17 %: Meziroční růst cen nových bytů v Praze
Navzdory ekonomickým potížím a drahým hypotékám, které zasáhly sekundární trh rezidenčních nemovitostí a způsobily pokles cen starších bytů, novostavby v Praze v roce 2022 pokračovaly ve zdražování. Podle analýzy společností Central Group, Skanska a Trigema dosáhla na podzim 2022 průměrná prodejní cena bytů v pražských novostavbách 147,9 tisíce korun za metr čtvereční, průměrná nabídková cena vzrostla dokonce na 154,2 tisíce korun za metr čtvereční. V meziročním srovnání je to o 17 procent, respektive o 12 procent více. Podle developerů je hlavním důvodem skokový růst nákladů stavebních materiálů a energií. K růstu cen přispělo také snížení nabídky, za níž stálo odložení některých nových rezidenčních projektů kvůli nejistotě na trhu a slabší poptávce. Přestože oproti roku 2021 nové bydlení v metropoli zdražilo poměrně výrazně, během samotného roku 2022 byl růst cen pomalejší než v minulosti – od prvního do čtvrtého čtvrtletí roku činilo v průměru asi dvě procenta. Developeři odhadují, že v roce 2023 budou ceny stagnovat, případně růst jen nepatrně.
3500: Odhadovaný počet prodaných nových bytů v Praze
Po úspěšných letech zažili v roce 2022 developerské firmy v Praze dramatický pokles poptávky a ve výsledku i prodeje nových bytů. Ve třetím čtvrtletí 2022 se podle výpočtů společností Central Group, Skanska a Trigema prodalo v Praze jen 550 jednotek, což je proti 1350 v roce 2021 o dvě pětiny méně. Za první tři kvartály roku celkové prodeje nových bytů v Praze dosáhly pouhých 2550 jednotek a nejoptimističtější odhady hovoří o celoročních prodejích okolo 3500 bytů. O rok dříve přitom nové majitele našlo rekordních 7550 jednotek, v meziročním srovnání by tak pokles trhu byl více než poloviční. Proti dlouhodobému průměru jsou čísla za rok 2022 nižší o třetinu. Hlavní příčinou zamrznutí trhu byly drahé hypotéky. Kupující, kteří financují pořízení nového bytu s pomocí hypotečního úvěru, u většiny developerů v době příznivějších sazeb představovali až polovinu klientely. V roce 2022 ovšem tento podíl hypotekářů na trhu spadl téměř k nule. Developeři tvrdí, že pokles poptávky je dočasný a zájemci o vlastní nový byt své rozhodnutí pouze odložili na dobu příznivějších cen úvěrů na bydlení. V roce 2023 proto očekávají rostoucí zájem ze strany kupujících.
Je v něčem nynější vývoj na realitním trhu podobný krizi po roce 2008 a jste po zkušenostech z poslední krize po roce 2008 lépe připraveni na stávající situaci?
Petr Michálek, generální ředitel Skanska Residential
Naše připravenost je dána zejména dlouholetou zkušeností celé skupiny Skanska, která je na trhu přes 130 let. Máme velmi silné finanční zázemí a podporu akcionářů. Máme nastavené procesy, díky kterým jsme připraveni reagovat i na tak náročné situace, jako byla ekonomická krize v roce 2009, nástup koronavirové pandemie nebo letošní velké výzvy. Tehdejší krize by se dala nazvat krizí důvěry, nyní je to spíše krize nejistoty způsobená válkou na Ukrajině a s ní spojenou eskalací cen energií. Oproti tehdejší krizi je nyní situace složitější v tom, že máme dvoucifernou inflaci a hlavní brzdou na nemovitostním trhu jsou vysoké úrokové sazby, kterými se ČNB snaží inflaci krotit.
Petr Beneš, ředitel společnosti Geosan Development
Tato krize je lehce podobná nárůstem hypotečních úrokových sazeb, které brzdí prodeje bytů. Ty byly ke konci roku 2009 na úrovni 5,61 procenta, dnes jsou dokonce ještě vyšší, 6,34 procenta. Zatímco předchozí krize byla vyvolána hypoteční politikou v USA, tato krize je zapříčiněná zejména válečným konfliktem, který má dopad hlavně na energetiku. Nákupní horečka z roku 2021 způsobena pandemií covidu-19, kdy lidé investovali do nemovitostí jako do pojistky proti ekonomické nestabilitě, nemohla trvat dlouho. S poklesem prodeje v roce 2022 na úroveň před pandemií jsme tedy počítali. Válka na Ukrajině však ekonomice zasadila novou ránu způsobující celkový propad prodejů v kombinaci s růstem nákladů, obzvláště stavebních prací. S tím se zcela počítat nedalo.
Dušan Kunovský, zakladatel a předseda představenstva CENTRAL GROUP
Jsme na trhu už téměř třicet let a za tu dobu jsme díky získaným zkušenostem překonali různá těžká období včetně krize po roce 2008 a jsem si jistý, že jsme připraveni i na současnou situaci. Velkou výhodu máme v tom, že dlouhodobě nečerpáme úvěry a všechny vydělané peníze investujeme do dalšího rozvoje firmy. Proto nás současné extrémně drahé úvěry nezasáhly jako některé jiné společnosti. Situace na trhu je ale bez debat velmi složitá, panuje na něm velká nejistota.
Milorad Mišković, zakladatel a řídící partner Karlin Port Real Estate
To, co přišlo v roce 2022, se nedá srovnat s krizí po srpnu 2008. Komerční banky jsou dnes mnohem lépe připravené. Ovšem deficit mezi nabídkou a poptávkou po nových bytech nebyl v roce 2008 tak vysoký jako dnes. Dnešní krize je důsledek toho, že se dva roky během covidu celosvětově ve velkém tiskly peníze. Stejná jako po roce 2008 je naopak reakce spotřebitelů. Vyčkávají s nákupem nemovitosti, protože doufají, že ceny budou nižší, nebo raději odkládají kvůli nejistotě velké výdaje.
Petr Palička, country managing director Penta Real Estate
Pro nás je tato situace prakticky nová, protože v roce 2009 jsme byty ještě nestavěli. Nicméně vzhledem k tomu, že většina našich bytů je ve vyšším či prémiovém segmentu, nepociťujeme pokles prodejů tak výrazně.
Jan Řežáb, majitel a zakladatel JRD
Jsme výrazně lépe připraveni, jelikož jsme se na ni připravovali několik let. Nicméně v porovnání s rokem 2009 je tato situace jiného charakteru a má jiné příčiny (covid, rozpad dodavatelských řetězců, zdražování materiálů, válka na Ukrajině, energetická krize, inflace). V roce 2009 se hypotéky poskytovaly i málo bonitním žadatelům, takže krize pramenila z nezdravé poptávky. Rozdíl oproti situaci v roce 2009 je i v síle developerů. Většina z nich zvládne po nějakou dobu přečkat bez výraznější úhony minimální prodeje a soustředí se na přípravu dalších projektů.
Marcel Soural, zakladatel a předseda představenstva Trigema
Na stávající situaci jsme, stejně jako ostatní stabilní a velcí developeři, připraveni. Na rozdíl od roku 2008 jsou developeři momentálně v dobré kondici, což jim umožňuje pozastavit výstavbu nových bytů. Současný stav charakterizujeme jako odloženou poptávku, zájemci o koupi nemovitostí vyčkávají v naději, že ceny klesnou. Jenže odložení výstavby bude znamenat omezení nabídky. V horizontu jednoho až dvou let (jakmile klesnou úrokové sazby) však trh ožije, skokově naroste poptávka,ale omezená nabídka způsobí opět jen růst cen. Navíc z důvodů omezení výstavby nebude development připravený a byty se teprve začnou stavět. Situace na trhu tak může být ještě horší.
Jiří Šalda, zakladatel a ředitel All New Development
Jakkoli jsou prognózy vývoje různých krizí vlažné a pesimistické, po každém poklesu přijde růst. Přesvědčili jsme se o tom i po krizi po roce 2009. Stávající situace jistého ochlazení na trhu s byty má svou příčinu na světových trzích, ve vysoké inflaci a s tím ruku v ruce jdoucí vysoké ceně peněz. Nemovitosti však zůstanou nejbezpečnějším způsobem pro uložení peněz. Místo a kvalita nemovitostí hrály, hrají a budou hrát rozhodující roli. Poklesla-li v minulosti cena nemovitosti v důsledku krize, několik let po jejím překonání se na předkrizovou úroveň vrátila a překročila ji.
Tomáš Vavřík, zakladatel a majitel developerské společnosti DOMOPLAN
Obě situace se od sebe liší. V letech 2008 a 2009 se prodej nemovitostí na rok zcela zastavil a trh se výrazně propadl. V té době byly také zásadní velké obavy bankovního sektoru, který předpokládal, že se celý realitní trh zhroutí. Naopak v současné situaci dochází ke zpomalení prodejů nemovitostí, nikoliv k jejich úplnému zastavení.
Leoš Anderle, výkonný ředitel Sekyra Group
Trh se vyvíjí v cyklech. Po současném ochlazení se nevyhnutelně po určité době trend opět otočí. Stále platí, že bytů je na trhu nedostatek a nájmy rapidně rostou. V tom se současná situace od té v roce 2009 diametrálně liší. V roce 2021 se v Praze prodalo kolem 7500 nových bytů. V letošním roce to bude zhruba polovina. Je ale nutné zdůraznit, že tím se vracíme do normálu, který tu byl dvacet let a skončil před dvěma třemi roky. To, čeho jsme byli svědky během pandemie covidu, která vyvolala nebývalé vysokou poptávku, byla skutečně anomálie.
Viktor Peška, obchodní ředitel Crestyl Group
Další krizi jsme připraveni vzdorovat převážně tím, že v portfoliu držíme kvalitní nemovitosti, jejichž cenu krize ovlivní znatelně méně, respektive jejich návrat k předkrizovým parametrům očekáváme rychlejší než jinde.
Marek Padevět, ředitel rezidenčních projektů PSN
Situace je velmi podobná krizi po roce 2008. V současné chvíli investoři, kteří mají vlastní finanční prostředky, vyčkávají a trochu předpokládají, že ceny nemovitostí půjdou níže. Z minulé krize jsme poučeni. Víme, že je důležité mít nachystaný produkt, který odolá výkyvům trhu. V minulé krizi se nejvíce propadly ceny nemovitostí na okrajích metropole, sídlištích a panelových bytů. Naopak i přes krizi si zachovávají hodnotu projekty a byty v centru a širším centru metropole, což platí nejen o Praze, ale i o centrech okresních měst.
10,4 %: Meziroční růst cen bytů mimo Prahu ke konci 2022
Průměrné ceny bydlení v krajích byly v prvním pololetí 2022 zhruba o desetinu vyšší než ve stejném období o rok dříve. Druhou polovinu roku ale poznamenalo zamrznutí realitního trhu – stejně jako u novostaveb v Praze za tím byly především drahé hypotéky. Menší poptávka vedla k tomu, že se rezidenční nemovitosti prodávají déle, a kupující navíc často nepřistoupí na nabídkovou cenu a žádají slevy. V listopadu a prosinci tak začaly především starší byty v některých krajských městech dokonce zlevňovat. Podle údajů serveru Reality Mix byly byty v prosinci levnější než o rok dříve v sedmi z dvanácti krajských měst. Nejvýraznější propad zaznamenali makléři v Hradci Králové a v Ústí nad Labem, kde ceny meziměsíčně klesly shodně o 4,9 procenta, v Ostravě pak o 3,2 procenta. Bydlení v průměru zlevnilo i v Brně, které se v posledních letech potýkalo s podobně výrazným růstem cen jako Praha – v prosinci průměrná nabídková cena bytů v moravské metropoli byla o 0,7 procenta nižší než v listopadu. Podle údajů Reality Mix se podzimní propad cen projevil i v meziročním srovnání. Prodávající nabízeli své nemovitosti na konci roku levněji než v prosinci 2021 v severních Čechách a v Moravskoslezském kraji.
6,34 %: Úroková sazba hypotečních úvěrů na konci 2022
Úrokové sazby hypotečních úvěrů začaly růst spolu s utahováním měnové politiky ČNB už od poloviny roku 2021 – z červnových 2,5 procenta vzrostla průměrná sazba do konce roku podle výpočtů Fincentrum Hypoindexu na 3,8 procenta. V roce 2022 růst pokračoval a v srpnu už banky u nových hypoték klientům nabízely úroky v průměru zhruba 6,3 procenta. Další zdražování půjček na bydlení se zastavilo po obměně guvernéra i části bankovní rady ČNB. Nový šéf ČNB Aleš Michl s novou radou byli proti dalšímu zvyšování základní úrokové sazby a na zasedáních v druhé půlce roku ji nechávali beze změn. Díky tomu se stabilizovaly i ceny hypoték. Úrokové sazby do konce roku stagnovaly kolem hranice 6,3 procenta. Z prohlášení členů rady ČNB z konce roku vyplývá, že v nejbližších měsících nelze čekat dramatické snížení inflace, a tedy ani uvolnění měnové politiky. V prvních měsících roku 2023 se tak sazby hypoték budou patrně držet na dnešních úrovních, v druhé polovině roku lze za předpokladu zmírnění inflace čekat jejich mírný pokles.
Ve kterých segmentech se nejvíce promítne do cen prudký pokles poptávky po nákupu rezidenčních nemovitostí?
Petr Michálek, generální ředitel Skanska Residential
Situace ve stavebnictví neotevírá prostor pro pokles cen nových bytů. Ceny materiálů se částečně ustálily, stále ale jsou na vysoké úrovni, odráží se v nich nedostupnost surovin i extrémní zvýšení cen energií. Neklesají ani ceny pozemků, nezrychlují se povolovací procesy. V Praze je tedy potenciál ke zlevnění nových bytů nízký. Naopak vysoký je v případě starších bytů, kterých se nedotklo zdražování prakticky všech klíčových vstupů v průběhu posledních let. K tomu se přidá ještě fakt, že starší byty mají ve srovnání s novými daleko horší celkovou kvalitu, a zejména energetickou náročnost, což budou kupující velmi zohledňovat.
Petr Beneš, ředitel společnosti Geosan Development
Prudký pokles cen nejvíce pocítí rekreační nemovitosti, tzv. druhé bydlení na horách, či chaty a chalupy, které mohli lidé v průběhu pandemie covidu nakupovat se záměrem uniknout z měst do přírody. Část z nich si nebude moci dovolit nemovitost ponechat či být nadále schopna splácet hypotéku – bude se jich tedy spíše zbavovat. Další nejcitelnější propad poptávky očekáváme v regionech mimo krajská města, obzvláště v případě starších nemovitostí.
Dušan Kunovský, zakladatel a předseda představenstva CENTRAL GROUP
Nové byty si ceny podle našich analýz udrží, protože developeři výstavbu dalších bytů raději odloží, než aby v této době stále stoupajících nákladů prodávali pod cenou. Naopak u starších bytů ceny poklesnou až o deset procent a bude pokračovat rozevírání nůžek v cenách nových a starších bytů, což dává logiku. Mezi staršími byty a novostavbami jsou velké kvalitativní rozdíly. Ty jsou na provoz až dvakrát levnější než starší byty díky použitým kvalitním materiálům a technologiím, mají zásadně lepší standard provedení a jejich součástí bývá i parkovací stání či záruka na kvalitu.
Milorad Mišković, zakladatel a řídící partner Karlin Port Real Estate
Budou klesat ceny starších, secondhandových, bytů v Praze i mimo Prahu. U nových bytů ve středním a vyšším segmentu, jaké stavíme třeba na Rohanském ostrově a na Smíchově, není důvod, aby ceny šly dolů. V Rohan City už jsou všechny byty prodané. Stejné je to u bytů, které jsou ve výstavbě v projektu Smíchov City. Rychle a dobře zareagovali developeři na tzv. „masovém trhu“. Místo snižování cen začali nabízet benefity jako novou kuchyň nebo parkovací stání. To je poučení z minulé krize. Protože pokud jednou snížíte ceníkovou cenu, tak je pak mnohem obtížnější ji udržovat a zase navyšovat.
Petr Palička, country managing director Penta Real Estate
Předpokládám, že v nižších segmentech, kde je největší podíl klientů, kteří k nákupu potřebují úvěr.
Jan Řežáb, majitel a zakladatel JRD
Je těžké předvídat cokoliv, když je na trhu obrovská, historicky neuspokojená poptávka po desítkách tisíců bytů, jelikož se dlouhodobě nepovoluje dostatek staveb. Současný pokles prodejů je dán poklesem důvěry a nejistoty v budoucí vývoj hospodářství u kupujících a nemožnosti čerpat hypotéky, ale poptávka je obrovská, pouze odložená. Jak se projeví v cenovém vývoji, je obtížné predikovat v kterémkoliv segmentu.
Marcel Soural, zakladatel a předseda představenstva Trigema
Taková situace může nastat na trhu se secondhandovými byty. Když se v posledních třech až čtyřech letech s hrozícím příchodem vysoké inflace neúměrně zvýšila poptávka po nových bytech a eskaloval růst cen, tak si majitelé secondhandových bytů začali určovat podobné ceny jako u nových bytů. Sekundární trh ovšem nebyl zasažen růstem cen materiálů, prací, vstupů či nedostatkem zdrojů. Proto, je-li na trhu prostor pro redukci cen, je to pouze na tomto trhu. Ani tak ale nelze předpokládat plošné snižování cen. Redukce cen u secondhandů se bude týkat převážně jednotlivců, kteří z nějakého důvodů potřebují získat likvidní kapitál, který mají vázaný v těchto nemovitostech. Tento scénář ovšem může přijít pouze v případě hluboké krize.
Jiří Šalda, zakladatel a ředitel All New Development
Pokles cen sledujeme především u nemovitostí mimo Prahu, u secondhandových bytů a rekreačního, respektive druhého bydlení. Rovněž trh s byty pořizovanými individuálně na investici zaznamenává zásadní pokles, a to i v segmentu developerském. Předpokládáme, že menší byty do 3+kk developeři spíše transformují na nájemní bydlení, což povede ke změně poměru mezi vlastním a nájemním bydlením ve prospěch toho nájemního.
Tomáš Vavřík, zakladatel a majitel developerské společnosti DOMOPLAN
Pokud se někde reálný pokles cen projeví, pak to budou převážně starší nemovitosti. Nové rezidenční domy, které nyní vznikají, se již staví s důrazem na udržitelnost a energetickou soběstačnost. U nich je proto následná energetická náročnost výrazně nižší než u starších bytů. Kromě starších nemovitostí mohou ceny klesat také v méně atraktivních lokalitách, které se například nachází dál od center měst nebo nedisponují dostatečnou občanskou vybaveností a kvalitním vyžitím.
Leoš Anderle, výkonný ředitel Sekyra Group
Období zásadního růstu cen nových bytů v Praze už nejspíš máme za sebou, ale ve střednědobé perspektivě budou byty pravděpodobně dražší – navýšení nákladů se do cen promítá s určitým zpožděním. Dojde k větší diverzifikaci trhu, úspěšné budou kvalitní projekty v dobrých lokalitách. U projektů, kde cena neodpovídala jejich pozici na trhu, se byty mohou doprodávat i za snížené ceny. Celkově ale průměrné ceny bytů budu nyní stagnovat a následně porostou v porovnání s posledními roky pomaleji. Ve střednědobém horizontu také uvidíme, jakým způsobem se do cen promítne snížení uhlíkové stopy projektů, kterého podle nové legislativy musíme docílit do roku 2030.
Viktor Peška, obchodní ředitel Crestyl Group
Horší lokality a nekvalitní nemovitosti na secondhandovém trhu odnesou pokles cen nejvíce. Rodinné domy okolo Prahy budou mít teď horší likviditu a ten, kdo je chce prodat, si bude muset na dobrého kupce počkat, nebo jít s cenou výrazněji dolů než u bytů v Praze.
Marek Padevět, ředitel rezidenčních projektů PSN
Ceny nových bytů stagnují, jejich pokles určitě neočekáváme s ohledem na vstupní náklady, které jsou výrazně vyšší. Bavíme se o navýšení nikoliv o jednotky, ale spíše o desítky či v některých případech stovky procent, takže tu není důvod, proč by měla cena klesat. Naopak cena nových nemovitostí bude v příštím roce mírně růst, a to řádově o dvě až šest procent. Mírný pokles cen se dá tedy očekávat u tzv. secondhandových bytů v ne úplně lukrativních lokalitách.
-62 %: Meziroční pokles objemu nových hypoték
Dramatický růst úrokových sazeb se v roce 2022 velmi výrazně podepsal na vývoji na hypotečním trhu. Počet nových hypoték se držel na solidních číslech do jara, poté následoval prudký propad. V září, říjnu a listopadu banky poskytly každý měsíc nové úvěry jen za zhruba sedm miliard korun. To představuje meziroční pokles o více než 80 procent. Výsledky finančních institucí jsou špatné nejen ve srovnání s rekordním rokem 2021. Propad hypotečního trhu byl v podzimních měsících téměř tříčtvrteční i ve srovnání s rokem 2020. Celoroční pokles objemu nových poskytnutých hypotečních úvěrů byl podle Hypomonitoru České bankovní asociace (ČBA) v roce 2022 díky solidním jarním měsícům 60procentní. Analytici ČBA odhadují, že podobně slabé budou výsledky hypotečních bank také v prvních měsících roku 2023, podle pesimistických odhadů v případě déletrvajícího období vysokých sazeb ČNB může rok 2023 skončit na podobných číslech jako rok 2022.
Jak důležití pro vás jsou kupující, kteří si na byt berou hypotéku, a jak rychle očekáváte, že se trh s hypotékami opět nastartuje?
Petr Michálek, generální ředitel Skanska Residential
Nedostupnost hypoték prakticky převrátila strukturu kupujících. Zatímco dříve převažovali klienti financující nové bydlení hypotékou, dnes prodáváme téměř výhradně investorům s vlastní hotovostí. Lze ale předpokládat, že poptávka odložená v čase se odrazí v intenzitě budoucích prodejů. Věříme, že tak nastane již ve druhé polovině roku 2023. Ideální by bylo dostat sazbu hypoték ke třem procentům. Nicméně z historické zkušenosti víme, že už na hypotéky pod úrovní pět procent dosáhne poměrně široká skupina klientů, a to i z řad mladších ročníků.
Petr Beneš, ředitel společnosti Geosan Development
Klienti s hypotékami tvoří přes padesát procent poptávky u našich rezidenčních projektů. Očekáváme, že příští rok bude hypotéční trh ještě stagnovat s mírnější vlnou oživení na jaře, kdy bývá trh s rezidenčními nemovitostmi nejsilnější. Další zásadnější oživení očekáváme až ke konci roku 2023, a zejména pak v roce 2024, kdy by se úrokové sazby postupně mohly vrátit k normálu.
Dušan Kunovský, zakladatel a předseda představenstva CENTRAL GROUP
Hypotéku dříve čerpala nadpoloviční většina kupujících nových bytů, dnes to jsou jen jednotky procent. První oživení by mohlo přijít letos na jaře, protože jaro bývá tradičně obdobím nejsilnějších prodejů nových bytů. V té době se dá také předpokládat, že lidé už překonají současný šok z energetické krize, inflace a celkové nejistoty. Zásadní oživení přijde se snížením hypotečních sazeb ke třem procentům. K němu by podle ekonomů mělo dojít v letech 2024 a 2025.
Milorad Mišković, zakladatel a řídící partner Karlin Port Real Estate
U nás tvořili hypoteční kupující asi třicet procent zákazníků. Dnes tato skupina čeká na nižší úrokové sazby. Dá se čekat, že ty by mohly začít klesat ve druhé polovině roku 2023, ale toto snižování bude pomalé. Nedostaneme se rychle na úroveň roku 2020 nebo 2021. Zájem klientů s hypotékou by se proto mohl oživit na konci roku 2023 a během roku 2024.
Petr Palička, country managing director Penta Real Estate
Nastartování trhu s hypotékami se předvídá obtížně. Nicméně hypotéky jsou výrazná položka v bilanci bank, takže tato situace nemůže vyhovovat ani bankám, a jistě se pokusí hledat nějaké řešení.
Jan Řežáb, majitel a zakladatel JRD
Podíl kupujících čerpajících hypotéku je v několika desítkách procent odvislý od konkrétního projektu. Pohybuje se od třiceti do šedesáti procent. Pokles základních úrokových sazeb ČNB se očekává začátkem druhé poloviny roku 2023. Do té doby se možná trh do určité míry přizpůsobí, někteří budou muset čerpat úvěry s krátkými fixacemi, jiní najdou cestu formou zástavy jiné nemovitosti.
Marcel Soural, zakladatel a předseda představenstva Trigema
Klienti nakupující na hypotéku hrají v našem spektru klientů významnou roli a jejich odliv pociťujeme. Na druhou stranu ho částečně kompenzuje rostoucí počet klientů, kteří si pořizují byt na investici nebo si do nemovitosti chtějí uložit úspory a uchránit je před inflací. Lze předpokládat, že v roce 2023 se situace opět promění. Centrální banka očekává, že by se mohla snižovat inflace a spolu s tím i základní úroková sazba, což by zájem o hypotéky opět nastartovalo. Dá se tedy předpokládat mírné oživení příští rok na jaře, výraznější oživení by měly přinést levnější hypotéky s úrokovými sazbami kolem tří až čtyř procent v roce 2024.
Jiří Šalda, zakladatel a ředitel All New Development
V našem segmentu jsou klienti financující pořízení bytu z hypotečního úvěru minoritní. Jak rychle se nastartuje trh s hypotékami, do jisté míry záleží na celkovém dalším vývoji finančních trhů a ochoty ČNB při stávající vysoké inflaci snižovat úrokové sazby.
Tomáš Vavřík, zakladatel a majitel developerské společnosti DOMOPLAN
Jelikož DOMOPLAN buduje prémiové rezidenční nemovitosti, velká část zájemců v tomto segmentu pořizuje nemovitosti za hotové finanční prostředky. U nás se dlouhodobě, ještě před současným zpomalením prodejů, jednalo o zhruba dvě třetiny klientů. Třetina pořizuje byty prostřednictvím hypoték.
Leoš Anderle, výkonný ředitel Sekyra Group
Obecně platí, že zhruba polovinu všech prodaných bytů si kupující pořizují na hypotéku a přibližně stejná část zákazníků využívá vlastní zdroje. Tento poměr se ale u jednotlivých projektů výrazně liší. Je zřejmé, že vzhledem k nedostupným hypotékám jsou někteří klienti nuceni svou poptávku odložit do doby, kdy se situace opět stabilizuje. To by mohlo nastat, až se úrokové sazby hypoték vrátí na úroveň okolo tří procent. Je ale nyní velmi obtížně předpovídat, kdy se tak stane. Rozhodně to neočekávám v první polovině roku 2023.
Viktor Peška, obchodní ředitel Crestyl Group
Hypoteční klienti reprezentují třicet až sedmdesát procent kupců v závislosti na typu projektu. V roce 2023 neočekáváme znatelné oživení trhu s hypotékami. Problém ale není jen v úrokové sazbě hypoték, současné vysoké ceny a pravidla ČNB ohledně poměru dluhu k ročnímu přijmu a poměru měsíční splátky k čistému příjmu znemožňují významné části klientely, převážně mladým lidem, poskládat vlastní zdroje potřebné ke schválení úvěru. Bez uvolnění pravidel ČNB bude návrat pomalejší, než bychom si všichni přáli.
Marek Padevět, ředitel rezidenčních projektů PSN
Koupi bytu financuje hypotékou přibližně dvacet procent našich klientů. Ti kvůli vysoké úrokové sazbě a náročným podmínkám vyčkávají na lepší podmínky. Je škoda, že ČNB není přísnější ve zvyšování úrokových sazeb. Ty by mohly vzrůst mnohem markantněji, hypotéky by se tím zastavily na kratší období. Po takovém skoku bychom se odrazili od pomyslného dna mnohem rychleji. Kvůli konzervativní politice ČNB bude restart trvat déle. Doufám však, že v létě 2024 by mohly úrokové sazby klesnout ke čtyřem procentům.
14 %: Meziroční růst cen průměrného nájemného v ČR
Zatímco prodejní ceny bytů v Česku měly během roku 2022 sestupnou tendenci, přesně opačný vývoj pozorovali realitní makléři na trhu nájemního bydlení. Přesunula se na něj část lidí, kteří by za příznivějších cen hypoték zvažovali koupit nemovitost. Nyní ale vyčkávají v nájmech. Zvýšená poptávka po činžovních bytech vedla k meziročnímu růstu průměrného nájemného v Česku o 14 procent. Podle serveru Bezrealitky se nejvíce na růstu podílela Praha (o 18 procent) a Ostrava (o 18 procent). V absolutních číslech byly na konci roku nejdražší nájmy v Praze (322 korun za m2), v Brně (276 korun za m2) a ve Středočeském kraji (238 korun za m2). Dvouciferným tempem rostla naprostá většina krajů. S ohledem na očekávaný vývoj cen hypoték realitní makléři očekávají, že výrazné zdražování nájmů bude pokračovat ve většině krajských měst i v roce 2023. Zmírnit napětí na trhu by mohl jedině přísun velkého počtu činžovních bytů na trh. S tím ale v krátkém období nelze počítat.
Přiměje vás nynější situace urychlit své plány na vstup nebo rozšiřování podílu v segmentu nájemního bydlení?
Petr Michálek, generální ředitel Skanska Residential
Kromě standardních projektů vyhodnocujeme v rámci skupiny Skanska další scénáře práce s naším portfoliem, kam patří i nájemní bydlení. Hlavní strategií Skanska Residential ale zůstává prodej koncovým zákazníkům, v něm budeme intenzivně rozvíjet i koncepty dostupného bydlení.
Petr Beneš, ředitel společnosti Geosan Development
Zatím nepočítáme s tím, že bychom se ve větší míře přeorientovali na nájemní bydlení. Může se stát, že část bytů na pronájem si ponecháme v nějakém přechodném režimu, nicméně naše primární strategie stavět za účelem prodeje do osobního vlastnictví zůstává stejná. Pravděpodobně ale posuneme zahájení prodeje bytů v nových projektech na dobu, kdy bude situace příznivější.
Dušan Kunovský, zakladatel a předseda představenstva CENTRAL GROUP
Těžiště našeho byznysu je a nadále bude v přímém prodeji koncovým zákazníkům. Tím se zabýváme už téměř třicet let a máme své know-how. Vývoj trhu ale pečlivě sledujeme, a nevylučujeme tedy ani vstup do segmentu nájemního bydlení nebo bydlení pro studenty. S největší pravděpodobností by ale šlo pouze o doplněk k prodejům bytů do osobního vlastnictví.
Milorad Mišković, zakladatel a řídící partner Karlin Port Real Estate
Rychle jsme se přizpůsobili a už připravujeme dva projekty mikrobytů. Prodej jednoho z nich v Praze 2 se 167 byty spustíme ve druhém čtvrtletí roku 2023. Od konce roku 2022 přemýšlíme o tom, že pokud nedosáhneme při prodeji stanovené ceny za metr čtvereční, změníme část těchto bytů na nájemní. Této myšlence pomohlo, že jsme projekt zafinancovali v eurech s nižší úrokovou sazbou, a také, že nájmy v Praze rychle vyrostly. V komplexních nájemních projektech je dnes obsazenost stoprocentní a v řadě stojí další zájemci, kteří čekají, až se některé byty uvolní.
Petr Palička, country managing director Penta Real Estate
Zatím nejsme rozhodnuti, že bychom si vytvářeli vlastní portfolio bytů pro pronájem. Nicméně jednáme s některými subjekty o prodeji většího počtu bytů pro účely pronájmu.
Jan Řežáb, majitel a zakladatel JRD
Toto je dlouhodobý záměr, který by neměl být ovlivněn současnou krátkodobou situací. Pokud se ale na to díváme prizmatem současné úrokové úrovně, nedává ekonomický smysl investice do nájemního bytu, což je z hlediska celkové struktury hospodářství krátkodobý jev.
Marcel Soural, zakladatel a předseda představenstva Trigema
Už dlouho je pro nás nájemní bydlení další cestou, kterou chceme dlouhodobě jít, na tom současná situace nic nemění. Už dříve jsme se rozhodli, že bychom v budoucnu chtěli mít ve svém portfoliu zhruba tisícovku nájemních bytů.
Jiří Šalda, zakladatel a ředitel All New Development
V našich stávajících ani plánovaných projektech zaměřených na nadstandardní segment co do kvality i místa nepočítáme v současné chvíli, že bychom je neuvolnili pro prodej.
Tomáš Vavřík, zakladatel a majitel developerské společnosti DOMOPLAN
Ještě před aktuální situací jsme byli připraveni na to, že určitou část naší produkce, zhruba dvacet až třicet procent, si do budoucna ponecháme a začneme budovat portfolio nájemního bydlení. Jedná se o segment, který je dlouhodobě na vzestupu. Hodnota tohoto bydlení se zvyšuje, což pro investory představuje větší ekonomickou výhodnost investice. Ať už se tedy bude situace na trhu vyvíjet jakkoliv, touto cestou se rozhodně hodláme vydat.
Leoš Anderle, výkonný ředitel Sekyra Group
Společnost Sekyra Group se nájemnímu bydlení věnuje dlouhodobě. Jeden z prvních bytových domů určených k nájemnímu bydlení jsme postavili na Opatově již před téměř deseti lety. Další nájemní byty v této lokalitě nyní stavíme. Původně jsme je plánovali nabídnout individuálním kupujícím, ale vzhledem k aktuální situaci jsme tento plán přehodnotili. V našich největších projektech na Smíchově a na Rohanském ostrově dnes máme v pokročilé přípravné fázi přibližně dva tisíce bytů a v Čakovicích zhruba 500 bytů. Přibližně třetina z nich by mohla být předmětem nájemního bydlení.
Viktor Peška, obchodní ředitel Crestyl Group
Nemyslím si, že rok 2023 nějak změní náš přístup v oblasti nájemního bydlení. Sami neplánujeme v tuto chvíli budovat portfolio nájemního bydlení, mezinárodní institucionální investoři zásadně utlumili své aktivity a velkých lokálních investorů do nájemního bydlení je jako šafránu. Poptávka tedy nebude velká. Očekávat návrat apetitu v tomto segmentu můžeme, až trh nájemního bydlení překročí zajímavou hladinu nájmu za metr čtvereční a klesnou úrokové míry u úvěrů.
Marek Padevět, ředitel rezidenčních projektů PSN
Rozhodli jsme se vydat tímto směrem před třemi lety. Chystáme proto projekty, které budou výhradně určené pro nájemní bydlení. U projektů, kde je dočasně snížená poptávka, se maximálně zdvojnásobí čas na prodej bytů. Zatím není potřeba uvažovat způsobem, že tyto postavené byty budeme pronajímat. Na druhou stranu, pokud nastane situace, že máme projekt, kde je osmdesát procent bytů prodáno, tak nemáme nejmenší problém zbývající jednotky v projektu pronajmout. Po čase se takto pronajatý byt může nájemci nabídnout k odkupu či se může takto pronajatý byt nabízet investorům jako skvělá nabídka s již vyzkoušeným výnosem včetně nájemce.
76 680 m2: Plocha dokončených nových kanceláří
Na pražském trhu přibylo v roce 2022 bezmála 77 tisíc metrů čtverečních nových kancelářských ploch. Celkem tak pražský trh dosáhl objemu 3,8 milionu metrů čtverečních kanceláří. V nadcházejícím půlroce plánují developeři zahájit spekulativní výstavbu přibližně 126 tisíc metrů čtverečních administrativních ploch. Dá se tedy očekávat, že čtyřmilionová hranice bude dosažena pravděpodobně až v roce 2024. Překvapivý byl v roce 2022 vývoj neobsazenosti kanceláří v metropoli, která navzdory očekáváním klesala a ve třetím čtvrtletí činila 8,1 procenta. Změnit by se trend měl v roce 2023, kdy nabídku zvýší hned několik dokončených atraktivních kancelářských projektů. Nejvyšší dosahované nájemné v Praze se ke konci roku pohybovalo v rozmezí 26 až 26,50 eura za metr čtvereční za měsíc. Nejvyšší dosahované nájemné na území širšího centra města bylo 17,50 až 18 eur za metr čtvereční a měsíc a v lokalitách na okraji města se za nájmy platilo 17,50 až 18 eur za metr a měsíc.
Je kvůli ekonomické situaci vidět ochlazení poptávky po nových kancelářích nebo přehodnocování najímané plochy ze strany nájemců?
Petr Palička, country managing director Penta Real Estate
U kanceláří v centru města žádný pokles nezaznamenáváme, naopak vnímáme ochotu za prémiové prostory platit prémiové nájemné. U kanceláří v širším centru firmy více váhají, nicméně protože nabídka nových kvalitních prostor je velmi nízká, i tady se nám daří uzavírat nájemní smlouvy.
Leoš Anderle, výkonný ředitel Sekyra Group
Kancelářskému trhu věříme. Řada projektů se sice zastavila, protože dnes je rentabilita kancelářských projektů vzhledem k nárůstu nákladů problematická. Za dva tři roky ale už očekáváme vyváženější vztahy, dokonce myslím, že se vzhledem k nedostatku nabídky ze současného trhu nájemců stane spíše trh pronajímatelů. Klíčové bude mít správný produkt na správném místě. A tím je vnitřní město s jeho infrastrukturou a kvalitou prostředí. Lidé budou stále více vnímat rozdíly mezi budovou na periferii nebo v prestižní lokalitě. Dříve nebyla možnost rozvíjet atraktivní vnitroměstské lokality, nyní ta šance už je a poptávka na to reaguje pozitivně.
Viktor Peška, obchodní ředitel Crestyl Group
Na rozdíl od rezidenčního trhu si kancelářský trh zachoval i přes nepříznivé ekonomické ukazatele svou dynamiku a rostl, za první tři kvartály se pronájmy v Praze zvýšily o 41 procent oproti stejnému období roku 2021. Vzhledem k tomu, že poptávka po nových prostorách nejvyšší kvality splňujících podmínky i s ohledem na udržitelnost je dlouhodobě stálá, tak minimálně v roce 2023 neočekávám zásadní ochlazení. V oblíbených kancelářských lokalitách Prahy se najde stále dost zájemců. Nicméně, určitá část nájemců přehodnocuje svoje expanzní plány, a tak očekáváme, že ne všichni využijí opce na rozšiřování pronajatých ploch.
1,5 %: Míra neobsazenosti skladových prostor
Celý rok 2022 v Česku pokračoval trend vysoké poptávky po průmyslových a skladových prostorech. Aktivita na trhu logistických a průmyslových nemovitostí překonala očekávání a podle odhadů poradenské společnosti CBRE bylo za celý rok nově pronajato 1,4 milionu metrů čtverečních skladů a výrobních hal. Tím se rok 2022 zařadí na druhé místo v historických tabulkách hned za rok 2021. Současně mezinárodní nájemci i nadále přehodnocují své strategie z hlediska globálních dodavatelských řetězců, z čehož by Česká republika mohla profitovat i v blízké budoucnosti. Neobsazenost průmyslových prostor se pohybovala kolem 1,5 procenta, v Praze a blízkém okolí ve Středočeském kraji ale klesla téměř na nulu. A to navzdory poměrně silné nové výstavbě. Během roku na trhu přibylo na 940 tisíc metrů čtverečních nových skladů a průmyslových hal. Výsledkem vysoké poptávky a rekordně nízké neobsazenosti (v kombinaci se zvyšováním cen materiálů, stavebních nákladů a také s rostoucí inflací) bylo v roce 2022 zvýšení prémiového nájemného v meziročním srovnání o 43 procent, přičemž tlak na jeho další růst bude pokračovat i v roce 2023.
Jak se mění požadavky investorů a nájemců na stavbu a design nových kancelářských budov?
Petr Palička, country managing director Penta Real Estate
Design kanceláří neustále prochází vývojem, který byl covidem, a především fenoménem home office urychlen. Kanceláře více a více slouží především jako místo setkávání pracovníků, místo pro komunikaci a sdílení. Vlastní práce u stolu se pak často odehrává jinde. Velmi samozřejmě záleží na druhu práce.
Leoš Anderle, výkonný ředitel Sekyra Group
Pokračují trendy, které začaly už před pandemií. Zhruba před dvaceti lety jsme dokončili tehdy největší kancelářskou budovu v Praze, a to sídlo T-Mobile. Tenkrát to byla technologická špička. Soustředili jsme se na poměr investice a provozních nákladů. Následně přišel trend zelených certifikací a od toho, jak budova funguje ekonomicky, se přešlo k tomu, jak ovlivňuje okolí, jakou zanechává stopu. A dnes spíš záleží na tom, jak se v budově člověk cítí. To zahrnuje všechny možné vlivy – jestli se může dobře najíst, zda má komfortní prostředí, sportovní či kulturní vyžití – obecně, v jaké je pohodě. To je trend, kterému se přizpůsobují interiéry budov. Velké open space kanceláře mizí. Firmy se soustřeďují na to, aby měly ve vnitřním prostředí společenské plochy, tedy prostory pro budování atmosféry v týmu.
Viktor Peška, obchodní ředitel Crestyl Group
Opatření vůči covidu jsou dnes už standardem nově budovaných kanceláří, na co však mezinárodní nájemci a investoři kladou důraz, je přístup k udržitelnosti nejen u budovy, ale také u developera samotného. Bez jasně deklarovaných konkrétních plánů a iniciativ v oblasti ESG nebude mít pronajímatel brzy šanci na úspěch.
-10 %: Návštěvnost obchodních center ve srovnání s rokem 2019
+10 %: Tržby obchodních center ve srovnání s rokem 2019
Retailový sektor překonal komplikované období pandemie covidu a pomalu se vrací do kondice. Návštěvnost byla v roce 2022 sice stále 10 procent pod úrovní roku 2019, lidé ale během nákupů více utráceli, a tak byl obrat naopak o 10 procent vyšší. Celkový obrat retailového sektoru měl podle předběžných odhadů oproti roku 2021 stoupnout o dvě procenta. Vývoj by byl patrně ještě příznivější, postcovidové oživení ale v roce 2022 brzdily inflační tlaky jak na zákazníky, tak i na prodejce, v kombinaci s narušením dodavatelských řetězců a nedostatkem personálu. V roce 2022 přibylo na českém trhu pouze 11,2 tisíce metrů čtverečních nových retailových ploch. Dokončeno bylo jedno nové nákupní centrum (brněnský OC Javor), renovací s rozšířením prošlo Atrium Palace Pardubice. V letech 2023 a 2024 otevře hned několik dalších nákupních prostor napříč republikou, například OC Galerie Pardubice, ale dojde i k rozšíření Centra Černý Most v Praze, Šantovky v Olomouci či Varyády v Karlových Varech.
2 miliardy eur: Očekávaný objem realitních transakcí v ČR v roce 2022
První půlrok 2022 byl z pohledu investic relativně silný a v meziročním srovnání dosáhl jejich celkový objem o 35 procent vyšších hodnot. Vinou slabší druhé poloviny roku však celkový objem investic dosáhne podle odhadů poradenské společnosti CBRE zhruba dvou miliard eur, tedy přibližně stejně jako v roce 2021. Podle CBRE má trh ještě větší potenciál, avšak nabídku limituje nedostatek prémiových komerčních nemovitostí způsobený omezenou výstavbou a pomalými povolovacími procesy. Jinými slovy, poptávka po zajímavých komerčních realitách je vyšší než nabídka, která pokulhává především v oblasti prémiových nemovitostí či nemovitostí těsně před dokončením. Hlavními tahouny investic byli v roce 2022 především domácí investoři, kteří využívali vyčkávání a opatrnosti zahraničních investorů. Nejvíce je v roce 2022 lákaly industriální a logistické parky, za nimi následovaly retailové parky a kanceláře.
Jak se ekonomická situace promítla do přístupu institucionálních investorů ohledně investic do rezidenčních nájemních nebo komerčních nemovitostí?
Petr Michálek, generální ředitel Skanska Residential
Chování institucionálního investora kopíruje do jisté míry chování koncového klienta s tím rozdílem, že investor se ještě více soustředí na vyhodnocení možných rizik spojených s tak významnou investicí a dívá se na celý nákup čistě z pohledu čísel a návratností. Jinými slovy nevstupují mu do rozhodování emoce a aktuální potřeba bydlení. Velcí zahraniční investoři v tuto chvíli pozastavili své aktivity v oblasti investic do rezidenčních (nájemních) nemovitostí v regionu střední Evropy. Oživení bych očekával zhruba kolem poloviny roku 2023.
Petr Beneš, ředitel společnosti Geosan Development
V našich uplynulých projektech jsme neprodávali byty institucionálním investorům, ale spíše menším investorům, kteří kupovali několik bytů najednou. Nicméně očekáváme, že institucionální investoři přibrzdí své aktivity, i když z pohledu jejich byznysu je naopak nyní ideální doba, protože poptávka po nájmech dramaticky roste a nájemních bytů je nedostatek.
Dušan Kunovský, zakladatel a předseda představenstva CENTRAL GROUP
Na trhu panuje velká nejistota a zásadně zdražilo úvěrové financování, takže řada společností vyčkává, co bude. Na druhou stranu ale výrazně roste výše nájemného, což je pro investory lákavé. Očekávám tedy, že se poptávka po rezidenčních projektech ze strany investorů opět oživí.
Milorad Mišković, zakladatel a řídící partner Karlin Port Real Estate
Situace na trhu výnosových nemovitostí, na němž institucionální investoři působí, se dá charakterizovat jako vyčkávání. Investoři, kteří hledají nové akvizice, čekají, že ceny klesnou a jejich výnosy budou vyšší. Vlastníci nemovitostí nechtějí jít s cenou dolů. Takže na trhu je hodně peněz, ale toto oboustranné vyčkávání bude trvat celou první polovinu roku 2023. Pak se trh opět rozjede.
Petr Palička, country managing director Penta Real Estate
Většina institucionálních investorů, a to nejen do nájemního bydlení, nyní pozastavila své akvizice a vyčkává. Předpokládám, že ve druhé polovině 2023 opět zvýší svoji aktivitu.
Jan Řežáb, majitel a zakladatel JRD
Pokles investiční aktivity do bytového fondu, který se již projevuje, je dán jak drahými penězi, tak vyčkáváním na to, jak se trh přizpůsobí. Teď je na trhu nejistota, mlha. Jakmile opadne, trh se stane likvidnějším. Investice opět nastartují, jelikož je lze udělat za lepších podmínek, než před současnou krizí.
Marcel Soural, zakladatel a předseda představenstva Trigema
Zájem institucionálních investorů o byty trvá i v současné době, a to zejména kvůli rozmachu nájemního bydlení v Česku. Nájemní bydlení v Praze nyní zažívá dvouciferný růst a již nyní nabízí nadprůměrné výnosy z nájmů i zhodnocení investice. Je pravděpodobné, že Česko bude v tomto scénáři následovat západní Evropu, kdy v mnoha zemích kvůli nižší poptávce po vlastnickém bydlení začaly fondy nakupovat byty a otáčet je do nájmu. Druhým důvodem, proč poptávka od investorů trvá, je snaha ochránit své úspory před inflací.
Tomáš Vavřík, zakladatel a majitel developerské společnosti DOMOPLAN
Výraznější změnu přístupu ze strany investorů jsme v našem případě nezaznamenali. Z obecného hlediska samozřejmě vnímáme, že kvalifikovaní investoři více zvažují využití jiných investičních nástrojů – například prostřednictvím bank, které momentálně nabízí velice solidní úroky na termínovaných vkladech. Předpokládáme však, že ve chvíli, kdy u bank po čase klesnou úrokové sazby, bude zájem investorů o investice do fondů kvalifikovaných investorů opět výrazným tempem růst.
Leoš Anderle, výkonný ředitel Sekyra Group
Počítáme s tím, že do budoucna budou ve větší míře našimi klienty právě fondy, které investují do nájemního bydlení. Lidé, kteří kupují byty po jednotkách pro vlastní potřebu, budou v menšině, a to hlavně kvůli nedostupným hypotékám. Většina bude svoji bytovou potřebu uspokojovat formou nájmu. Stejný trend jsme viděli před pandemií covidu, která trh výrazně posunula ve prospěch individuálních kupujících.
Viktor Peška, obchodní ředitel Crestyl Group
Mezinárodní investoři se prakticky z trhu stáhli nebo pouze dokončují transakce započaté před krizí. Primárním důvodem jsou vysoké úrokové sazby české koruny, její volatilita vůči euru a také rizika regionu střední a východní Evropy. To vše pro zahraniční investory dělá investice do nájemního bydlení, které je korunový produkt, momentálně nezajímavými. Očekávám, že ke změnám k lepšímu začne docházet, až se výrazněji sníží níže uvedená rizika, tedy až po roce 2023.
Marek Padevět, ředitel rezidenčních projektů PSN
Institucionální investoři v současné chvíli trh mapují. Věřím, že budou nastalou situaci chápat jako výzvu do budoucna, jelikož nebude dlouho trvat, zhruba do jara 2023, kdy poptávka začne znovu stoupat, nikoliv dramaticky, ale stoupat bude. Hlavním důvodem bude inflace a potřeba uložit finanční prostředky. A s ohledem na rostoucí trend v nájemním bydlení budou výnosy opravdu zajímavé. Už teď vnímáme zvýšený zájem o koupi nemovitostí ze strany zahraničních investorů.
