Při prodeji prémiových nemovitostí je třeba jít příkladem. A tak se Prokop Svoboda se svou realitní kanceláří Svoboda & Williams letos přestěhoval do prvorepublikové vily, které dělají společnost okolní ambasády. „Luxusní nemovitosti poslední krize příliš nezasáhla. Teď už ceny zase rostou. Kdo čekal, že koupí se slevou, svou šanci prováhal,“ říká Svoboda.

Majitel realitní kanceláře SVOBODA & WILLIAMS se nemovitostem věnuje od konce devadesátých let. V roce 2006 založil společně s Američankou Marion Williams značku SVOBODA & WILLIAMS, která se rychle zařadila mezi respektovaná jména na realitním trhu. Renomovaná společnost dnes poskytuje kompletní servis při prodeji, nákupu a pronájmu prémiových rezidenčních a komerčních realit ve všech lokalitách Česka i Slovenska. Od roku 2017 je rovněž exkluzivním partnerem sítě Christie’s International Real Estate v obou zemích.  

Prokop Svoboda

Realitní trh se v posledních dvou letech musel vyrovnat se prudkým zamrznutím poptávky především kvůli drahým hypotékám. Změnil tento útlum nějak segment luxusních a prémiových nemovitostí?

Dočasný útlum realitního trhu přinesl na trh důraz jak na reálnou hodnotu nemovitostí, tak na špičkovou kvalitu, která odolává krizím. Ta na postkrizovém rezidenčním trhu hraje prim. Zájem kupujících se obrací k nemovitostem, kde uměřenější plochu vyvažují vysoké materiálové, energetické i ekologické standardy. Zpomalení byznysu ve Svoboda & Williams vnímáme standardně jako příležitost k upevnění pozice. Tento přístup se nám v minulých krizích opakovaně osvědčil. Čas a prostor, který vytvořila snížená poptávka, jsme proto investovali do budování vztahů s klienty. Ti si intenzivněji uvědomili, že servis špičkových realitních makléřů se právě v krizích stává rozhodujícím faktorem úspěchu. Kultivace realitního trhu je jedním z pozitivních dopadů útlumu, který jsme zažívali v posledních dvou letech.

Spadly v krizi ceny luxusních nemovitostí?

Prémiových nemovitostí, které dlouhodobě sleduje Svoboda & Williams, se výrazný cenový propad netýkal. Významnější korekci jsme zaznamenali pouze u objektů, u nichž se v období realitního boomu cenovky dostaly nad reálné valuace. Ve srovnání s postlehmanovskou krizí, kdy luxus bylo po nějakou dobu takřka sprosté slovo, se zamrznutí trhu projevilo spíš nižším objemem transakcí, než cenovým poklesem.

Pomohl trhu restart hypoték?

U nás tradičně převládají kupující z vlastních zdrojů, zejména to bylo vidět v krizových letech 2022 a 2023, kdy jejich podíl dosáhl 70 procent. V prvním pololetí letošního roku však s postupným uvolňováním měnové politiky centrální banky vidíme nárůst počtu klientů, kteří hradí nákup nemovitosti hypotečním úvěrem. Číselně se jedná o 15procentní nárůst oproti předchozímu období.

Vyčkávají ještě vlastníci prémiových nemovitostí s prodejem, protože preferují cihly před hotovostí?

I v segmentu prémiových nemovitostí si trh prošel fází stagnace, kdy vlastníci měli pocit, že nebyl správný čas prodávat. Lidé k těmto nemovitostem mají často až patriotický vztah a jsou přesvědčeni, že je ta nejlepší na trhu. Takže mívají cenové představy, které nemusí úplně odpovídat tržní realitě. Zároveň kupující v uplynulých dvou letech vyčkávali, jestli se náhodou trh nedostane pod tlak a nepovede se vyjednat nějakou slevu. Už rok říkáme, že Time is now, ale ono už to přestává platit, protože ceny prémiových nemovitostí jdou nahoru. Investoři, kteří čekali na dobrou příležitost, už svou šanci možná prováhali. Obecně ale platí, že opravdu kvalitně postavených nebo zrekonstruovaných, do posledního detailu zpracovaných nemovitostí na trhu pořád moc není.

Fungoval i v nejvyšším segmentu trh kupujícího, jako to bylo na masovějším trhu?

Jestli někdo spoléhal na to, že se na trhu objeví nemovitosti, které jejich vlastníci musí rychle prodat, tak byl asi zklamaný. Takových bylo opravdu málo. A ostatní vlastníci nechtějí slevit ze svých představ. I náš market report ukazuje, že cenové propady byly minimální.

Jak se vyvíjejí ceny luxusních nemovitostí?

Trh se definitivně probral a začal opět růst z hlediska poptávek i průměrných cen. Naše data za letošní první čtvrtletí ukazují, že průměrná cena novostaveb vzrostla oproti poslednímu kvartálu loňského roku o 5 procent, průměrná cena secondhandových nemovitostí vzrostla o 3,8 procenta. Klienti zpočátku tohoto roku kupovali exkluzivní byty o velkorysých výměrách, za první tři měsíce 2024 jsme prodali zhruba o čtvrtinu více bytů s dispozicemi 3+kk až 5+kk než v předchozím čtvrtletí.

Roste poptávka po luxusních bytech a domech i mimo Prahu?

Poptávka po luxusních realitách se zvedá napříč republikou, byť opravdu prémiových nemovitostí je v regionech stále málo. V současné době má naše kancelář vedle Prahy zastoupení také v Ostravě, Brně a Bratislavě, kde klientům umíme zajistit realitní servis odpovídající našim standardům.

Proč je v ostatních městech málo luxusních nemovitostí?

Když se podíváte na ceny nemovitostí a kupní sílu v Brně, tak nás samotné zaráží, že tam prémiovějších projektů není víc. Objevují se až v poslední době.

Protože tam lidé zbohatli později než v Praze, takže i poptávka je opožděná?

Regionální trhy jsou konzervativní a pomalé. Nedostatek prémiových nemovitostí je spíše dán konzervativností developerů a investorů. Poptávka tam už nějakou dobu existuje, ale developeři dlouho podceňovali tamní kupní sílu. Přitom tam žijí bohatí lidé, kteří požadují evropský nebo světový standard. Spousta prémiových projektů vzniká na horách a v nejlepších rekreačních destinacích, především jde o horské apartmány. Hodně v regionech řešíme přeprodeje letních a rekreačních sídel, například rekonstruovaných statků, zemědělských usedlostí nebo chalup. Některé staré roubenky jsou krásně udělané. To se pak bavíme o cenách v řádu desítek milionů korun.

Působíte už pět let i na Slovensku. Liší se nějak český a slovenský trh?

Letos už od počátku roku pociťujeme na Slovensku markantní nárůst poptávky a v návaznosti na to i úměrný růst prodejů. V posledních dvou letech kupující zaskočilo rekordní zvýšení úrokových sazeb. Zájemci o bydlení však zjistili, že trh se k úrokovým sazbám na úrovni kolem 1 procenta tak brzy nevrátí. Aktuálně proto realitní byznys na Slovensku oživuje odložená poptávka klientů, která přichází zhruba s půlročním zpožděním proti Česku.

Co kupují Slováci nejvíce?

Obecně platí, že slovenští klienti preferují spíš novostavby mimo historické centrum. Zatímco v Praze představuje prémiové bydlení v historickém centru naprostý top, pro klienta z Bratislavy zůstává klíčovým kritériem možnost zajet se svým mercedesem do podzemní garáže.

Samotné pojetí luxusu se v čase mění. Co je teď v kurzu, pořád ještě okázalost, nebo spíše trend quiet luxury?

Na postkrizovaném rezidenčním trhu hraje prim kvalita. Z naddimenzovaných statusových sídel z 90. let definovaných především čtverečními metry zastavěné plochy, kterým zřídka odpovídala kvalita provedení, je dnes neprodejný realitní trash. Zájem kupujících se obrací k nemovitostem, kde uměřenější plochu vyvažují vysoké materiálové, energetické i ekologické standardy.

Mají kupující větší zájem o secondhandové byty, nebo více poptávají byty v nových developerských projektech?

Zájem o secondhandové nemovitosti je konstantní a v úhrnu tvoří 70 až 80 procent poptávek Svoboda & Williams. Poptávku po nových developerských projektech primárně vytváří aktuální nabídka.

Kupují lidé luxusní nemovitosti hlavně pro vlastní bydlení, nebo jako investici?

V regionech je to hlavně pro vlastní bydlení. V Praze a také v Brně je podíl vlastního bydlení a investice tak půl na půl. Vyloženě luxusní nemovitosti si lidé většinou kupují pro vlastní bydlení, přičemž nemusí být trvalé. Pokud někdo bydlí za Prahou, tak si pořídí menší luxusní byt v centru pro občasné používání. Pak jsou investoři, kteří prémiové nemovitosti kupují do svého portfolia, takzvaně pro děti, a pak je pronajímají.

Je výnosnost pronájmu luxusních nemovitostí lepší než u nižších kategorií?

U prémiových nemovitostí bude výnos možná nižší než u mainstreamu. Je to konzervativnější aktivum. Na druhou stranu je u nich větší potenciál kapitálového zhodnocení. Viděli jsme to v krizi po pádu americké banky Lehman Brothers, kdy luxusní nemovitosti hodně trpěly. Pak se ale ceny o to rychleji vzpamatovaly. Krizi, kterou máme teď za sebou, luxusní nemovitosti naopak přestály s minimální korekcí a potenciál kapitálového zhodnocení je vysoký. V prémiových nemovitostech se navíc používají prémiové materiály, jsou také lépe postavené, takže i za dvacet nebo třicet let budou pořád vypadat skvěle. Zatímco mainstream bude mezitím vyžadovat jednu až dvě rekonstrukce.

Jak důležité jsou u prémiových bytů a domů služby spojené s jejich užíváním, jako je wellness nebo concierge?

Pokud jsou přidružené služby funkční, hodnotu nemovitosti zcela jistě zvyšují. Aktuálně dojednáváme spolupráci na prodeji rezidenčního projektu v Praze, kde rezidenti mohou využívat služeb  pětihvězdičkového hotelu mezinárodního řetězce, což zároveň garantuje jejich kvalitu. Na trhu zatím není dostatek profesionálních operátorů, kteří podobnou garanci umí poskytnout. Kupující tak bývají k standardu služeb skeptičtí a je dost těžké je o jejich přidané hodnotě přesvědčit.

V posledních letech se kvůli cenám nemovitostí v Praze začíná čím dál více mluvit o tom, že se postupně Češi odkloní od vlastnického bydlení a budou ochotni více bydlet v nájmu. Jak se bude trh s nájemním bydlením podle vašeho odhadu vyvíjet?

Z rezidenčních realit se dnes už i pro vyšší střední třídu stává prémiové aktivum, které se bude předávat z generace na generaci. Pokud se Praha každoročně rozroste o desítky tisíc obyvatel a postaví se jen čtyři tisíce bytů, nedá se předpokládat, že by se hlad po bydlení vyčerpal. S nedostupností vlastnického bydlení současně roste tlak na nájemní trh.

Přichází éra velkých institucionálních provozovatelů nájemních projektů?

S ohledem na to, že velkých institucionálních provozovatelů je na trhu zatím málo, jsou dopady jejich působení marginální. Většinou jim nájemní projekty finančně nevycházejí. Pro nájemní trh by zásadnější impulz mohla představovat možnost odpočtu DPH pro investory. To by zcela změnilo ekonomiku celého nájemního byznys modelu.

V covidu se lidé skoro za každou cenu snažili koupit nějakou rekreační nemovitost, aby mohli utéct z města. Tento boom ale už opadl. Postihlo to celý rekreační segment, nebo jsou nemovitosti, které si drží hodnotu a zájem o ně pořád roste?

Po covidovém boomu zájem o rekreační nemovitosti poklesl, ovšem kvalitně připravené projekty s osobitým geniem loci a vysokou připadnou hodnou stále táhnou. Příkladem může být projekt Bílá Růže v Kašperských Horách. Poptávka po bytech, které tam vznikají rekonstrukcí historického objektu na malebném náměstí v městečku se skvělou infrastrukturou, je konstantní. Naši nabídku rozšíří také projekt rekreačního nájemního bydlení na Karlovarsku na hranici národní přírodní rezervace Nebesa. Je to jedinečný přírodní ráj takřka nedotčený civilizací, přitom jen půldruhé hodiny autem po dálnici D7 z Prahy a pár minut jízdy z Karlových Varů. Rekonstrukcí historického objektu vzniknou rekreační apartmány k dlouhodobému pronájmu, které nabídnou zcela mimořádné zázemí pro útěk z civilizace, ovšem bez zátěže vlastnictví. Věřím, že toto je segment trhu rekreačních nemovitostí, který má velký potenciál do budoucna.

Jak bude tento projekt fungovat?

Půjde o dlouhodobý pronájem. Nájemci si apartmány můžou vybavit vlastním nábytkem a zabydlet se tam. Výhodou je, že nemusí investovat pět a více milionů korun do nákupu rekreační nemovitosti a dále se o ni starat. Pokud chtějí trávit hodně času s rodinou v přírodě, je pro ně dlouhodobý pronájem levnější variantou, než pobyt v penziónech a hotelech.

Jste na trhu už před dvacet let. Jak se za tu dobu změnil marketing prémiových nemovitostí? 

Firmu jsme postavili od začátku na digitální komunikaci. První web jsme měli někdy kolem roku 2000 a byly to první webové stránky v oblasti realit na trhu, které důsledně pracovaly s pravidelnou aktualizací informací. Od počátku jsme se snažili o obsahu přemýšlet koncepčně a komplexně, kladli důraz na vysokou vizuální kvalitu prezentace, zkrátka na perfektní fotografie provázené promyšlenými texty. A už tenkrát jsme měli responsivní web. To bylo na svou dobu něco neslýchaného. Navíc si nás oblíbily vyhledavače, takže jsme byli i hodně vidět. Práce s digitálním prostředím nás hodně nastartovala. Toho se držíme dodneška.

Jsou pro vás důležité sociální sítě?

Jsou zásadní. Ze začátku jsem měl pocit, že sociální sítě jsou vhodné jen k budování značky. Ale dnes už i regulérně prodávají.

Mění se nějak obsah, který o jednotlivých nemovitostech děláte?

Technologií, které s obsahem pomáhají, je dnes spousta. Ale samotné technologie žádnou nemovitost neprodají. Pomohou udělat některé věci jednodušeji, rychleji a levněji, ale pořád potřebujete špičkový obsah, to znamená dobře zpracovanou prezentaci. Musíte mít kvalitní tým, který dokáže tvořit odpovídající podklady. Věřím, že 50 procent úspěchu představuje realitní servis, druhou polovinu pak efektivní marketing.

Vidíte prostor pro využívání umělé inteligence?

Nikdy neříkej nikdy. Jsem ale přesvědčen, že osobní kontakt makléře v komunikaci s klientem umělá inteligence nikdy úplně nenahradí, respektive právě osobní kontakt bude v budoucnu známkou luxusu. Pokud jde o využívání AI pro tvorbu obsahu, aktuálně dostupné nástroje zatím přinášejí spíše generické výsledky, které neodpovídají našim standardům. 

Heslem doby je udržitelnost. Ovlivňuje nějak i váš byznys?

Implementace principů ESG už dnes zvyšuje konkurenceschopnost a hodnotu komerčních nemovitostí a zcela jistě se bude výrazněji promítat i do rezidenčního segmentu. Jako firma od roku 2023 postupně obměňujeme vozový park a auta se spalovacími motory nahrazujeme hybridy a elektromobily. V pražské centrále využíváme decentralizované zdroje energie a vytváříme zelenou firemní infrastrukturu. Elektrickou energii, kterou čerpáme pro provoz kanceláří i vozidel, si sami vyrábíme ze solárních panelů. Podporujeme ekologické projekty Srdce Pohoří a environmentální společnost Refugium, která sdružuje a pečuje o ekologicky cenné lokality.

Refugium má za cíl obnovovat cenné části české krajiny. Proč jste si vybrali zrovna tuto aktivitu?

Letos jsme investovali 1 100 000 korun do nákupu akcií environmentální společnosti Refugium, která se zabývá podporou biodiverzity české krajiny a obnovou poničených ekosystémů. Zatímco v realitním byznysu už 20 let pomáháme hledat bydlení zástupcům rodu Homo sapiens, spoluprací s Refugiem se naše aktivity rozšiřují na vytváření útočišť i pro další, často ohrožené druhy, které prostor k životu v dnešní krajině hledají jen těžko. Současné portfolio Refugia tvoří deset různorodých lokalit po celé České republice.