Trhu industriálních nemovitostí jako by se aktuální realitní krize netýkala. Znovu potvrdil svou pozici nejodolnějšího realitního segmentu a za celý loňský rok zaznamenával velmi solidní výkonnost a rekordy ve všech klíčových ukazatelích.
Pár čísel z trhu industriálních nemovitostí
Rekordy přinesl i čtvrtý kvartál, ve kterém růst trhu průmyslových nemovitostí pokračoval tak jako v dřívějších měsících. V závěru roku 2022 se dokončilo devět budov s celkovou plochou 108 500 metrů čtverečních. A stejně jako v přechozích čtvrtletích už před dokončením měly skoro všechny své nájemce. Podle statistik společnosti Cushman & Wakefield bylo před dokončením předpronajato minimálně 85 procent nově vzniklých prostor.
Celková plocha moderních průmyslových a logistických prostor té nejvyšší třídy A podle 108Agency v posledním čtvrtletí 2022 činila 3,7 milionu metrů čtverečních. Cushman & Wakefield uvádí, že celková rozloha pronajímatelných skladových prostor, které už jsou obsazené, dosahuje 3,48 milionu metrů čtverečních. Za celý rok 2022 se na slovenský trh dostalo 435 800 metrů čtverečních nových ploch, z nichž bylo předpronajato 80 procent. Poptávka tak ani v závěru roku neutuchala.
Největší leasingovou aktivitu na slovenském industriálním trhu na konci roku zaznamenali analytici CBRE na západě Slovenska. Činila více než 50 procent ze všech pronájmů na Slovensku. Druhým největším trhem podle objemu pronájmů byla s 27 procenty Bratislava a širší okolí.
Přísné podmínky pro financování projektů, vysoká inflace a nejistoty ohledně dalšího vývoje ekonomiky v posledním čtvrtletí způsobily, že se počet rozestavěných industriálních ploch na konci roku v posledním čtvrtletí, smrskl podle analýzy Cushman & Wakefield jen na 261 400 metrů čtverečních, přičemž předpronajata byla zhruba jen třetina.
Nejzajímavější loňské transakce
Příliš velký objem transakcí se loni na slovenském industriálním trhu podle analytiků neuskutečnil. Bylo jich sice více než v předchozích letech, dvanáct, jednalo se ale zpravidla o menší nebo starší budovy.
„Asi nejzajímavější transakce se vloni uskutečnila v Sihoť Parku v Trenčíně, kde se jednalo o největší budovu s největší hodnotou. Další významnou transakcí bylo Logis Centrum přímo v Bratislavě, které koupil fond nejstarší slovenské správcovské společnosti IAD s velmi nízkým výnosem, což zrcadlí fakt, že se jedná o nemovitost nacházející se v městské logistice,“ vysvětluje analytik Lukáš Brath ze společnosti Cushman & Wakefield.
Dosavadní zvyklosti developerů se mění
Industriální development na Slovensku postupně mění strategii. Namísto spekulativní výstavby se čím dál více zaměřuje na projekty, kde už mají developeři podepsané smlouvy s budoucími nájemci. Velmi zajímavým trendem se tak pro developery stává podle analytika Lukáše Bratha koncept BTS (built-to-suit). Tedy koncept, který představuje výstavbu na míru pro zákazníka.
„V posledních několika letech jsme byli v mnoha případech svědky spekulativní výstavby, protože průmyslový sektor rostl a financování projektů bylo levné, takže se developeři nebáli stavět,“ říká Lukáš Brath a poznamenává, že se tato situace v posledních měsících ale o dost změnila. Vzrostly ceny stavebních materiálů a stejně tak se i zdražilo financování. „Developer tak bez jistého nájemníka pro alespoň 15 až 20 procent plochy budovy stavět sám nezačne,“ dodává.
První letošní akvizice a dostavby
V blízkosti Bratislavy nakupoval Prvý realitný fond od IAD i letos. Tentokrát své portfolio rozšířil o pozemky s plochou 254 tisíc metrů čtverečních. Přímo u historicky nejfrekventovanějšího úseku slovenské silniční infrastruktury dálnice D1, tři kilometry od hranice hlavního města v obci Bernolákovo, fond zakoupil pozemky, které jsou určeny pro development skladovacích a výrobních objektů. Podle údajů fondu je na pozemcích nyní plánována výstavba souboru tří velkokapacitních logistických hal s celkovou užitnou plochou téměř 100 tisíc metrů čtverečních. Letos by se měl dostavět také BESICO Park Banska Bystrica o rozloze 11 550 metrů čtverečních. Dostupný pro nájemce by měl být už v polovině roku.
Co dalšího se letos chystá, ale není podle analytiků snadné předpovědět. Je teprve začátek roku a na trh může vstoupit jakýkoliv zahraniční nájemník, ať už z oblasti detailu, nebo může expandovat stávající domácí značka. Vloni například přišla na Slovensko nová zahraniční značka Sportvision.
Výhled na rok 2023
„Co se týče akvizic, očekáváme, že zde bude podobný vývoj jako v roce 2022, tedy že půjde především o menší a starší budovy. Většina projektů třídy A už byla v minulosti prodaná a na prodej už v podstatě žádné nezůstaly,“ vysvětluje Brath. Prodávají se nyní jen ty, které byly nedávno dokončeny.
Podle Bratha bude letošek obdobný, jako byl loňský rok, a to i z hlediska nájemních aktivit. Rok 2022 byl přitom v tomto ohledu rekordní. Nájemní aktivita byla tažena především automobilovým průmyslem, elektronickým obchodem a 3PL, což jsou odvětví, která nemají podle Bratha důvod zpomalovat, a naopak v posledních letech rychle rostla. Významný podíl na pronájmech bude mít i farmaceutický průmysl, protože se nyní transformuje na tzv. omnichannel, tedy na možnost nakupovat léky nejen v kamenných obchodech, ale nyní i online, a proto budou potřeba další sklady a distribuční centra.
