jen minimum spekulativních projektů. Meziroční nájemní aktivita bude výrazně nižší než v roce 2023, který byl ovšem nejsilnější v historii slovenského průmyslově-logistického trhu,“ shrnuje Peter Slovák ze CBRE. Míra neobsazenosti se začala podle něj zvyšovat hlavně kvůli několika halám, které přišly na trh nepronajaté.
Výhled na rok 2025
Ohledně výstavby kanceláří experti očekávají v roce 2025 podobně slabý rok, jako byl ten předchozí, kdy by mělo být dokončeno pouze přibližně 6 tisíc metrů čtverečních. To podle nich povede i k postupnému snižování míry neobsazenosti. Z hlediska investic do komerčních nemovitostí se pak dá očekávat, že kancelářský sektor bude mít na celkovém koláči proinvestovaných prostředků vyšší podíl, neboť rok 2024 byl z hlediska celkového podílu pro kanceláře slabý. U průmyslových a logistických nemovitostí pak analýzy CBRE předpokládají výraznější stabilizaci nájemného, a to zejména v některých vybraných lokalitách.
Investiční aktivita za rok 2024 může podle Lukáše Bratha nakonec dosáhnout průměru za posledních 10 let, tedy 600 milionů eur. Několik transakcí je sice v závěrečné fázi, může se ale stát, že spadnou až na začátek roku 2025. Očekávané snížení úrokových sazeb by mělo překlenout rozdíl mezi cenovými očekáváními kupujících a prodávajících, což by mohlo urychlit úspěšné uzavírání obchodů. Pokud se tak stane, vzroste v roce 2025 i objem investic. „V rámci odvětví očekáváme v příštím roce, po letošním mírném ochlazení poptávky, podobné objemy leasingové aktivity jako letos. Je však třeba poznamenat, že roky 2022 a 2023 byly v tomto ohledu rekordní. Z dlouhodobějšího hlediska by se roky 2024 a 2025 měly pohybovat na úrovni průměru. Poptávka bude tažena především 3PL, automobilovým a výrobním sektorem a zvýšenou aktivitou na východním Slovensku díky společnosti Volvo. Kancelářský sektor se v posledních letech drží na stabilní úrovni, která se v průměru pohybuje mezi 180 000 až 210 000 metry čtverečními pronajímatelných ploch,“ dodává Brath.
Pokračující pokles úrokových sazeb bude v roce 2025 hnacím motorem investičního trhu a pozitivně ovlivní další růst ve všech segmentech komerčních nemovitostí. V důsledku toho Brath se svým týmem očekává i nárůst investiční aktivity, o čemž svědčí počet otevřených transakcí. Na druhou stranu ohlášené zvýšení DPH bude mít negativní dopad zejména na rezidenční trh. Zvýšené prodeje nemovitostí vidíme až ke konci roku, protože lidé chtějí dohnat ztrátu před zvýšením, a proto očekáváme mírné zpomalení prodejů v prvním čtvrtletí roku 2025.
Text: Věra Tůmová
Foto: Archiv
