Pandemie covidu přinesla realitnímu trhu, jenž nepřetržitě rostl od roku 2013, nebývalý boom. Ve snaze uchránit úspory před nejistotou se Češi vrhli do investic takovým způsobem, že už tak vysoké ceny narostly o dalších dvacet procent. Což se logicky projevilo hlavně v Praze. Zatímco průměrná cena nového bytu tu na konci roku 2019 dosahovala podle společnosti Deloitte 112,5 tisíce korun za metr čtvereční, o rok později to bylo 120 tisíc a v závěru roku 2021 bezmála 140 tisíc korun.
Zlaté časy ale prodejcům, zdá se, končí, jak ekonomika vstupující do recese brzdí i cenové skoky této tradičně hmatatelné jistoty. Například podle statistik realitního portálu RealityMIX.cz dosáhly ceny nemovitostí svého stropu a ve vybraných lokalitách klesly na loňskou úroveň.
„Největší pokles cen sledujeme v Liberci, a to meziměsíčně o 4,2 procenta a o 1,9 procenta oproti srpnu 2021. Města Praha, Brno a Pardubice dosáhla svého cenového stropu ve druhém kvartálu letošního roku a ten nyní pomalu klesá,“ říká ředitel společnosti Jan Štěp, podle něhož ceny bytů a domů budou tlačit dolů zdražování energií i vysoké úrokové sazby.
Z vlastního do nájmu
Plošný pokles se ale zatím nečeká. Zlevnění by se podle oblastního ředitele společnosti M&M Reality Holding Jana Martiny mohly výhledově dočkat především velké nemovitosti s cenou nad patnáct milionů korun a nemovitosti s vysokými náklady na provoz. „V závislosti na situaci na trhu práce, výši příjmů a od nich odvislé financování hypoték by cena těchto nemovitostí mohla klesnout o deset až dvacet procent. Nutno však podotknout, že určité typy nemovitostí v atraktivních lokalitách za dobré ceny jsou pořád žádané, u bytů v Praze se zatím poklesu ceny nedočkáme,“ dodává.
Na dramatický pád cen to nevypadá ani podle Jana Rampy ze společnosti RE-MAX. „Jednak recese ještě nenastala a jednak je nezaměstnanost na stále velmi nízké úrovni. Až se její míra zvedne na šest až osm procent, přijde větší úprava cen,“ míní odborník, podle jehož zkušenosti nejdříve klesají ceny rekreačních nemovitostí, a teprve poté bytů na krajích měst nebo v neatraktivních lokalitách.
V ohrožení však budou podle Jana Rampy i rodinné domy v satelitech okolo velkých měst, které se stavěly s využitím hypoték. O prodeji nemovitosti a přestěhování do nájmu uvažuje podle nedávného průzkumu společnosti Generali Investments osm procent lidí s hypotékou. Kromě drahých energií a míry inflace se do obav Čechů promítají také zvyšující se úrokové sazby u hypoték. „Řadě lidí končí fixace, a tudíž si na splátkách výrazně připlatí,“ vysvětluje Marek Bečička z vedení Generali Investments.
Poptávka hraje prim
Pochyb v otázce bydlení však mají Češi víc, protože výdaje na bydlení se podle zmíněného průzkumu zvýšilo oproti loňsku více než osmdesáti procentům lidí a pětina platí alespoň o čtvrtinu víc. Není tak divu, že o stěhování do menšího bytu či domu uvažuje více než pětina lidí žijících v nájmu. A trh jim takové přesuny evidentně umožní. Nabídka nemovitostí se totiž bude podle společnosti RealityMIX.cz postupně rozšiřovat o byty určené k pronájmu, které si lidé nakoupili v covidové době a nyní je od developerů přebírají do užívání.
„Do prodeje se dnes dostává větší množství nemovitostí,“ říká Jan Martina ze společnosti M&M Reality Holding. „Například před pěti měsíci bylo v nabídce na inzertním webu sreality.cz dvanáct panelových bytů 2+kk v Praze na Jižním Městě, dnes jich tam je třicet sedm,“ říká, že na rozdíl od nedávné minulosti, kdy se u prodejů bytů běžně pořádaly aukce a na prohlídkách se scházelo více zájemců, si dnes poptávající mohou vybrat.
Průběh, kdy se trh prodávajících mění na trh kupujících, je podle Vladimíra Fichtnera, ředitele poradenské společnosti Fichtner, předzvěstí nastupující krize. Ukazují to zkušenosti z jiných zemí, kde ceny nemovitostí v minulých letech klesaly. „Ze začátku sice lidé přestanou nakupovat, ale prodávající nesnižují ceny. Trh prostě zamrzne. Až později, když ti, kteří peníze již skutečně potřebují, začnou snižovat ceny a ty začnou kaskádovitě padat,“ říká Fichtner. To obvykle trvá dva až tři roky.
Bedra financí
Znamená to, že cenová bublina zmiňovaná řadou expertů v čele s Českou národní bankou, podle níž je tuzemský trh realit nadhodnocen o čtyřicet procent, brzy splaskne? Podle zástupce jednoho z největších českých developerů, který si nepřál být jmenován, nelze očekávat, že by ceny nových bytů klesaly ve velkých městech o desítky procent níže, když všechny vstupy zdražují a počty nových povolení také nemají vzestupnou tendenci. „Nadále tak bude platit, že investice do koupě nového bytu, za účelem vlastního nebo i nájemního bydlení, bude z dlouhodobého hlediska velmi výhodná,“ míní.
Podobně opatrný v hodnocení dalšího vývoje je i ekonom Dominik Stroukal. Názor, že jsou trhy nemovitostí v nerovnováze a jsou podhodnocené nebo nadhodnocené, je podle něj vždy jen spekulace konkrétní osoby nebo instituce. „Nemovitosti jsou bedra současných financí, a i když padat může cokoliv, není tu snad vedle trhu práce prakticky nic důležitějšího, na co by centrální bankéři koukali tak pozorně ve snaze přečíst, co se bude dít v budoucnosti. I kdyby to byla bublina a měla prasknout, tak se rychle postarají o to, aby to netrvalo dlouho,“ dodává Stroukal.
