Při hodnocení loňského roku vládla v pražském sídle společnosti ZDR Investments dobrá nálada. V létě koupila svou druhou největší nemovitost, nový retail park v chorvatské Rijece. Krátce před koncem roku se jejímu fondu kvalifikovaných investorů povedlo prodat kancelářskou budovu v Ostravě. Byl to strategický krok, díky kterému se chce nyní soustředit na svůj primární segment retail parků. „Máme již připravené nemovitosti pro akvizice v letošním a příštím roce v objemu 3 miliard korun. Po šesti letech našeho fungování vstoupíme do šesté země, Slovinska. K tomu nás čekají cesty do Singapuru, kde jsme otevřeli feeder fond. Chceme tamním investorům nabídnout investice do našich středoevropských retailových nemovitostí,“ říkají partneři ZDR Investments Zdeněk Prázdný, Radek Hladký a Roman Latuske.
Loni v prosinci jste prodali ostravskou kancelářskou budovu Nordica Office. Už se vám nehodila?
Radek Hladký: Když jsme v roce 2017 zakládali fond kvalifikovaných investorů, postavili jsme naši investiční strategii na regionálních retailových nemovitostech. V počátku fungování našeho prvního nemovitostního fondu jsme z důvodu diverzifikace přidali i vybrané nemovitosti ze sektorů lehké výroby a logistiky a kancelářskou budovu Nordica v Ostravě. Tato nemovitost po celou dobu nadprůměrně zhodnocovala investovaný kapitál, ale na začátku roku 2022 jsme si ujasnili, že opustíme kancelářský segment a do budoucna se budeme plně věnovat našemu hlavnímu byznysu, což jsou prodejny potravin a regionální retail parky. Proto před rokem a půl padlo strategické rozhodnutí, že Nordicu prodáme.
Komu jste ji prodali?
RH: Subjektu, který už vlastní hlavní kancelářskou budovu v Ostravě a chce se v tomto sektoru dál systematicky rozšiřovat. Prostředky, které jsme z prodeje získali, budeme investovat do retailových parků a prodejen potravin ve Slovinsku.
Museli jste jít kvůli nynější situaci na trhu s cenou dolů?
RH: Budovu jsme prodali za podstatně vyšší částku, než za jakou jsme ji koupili.
Roman Latuske: A prodali jsme ji za částku, na které jsme se před rokem a půl dohodli. Transakce potvrdila, že ocenění našich budov v portfoliu děláme konzervativně a že odpovídá situaci na trhu.
To jste asi uklidnili sebe i investory, protože na trhu pořád vládne nejistota, jestli hodnota nemovitostí v portfoliích fondů a investorů nepůjde letos dolů.
Zdeněk Prázdný: Je to určitě dobrá zpráva, protože spousta investorů žila v obavách, že se zásadně sníží hodnota nemovitostí. To se u našeho portfolia nestalo.
RL: Samozřejmě i my jsme v posledních 18 měsících prošli korekci yieldů při ocenění našich nemovitostí. Ty se v našem hlavním segmentu retail parků pohybovaly dlouhodobě mezi 6,5 a 7 procenty. Když yieldy však vzrostly o dvakrát 0,25 procentního bodu, což znamenalo snížení hodnoty nemovitosti, tak tuto korekci plně vykompenzoval růst nájemného díky inflačním doložkám.
RH: Kanceláře i logistika prošly během cyklu měnových restrikcí korekcí v desítkách procent. Oproti tomu segment retail parků na kapitálové hodnotě ztratil výrazně méně. Na podstatné části našeho portfolia se v posledních dvou letech ale zvedlo nájemné o zhruba 15 procent. Tato vyšší úroveň nájmu už zůstane natrvalo.
Nájemci tak vysoký růst nájemného akceptovali bez problémů?
RH: Výhodou retailového segmentu je, že nájemci jsou schopni navýšení nájmů z podstatné části promítnout do cen zboží, které prodávají. U jiných sektorů komerčních nemovitostí je to podstatně složitější.
Nájemní smlouvy i inflační doložky jsou v eurech, tudíž zohledňují evropskou, a ne českou inflaci?
RL: V eurech máme téměř 70 procent smluv, zbytek je v korunách. Tomu vždy odpovídají indexační ujednání. Měnové riziko eliminujeme tím, že když máme nájemné v eurech, tak i bankovní financování na tuto nemovitost je v eurech.
Když tyto výnosy započítáváte do výnosů fondů, tak je ale musíte převést na koruny.
RH: Proto si kurzové riziko na úrovni fondu zajišťujeme měnovými forwardy. Spekulace na kurz koruny vůči euru k realitnímu fondu nepatří. Takže naši korunoví investoři nepociťují výkyv kurzu koruny vůči euru na cenu investičních akcií.
Jak hodnotíte loňský rok, který byl pro nemovitosti poměrně turbulentní?
RH: Ve fondech máme převážně prodejny potravin, diskontní retail a menší částí jsou logistické nemovitosti a lehká výroba. Za poslední čtyři roky se ukázalo, že prodejny potravin jsou nejdefenzivnější část našich aktiv, protože potraviny si chodíte kupovat pořád, ať se děje, co se děje. Diskontu zase nyní nahrává současná ekonomická situace, kdy lidé šetří, a logicky tak vyhledávají levnější zboží. A lehká výroba nebo logistika nebyly covidem ani válkou na Ukrajině nijak negativně ovlivněny. Naopak je tyto události posílily s tím, jak podniky začaly přesouvat klíčové kapacity blíž koncovému zákazníkovi.
Dařilo se vám získávat nové peníze od investorů?
RH: V tom byla asi největší změna proti rokům 2020 a 2021. Příliv nových investorských prostředků do fondů se zpomalil. Může za to především vysoká úroková sazba v korunách, kdy část investorů upřednostňovala fondy peněžního trhu nebo bankovní spořicí a termínované účty. Naše net inflow zůstalo ale i v těchto složitějších časech pozitivní, což je v českém prostředí unikátní. Za rok 2023 budeme mít nárůst kapitálu o zhruba miliardu korun.
Kam jste tuto miliardu korun investovali?
ZP: V únoru jsme dokončili akvizici retail parku ve slovenských Topoľčanech. V létě jsme koupili druhou největší nemovitost v našem portfoliu. Za 1 miliardu korun jsme pořídili rozsáhlý nově dokončený retail park v chorvatské Rijece. Na konci roku jsme vybudovali novou diskontní jednotku pro TEDi vedle hypermarketu Albert v Opavě. Akvizic bylo méně než ve standardním roce, ale dělali jsme je za dobré ceny. Naše portfolio se loni rozrostlo o 1,4 miliardy korun.
Jaký výnos očekáváte u vašich fondů za celý rok 2023?
RH: U fondu kvalifikovaných investorů očekáváme výnos na úrovni 8,5 procenta, u retailového fondu Public 7 procent a fond Industrial se dostane na 7,3 až 7,4 procenta.
RL: Šest let se nám daří investorům dodávat konstantě stabilní výnos, u fondu kvalifikovaných investorů mezi 8 a 9 procenty. A to polovina té doby byla hodně nestandardní – dva roky covidu a jeden rok s vysokou inflací, vysokými úrokovými sazbami a válkou na Ukrajině. Dosáhli jsme toho díky konzervativní investiční strategii, jejímž základem jsou dlouhodobé nájemní smlouvy, zafixované úrokové sazby u bankovního financování z minulosti, takže nás u stávajících objektů nárůst úrokových sazeb nezasáhl.
Na jak dlouho máte sazby úvěrů zafixované, nemůžou vás nynější vysoké úrokové sazby dohnat?
RH: První zásadní refixace přijdou ve druhé polovině roku 2026. Budou se týkat zhruba pětiny portfolia. Předpokládáme, že v té době se úroková situace vrátí k úrovni, která se na výkonnosti fondů negativně neprojeví. I když sazby nebudou tak nízko jako třeba v roce 2019.
RL: V posledním roce jsme preferovali takové akvizice, kde prodávající měl ještě z minulosti výhodnou úrokovou sazbu. Když to nebylo možné, tak jsme zvolili eurové financování s variabilní úrokovou sazbou, což vidíme jako příležitost pro roky 2024 a 2025, kdy sazby budou klesat. Za poslední tři měsíce cena tříletých peněz v euru klesla téměř o pětinu.
Na jak dlouho uzavíráte s provozovateli obchodů nájemní smlouvy?
ZP Nejkratší doba je pět let, ale máme i desetileté nebo patnáctileté smlouvy. To, že máme průměrnou zůstatkovou dobu nájemních smluv trvale kolem šesti let, je z pohledu investorů velmi dobré číslo. Daří se nám nájemní smlouvy obnovovat ve stejné délce. V covidu i teď využíváme situaci, kdy nájemce žádá o sníženou indexaci. Umíme najít individuální řešení, například že navýšíme nájemné méně, ale výměnou za předčasné prodloužení nájemní smlouvy.
V poslední době mají retailové řetězce tendenci zmenšovat plochy prodejen a zefektivňovat je. Vidíte to i ve vašich parcích?
ZP: Dělá to Albert, který plochu prodejen zmenšuje. Takže třeba ze 6 tisíc metrů se zmenší na 4 tisíce metrů čtverečních. Pokud se to děje, tak se to většinou odehraje při akvizici, a jak se Albert zmenší, tak volnou plochu zaplníme jiným diskontním řetězcem. Takže objekt je stoprocentně pronajatý. Ostatní nájemci jako Billa a Penny mají svůj osvědčený koncept, kdy jejich prodejny mají v zásadě 1200 metrů čtverečních, a ten se nemění.
RL: Od ostatních diskontních řetězců nebo lékáren máme spíše signály, že se chtějí rozšiřovat. Snažíme se pak přístavbami nebo optimalizací jednotlivých jednotek jim prostor poskytnout.
Ve kterých zemích chcete rozšiřovat své portfolio v příštích dvou letech?
RH: Ve všech, kde působíme, kromě Německa. Máme tam předvybrány nemovitosti v hodnotě zhruba 3 miliard korun, o které máme zájem. V první polovině letošního roku se chceme rozšířit do další, šesté země, a to do Slovinska. Máme tam vytipované projekty za zhruba miliardu korun. Opět to jsou primárně prodejny potravin a doprovodný diskontní retail.
Čím vás zaujalo Chorvatsko a Slovinsko?
RL: To souvisí s naší celkovou zahraniční strategií. Po Česku jsme šli na Slovensko. Zatímco naše konkurence pokračovala v zahraniční expanzi dále do Polska a Maďarska, kde výnosy vypadaly zajímavě. My jsme si tyto trhy vyhodnotili tak, že nejsou úplně stabilní. Po diskuzi s našimi nájemci jsme dospěli k závěru, že Rakousko a Německo, kde mají retailové parky dlouhou historii, je pro nás a stabilitu výnosu našeho fondu jasná volba. Vstupem do Rakouska jsme získali kontakty na tamní developery, kteří staví také v Chorvatsku a Slovinsku.
RH: V Chorvatsku se nesoustředíme na turistická letoviska a obchody určené pro turisty. Jsou to objekty, kam chodí nakupovat místní obyvatelé. Tržby těchto prodejen jsou konstantní celý rok. V Pule má náš retail park spádovou oblast čítající sto tisíc lidí. To je stejné, jako kdyby na celý Hradec Králové byl jeden retail park.
Podle čeho si vybíráte, který retail park koupíte?
ZP: Primární faktor je lokalita, kde park leží, ve kterém městě, v jaké jeho části, jaká je spádová oblast a jaká je zde kupní síla. Druhé kritérium je kvalita nájemních smluv, protože v našem byznysu si kupujete hlavně nájemní smlouvy, ne cihly. Děláme si i analýzu nájemců, jak se jim tam líbí, jaké mají tržby. Důležitá je samozřejmě i stavební kvalita objektu. Když jeden z těchto čtyř základních faktorů není v pořádku, nekupujeme.
Loni jste si udělali vlastní ESG strategii. Vstupují kritéria ESG do akvizičního rozhodování, například že hledáte jen budovy v energetické třídě A, s určitým podílem obnovitelných zdrojů?
RH: Když kupujeme nový objekt, tak se díváme, jestli má energetickou třídu A. Pokud ne, tak buď ho nekoupíme, nebo neplatíme požadovanou cenu. Když je objekt starší, tak cena musí být nižší, protože do ní rovnou započítáváme, kolik peněz musíme vynaložit, aby budova splňovala energetickou třídu A, nejhůře B. U větších budov může jít o investice v řádu desítek milionů korun.
RL: V rámci naší ESG strategie se soustředíme na instalaci fotovoltaických elektráren na střechy našich retail parků. To ale neznamená, že na objektech musí už být solární elektrárny nainstalované, když je kupujeme. Naopak pro nás je příležitost, když tam ještě nejsou. Když si vyhodnotíme, že se dají panely na střechu umístit, tak tím zvýšíme výnosnost nemovitosti.
Díky snížení provozních nákladů, nebo díky prodeji vyrobené elektřiny?
RH: Díky výnosu z prodeje elektřiny, kterou soláry vyrobí. Ten zůstává v majetku fondu, takže se zlepší výkonnost dané budovy a celého fondu.
RL: V zahraničí se objevuje také model, kdy střechu pronajmete někomu, kdo na ni panely nainstaluje a provozuje. Platí vám za to fixní nájem, čímž zase zvýšíte výnosnost celé nemovitosti.
Máte už plán, kam budete fotovoltaiky instalovat a s jakým celkovým výkonem?
RL: Udělali jsme si loni odborné posudky všech střech a ploch, kde instalace přicházejí v úvahu. Podle nich letos a v dalších letech budeme soláry instalovat. Celkem se chceme dostat na výkon 13,9 MWp na 200 tisících metrech čtverečních střech. To znamená roční výrobu 13 tisíc megawatthodin elektřiny a v porovnání s běžným odběrem ze sítě i úsporu 1440 tun oxidu uhličitého.
RH: V Rakousku a v Německu už máme fotovoltaiky na všech střechách. V Chorvatsku v Pule začneme stavět na začátku letošního roku. V Rijece jsme v závěrečné fázi povolovacího procesu o připojení k distribuční síti.
V roce 2020 jste založili společnost ZDR Investments Solar. Ta souvisí s plánovanou fotovoltaickou expanzí?
RL: Ano, bude stavět a provozovat naše elektrárny. Je to dáno i českou legislativou a dotačními pravidly, protože elektrárny musí ideálně provozovat jeden subjekt, abychom mohli využít dotačních programů. ZDR Investments Solar si od našich projektových společností pronajme střechy a nainstaluje na ně elektrárny.
RH: ZDR Investments Solar je stoprocentní dceřinou společností fondu kvalifikovaných investorů. Takže je to sestra projektových společností, kterým patří jednotlivé nemovitosti ve fondu.
Kolik peněz do výstavby solárů budete investovat?
RH: Přibližně 130 milionů korun.
Letos chcete začít počítat uhlíkovou stopu vašich objektů. Proč?
RL: Souvisí to s naším dlouhodobým směřováním, budeme tím sledovat i energetickou náročnost objektů a vidíme, že i pro financující banky je to důležitý aspekt. Zajímá to i naše investory.
Dostanete se díky tomu k levnějším úvěrům?
RH: V Česku se začíná prosazovat, že pokud nebude budova dobrá z pohledu ESG kritérií, tak ji nebude možné dlouhodobě úvěrovat.
RL: V Rakousku už se objevila nabídka, že může být poskytnut ekologický bonus 0,15 procentního bodu z úrokové sazby.
RH: Proto chceme mít naše portfolio v roce 2026, kdy se budou blížit první relevantní refixace, na takové úrovni, abychom mohli bankám říct, ať zohlední v ceně úvěru i stav našich budov.
Loni jste spustili fond ZDR Investments SG VCC v Singapuru, což není na českém trhu úplně běžné. Souvisí tento krok se slabším přílivem kapitálu od českých investorů?
RL: Ne, poprvé jsme o Singapuru začali přemýšlet už během covidu. Naše strategie je diverzifikace, a to jak ve složení našeho portfolia, tak i pokud jde o strukturu investorů. Začali jsme tím, že jsme získali notifikaci pro rakouský trh, takže můžeme náš fond kvalifikovaných investorů nabízet i rakouským investorům. Protože sledujeme všechny hlavní finanční trhy a Singapur je takový asijský Frankfurt, tak jsme se vydali i tam. Bavili jsme se s tamními investory a finančními poradci a zjistili jsme, že v rámci snah singapurských subjektů o větší diverzifikaci svých realitních portfolií začíná hrát Evropa čím dál větší roli. Střední Evropa je i pro ně velká příležitost.
Jaký typ investorů ze Singapuru uvažuje o investici do retail parků ve střední Evropě?
RL: Jsou to například family office, které mají bohaté klienty investující do různých typů realitních segmentů.
RH: Nejde ale jen o investory ze Singapuru, ale také z Austrálie, Hongkongu, Malajsie. Střední a západní Evropa je pro ně velmi atraktivní lokalita. Segment retailových parků je pro ně unikátní, protože v Asii není až tak běžný, nejbližší možnosti pro investice do podobného typu nemovitostí mají v Austrálii. Spousta tamních investorů má nainvestováno do kancelářských budov, velkých shopping mallů a industriálních parků, ale retailové parky s převažujícím prodejem potravin je pro ně zajímavá příležitost pro diverzifikaci.
Máte plán, kolik kapitálu byste chtěli ročně ze Singapuru získat?
RH: Plán máme, ale investory jsme začali oslovovat loni v září. Ze startu našich fondů v roce 2018 víme, že na začátku rozjezd chvíli trvá. Může trvat rok či dva, než se dostaneme na plánovanou roční částku 100 milionů eur.
ZP: To je částka, kterou jsme ještě schopni kvalitně investovat do okamžitých nákupů. V posledním silném roce 2021 jsme v Česku získali zhruba 90 milionů eur a ještě dalších 90 bychom dokázali absorbovat, abychom mohli rychleji růst. Vidíme totiž pořád příležitosti, které se třeba nemusí v budoucnu opakovat, a chceme je využít. Proto jsme singapurský fond spustili.
Text: Jan Stuchlík, Foto: Ondřej Pýcha
