Nová regulace platná od začátku prosince s sebou kromě výhod přinesla i první výraznější zdražování hypoték za poslední roky. Všichni tři lídři hypotečního trhu – Hypoteční banka, Česká spořitelna a Komerční banka – už zvedli základní sazby o několik desetin procentního bodu a postupně se k nim přidávají i další banky. Rekordně nízká průměrná sazba kolem 1,8 procenta se už tak zřejmě nebude opakovat a nesjpíše již brzy vzroste někam ke dvěma procentům.
Bankám totiž nový zákon přináší nové povinnos-ti a vyššími sazbami si nechají zaplatit také pro klienty snadnější předčasné splacení, na kterém naopak ony mohou prodělat. Navíc se zvedají i sazby na mezibankovním trhu. Důvodů pro růst sazeb tak je více.
I přesto analytici neočekávají, že by byl růst sazeb v následujících měsících skokový. „Úrokové sazby hypoték budou podle našeho odhadu vlivem růstu ceny peněz na mezibankovním trhu pozvolna růst. Ale viděno z nadhledu, budou hypotéky stále extrémně levné a průměrná úroková sazba se bude pohybovat zhruba na úrovni loňského roku, tedy mírně přes dvě procenta,“ říká Libor Ostatek, ředitel makléřské společnosti Golem Finance. Pro majetné klienty má navíc ještě lepší před-pověď. „Pro ně by mělo i v roce 2017 platit, že se sazby hypoték budou pohybovat pod hranicí dvou procent,“ dodává.
Výraznou změnu k lepšímu nový zákon přináší u možnosti předčasného splacení hypotéky. Zatímco dříve si banky účtovaly poplatky v cenících podle vlastní vůle, od prosince je výraz-ně limituje zákon. Každý rok mohou klienti bank nově splatit čtvrtinu zbývajícího dluhu zcela bez poplatku. Celý úvěr pak lze splatit bez poplatku v případě smrti nebo třeba vzniku invalidity.
Bez těchto vážných důvodů pak lze nově hypoté-ku předčasně splatit jen za nákladů, které banka s ukončením hypotéky skutečně má.
A ty budou výrazně nižší, než jaké banky vybíraly doposud. Obvykle to bylo pět procent ze splácené částky za každý rok, který zbývá do konce fixace. Sankce se tak u vyšších hypoték mohla pohybovat i v řádech stovek tisíc korun. A nový zákon myslí i na situaci, kdy dochází
k prodeji nemovitosti s hypotékou. Když tedy někdo koupí byt jako investici přes hypotéku a po dvou letech například zjistí, že mu nevynáší, jak si sliboval, snadněji se jí zbaví. Po dvou letech totiž půjde taková hypotéka splatit maxi-málně za jedno procento z předčasně splácené částky. Banky zde mají ještě jedno omezení, celková výše poplatku nesmí v případě prodeje přesáhnout hranici 50 tisíc korun. „Od pěti milionů je tak poplatek už stále stejný,“ dodává Ostatek.
Dodejme, že nová pravidla pro předčasné splácení se vztahují jen na hypotéky uzavřené až od prosince. Dříve sjednané úvěry pokračují ještě za předchozích podmínek a pravidla se u nich změní až s novou dobou fixace.
Nový zákon u hypoték přináší také některé drobnější změny, které mohou klienti bank ocenit. Například nabídku na další fixační období s nově navrhovanou sazbou musí banky podle nových pravidel posílat nejpozději tři měsíce před koncem stávající fixace. Doposud bankám zákon žádnou lhůtu nestanovoval a banky nové nabídky posílaly nejčastěji šest týdnů před koncem stávající fixace.
Trend hypoték „pro každého“ končí
Kromě nového zákona chce hypoteční trh výrazně ovlivnit svými pravidly také Česká národní banka. Té se nelíbí velice rychlý růst cen bytů, ke kterému v poslední době dochází. Například podle Real Indexu společnosti Deloitte, který vychází z dat katastru nemovitostí, a tedy
z reálných prodejních cen, vzrostly v krajských městech v posledních dvou letech ceny bytů o pětinu na průměrných 46 200 korun za metr čtvereční.
Centrální banka se přitom obává, že ceny rostou nikoli kvůli tomu, že by se Češi měli skutečně o tolik lépe, ale že jsou zčásti uměle tažené právě rekordně dostupnými hypotékami. Pokud by v budoucnu narostly sazby hypoték o několik procent, mohou se dostat domácnosti s napja-tým rozpočtem rázem do problémů, což by v důsledku mohlo vést i k výraznému poklesu cen nemovitostí a ten by zase mohl ohrozit finanční stabilitu bank.
Bez základu to nepůjde
I když banky centrálním bankéřům oponují a říkají, že samy dobře hlídají rizika, která na trhu jsou, Česká národní banka po nich nově chce, aby nepůjčovaly stoprocentní hypotéky. Tedy takové, kdy lidé nemají vlastní úspory a celý nákup bytu hradí hypotékou. Toto doporučení ČNB zavedla již od října a od dubna ho dále zpřísní, když nově bankám řekne, ať nepůjčují vyšší jak devadesátiprocentní hypotéky. A hypotéky v rozmezí 80 až 90 procent budou nově smět tvořit jen 15 procent všech nových obchodů.
Tím centrální bankéři omezí dostupnost hypo-ték právě těm lidem, kteří by podle ní mohli mít největší problémy se splácením v momentě, kdy dojde k výraznému růstu sazeb.
Pro všechny další toto opatření může znamenat menší tlak na růst cen nemovitostí, když dojde k částečnému utlumení poptávky po nemovi-tostech. Lidé, kteří se naopak nedostanou k hypotéce, budou muset zůstat v nájmech, což může do budoucna přinést výhody těm, kdo do nemovitostí investují. „Ceny pronájmů by mohly v důsledku omezení dostupnosti úvěrů jít v příštích letech nahoru, což přeneseně může přinést výhody lidem, kteří jsou schopni tyto nemovitosti vlastnit,“ říká Ostatek.
Kromě nových regulací bude trh v roce 2017 výrazně ovlivňovat i to, že už je z velké části rozprodaný. „V principu by se dalo říci, že do-chází kvalitní nemovitosti, které by mělo smysl nakupovat,“ říká Josef Rajdl, hlavní analytik společnosti Fincentrum. Nízké sazby totiž
v posledních letech lákaly k nákupu nemovitostí nejen na bydlení, ale i na investice. Podle deve-loperů se objem hypoték na investice pohybuje v poslední době někde mezi pětinou a třetinou z celkového počtu nových hypoték.▪
V KOSTCE: Co potřebujete vědět o změnách kolem hypoték
- Od prosince platí nový zákon o úvěrech, který reguluje i hypoteční trh.
- Největší změnou u hypoték je výrazně snadnější předčasné splacení. Změnilo se ale třeba i to, že banky nově nemohou půjčovat bez prověřování příjmů, což dříve za vyšší úrok dělaly.
- Česká národní banka od října bankám doporučila, aby neposkytovaly takzvané stoprocentní hypotéky.
- Od dubna centrální banka toto doporu-čení výrazně zpřísní, nově by banky měly půjčovat maximálně devadesátiprocentní hypotéky. A hypotéky v rozmezí 80 až 90 procent budou nově smět tvořit jen 15 procent všech nových obchodů.
- Bankám ale zatím nic nehrozí, když doporučení nedodržují. Proto Česká národní banka zřejmě již v průběhu roku 2017 ze zákona získá možnost tyto změny bankám nařizovat vyhláškou. Ministerstvo financí už připravuje nový zákon.
- ČNB pak bude moci bankám nařizovat i to, jaký příjem v poměru k hypotéce budou muset mít žadatelé o hypotéku.
- Od listopadu jsou také nová pravidla u daně z nabytí nemovitosti (dříve z převodu). Nově ji vždy platí kupující.
