V oboru je obecně známo, že se Česká republika ve srovnání Světové banky ocitá na chvostu žebříčku zemí co do rychlosti povolovacích řízení ve výstavbě. Srovnání vychází z dat, která porovnávají procedurální složitost celého povolovacího procesu, tj. kolik kroků je nezbytné učinit pro povolení stavby. Statistika ale předpokládá dodržování zákonných lhůt. V praxi je ale např. územní řízení trvající zákonných 30, resp. 60 dnů spíše snem, než realitou. Skutečný stav je podle mne horší. Níže uvádím dle svých zkušeností některé příčiny průtahů, a také možná řešení.
Instanční ping-pong: v případě velkých a složitějších staveb často odvolací orgán ruší rozhodnutí prvostupňového stavebního úřadu jen z procesních důvodů. Po prvním zrušení následuje druhé odvolání a zrušení z jiného důvodu a opětovný návrat před prvostupňový stavební úřad. Po každém zrušení stavebník musí žádat o některá nová stanoviska, a to i když důvod pro zrušení nezapříčinil on sám, ale špatný postup stavebního úřadu. Řešení: Odvolací orgány mohou ve velké míře namísto zrušení chybu stavebního úřadu napravit a rozhodnutí jen změnit, doplnit novou podmínku apod. Odvolací orgány by tak dokonce měly činit a je vhodné, aby se stavebník této povinnosti aktivně domáhal.
Problematické odůvodňování závazných stanovisek: Některé dotčené orgány nedokáží závazná stanoviska náležitě odůvodňovat. Již ale nedostatečné odůvodnění závazného stanoviska může být důvodem, proč bude rozhodnutí stavebního úřadu zrušeno, a to i později soudem (typicky největší problémy nastávají u odborů dopravy a hasičů, kde je obtížné vymýšlet dostatečné slohové cvičení vyhovující požadavkům judikatury). To vše i když věcně je posouzení stavby správné. Řešení: Stavebník si musí ohlídat, zda podkladová závazná stanoviska obsahují náležitá odůvodnění. Pokud ne, je třeba žádat dotčený orgán o nápravu a doplnění.
Příliš mnoho závazných stanovisek: Od 1. 1. 2018 bylo tzv. urychlovací novelou zavedeno z podnětu Ministerstva pro místní rozvoj nové povinné podkladové závazné stanovisko. Soulad s územním plánem namísto stavebního úřadu musí posuzovat orgán územního plánování, tj. separátní odbor nebo i jiný úřad. Úřady k tomu ale nebyly kapacitně vybaveny. Pokud v rámci odvolání toto závazné stanovisko přezkoumává Ministerstvo pro místní rozvoj (typicky u všech staveb v Praze), trvá dle mých zkušeností přezkum i přes šest měsíců. Řešení: od 1. 1. 2021 stanoví zákon lhůty pro vydávání a přezkum závazných stanovisek. V případě prodlení je nutné se domáhat jejich dodržování.
Složitá právní úprava a nová judikatura: Stavební úřady nejsou dostatečně kapacitně vybaveny k tomu, aby zvládly monitorovat aktuální výklad právních předpisů, včetně judikatury správních soudů. Často tak stavební úřady i z neznalosti postupují nesprávně i v procesních věcech, což může vést ke zrušení rozhodnutí, ačkoliv věcně je stavba v souladu se všemi předpisy. Jen v roce 2021 jsem narazil na zásadní pochybení u dvou stavebních úřadů ve velkých městech, které odmítly umožnit účastníkovi řízení pořídit si kopie projektové dokumentace. Jedná se přitom o právo účastníka velmi diskutované a vyjasněné. Málo známá v praxi jsou např. pravidla, dle kterých musí stavební úřad zaslat účastníkovi řízení na jeho žádost kopii omezeného množství podkladů ze spisu i e-mailem, tj. nejen ho odkázat na možnost nahlédnout do spisu v úředních hodinách. Pokud v rámci seznámení se s podklady spisu před vydáním odvolacího rozhodnutí některý účastník zpochybní, jak bylo v přezkoumáno závazné stanovisko nadřízeným dotčeným orgánem, musí odvolací orgán požádat takový nadřízený orgán o vyjádření, a ne tuto dodatečnou námitku vypořádat sám. Ani povědomí o tomto pravidle není příliš rozšířeno. Řešení: stavebník musí monitorovat průběh celého řízení a prakticky dozorovat, že se stavební úřad nedopouští chyby. Mnozí úředníci jsou za to rádi, jejich cílem je ostatně postupovat správně a druhý názor často ocení.
Nedostatečné důvody u vypořádání se s námitkami účastníků řízení: Často v praxi vídám, že stavební úřady nedostatečně odůvodňují, proč odmítly námitky účastníků řízení. V horším případě typicky některé vzdálenější sousedy stavby vůbec nepovažují za účastníky řízení. Tyto vady představují (oprávněně) důvody pro rušení ze strany soudů. Dle mých zkušeností v převážné většině případů správní soudy ruší rozhodnutí stavebních úřadů ne proto, že by stavba byla věcně nevyhovující, ale proto, že se stavební úřady dopustily nějakého procesního pochybení. Řešení: stavebník má možnost reagovat na námitky jiných účastníků řízení. V této reakci může detailně odůvodnit a doložit, proč je námitka nedůvodná a stavební úřad bude mít praktickou nápovědu, ze které může čerpat. Je také v případě nejasností vždy lepší připustit danou osobu za účastníka řízení a námitky věcně vypořádat, než naopak. Judikatura totiž směřuje spíše k povinnosti v případě pochyb účastenství umožnit.
Poznatky nejen o právním prostředí v oblasti nemovitostí mohou čerpat posluchači MBARE. V současné době program otevřel příjimací řízení do dalšího ročniku, a ke stávajícím téměř 40 studentům tak od září přibydou další. V případě Vašeho zájmu se můžete zúčasntit dne otevřených dveří MBARE.
JUDr. Jiří Buryan, LL.M., Ph.D.
Counsel v HAVEL&PARTNERS s.r.o., advokátní kancelář a lektor předmětu Stavební právo v kurzu MBARE Vysoké školy ekonomické v Praze
