Družstevní bydlení dnes zažívá renesanci. Roste zájem o družstevní byty, stejně jako počet developerů, kteří je přidávají do své nabídky. A přestože jde stále jen o alternativu k osobnímu vlastnictví, vyhlídky do budoucna má v době nedostupného bydlení podle expertů dobré.
Za komunismu se družstevnictví dařilo – jednu dobu se takových bytů stavělo dokonce více než státních, individuálních a podnikových dohromady. Banka totiž družstvům nabízela výhodné úroky s dlouhou dobou splatnosti a podporou nešetřil ani stát, který družstvům poskytoval bezplatně pozemky i odbornou pomoc při přípravě projektové dokumentace.
Obrovský boom 70. a 80. let skončil revolucí, která utnula štědrou ruku státu. K úpadku družstevnictví ale přispěla i nálada veřejnosti a ta se mění jen pomalu. „Pojem družstvo s sebou nese jistou zátěž z minulosti. Nemovitostní trh je v tomto směru poměrně konzervativní, nástup družstevního bydlení je proto spíše pozvolný než revoluční,“ potvrzuje František Šudřich, výkonný ředitel developerské společnosti Impera Styl, která má s družstevním financováním letité zkušenosti.
Jehla v kupce sena
Zájem o družstevní byty každým rokem roste, stále jde však o menšinový segment. „Ročně se postaví okolo 38 tisíc bytů, z toho jen okolo tisíce připadá na družstevní výstavbu,“ upozorňuje Anna Ježková, předsedkyně družstva COOP Development, které samo připravuje vlastní projekty s partnery z řad lokálních developerů a družstev, ať to je Finep v Praze, nebo SBD Sever v Liberci.
Podle Anny Ježkové nicméně rozvoj družstevního bydlení vázne i na tom, že funkční legislativní nástroje na jeho podporu se zatím obnovují pomaleji, než by bylo potřeba. Jeden silný motiv mu ale přesto hraje do karet – aktuální podmínky na trhu, které prakticky znemožňují širším vrstvám obyvatel pořídit si vlastní bydlení. Což platí zejména pro velká města včetně Brna, kde je podle Dalibora Lamky, výkonného ředitele a předsedy představenstva společnosti Trikaya, situace značně nepříznivá.
„Do růstu cen nemovitostí se promítá řada aspektů počínaje nedostatečnou výstavbou, a tím pádem i nedostatečnou nabídkou na jedné straně a současně narůstající poptávkou na straně druhé. S tím souvisí i dostupnost hypotečních úvěrů, které zatím zlevňují spíše pozvolna,“ vysvětluje, proč v první fázi projektu Čtvrť Pod Hády se 167 byty zařadil nedávno do nabídky i 57 bytů určených pro družstevní bydlení. A ty si podle všeho vedou velmi dobře. „Několik bytů máme již prodaných, více než patnáct je v rezervaci. Předpokládáme, že zájem bude pokračovat i v tomto roce,“ říká developer.
Pro Trikayu jde částečně o testovací projekt, jehož cílem je prověřit skutečný zájem o tento typ bydlení. Ve druhé etapě, která startuje v roce 2026 a bude zahrnovat více než 400 bytů, plánuje Dalibor Lamka opět část z nich nabídnout družstevní formou. Její výhody jsou totiž pro řadu zájemců nesporné. Oproti osobnímu vlastnictví nevyžaduje okamžitou úhradu ceny nemovitosti. Stačí vložit členský vklad, obvykle ve výši 25 procent z kupní ceny, a zbytek splácet formou měsíčního nájemného včetně možnosti mimořádných splátek a následně si byt převést do osobního vlastnictví.
Ideální pro střední věk
„Družstevní bydlení také poskytuje stabilitu v podobě pevných splátek nájemného, které jsou ve srovnání s tržním nájmem fixní a mění se pouze v závislosti na výši úrokové sazby banky, kterou je družstvo financováno,“ připomíná Dalibor Lamka. Družstevní podíl lze kdykoli prodat, a to i v době, kdy úvěr družstva ještě není splacen. V tomto případě je rovněž výhodou osvobození od daně z příjmů, která u prodeje družstevního podílu platí po pěti letech, zatímco u standardního vlastnictví je třeba čekat deset let.
Není proto divu, že družstevní vlastnictví představuje ideální řešení hlavně pro živnostníky a starší ročníky. Podnikatelé, kteří uplatňují výdajový paušál, totiž mají podle Františka Šudřicha prokazování svých příjmů a bonity v případě žádosti o hypotéku výrazně složitější a banka automaticky velkou část jejich příjmů neuznává. Lidé nad 40 let zase musí počítat s kratším splátkovým kalendářem a vyšší měsíční splátkou.
To se u družstva neděje. „Do družstva je možné vstoupit v každém věku. A překážkou není ani záznam v registru dlužníků. Pro někoho může být důležité i to, že pořízením družstevního bydlení se družstevník sám nestává dlužníkem. Tím je vždy družstvo,“ dodává Anna Ježková.
Podle ní přitom začíná být tato forma zajímavá i pro mladší generaci, která sleduje trend nevázat se celoživotně na jedno místo – v čemž vlastnictví nemovitosti představuje určitou brzdu. „Převod neboli prodej družstevního podílu je snazší než tradiční prodej nemovitosti a do budoucna to může mít vliv na vyšší zájem o družstevní byty,“ míní. Nevýhodou je naopak občas složité vyjednávání družstevníků o podmínkách soužití, horší likvidita družstevních bytů nebo fakt, že družstevním bytem nelze ručit ani jej využít jako bankovní zástavu při pořízení družstevního podílu. „Ale i v tomto směru se objevují možná řešení, která tomu jdou částečně naproti,“ dodává Ježková.
Hra o důvěru
A developeři nezůstávají pozadu. Spolu se zájmem klientů přibývá i společností, které se pouští do zakládání družstev. Například RS Group Real Estate aktuálně prodává družstevní byty již ve svém druhém projektu, Garden Living, jenž se nachází nedaleko Černého Mostu v Praze. „Zájem je enormní již od samotného zahájení prodeje a nyní máme víc než 60 procent prodáno,“ potvrzuje majitel skupiny RS Group Robert Sekera, který už také plánuje další projekty, kde budou družstevní byty zastoupeny buď stoprocentně, nebo v kombinaci s osobním vlastnictvím.
Dlouhodobě se družstevnictví věnuje v Brně působící Impera Styl, která možnost financovat nákup bytu pomocí vstupu do družstva nabízí u všech svých projektů. A i tady jsou možnosti různé. Třeba u projektu d’Elvert zakládá samostatné družstvo pouze pro účel financování družstevních bytů v tomto projektu, zatímco u jiných nabízí možnost vstoupit do externě vedeného družstva a zajistit si úvěr prostřednictvím něj. „Oba případy jsou pro klienta velmi podobné, cena družstevního úvěru je srovnatelná s hypotečním, úroková sazba se fixuje na tři nebo pět let,“ uvádí František Šudřich.
Zkušeným matadorem v oblasti družstevního bydlení na českém trhu je společnost Finep, která tuto formu nabízí klientům od roku 2011. „Naší dlouhodobou strategií je nabízet přibližně třetinu bytů vlastnických, obvykle financovaných hypotékami, třetinu jako družstevní bydlení a třetinu jako nájemní bydlení. Objem prodaného vlastnického a družstevního bydlení je proto podobný,“ uvádí Štěpán Havlas, CFO společnosti Finep.
Jiní developeři v tomto směru ale budoucnost zatím nevidí. Neuvažuje o něm například developer Horizon Holding, který naopak vyzdvihuje svůj současný a na trhu ojedinělý finanční model stavící na uhrazení rezervační zálohy a 15 procent z kupní ceny v průběhu výstavby po podpisu smlouvy o smlouvě budoucí kupní, zatímco doplatek 85 procent klient splácí až po dokončení a zahájení předávání bytových jednotek. „Tyto obchodní podmínky, kdy nepožadujeme průběžné financování výstavby ani neomezujeme klienta výběrem financujících bank, jsou velmi pozitivně vnímány, proto neuvažujeme o rozšíření formy vlastnictví,“ uvádí Michal Holan, sales a marketing manager.
Podobný postoj zaujímá také Skanska Residential, která se v oblasti rezidenční výstavby věnuje podle Jana Pohorského, vedoucího týmu komunikace, téměř výhradně vývoji rezidenčních čtvrtí a bytových domů určených primárně pro přímý prodej koncovým zákazníkům. Úplně ale existenci družstev ve svých projektech nevylučuje. „Jsme schopni reagovat na zájem institucionálních investorů nebo dalších velkých investorů, kam patří také bytová družstva, která mají zájem náš produkt využít. O dalších obchodních modelech na českém trhu momentálně neuvažujeme,“ dodává mluvčí.
Text: Andrea Votrubová
