Brněnský realitní trh v letošním prvním čtvrtletí překonal zásadní milník: vůbec poprvé se v nabídce developerů objevila garsonka, u níž metr čtvereční vyšel na více než 100 tisíc korun. Ještě před nedávnem nepředstavitelná prodejní cena je způsobená mnoha společně působícími faktory. Tím hlavním je, že se v moravské metropoli málo staví a poptávka roztáčí spirálu zdražování.
Podle analýzy brněnské developerské společnosti Trikaya bylo na konci prvního kvartálu 2021 v katalozích developerů pouze 483 volných jednotek. Za první tři měsíce roku sice do nabídky přibylo přes 320 bytů, tři čtvrtiny z nich ovšem patřily do jediného rezidenčního projektu. „Kdyby se do prodeje tento významný projekt nedostal, v brněnské nabídce by bylo jen 244 volných bytů, což je extrémně nízké číslo. Město by proto mělo co nejdříve představit plán, jak se mají rezidenční projekty rozvíjet, jinak se tento raketový růst cen nezastaví,“ upozorňuje výkonný ředitel Trikaya Alexej Veselý.
Špatný rok 2020? Na trhu s nemovitostmi rozhodně ne.
Zdražování, které v Brně svým tempem začíná předhánět i Prahu, způsobilo, že vlastní bydlení je i pro střední třídu prakticky nedostupné. Stále více Brňanů se proto poohlíží po bytech v jiných městech regionu – například ve Vyškově, Kuřimi nebo Blansku. Kvůli zvýšené poptávce ovšem byty zdražují i tam.
Loňský rok dopadl pro brněnské developery navzdory obavám z ekonomických dopadů covidu nadmíru dobře. Celkem se jim podařilo prodat na 950 nových bytů, za které utržili zhruba 4,4 miliardy korun. Co do počtu to byl nejlepší rok za poslední pětiletku; meziroční nárůst oproti roku 2019 činil 16 procent. „Poptávka po nemovitostech v době pandemie prakticky vůbec neklesla a touha lidí nakupovat je velmi silná. Lidé zkrátka chtějí, vyřešit svoji bytovou situaci ještě v době prosperity a dostupných hypoték s velmi nízkými úrokovými sazbami,“ vysvětluje optimismus zájemců o nemovitosti Alexej Veselý.
Spekulanti na scéně
Průměrná cena nového bytu v Brně loni dosáhla 81,3 tisíce korun za metr čtvereční, což je zhruba o desetinu více než o rok dříve. Hektický závěr roku 2020 i začátek toho letošního ovšem zdražování prudce akcelerovaly: růst cen o 12 procent za pouhý jeden kvartál překonal zvýšení za celý loňský rok. Například nejžádanější garsonky v Brně dnes vyjdou dokonce o třetinu dráž než před rokem na jaře. Kromě zájmu o vlastní bydlení přispívá k hladu po nemovitostech v Brně také dříve neobvyklý zájem investorů i čistých spekulantů. „Do hry o brněnské nemovitosti se pustili kromě investorů i spekulanti, kteří v regionu dříve nebývali aktivní. Nakoupili řadu bytů, v nichž nikdo nebydlí, a slouží tak pouze k uchování hodnoty. Tento trend podpořil jednak sám dramatický růst cen, ale také zrušení daně z nabytí nemovitosti,“ míní obchodní ředitel Trikaya František Šudřich.
Zrušení daně ovšem podle šéfa Asociace brněnských architektů a stavitelů Marka Vintera přispělo i k růstu cen secondhandových bytů. „Starší nemovitosti, které nyní nejsou zatíženy daní z nabytí, jejich majitelé postupně zdražili. Cenový rozdíl mezi novým a starším bytem se tak zmenšil. To motivovalo řadu zájemců o bydlení, aby častěji vybírali právě z nabídek developerských projektů,“ vysvětluje Vinter další příčinu velkého zájmu o nové bydlení.
Ponava City
Cesta z města
Průměrná nabídková cena rezidenčních nemovitostí v Brně letos v dubnu podle dat serveru Reality Mix činila 87 tisíc korun za metr čtvereční. V případě nových bytů je k této částce nutné přičíst ještě minimálně 10 tisíc korun za metr. Pro lepší představu, jednotka 2+kk v novostavbě tak vyjde téměř na 5,8 milionu korun. Tím zdražování ovšem zdaleka nekončí, byť by nemělo být tak extrémní jako na začátku roku. „Růst cen je stále výrazně hnán slabou výstavbou. Ani nově uvolněné plochy v rámci schváleného balíku změn územního plánu zatím neměly na ceny bytů vliv. V roce 2021 ale neočekáváme tak rapidní nárůst cen jako v posledním čtvrtletí minulého roku,“ vysvětluje František Šudřich.
Naproti tomu v okrese Brno-venkov, tedy v obcích dostupných z moravské metropole integrovanou dopravou, se dá bydlení podle statistik Reality Mixu pořídit asi za 61 tisíc korun za metr čtvereční. I brněnská předměstí ale trápí podobný problém jako širší centrum: přetlak poptávky nad nabídkou. „Bytová nabídka je na předměstích značně omezená, podobně jako nabídka rodinných domů, jejichž cena se pohybuje od 6,7 do 21,6 milionu korun,“ píše ve své analýze společnost Trikaya.
Stále více obyvatel Brna se proto za levnějším bydlením stěhuje i do měst desítky kilometrů daleko. Tím pochopitelně zvyšují poptávku, a tedy i ceny. Z dat společnosti Reality Mix vyplývá, že například v Blansku kvůli nové výstavbě zdražily nemovitosti od loňského jara skoro o tři čtvrtiny na 57 tisíc korun za metr. Zhruba stejně se za bydlení platí také ve Vyškově.
Letní pole Vyškov
Chybí velké projekty
Přestože v Brně existuje hned několik brownfieldů, kde by v budoucnu mohly najít bydlení tisíce lidí, pohled na aktuální výstavbu je poměrně tristní. „Na brněnském trhu s novými byty v Brně se dlouhodobě potýkáme s nedostatkem velkých projektů, které by si mohly dovolit příznivější cenovou politiku. Výstavba menších projektů v prolukách není řešením, neboť je výrazně náročnější a nákladnější, a to se pochopitelně promítá také do koncových cen bytů,“ vysvětluje Marek Vinter z brněnské stavařské asociace.
Několik víceetapových projektů s řádově stovkami bytů se aktuálně v Brně už staví, anebo v nejbližší době stavět začne. Za jedním z nich stojí zmiňovaná Trikaya, která chce letos v létě odstartovat třetí etapu Ponavia Rezidence. V Králově Poli firma v rámci prvních dvou fází už postavila necelé dvě stovky bytů, další zhruba sedmdesátka se začne prodávat letos v září.
Dokonce osm etap a bezmála sedm stovek bytů má zahrnovat po dokončení projekt Ponava City, který staví rovněž ve čtvrti Královo Pole společnost IMOS development. Firma postupně mezi lety 2019 až 2025 plánuje zastavět přes třicet hektarů brownfieldu mezi ulicemi Sportovní a Reissigovou.
Dojíždění za cenou
Nedostatek pozemků, pomalé povolovací řízení a rostoucí náklady vedou developery k přesunu za hranice Brna, dál do Jihomoravského kraje. Zatímco vzdálenější města, jako Znojmo, Mikulov nebo Břeclav, jsou typická spíš menší výstavbou rodinných domů, v městech v okruhu několika desítek kilometrů se počítá i s bydlením v bytových domech.
Celá nová obytná čtvrť vyroste v Kuřimi, zhruba 10 kilometrů severně od Brna. Společnost IMOS development tu plánuje postavit celkem asi tisícovku bytů a na tři sta rodinných domů. Projekt plánovaný na 15 let má začít příští rok a tvář města změní velmi výrazně. Po dokončení se počet obyvatel Kuřimi může zvýšit až o třetinu. I proto IMOS počítá s výstavbou školky a další struktur občanské vybavenosti.
S dalšími tisíci nových obyvatel může počítat i Blansko. Developer Trikaya společně s firmou Hopa group připravil projekt výstavby čtyř stovek nových bytů u blanenského sídliště Písečná. Firmy už dostaly také souhlas blanenských zastupitelů a závazné smlouvy by měly podepsat ještě letos v létě. Rovněž u tohoto projektu bylo s ohledem na jeho rozsah podmínkou postavit také školku nebo dětská hřiště.
Kuřim Záhoří
Velké plány na papíře
Další velké projekty jsou zatím jen na papíře. Zásadní rozšíření čeká například čtvrť Starý Lískovec. V příštím desetiletí by tu měly vyrůst stovky nových bytů od různých developerů. Nejblíže realizaci je projekt Západní brána společnosti Fine Reality, který počítá s více než 440 byty a téměř dvěma stovkami apartmánů. Zhruba polovinou z nich má být přitom určena pro nájemní bydlení.
Pozemky ve stejné oblasti koupila před dvěma lety také developerská skupina Realism. Její plány leží ve vzdálenější budoucnosti a zatím hovoří neurčitě asi o sedmi stovkách bytů, z nichž některé by také měly být nájemní. A konečně, ve Starém Lískovci plánuje vlastní projekt také brněnský magistrát. Postavit by chtěl až 150 jednotek.
Jedním z největších rozvojových území v Brně je bývalý areál Zbrojovky vlastněný společností CPI. Také na tomto 22hektarovém brownfieldu se počítá s novou čtvrtí. Kvůli komplikacím s územním plánem se nicméně zatím podařilo dokončit jen nultou etapu, kancelářskou budovu ZET.office. Postupně se však má v osmi etapách celé území proměnit v multifunkční čtvrť s kancelářemi, byty, novým náměstím a zázemím pro služby.
Nová Zbrojovka
Ze sousedního kraje: Olomoucká skupina Redstone mění tváře měst
Předehrou vzniku investiční skupiny Redstone byl úspěšný projekt obchodně-společenského centra Galerie Šantovka v Olomouci, které se řadí mezi deset největších obchodních center v České republice. Už u tohoto projektu uplatnil tým olomouckého podnikatele Richarda Morávka hodnoty, které se později staly součástí genetické výbavy skupiny Redstone: spojení vysoké kvality architektury, navržené ve spolupráci nejlepších zahraničních i domácích architektonických ateliérů, s nejnovějšími světovými trendy a standardy v oboru. Skupinu Redstone založil Morávek v roce 2016 a od počátku ji buduje na třech pilířích činností: development, asset management a projektové řízení. „Naše projekty promýšlíme do posledního detailu, snažíme se obohatit prostředí měst o stavby s vysokou úrovní soudobé architektury. Do hloubky promýšlíme i vnitřní funkčnost projektů a jejich ekonomickou udržitelnost,“ popisuje filozofii Redstonu Richard Morávek.
V Olomouci v současnosti Redstone dokončuje svou první kancelářskou budovu v nejvyšším standardu. Projekt Envelopa Office Center spojuje nejmodernější technologie, špičkový design a kvalitní materiály s důrazem
na energetickou úspornost a podporu ekologické dopravy. Dominantou budovy bude jedno z největších prosklených atrií na Moravě, ve kterém bude mimo jiné nabízet své služby i progresivní bistro šéfkuchaře Romana Pauluse.
V jedinečné lokalitě s výhledem na hrad připravuje Redstone projekt Královská louka Bouzov. Exkluzivní residence ve skandinávském stylu mohou sloužit jako rodinné bydlení i jako rekreační zázemí k celoročnímu užívání pro náročnou klientelu, která vyhledává klid a zdravé životní prostředí. Vzorový dům si můžete prohlédnout již dnes.
