Od letošního roku má být u každé stavby financované z veřejných peněz povinností proces BIM (Building Information Modeling), což je informační model budovy, který postihuje vše od jejího plánování až po provoz. Vy jste však BIM zavedli už loni u všech svých projektů. Proč? Předpokládali jste, že se dříve či později stane povinností u všech staveb, máte rádi technologické novinky, nebo jen chcete být transparentní?
Petr Teplý: Z našeho pohledu je BIM nejen jednotným informačním modelem stavby, ale také jakýmsi digitálním dvojčetem budoucí reálné stavby. Uvedený systém není novinkou, ale trendem posledních 20 až 25 let. BIM je princip, jak pomocí technologií nechat vzniknout a zhmotnit ve virtuálním prostoru budoucí stavbu. A udělat tuto část životního cyklu budovy – primárně projektovou část a následně i realizační – co nejlépe. Důvodů, proč jsme začali prosazovat systém BIM, je více. V prvé řadě jde o směřování k jednotnosti informací, jejich dostupnosti, dohledatelnosti a transparentnosti celého projektu z pohledu investora. Ruku v ruce s tím jde ekonomická stabilita projektu a také zvyšující se tlak na kvalitu projektování, rychlost a koordinaci profesí ještě na papíře. BIM dále umožňuje vytvoření rozumně přesného 3D modelu a výběru informací, které potřebujeme mít se stavbou svázány a pracovat s nimi v rozpočtu.
Dušan Dvořák: Pro vedení naší firmy jde také o výrazně vyšší stupeň řízení a standardizace procesů a komunikace – nejen k architektovi a dodavatelům, ale i ve firmě samotné. Chceme být tedy transparentní především sami k sobě. Nepředpokládám, že BIM bude nezbytný u všech staveb. Jsou projekty, které se dají zvládnout i bez BIM vysoce efektivně, ale od jistého rozsahu vidíme vhodnost BIM jako budoucnost. Proto jsme se rozhodli BIM ve společnosti podporovat a rozvíjet.
Co všechno se v BIM může objevit a kdo má k těmto informacím přístup? V čem je to přínosné pro developera?
PT: BIM je pro nás digitálním dvojčetem našeho budoucího produktu – tedy stavby, kterou finálně nabízíme na trhu našim zákazníkům. Jako developer chceme a potřebujeme mít na jednom místě všechny potřebné informace spojené se stavbou, a to i takové, které jsme možná dříve nepotřebovali nebo jsme jim nevěnovali pozornost a které rozhodují o naší efektivitě, ekonomickém výsledku projektu. Jsme vždy v úzkém spojení s architekty a projektanty, potřebné informace jsou do modelu vkládány jak námi, tak našimi dodavateli. Je třeba si uvědomit, že pracujeme nad jedním modelem a podstatné je předávání informací bez bariér s našimi dodavateli. Celý proces vede ke standardizaci a pořádku v datech, transparentnější komunikaci k našim dodavatelům. Přínos máme v silnější pozici vůči projektantům, jsme schopni v krátkém čase reagovat, iniciovat změny, profesně si odřídit architekty a projektanty.
BIM pracuje v čase se správnou verzí dokumentace, což při klasice 2D papírové formě nikdy není dokonale možné. BIM nejen že zobrazuje stavbu v 3D, ale také ho doplňuje o čas, náklady, i o další informace o stavbě (udržitelnost, provozní a výrobní údaje stavby a zabudovaných zařízení). Informace BIM modelu dovolují analyzovat prvky i jejich vlastnosti, vztahy mezi nimi pro návrhové a simulační analýzy – osvětlení, teplo, statika – a propojit model s globálními externími geografickými informacemi, které model umístí do okolí a jeho vazeb. Propojení prvků a elementů modelu s časovým plánem dovoluje virtuální modelování postupu realizace a doplnění o náklady pak umožňuje generovat průběh čerpání nákladů a ceny. Software pro BIM umí téměř okamžitě při změně souvisejícího objektu změnit také závislý objekt, jinými slovy, pokud vyměníte jeden díl stavby, BIM vám odpoví, co vše je na stavbě potřeba změnit, jaký to má dopad do nákladů a času a tak dále.
Jaké další nové technologie využíváte či byste rádi využili? Nakolik jsou pro vás zajímavé další možnosti digitalizace a automatizace ve stavebnictví?
PT: BIM je součástí globálního trendu digitalizace a je pro nás aktuálně velmi významným posunem. Naším cílem je využívat ověřené moderní technologie, nejsme v zajetí posledních výkřiků techniky, které mohou být investičně náročné a mohou být i slepou uličkou. Pečlivě sledujeme trendy minimálně v evropském stavebnictví. Směřujeme v krátké budoucnosti k moderním technologiím podporujícím pozici developera i v procesu realizace stavby směrem ke generálnímu dodavateli – tedy přenesení virtuálního modelu od architekta do realizace. Jde o rychlou dostupnost správných informací na stavbě pro každého, kdo se zde pohybuje, sledování realizačních postupů a jejich dokumentování pomocí vhodných technologií. Opět se myšlenkově obracíme k jiným odvětvím, třeba automobilovému, kdy na výrobní lince má každý svoji pozici, přesně definované postupy, které jsou vždy dokumentovány. Ano, stavařina je něco jiného než výrobní linka uzavřená v hale, ale trend digitalizace a přenesení virtuální myšlenky do stavařské reality zase tak vzdálené principům průmyslových odvětví není.
DD: Zcela jistě nás zajímají moderní přístupy s podporou digitalizace a zpracování dat pro pozice TDI, construction management a řízení kvality. Vlastní stavba však bude stále i o lidském faktoru, který v přístupu k automatizaci má ještě řadu rezerv na stavbě, i v projektování, takže jsme a budeme i tradiční developeři, kteří na projekt musí dohlížet sami, držet rozpočet, výběrová řízení, jsme přítomni každý den na stavbě. Jinak by to přestalo mít kouzlo.
Zaklínadlem dnešní doby se stala zkratka ESG, která výrazně ovlivňuje i podobu současného stavebnictví. Nakolik se udržitelnost promítá do vašich úvah o nových projektech?
DD: Obecně nemám rád škatulkování a zaklínadla moderní doby. ESG jako společensky odpovědné investování v oblasti environmentální, sociální a řízení celého projektu je podle mne něco, co automaticky děláme, ale vždy jde o pohled na danou oblast. Pozitivní dopad investice developera v oblasti životního prostředí je řízen řadou přísných předpisů, a pokud dáte něco navíc, musí ta investice znamenat i přínos věcný, nikoli jen vynaložení prostředků a splnění kritéria pro tabulku pro banku či jinou instituci.
PT: Sleduji tuto oblast bedlivě a zdá se mi, že rozmach ESG dospěl do bodu, kdy se lidé ptají, jestli tohle funguje. Před zhruba třiceti lety se například hovořilo o etickém investování a stranou se odsouvalo v podstatě vše, co se dané skupině nelíbilo, například investice související s výrobou alkoholu. Jde vlastně o názor na funkci korporací ve společnosti – tedy postupný posun od názoru, že společnosti jsou primárně zodpovědné za vytváření hodnoty pro své akcionáře, k filozofii, podle které je zodpovědnost firemního sektoru mnohem širší a výsledkem je rozmach ESG, který ale nyní v době inflace, války na Ukrajině a vysokých cen energií narazí na ekonomické limity. Pro nás je důležitý důraz na životní prostředí, tedy zejména zeleň a energetickou nezávislost či udržitelnost, na vztah k širší společnosti, tedy tvorba parků a zasazení budov do dané části města, a na kvalitu vlastní správy součásti každé stavby.
Pomáhají vám právě nové technologie k lepšímu ESG skóre?
DD: Nové technologie nám pomáhají zejména lépe stavět, snižovat náklady a bezpečně stavbu dokončit v co nejlepší kvalitě pro naše zákazníky. Zda nyní vylepšují skóre ESG – myslím, že ano, ale pro stavebnictví je dnes na stole řada zcela zásadnějších otázek, tedy zda půjde vůbec stavět, zda bude z čeho stavět a zda bude mít kdo stavět. Tabulky ESG jsou jistě zajímavé pro dotační úředníky, pokud ale nebude co stavět, jde jen o teorii.
ESG hraje už nyní podstatnou roli při financování developmentu a do budoucna ten význam spíše ještě vzroste. Nenarážíte na to při jednání s bankami či investory?
DD: Prozatím nevidíme žádnou zásadní roli u investorů, ale ani u bank. Jistě, banka umí dát určitý zvýhodněný úvěr, pokud má projekt certifikaci ESG, ale to zvýhodnění úroku není nijak podstatné a vždy jej musíte poměřit s nákladovostí všech nových opatření. Další rok či dva bude daleko podstatnější chování ČNB a vývoj 2T reposazby, chcete-li základní úrokové sazby, která je nyní 7 %, a asi poroste. Pokud se vám stavební úvěr pohybuje někde kolem 10 % p. a., pak řada projektů vůbec nedojde svého zahájení, bez ohledu na to, zda mají lepší, či horší skóre ESG. Sazby úvěrů v korunách jsou vázány na PRIBOR a k čemu vám je, že dostanete výhodnější sazbu díky dobrému ESG, například 0,3 %, pokud vám v průběhu prvního roku vzroste PRIBOR o 5 % a vy s tím nic nemůžete dělat?
Řada developerů v Česku vsadila na dluhopisy. Je to pro vás varianta financování, o které uvažujete?
DD: Dluhopisy jsme nikdy ve skupině neměli a ani o tom neuvažujeme. Současné sazby ČNB atraktivitu dluhopisů ještě velmi snížily. Investoři dnes dostanou od svých bank sazbu 6 % p. a., mám na stole nabídku i na 6,5 % p. a – peníze máte pod kontrolou, v silné bance. Proč investovat do dluhopisu na 3–5 let za například 8 % p. a., když nesete riziko a sazby mohou být za půl roku v bance nad touto sazbou?
Z jakých zdrojů tedy své projekty financujete?
DD: Projekty financujeme vždy z vlastních zdrojů a v kombinaci se soukromým kapitálem fondu našeho dlouholetého investora, vlastní stavbu pak s bankovním financováním. Aktuální téma je úvěr a stavba i prodej bytů v eurech. Vše jde zrealizovat, otázka je ochota českých bank v tomto vyjít vstříc.
Udržitelnost a šetrnost jsou ctnostmi vaší nejúspěšnější stavby, pražského rezidenčního projektu Sakura, který obdržel řadu ocenění. Na co v souvislosti s touto stavbou jste nejvíce hrdí?
DD: Hrdý jsem na to, že jsme ji dokázali postavit tak, jak jsme si naplánovali a že stavba a zeleň funguje. Ale je třeba říci, že nákladově jsme některé položky nedokázali udržet, protože například betonové nádoby na zeleň, které se linou celou stavbou, nedokázal podle projektu nikdo udělat a museli jsme v tom být velmi kreativní a s tím rostly velmi i náklady. Já vždy říkám, že jsem na Sakuru hrdý, ale podruhé bych již stavbu takto nerealizoval, postupovali bychom s jinými technologiemi. Ale v tom je krása života, stále se něco učíte, podstatné je vytrvat a dokončovat.
V Brně realizujete dva projekty, jednak polyfunkční Woko, jednak komplex Nová Myslivna. Zatímco organicky vyhlížející Woko se zelenými terasami jako by navazuje na Sakuru, Nová Myslivna působí v tomto mnohem střízlivěji. Proč?
PT: Myslivna je zeleň sama o sobě a naprosto unikátní místo. Je to stavba v lese a kolem jsou všude stromy a zeleň vlastně celý rok. Připadalo nám zbytečné, aby stavba sama zelenala v zeleni – stavba nemá být džungle a se zelení je třeba pracovat uvážlivě a udržitelně. Někde zeleň vynikne a stavbu posune, jako u Sakury, jinde by ale byla nadbytečná. Naopak Woko je u frekventované komunikace, v širším centru města a chtěli jsme udělat komplex, který za vámi zavře dveře industriálního a dopravou přesyceného města a vy jste v jiném světě, ze kterého celý den nikam nemusíte. Bude tam voda, můžete jít na terasu na kávu či pracovat a být v pěkném zeleném prostředí. Tam je zeleň naopak třeba.
V červenci 2022 v Brně spadl pod stůl návrh nového územního plánu, na němž se pracovalo spoustu let. Dotkl se tento politický kotrmelec nějak vašich brněnských projektů či budoucích plánů?
PT: Ne, našich projektů se nijak nepřijetí plánu nedotklo. Samozřejmě plán bedlivě sledujeme z pohledu budoucnosti, ale teď vlastně není co sledovat a čekáme, s čím město přijde. Řešíme i třetí lokalitu v Brně, ale myslím, že nový plán jen tak nebude a budeme se řídit plánem současným.
Jak vnímáte situaci na českém realitním trhu? Co je na něm specifické?
DD: Specifické? Nyní spíš bolestivé, a to jsou sazby ČNB. Potřebovali bychom euro jako sůl, nebo alespoň jasnější pravidla pro lepší účtování v eurech a ochotu bank půjčovat více v eurech. S korunou půjde nyní a další rok či dva velmi špatně stavět. Situace na trhu podle nás nyní půjde více směrem, kdy byty budou kupovat movití lidé, převážně ne na hypotéky, a byty budou vybírat pečlivěji, jde o lehce náročnější klientelu. Problém, myslím, budou mít velké projekty, kde se počítá, že polovinu bytů koupí klienti s hypotékou – ti ale mizí a nebudou zde v takové míře další dva roky. Zajímavé budou stavby nájemních domů přímo pro konečného kupce – silné fondy, které byty pronajmou, protože cena nájmů bytů stále roste. To ale musí znamenat klidnější nákladovost, tedy možnost stavbu dobře spočítat a uzavřít smlouvy na realizaci za ceny, které budou stabilnější, a také dostupnost materiálů. Pokud vám dodavatel v polovině stavby oznámí i přes uzavřenou smlouvu, že nedodá sádrokarton, protože výrobce je v konkurzu a jiný na trhu není, jste v pasti. A bohužel mnoho výrobců stavebního materiálu používá plyn, který neumí nahradit.
Nový stavební zákon, který by zkrátil povolovací řízení a zrychlil výstavbu, není ani na obzoru. Vidíte ze strany nové vlády nějaké kroky, které by mohly usnadnit či zrychlit výstavbu?
DD: Zde zatím nevidím velký progres, ale nechám se překvapit. Mne osobně negativně překvapila argumentace pro změnu té části nového SZ, že stavební úřady zůstanou na obcích, protože jsou blíže lidem. To je populismus a argumentační nonsens. Pokud vám stavbu povoluje paní, která nikdy velkou věc nedělala, je to i pro ni za trest, vše trvá daleko déle a neobejde se to bez chyb. Specializace a kvalita úředníků je jasným směrem do budoucna, proto zúžení úřadů dávalo smysl. Ale počkáme na výsledek.
Jaká je budoucnost českého stavebnictví?
DD: Nebudu věštit, ale stavět se bude a stavět bude třeba. Perspektiva je velká. Otázka bude, z čeho se bude stavět, a myslím, že máme velké rezervy ve stavbách dřevěných domů, a to i vysokých, třeba pětipatrových bytových domů. Mezery jsou hlavně v legislativě. V zahraničí, v USA, ale i v severských zemích EU se tak staví bez problému, daleko levněji a daleko rychleji. Pokud bude byt o 35–40 procent levnější v dřevostavbě, pak si sám odpovězte, zda jde o správnou cestu při stavbách například sociálních bytů ve městech.
Dušan Dvořák
Začínal svoji kariéru jako advokát a v oblasti práva působil dvacet let. Souběžně se věnoval investicím v různých oblastech, například vložil peníze do prodejce letenek Kiwi.com. Posledních osm let se intenzivně věnuje developmentu, kdy společně s Petrem Teplým založili, řídí a budují developerskou skupinu Top Estates. Jeho doménou je oblast práva, obchodu, financí, vyhodnocování akvizičních příležitostí. Rád se v životě směje a obklopuje se lidmi se smyslem pro humor.
Petr Teplý
Developmentu a realizacím staveb se věnuje celý svůj profesní život. Jeho vášní je architektura a design, proto se aktivně zapojuje do přípravy projektů už od prvních architektonických konceptů až po jejich realizaci. Rád se inspiruje unikátními stavbami po celém světě a technologickými novinkami, jeho odborné znalosti, originální nápady a optimistický přístup se pak přenášejí do každodenního fungování společnosti ve všech oblastech. Od malička aktivně sportoval, hrál hokej a hokejbal, ve kterém dosáhl mnoha úspěchů jako mistr Evropy a vicemistr světa. S Dušanem Dvořákem jsou sehranými společníky a i složité situace řeší s životním nadhledem.
Top Estates Group
Skupina se zaměřuje na prémiový rezidenční development a polyfunkční projekty. Její součástí je jak developerská, tak stavební firma. Působí v Praze, Brně a Bratislavě a aktivně připravuje rozvoj projektů v hodnotě přes 9,5 miliardy korun, které by měly nabídnout několik desítek tisíc kancelářských a retailových ploch a přes tisíc bytů. Společnost Top Estates Group se zaměřuje nejen na moderní architekturu, design a kvalitní bydlení, ale také na inovativní řešení.
Partneři Top Estates v rámci Top Estates Holding realizovali projekty Barrandovská́ zahrada, Truhlárna, Milhouse, Sakura a Bleriot, dokončen je aktuálně projekt Barrandez-vous, na Slovensku připravuje rezidenční komplex Portum Towers a v Brně projekty Woko a Nová Myslivna. Mezi dosud nejúspěšnější projekty patří Sakura s několika oceněními. Byla první́ rezidencí v Česku pracující s principem visutých zahrad a pro rok 2020 byla nominována mezi čtyři finalisty unikátních staveb světa kategorie Future Projects – Residential, v rámci největší světové architektonické soutěže WAN Awards. Projekt Truhlárna se stal vítězem v kategorii Rezidenční projekty menšího rozsahu soutěže Best of Realty 2018 a prvenství v roce 2019 obhájil také projekt Barrandovská́ zahrada. Právě dokončený projekt Barrandez-vous v loňském roce zvítězil v kategorii veřejnosti jako nejlepší Realitní projekt roku 2021 v celé ČR. Společnost Top Estates Group se zaměřuje nejen na moderní architekturu, design a kvalitní bydlení, ale také na inovativní a ekologická řešení.
