Země moře, hor, bunkrů a mercedesů. A také složité postkomunistické minulosti, které tento malý balkánský stát ,vděčí´ za poněkud slabší ochranu vlastnických práv. I přesto Albánie v posledních letech získala pověst atraktivní destinace zejména mezi investory z Evropské unie, kteří s vidinou vstupu země do EU kupují zatím relativně levné přímořské nemovitosti.
U české veřejnosti vyvolávala Albánie dlouhou dobu hlavně negativní asociace. Před více než dvaceti lety se v tamních horách slehla zem po třech mladých studentech z Česka, kteří se s batohem na zádech rozhodli přejít pohoří Proklatije, a jejich osud zůstal přes rozsáhlé pátrání dodnes neznámý.
Balkánská země se sotva třemi miliony obyvatel tehdy zažívala nestabilní období, v zapadlých koutech země navíc panovaly místní zákony včetně krevní msty a do toho prosakovaly zprávy o výskytu nelegálního obchodu s lidskými orgány. Střih.
Po čtvrtstoletí sice Albánie stále není členem Evropské unie, s níž její vedení zahájilo přístupové rozhovory v roce 2019, rozhodně je ale mnohem blíž vizi bezpečné a stabilní země. A pro řadu návštěvníků, ať z řad turistů, nebo později investorů také cenově výhodné.
Podle Daniela Mikulky ze společnosti Myalbania.cz, která provází zájemce procesem koupě apartmánu na Jadranu, pro investici do albánských nemovitostí mluví několik pádných důvodů. Od zmíněných cen, které se oproti Řecku či Chorvatsku pohybují na výrazně nižší úrovni, ačkoli zážitek je podobný, až po potenciál růstu hodnoty nemovitosti. Turistický boom – jen loni navštívilo Albánii přes deset milionů turistů a turismus činí 13 procent jejího HDP – slibuje navíc každoroční výnos z pronájmu ve výši odhadem 5 až 7 procent z kupní ceny.
Děravá ochrana
„Na 95 procent Čechů kupuje apartmán v přístavním městě Durres (Drač) a okolí,“ zmiňuje Mikulka město s kilometry písečných pláží, historickým centrem a příjemnou vzdáleností od letiště v Tiraně, kam směřují přímé lety z Prahy, v řádu 20 minut jízdy autem. „Na albánském trhu působíme pět let a od počátku mezi Čechy zájem o nemovitosti u moře stále roste. Zájem sílil už koncem roku 2020, v době covidu,“ připomíná Daniel Mikulka, podle něhož firma loni zprostředkovala českým kupcům prodej 169 apartmánů a celkově již více než 550.
Jenže tahle idyla má i svou odvrácenou stranu, která může potenciálním investorům rozhodování zkomplikovat. Vlastnická práva v Albánii – a zejména ochrana práv fyzického vlastnictví – jsou podstatně slabší než v členských státech EU a sousedních zemích. Podle Indexu mezinárodních vlastnických práv (IPRI), který měří, jak efektivně země chrání fyzické a duševní vlastnictví, se balkánská země pohybuje na spodních příčkách ochrany – zatímco Finsko se skóre 8,3 a Švýcarsko s 8,2 jednoznačně žebříčku vévodí, Albánie s úrovní 4,2 se blíží spíše zemím jako Haiti (3,1) nebo Venezuela (2,8).
Příčinou tohoto stavu je podle nezávislého britského think-tanku Institute of Economic Affairs (IEA) právě komunistická minulost, během níž zemi posely tisíce bunkrů a z níž se země nevymanila ani po revoluci. Místo masivních právních a pozemkových reforem nebo reinvestice peněz z privatizace ztrátových státních podniků se totiž krátce po převratu vydala cestou feudální korupce, kdy si moc ve státě rozdělily silné rodinné klany. Nestabilita vyústila roku 1997 v občanskou válku a anarchii, během níž došlo k četným případům nezákonného zabírání pozemků či budov a padělání majetkových dokumentů. A s tímhle dědictvím se země vyrovnává dodnes, přičemž pokrok ve snaze situaci změnit je podle IEA pomalý.
Od 1500 eur za metr
Do tohoto prostředí nyní vstupují prodeje nemovitostí cizincům, jejichž podíl se stále zvyšuje – v roce 2022 činil 13, o rok později už 14 procent a v první polovině letošního roku se číslo zdvojnásobilo na 27 procent zejména díky kupujícím ze zemí Evropské unie. Zahraniční poptávka přitom není jediný faktor, který zvyšuje ceny tamních realit. Zásadně k tomu přispívá i nepružná nabídka bydlení plynoucí z nejistých vlastnických práv k pozemkům, které developery odrazují od nové výstavby.
V pobřežních oblastech ceny podle letošní zprávy Albánské stavební asociace meziročně vzrostly v průměru o 25 procent, nejdráže se apartmány prodávají v oblastech Palasa, Orikum a Saranda, kde atakují hranici 4 tisíc eur za metr čtvereční. Ceny v oblasti Vlora sahají k 3500 eur, v Lalez Bay pak mezi 2400 a 3300 eur a nejlevněji se pohybují v oblasti Golem s 1500 eur a Skhembi Kavares s 1800 eur na metr čtvereční.
Samotný proces koupě je vhodné nechat na prověřených prostřednících, kteří mohou investora ochránit před nepříjemným překvapením. „Vyvaroval bych se nákupu rozestavěného developerského projektu nebo nabídek od neznámých lidí na internetu. A přehodnotil bych důvěru v subjekt, který bude požadovat část platby v hotovosti,“ doporučuje Daniel Mikulka.
Tip Estate
Nová luxusní vila v rezidenčním komplexu na Albánské riviéře
Dvoupodlažní vila s pěti ložnicemi, kuchyní a prostorným obývacím pokojem na pozemku o velikosti 770 metrů čtverečních je součástí rezidenčního komplexu San Nicolas, který se nachází ve vesničce Dhërmi na jihu Albánie, jen 150 metrů od moře. Kromě obchodů zahrnuje i hotel, bary, kavárny a restaurace, dětské hřiště, společný bazén, sportovní centrum a 24hodinovou ostrahu. Vila, jejíž dokončení se plánuje na prosinec 2024, se aktuálně prodává za 1,35 milionu eur (v přepočtu 34 milionů korun).
Text: Andrea Votrubová
Foto: Archiv
