Nástup velkých institucionálních investorů může výrazně proměnit český trh s nájemním bydlením. Třeba i tím, že se zvýší platební morálka nájemníků. „Dělali jsme si průzkum mezi třemi stovkami lidí. Řekli nám, že kdyby bydleli v domě, který vlastní instituce, museli by platit nájem včas a dbát všech pravidel. Zatímco když bydlí u fyzické osoby, včas platit nemusí. Pro nás z toho plyne, že více institucionálních pronajímatelů může kultivovat celý nájemní trh,“ říká Zuzana Chudoba, zakladatelka firmy BTR Consulting, která se specializuje na správu a pronájem portfolií nájemních bytů a domů.
O příchodu velkých institucionálních investorů na český trh nájemního bydlení se už mluví několik let. Proč se zatím žádná velká transakce neodehrála?
Segment komerčního nájemního bydlení teprve vzniká. Investoři váhají, a to i kvůli vysokým úrokovým sazbám. Transakcí je zatím málo. Institucionální investoři se také nestrefují do představ developerů. Časem se to ale zlomí. Už existují v Česku developeři, kteří změnili strategii a soustředí se jen na nájemní bydlení a jednají jen s velkými investory. Uvidíme, jestli se v první polovině příštího roku objeví nějaké zajímavé transakce.
V čem se investoři nepotkávají s developery?
Většinou v ceně. Je třeba si uvědomit, že kvůli pomalým povolovacím procesům se teď na český trh dostávají projekty, které byly před lety vyprojektované a připravené na prodej koncovým uživatelům. Neodpovídají ale požadavkům nájemního bydlení. Typický nájemní projekt potřebuje menší bytové jednotky. Naopak pro vlastnické bydlení se staví větší byty, protože řada lidí si byt kupuje na celý život. U nájemního bydlení se obyvatelé mění poměrně rychle. V průměru zůstávají v bytě dva až tři roky a pak si hledají zase něco nového podle své aktuální životní situace.
Jak se to promítá do ceny, za kterou jsou institucionální investoři aktuální rezidenční projekty ochotní kupovat?
V bytě vyprojektovaném pro vlastnické bydlení vychází kvůli jeho velikosti optimální celkové měsíční nájemné obvykle dráž, než by uživatel platil v bytě postaveném pro nájemní bydlení. Důvodem je, že investor potřebuje pro zajištění návratnosti investice určitou výši nájemného na metr čtvereční. Protože byty projektované pro vlastnické bydlení jsou obvykle větší, a tedy i dražší, požaduje investor po developerovi při koupi projektu nižší cenu za metr čtvereční, na což není každý developer ochoten přistoupit.
Hodně se u nájemních projektů skloňuje slovo efektivita s ohledem na plochu bytů. Co si pod tím představit?
Efektivitou myslí investoři to, aby byla průměrná velikost bytu v projektu do 40 metrů čtverečních, přičemž rozptyl bytů může být od 1+kk s 18 metry čtverečními až po větší rodinné byty. Velkou roli hraje také lokalita. V centrech měst, na něž se dívají zahraniční investoři, kteří chtějí na český trh vstoupit, vznikají například mikrobyty. To jsou byty s plochou kolem 18 až 20 metrů čtverečních. V širším centru naopak mohou být byty větší, protože tam bydlí rodiny.
Jsou Češi, kteří dlouhodobě preferují vlastnické bydlení, připraveni se více stěhovat do nájmů?
Větší zájem o nájemní bydlení nyní jednoznačně souvisí s nedostupností vlastnického bydlení. Byty se dnes pronajímají velmi dobře. Dokonce se i některé realitní kanceláře přeorientovaly z prodejů na nájmy. Zároveň se pomalu mění i vnímání nájemního bydlení ve společnosti. Příklon k nájmům potvrzuje i nastupující generace Z, která se nechce někde vázat natrvalo. Do budoucna ani v Česku nebude vlastnické bydlení kvůli cenám novostaveb segment pro všechny, a to i když opět klesnou úrokové sazby hypoték. Něco podobného se stalo i v Anglii v uplynulých dvaceti letech, kdy ceny nových bytů rychle rostly a už si je nemůže dovolit každý.
Mohou si ale průměrně vydělávající lidé dovolit v Praze pronajmout byt, když v individuálních pronájmech se nájemné pohybuje nad 300 korunami za metr čtvereční za měsíc a v komerčních projektech ještě o 200 korun výše?
Na ceny nájemního bydlení se nelze úplně dívat z pohledu průměru. Stejně jako u vlastnického bydlení jsou dražší novostavby a levnější byty v panelových domech, tak i výše nájmů se liší v novostavbě s nízkými provozními náklady a s plným vybavením a v panelovém bytě na kraji Prahy nebo v neopraveném činžovním domě.
V čem jsou byty v komerčních projektech lepší, že si mohou účtovat o tolik vyšší nájemné na metr čtvereční než u individuálních pronájmů?
Budova i byty bývají nové, kvalitní. Byty jsou obvykle kompletně vybavené. Výrazně lepší jsou i související služby. Když se vám něco v bytě rozbije, tak u individuálního pronájmu můžete čekat i několik dnů nebo týdnů, než někdo přijde a závadu opraví. Naopak u institucionálních pronájmů máte v ceně plný servis, takže opravář přijde v řádu hodin. Zároveň institucionální projekty nabízejí i další služby, jako třeba terasy na barbecue, posilovny, wellness nebo prádelny. To vše pak ospravedlňuje rozdíl v ceně nájmu.
Jsou to služby, které nájemníci vyžadují a jsou ochotní za ně platit?
Když se pojedete podívat do Anglie nebo do Spojených států, tak přesně takhle vypadají typické projekty built-to-rent. Všechny tyto služby tam mají a domy jsou z 90 až 100 procent obsazené. Češi jsou zvyklí trochu šetřit. Když se dělají průzkumy, které služby by lidé chtěli a kolik by za ně byli ochotní zaplatit, tak v nich udávají samozřejmě co nejnižší částky za měsíc. Ale zároveň říkají, že by v domě uvítali posilovnu, čistírnu, hlídání dětí. To není úplně v souladu. Musíme dospět k ochotě za takové služby platit, alespoň ve středně- a vysokopříjmové cílové skupině.
Budou větší developerské projekty určené pro nájemní bydlení jen ve velkých městech, nebo se objeví i v těch menších?
Nájemní bydlení v novostavbách primárně vzniká ve velkých městech, kde je dostatek pracovních příležitostí, kde sídlí velké firmy, vysoké školy. Není to jen doména Prahy. Zrovna připravujeme pro jednoho developera analýzu projektu v jednom z českých krajských měst. Vidíme, že tam budou vznikat další podobné projekty. V menších městech má zase potenciál segment podnikových nájemních bytů. Vidíme to třeba na Vysočině, kde je několik výrobních závodů, které o takovém řešení uvažují. Totéž platí o okolí velkých logistických parků, kde je také třeba ubytovat zaměstnance. Z toho je vidět, že potřeba řešit nájemní bydlení se prolíná napříč odvětvími i regiony.
Více se dozvíte v prosincovém vydání magazínu ESTATE, které zakoupíte zde.
Autor: Jan Stuchlík
Foto: Ondřej Pýcha
