Rostoucí inflace, která na konci loňského roku dosáhla v Evropě včetně Česka rekordních hodnot za několik posledních let, významně ovlivnila také výnosnost investic. Konzervativním investorům se kvůli ní výrazně smrsknul okruh aktiv, jejichž reálný výnos zůstává kladný.
Jednou z mála méně riskantních investic, kterým se loni dařilo vysokou inflaci porážet, byly nemovitosti. Z propadu se začal vzpamatovávat trh nájemního bydlení, který dostal velký zásah kvůli pandemii covidu. A v černých číslech skončila také většina investorů, kteří peníze uložili do některého z podílových fondů zaměřených na nemovitosti.
Pohled do výsledků realitních podílových fondů ukazuje, že jednou z nejatraktivnějších konzervativních investic loňského roku byly komerční nemovitosti. Právě ty tvoří portfolia drtivé většiny nemovitostních fondů.
Komerční reality na výsluní
Kolektivní investování je mezi menšími českými investory oblíbené už dlouho. V posledních letech patří právě podílové nemovitostní fondy mezi ty, o něž roste zájem nejvýrazněji. Podle údajů Asociace pro kapitálový trh České republiky loni na konci roku spravovaly tuzemské retailové nemovitostní fondy majetek za více než 53 miliard korun, tedy o zhruba deset miliard korun více než v prosinci 2020. V procentuálním vyjádření vzrostl objem spravovaného majetku skoro o čtvrtinu. Pro srovnání – ještě v roce 2014 bylo v realitních fondech jen okolo pěti miliard korun.
„V posledních dvou letech sledujeme významný nárůst zájmu o náš fond,“ konstatuje například vedoucí oddělení alternativních investic ve společnosti Conseq Investment Management Vladan Kubovec. Důvodem je kromě zajímavých výnosů překonávajících inflaci také snaha o diverzifikaci portfolia a mediální popularita tohoto typu investice.
Fondy versus inflace
Podle údajů jednotlivých investičních společností loni nejlepší výkonnosti mezi retailovými fondy (tedy bez fondů kvalifikovaných investorů) dosáhl fond finanční skupiny Creditas. Do jeho portfolia patří třeba Business Parky v Čestlicích a Písku. Vložené peníze investorů fond zhodnotil o více než osm procent.
Velmi dobře si vedl také podílový fond společnosti ZDR Investments, mezi jehož aktivy lze najít především menší retailové parky po celém Česku (například v Kuřimi, České Lípě nebo v Klatovech), ale také na Slovensku. Loni vydělal investorům 6,7 procenta.
Třetí místo mezi nejvýkonnějšími fondy obsadil fond investiční společnosti Conseq. V portfoliu má třeba regionální retailové parky v Karlových Varech, Mariánských Lázních nebo Pardubicích. Také manažerům Consequ se podařilo s velkou rezervou porazit růst cen. Zhodnocení za rok 2021 činilo přes 6,6 procenta.
Jedním z mála podílových fondů, který naopak inflaci neporazil, byl ČS nemovitostní fond Reico. Ten v minulých letech koupil například pražské Bořislavka Centrum nebo Forum Nová Karolina v Ostravě. Kromě toho ale významně investoval také v Polsku, kde loni do svého portfolia zařadil dva velké průmyslové parky postavené společností Panattoni. Loňský výsledek fondu nicméně oproti konkurenci zaostával, dosáhl „jen“ 2,5 procenta.
Nájmy opět rostou
Nízké úrokové sazby a omezené možnosti konzervativních investic vynesly v několika posledních letech na výsluní také činžovní byty. Díky rostoucím prodejním cenám a do roku 2019 také neustále se zvyšujícím cenám nájmů přinášely velmi zajímavé výnosy kolem pěti procent, a ve vybraných lokalitách i více.
To se ale změnilo s příchodem pandemie koronaviru, kdy výnosy naopak klesaly. Hlavní příčinou byl opačný vývoj cen. Zatímco prodejní ceny dál pokračovaly v růstu, trh s nájmy v Praze i dalších velkých městech zaznamenal tvrdý pád. Nájmy začaly zlevňovat, a to v některých lokalitách i o více než deset procent.
Ještě před dvěma či třemi lety pronájmy vynášely i více než pět procent. V srpnu 2021 činila hrubá roční výnosnost nájemného v Česku v průměru pouze necelých 3,8 procenta. Po očištění o standardní dva procentní body kvůli opotřebení a dalším nákladům spojeným se správou nemovitosti pak zbylo dokonce méně než dvě procenta. Jinými slovy, reálně investice do činžovních nemovitostí prodělávala.
V druhé polovině loňského a na začátku letošního roku se nicméně trend v oblasti nájmů začal opět obracet. Nájmy postupně zdražují a s tím se zlepšují i výnosy.
Praha nese nejméně
Sázka na nájemní bydlení by se měla pro příští roky vyplácet. Svědčí o tom mimo jiné i stále rostoucí zájem o rezidenční realitní investice ze strany velkých fondů. V Česku expanduje například největší evropský fond Heimstaden, který kupuje jak starší, tak nové byty postavené developery na klíč.
Speciální fondy zaměřené na nájemní bydlení vznikají i v Česku. Jeden takový založili majitelé investiční skupiny Mint Investments. Svou první investici realizoval fond v Brně, postupně se ale plánuje vydat také do dalších regionů. Možnost podílet se na výnosech mají v jeho případě i menší investoři, protože funguje jako podílový fond.
Zatímco fondy s velkými rezidenčními portfolii vydělávají také díky úsporám z rozsahu, individuální investor musí lépe počítat. Jak vyplývá ze srovnání výše nájmů a prodejních cen, v Praze jsou aktuálně výnosy z nájemních bytů v rámci Česka průměrně nejmenší. Daleko výhodnější poměr nabízejí především ekonomicky slabé regiony. Ceny bytů se v nich drží stále podstatně níže než v Praze nebo Brně, činže ale nejsou o tolik nižší. Kdo tedy hledá největší výnos, aktuálně má nejlepší šance například v Ústí nad Labem (a obecně v severních Čechách) nebo v Ostravě (a také v dalších městech Severomoravského kraje).
Nemovitosti za hotové
Letošní rok by lidem, kteří zvažují pořízení investičního bytu, měl hrát do karet i vývoj tržních cen. Ten podle analytiků dosáhl loni vrcholu. „Osobně se ale domnívám, že už v roce 2022 může dojít k poměrně prudkému ochlazení cen nemovitostí, čímž myslím výrazné zpomalení jejich cenového růstu,“ odhaduje ekonom UniCredit Bank Jiří Pour. Proto se dá čekat, že tempo růstu nájmů letos překoná zdražování samotných nemovitostí, což se opět kladně podepíše na výnosech.
Atraktivní budou ovšem investiční byty především pro ty investory, kteří nakupují z vlastních zdrojů. Výhodnost finanční páky letos negativně ovlivní zdražování hypoték. „Příležitost vydělávat na rozdílu relativně drahých nájmů a nízkých úrokových sazeb zmizela už loni,“ potvrzuje Jiří Pour.
