Průmyslové nemovitosti

Zajímavým trendem loňského i letošního roku je částečný přesun výstavby do nových, dříve méně populárních regionů. Developerské společnosti přesouvají svou pozornost na sever, západ a severozápad Česka. Výrazný nárůst aktivity tak zaznamenaly především Karlovarský a Ústecký kraj.

Společně s poklesem poptávky po nových průmyslových prostorech se loni zvyšovala také neobsazenost hal a skladů. V porovnání s okolními zeměmi, které zažívají podobný boom výstavby průmyslových nemovitostí, ale neobsazenost rostla podstatně nižším tempem.

Pro letošní rok bude zajímavým trendem růst příležitostí pro průmyslové nemovitosti v zemích střední a východní Evropy. Důvodem jsou nové problémy s dodavatelskými řetězci, které loni způsobilo hlavně narušení obchodních tras v Rudém moři. To nutí průmyslové a logistické společnosti k nearshoringu a částečnému přesunu výrobních a skladovacích kapacit do bezpečnějších lokalit.

Proti dalšímu růstu objemu průmyslových nemovitostí v Česku naopak hovoří jeden zásadní faktor, a sice nedostatek vhodných volných pozemků. Omezující pro logistiku pak je pomalý rozvoj české dopravní infrastruktury.  Kromě toho trh dále komplikují vysoké nájmy, nemotivované městské samosprávy a drahá pracovní síla.

Investice

Českému trhu vládne český kapitál

Aktivita investorů do komerčních realit byla v roce 2023 mimořádně slabá. Objem investic byl loni meziročně o čtvrtinu menší, a zařadil se tak na nejnižší příčku za posledních deset let. Nižší byl přitom nejen samotný objem, ale také počet realitních transakcí. A konečně, třetím trendem byla také nižší hodnota transakcí – za celý rok proběhly pouze dvě akvizice s hodnotou nad 100 milionů eur, tedy o jednu méně než v předchozím roce.

Českému trhu loni jasně dominovali domácí investoři, kteří se podepsali pod čtyři pětiny celkového objemu transakcí. Potvrdil se tak trend z předešlých let, kdy se podíl lokálních investorů na českém trhu začal zvyšovat. České fondy zároveň stály za největšími loňskými dealy.

Vedle dominantních českých investorů zaznamenala Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí také aktivity izraelského kapitálu, když konkrétně G City Europe odkoupila 25procentní podíl v nákupním centru Arkády Pankrác. Polský Merkury Market pak akvíroval Baumax Orlice Hradec Králové.

Největší zájem měli loni investoři o retailové nemovitosti, s odstupem následovaly kancelářské budovy, které přišly o svou někdejší dominanci. Novinkou je také rostoucí objem transakcí s rezidenčními nemovitostmi, jejich podíl na celkovém objemu byl více než desetiprocentní.

Omezenou aktivitu investorů předpovídají realitně poradenské společnosti také pro letošní rok. Ke zlepšení situace bude klíčový pokles úrokových sazeb, stejně jako realističtější očekávání prodávajících ohledně ceny. ARTN eviduje velký objem kapitálu, který ale vyčkává na lepší ceny a atraktivnější příležitosti. I letos by investicím měly dominovat retailové nemovitosti, zájem bude velký také ze strany institucionálních pronajímatelů rezidenčních nemovitostí. Klíčovou roli mají hrát také v roce 2024 domácí investiční skupiny.

Jak vidí investiční atraktivitu jednotlivých realitních segmentů:
Pro individuální investory stále představují zajímavou příležitost však hlavně rezidenční nemovitosti, které mohou být dále pronajímány. U fondových investorů stále vidíme zajímavé výnosy v oblasti retail parků a logistiky. Osobně bych se také zaměřil na fondy nájemního bydlení. Základním stavebním prvkem naší strategie jsou proto v první řadě zajímavé výnosové nemovitosti, výjimečné svou lokalitou zejména v Praze 1 i Brně a také komerční nemovitosti zaměřené na nezbytný sortiment. Právě tato aktiva nám i našim klientům přinášejí do portfolia dlouhodobost a stabilitu. Jako developer se věnujeme i developmentu a redevelopmentu, protože zde vzniká obrovská přidaná hodnota, která je součástí naší celkové strategie. Tvoříme nové objekty a zvelebujeme staré, abychom v prostředí kolem nás dávali co nejlepší obraz. Tímto přístupem věříme, že můžeme nabídnout atraktivní investiční příležitosti jak individuálním, tak fondovým investorům, které jsou postavené na rovnováze, přidané hodnotě a dlouhodobé stabilitě.

Pavel Rydzyk, majitel YD Capital

Office

Developeři vyčkávají

Pražský kancelářský trh loni zažil neobvyklý rok. Za celých dvanáct měsíců se nezačala stavět ani jedna nová kancelářská budova. Podprůměrná byla ale také celková plocha dokončených projektů. Na trhu se tak projevuje pokračující opatrnost developerů, kteří odkládají zahájení nových projektů na tzv. lepší časy.

Mezi nejvýznamnější dokončené budovy v roce 2023 patří v prvním čtvrtletí dokončené budovy PORT7 (30 900 m²) v Praze 7 a Red Court (7100 m²) v Praze 8 a dále ve třetím čtvrtletí dvě samostatné kancelářské budovy v rámci projektu Nová Waltrovka v Praze 5 – Legatica (8600 m²) a Metalica (18 600 m²), Masaryčka (22 100 m²) v Praze 1, Block Karlín (8200 m²) v Praze 8, nově zrekonstruovaná budova Palác Schiller (1 800 m²) v Praze 1 a nová budova Loko Libeň (1100 m²) v Praze 9.

Tristní stav nové výstavby se zatím zásadně neprojevil, jeho viditelné dopady ale očekává asociace ARTN v příštích dvou letech. Kvůli nulové aktivitě developerské společnosti nepřicházejí na trh prakticky žádné nové administrativní prostory, což se podle prognóz projeví dalším růstem nájemného a postupným poklesem neobsazenosti stávajících kanceláří. Nejvyšší tlak na růst cen bude v centru města a lokalitách ve vnitřním městě, kde poptávka převyšuje nabídku.

Dalším trendem pro letošní rok i následující léta bude podle ARTN pokračující růst nároků na kancelářské budovy. Tlačit na kvalitu budou firmy nejen kvůli zpřísňující se regulaci ESG, ale také samotní nájemci a financující banky. Finanční instituce samy kvůli ESG ustupují od financování projektů, které nesplňují nejpřísnější kritéria udržitelnosti. Stavět se tak budou už prakticky jen administrativní budovy s nejvyššími stupni certifikace zelených budov.

Retail

E-commerce na ústupu a boom retail parků

Maloobchod zažíval v posledních letech složitou situaci hned z několika důvodů. Nejprve v letech 2020 a 2021 oblast retailu tvrdě zasáhla pandemie koronaviru, o rok později se negativně projevila válka na Ukrajině a následující energetická krize, vysoká inflace a ekonomická nejistota. Index ekonomické důvěry obyvatel poklesl v důsledku nepříznivých zpráv a obav z nejisté budoucnosti koncem roku 2022 na historické minimum, a i v průběhu roku 2023 se nacházel na poměrně nízkých hladinách.

Zhoršená ekonomická situace mnoha domácností negativně zasáhla také poptávku v maloobchodě. Část domácností omezila objem nákupů, další část pak utrácení racionalizovala. Projevilo se to třeba v rostoucím podílu nákupů ve slevách. Podle dat analytické společnosti NIQ se podíl rychloobrátkového zboží prodaného v Česku ve slevě v roce 2023 vyšplhal již na 66 procent. Tržby v maloobchodě podle ČSÚ loni reálně meziročně klesly. Dílčí probuzení nastalo až v závěru roku.

Pandemie a zavřené obchody výrazně posílily oblast e-commerce, s jejím odezněním ale objem tržeb v e-shopech klesá. Platilo to i pro rok 2023, kdy se obrat obchodníků na internetu meziročně snížil o více než šest procent.

Co se kamenných obchodních center týče, v roce 2023 se potvrdila relativní nasycenost českého trhu. Výstavba se omezovala na menší retailové parky, z nichž ani jeden se nezařadil mezi třicítku největších obchodních center v Česku. Investoři se soustředili především do redevelopmentu, tedy modernizace, případně rozšíření stávajících center.

Trend stagnace výstavby nových velkých obchodních center a důraz investorů na retailové parky má pokračovat i v dalších letech. Podle Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí jich v roce 2024 vznikne 31 a na následující rok je naplánováno dokonce 39 nových parků.

Rezidenční trh

Rok zlomu

Realitní trh s rezidenčními nemovitostmi v Česku se v roce 2023 postupně vzpamatovával z útlumu předešlého roku. Oživování bylo ale velmi pozvolné a projevilo se až v závěru roku. Poptávku nadále tlumily relativně vysoké úrokové sazby hypotečních úvěrů, které sice v průběhu roku klesaly, stále ale byly na násobcích hodnot z předkrizových let. K opatrnému růstu optimismu mezi kupujícími naopak přispěla postupně se stabilizující ekonomická situace, a především klesající inflace.

Pro koupi bytu loni hovořilo několik faktorů. Slabá poptávka z předchozího roku a půl se podepsala na korekci cen bytů, i když pokles nebyl tak výrazný, jak předpovídaly některé prognózy. Propad cen byl nejnižší v Praze, Brně a dalších velkých městech. Výraznější zlevňování se projevilo v menších a středních městech. V průměru se snížení cen pohybovalo v rozmezí od 10 do až 25 procent.

Většímu zlevnění zabránil dlouholetý problém českého trhu, a sice nedostatečná výstavba. Ta podle analýzy Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí v posledních letech nestačí ani k obnově bytového fondu a tím spíš nepokryje nárůst počtu domácností v Česku. Ceny nových bytů tak zaznamenaly loni menší korekci, než jaká se projevila na secondhandovém trhu.

Nedostupnost vlastního bydlení se loni odrazila také v dalším růstu zájmu o nájemní byty, s nímž šlo ruku v ruce zdražování činží. Vysoká poptávka po nájmech a postupně rostoucí výnosy z nájmů posílily trend posledních let, a sice nástup velkých institucionálních pronajímatelů v řad investičních fondů. Do nájemního bydlení investovali také samotní developeři a v Praze se mezi největší hráče na trhu zařazuje také církev.

Letošní rok se trend obratu potvrzuje. Od prvního čtvrtletí se zastavil pokles cen nemovitostí. Ty nyní v některých regionech stagnují, ve velkých městech se dokonce vrátily zpět k růstu. Přispívá k tomu snižování úrokových sazeb z úvěrů na bydlení, které reflektuje postupně rozvolňování měnové politiky České národní banky.

V roce 2024 se na trhu s bydlením hodlá více angažovat stát. Diskutabilní jsou záměry ministerstva pro místní rozvoj v oblasti nájmů. Ministerstvo připravuje novelu, která by zasáhla do smluvních vztahů a zakázala například často používané řetězení krátkodobých smluv. Kromě toho stát chystá také dotace na výstavbu dostupného bydlení, které mohou získat municipality nebo družstva.