Evropský realitní boom minulé dekády je nenávratně u konce. S tímto konstatováním zveřejnila Asociace německých bank (VDP) čísla ilustrující korekci v donedávna setrvale rostoucích grafech. Ceny rezidenčních nemovitostí klesly v Německu ve čtvrtém čtvrtletí oproti předchozímu kvartálu o 1,8 procenta. Kumulativní pokles o 2,5 procenta zaznamenaný za posledních šest měsíců minulého roku byl největší od roku 2003, kdy VDP začala shromažďovat data.
Důvod je nasnadě. Evropská centrální banka začala loni v létě zvyšovat úrokové sazby, aby se vypořádala s rekordní inflací způsobenou mimo jiné drahými energiemi kvůli ruské invazí na Ukrajinu. Dražší úvěry odradily od koupě domu již tolik Evropanů, že se to promítlo nejen v prudkém poklesu zájmu o hypotéky a následně i v cenách nemovitostí, ale i v rostoucích nákladech na pronájem.
„Dlouhá dynamika růstu cen na německém trhu s nemovitostmi skončila. Očekáváme pokračující mírný pokles celkového trhu v příštích několika čtvrtletích,“ uvedl ředitel VDP Jens Tolckmitt. Podle něj zaznamenaly za posledních šest měsíců ještě výraznější pád cen komerční (o 5 procent) a retailové reality (o 8 procent).
Trh zamrznul už před zimou
Německo přitom nebylo krizí zasaženo samo. Ceny švédských realit spadly v prosinci od svého vrcholu o rok dříve o 13 procent, zatímco britské byly v lednu od svého vrcholu loni v srpnu o 5,7 procenta níže.
Česko si v tomto ohledu vedlo o něco „lépe“. Jak vyplynulo z dat společnosti Dataligence pro Českou bankovní asociaci, nabídkové ceny starších bytů za celé Česko klesly z maximálních hodnot loňského léta do konce roku v průměru o 4,3 procenta, v Praze dokonce jen o jedno procento. A to přesto, že nemovitostní trh loni postihlo citelné zamrznutí. U starších bytů se prodeje snížily o 51 procent, u rodinných domů o 49 procent, a u nových bytů dokonce o 57 procent.
Velmi pozvolný pokles cen predikují experti tuzemskému trhu i letos. „Očekávám mírný pokles cen u starších bytů v řádu jednotek procent v řadě lokalit, ale ne ve všech. U novostaveb očekávám stagnaci cen,“ říká Milan Roček, ředitel monitorovací společnosti Dataligence.
Ani v okolních zemích experti netroubí na poplach. Třeba v Rakousku podražily rezidenční nemovitosti vloni v průměru o deset procent a letos by se dle predikce Raiffeisen Research měla situace po letech „drasticky rostoucích cen“ poprvé uklidnit. Což znamená, že v celostátním průměru by ceny měly klesnout o pět procent.
Konec prudkého zdražování přitom podle analytiků rozhodně neznamená, že by Rakousko čekaly roky klesajících cen, nebo dokonce cenový let střemhlav dolů. Poptávka tam stále převyšuje nabídku. I proto, že řada developerů musela své projekty odkládat kvůli problémům s dodavateli a explozi stavebních nákladů. „Na trh se dostalo jen několik málo nemovitostí,“ říká Peter Weinberger, mluvčí Raiffeisen Immobilien Austria.
Byty chybí
Stejná je situace i v Německu, kde vzrostly ceny realit jen za posledních sedm let o více než 60 procent. Loňský cenový pokles je tak v dlouhodobějším měřítku spíš jen škobrtnutím. Ostatně na otázku deníku Financial Times, zda německý trh s bydlením čeká letos prudký pád, nebo jen pozvolný pokles, se ekonom Deutsche Bank, Jochen Möbert, jednoznačně staví za druhou variantu: „Nedostatek bytů se bude s růstem populace jen zhoršovat. Letos bude v Německu postaveno méně než 250 tisíc bytů, což je o téměř pětinu méně než v roce 2020 a hluboko pod vládním cílem 400 tisíc.“
Takový scénář mimochodem potvrzuje i trh v Polsku, kde se ceny bydlení podle indexu portálu Morizon.pl zvedly loni o 2,8 procenta. Ještě větší růst potvrdila Polská národní banka u starších bytů v největších městech, které ve čtvrtém čtvrtletí loňského roku meziročně podražily o 9,5 procenta.
Výraznou změnu v tomto vývoji nečekají polští ekonomové ani letos. Jednak proto, že se mají zvýšit daně těm, kdo již vlastní několik bytů a chtěli by koupit další, což může nastartovat nákupní aktivitu ještě před účinností nových předpisů. Jednak vládní program levných půjček snižuje náklady oproti standardním podmínkám až čtyřikrát, a navíc platy Poláků mají letos růst hned dvouciferným tempem.
