Někteří developeři a realitní makléři hodnotí příležitosti, které Brno nabízí, jako jedny z nejlepších v Česku. Jiní tvrdí, že jsou značně omezené. Pravdu mají obě skupiny. Investiční možnosti druhého největšího města v zemi udává mimo jiné i strategická poloha v nedalekém sousedství Bratislavy a Vídně, často je však zdržují a znesnadňují městské předpisy i zákony. Právě za zdlouhavými a složitými schvalovacími procesy vidí developerské a realitní společnosti jeden z důvodů, proč se ve městě nestaví rychlejším tempem a ceny nemovitostí letí nahoru.

„V Brně vnímáme velké příležitosti pro rozvoj. Je zde celá řada developerských příležitostí, ať již v jednotlivých budovách, nebo ve velkých projektech, kde se mísí jednotlivé segmenty jako kanceláře, rezidenční výstavba, obchodní i komunitní prostory. S ohledem na zprávy od developerů evidujeme potenciál výstavby až 200 tisíc metrů čtverečních nových kancelářských prostor v příštích pěti letech,“ přibližuje developersko-realitní scénu v Brně Lukáš Netolický, vedoucí regionálního zastoupení realitní společnosti Cushman & Wakefield.

„Velkou devízou Brna je jeho umístění nedaleko Vídně a Bratislavy. Díky tomu zde vzniká mnoho přitažlivých byznysových příležitostí pro výstavbu polyfunkčních celků, které zajímavým způsobem rozšiřují i veřejný prostor,“ shodují se Prokop Svoboda, majitel realitní společnosti Svoboda & Williams, a Tereza Štěrbová, vedoucí brněnské pobočky.

Mimořádné investiční příležitosti

Podle zakladatele brněnské developerské a investiční společnosti DOMOPLAN Tomáše Vavříka má Brno jedny z nejlepších možností v tomto oboru v porovnání s ostatními velkými městy, jako jsou Praha nebo Ostrava.

„Proto také spousta developerů z Prahy dnes hledá investiční příležitosti v Brně, protože procentuální nárůst hodnoty na metr čtvereční je v Brně nejvyšší. To znamená, že zhodnocení kapitálu vychází v Brně velmi dobře a zároveň je tady stále deficit ve výši přibližně čtyř tisíc bytů, které je potřeba v Brně v letošním roce postavit. V této chvíli je z mého pohledu na tom Brno pro developery asi investičně nejlépe,“ hodnotí pozici Brna Tomáš Vavřík a upozorňuje na jednu z výhod Brna vůči Praze. „Brno je na tom lépe oproti Praze především v jedné věci – hodnota bytu jako takového je pevnější, což nám ukázala doba covidová. V Praze, která je velmi navštěvována turisty, je cena za pronájem na první pohled vyšší, ale tu vytvářejí platformy typu Airbnb a jiné organizace. Avšak ve chvíli, kdy turisté ve městě nejsou, dochází k obrovskému propadu. V Brně taková klientela není, což znamená, že pokud investor koupí byt v Brně, hodnota, kterou získává z nájmu, je stabilní,“ vysvětluje Tomáš Vavřík.

Letitým naléhavým problémem, který brzdí rozvoj města a podnikání, je stávající územní plán, který pochází z roku 1994. Přestože příležitostí k výstavbě je v Brně dost, starý územní plán neumožňuje naplno a bez zbytečných prodlev je využívat.

„Kvůli stávajícímu územnímu plánu jsou možnosti značně omezené. Schvalovací procesy se táhnou mnoho let, což negativně ovlivňuje celou brněnskou realitní scénu – prakticky se nestaví rozsáhlé rezidenční projekty, které by průměrnou cenu za nemovitosti stlačily na únosnější úroveň. Nabídka dlouhodobě zaostává nad poptávkou,“ vysvětluje Tereza Štěrbová. „Na druhou stranu jsou ceny rezidenčních nemovitostí v Brně velmi vysoko. Dalo by se říct, že již atakují ceny pražské, což dává developerům prostor pro realizaci menších butikových rezidencí, luxusních půdních vestaveb či pro rekonstrukci historických budov,“ dodává. 

S návrhem nového územního plánu musí nyní město Brno finišovat, příští rok už totiž vyprší termín pro jeho schválení. Po nynějším zapracování změn by veřejnost měla mít možnost podávat k novému návrhu námitky, a to během jeho veřejného vyvěšení v prvních dnech v listopadu do poloviny prosince.

„Spolupráce s úřady je komplikovaná, výstavba v Brně stagnuje především proto, že není hotový územní plán. Nepomohla tomu ani doba covidová, kdy pracovníci úřadu měli home office. Dnes se to pomalu vrací do nějakého normálu, ale stále to pokulhává. Obecně si myslím, že největší komplikací a vlastně jedním z hlavních důvodů, proč stoupá cena za metr čtvereční, je právě zkostnatělé nastavení schvalovacích procesů a legislativy, ať už na úrovni města, nebo státu. Až dojde k vyřešení a zrychlení všech procesů, tak to samozřejmě velmi pomůže i stabilizaci cen na trhu pro konečného uživatele,“ domnívá se Tomáš Vavřík.

Nový územní plán města Brna už snad developersko-realitní scéna a s ní klienti, kteří na byty čekají, mohou v dálce vyhlížet. Nicméně to není jediný problém a dluh, který veřejná sféra vůči podnikatelům, obyvatelům a obecně vůči rozvoji města má.

„Poslední dobou vidíme velký posun kupředu, co se Brna týče, bohužel je k tomu potřeba mnohem více než jen přístup radnice. Je to právě legislativa a zkostnatělost úřadů, které prodlužují stavby. Navíc další rozvoj města brzdí naprosto liknavý přístup státu a kraje z pohledu strategických komunikací, jako jsou například letiště, dálnice na Vídeň a na Hradec Králové. I toto jsou mimo jiné důvody extrémního růstu polských regionálních měst právě na úkor Brna v posledních deseti letech,“ podotýká Lukáš Netolický ze společnosti Cushman & Wakefield.

Ladem ležící brownfieldy

Bohatou průmyslovou historii města dnes v Brně připomíná velké množství takzvaných brownfieldů. Jde o areály s pozemky a objekty, které přestaly sloužit svému původnímu účelu, jsou zanedbané a často zcela opuštěné. Podobně jako v Praze i v Brně vedle úspěšných projektů mnohé tyto lokality leží zatím ladem, přestože jsou cestou k řešení například krizové bytové situace.

Podle webu data.brno se v zastavěné části města nachází 107 těchto lokalit o celkové rozloze 292 hektarů. Jde o areály, které kdysi ponejvíc sloužily průmyslové výrobě, zemědělství, odpadnímu průmyslu, ale také šlo zčásti o území vojenského prostoru, drážní plochy a podobně. I když jejich celková plocha odpovídá pouhému jednomu procentu rozlohy města, web ji pro představu přirovnává například k velikosti 292 náměstí Svobody, 16 kopcům Špilberk nebo 13 parkům Lužánky.

Využití brownfieldů mimo jiné často komplikují nevyjasněné nebo nevypořádané vlastnické vztahy, vždy jsou to však i obrovské počáteční náklady na revitalizaci těchto lokalit, s nimiž investor musí počítat. Nikdy neví, na jaké komplikace při obnově narazí, přičemž nezřídka jde na jeho účet i nákladná likvidace staré ekologické zátěže. 

Nicméně mnohé zajímavé projekty už existují nebo se připravují. „Brno má spoustu brownfieldů a nevyužitých ploch s potenciálem výstavby. První, co Pražana napadne, je oblast brněnského hlavního vlakového nádraží. Úspěšně dokončená soutěž na architekta, kterou vyhrál nizozemský ateliér Benthem Crouwel, je prvním významným krokem k realizaci tohoto pro město klíčového projektu,“ dává příklad Tereza Štěrbová.

Brněnské highlighty

Které lokality si dnes v Brně přímo říkají o změnu a investici a kde se naopak zajímavé projekty, které mohou být další inspirací, rozvíjejí, či se je už podařilo realizovat?

„Určení lokalit je samozřejmě složitější, protože Brno čeká na nový územní plán. Brno má mnoho vhodných lokalit k výstavbě, ať už je to například Červený kopec, lokalita kolem Kraví hory, nebo Zábrdovice. Kromě územního plánu to ale také závisí na infrastruktuře, to znamená na kanalizaci, čističkách, připojení vody, parkovacích místech, silnicích a dalších investicích, které musí Brno v této oblasti udělat,“ říká Tomáš Vavřík ze společnosti DOMOPLAN. „Momentálně nejlépe se rozvíjející oblastí jsou Zábrdovice, kde je největší potenciál pro investice do developmentu a do nových bytů. Do budoucna, po změně územního plánu, k tomu přibudou i další lokality,“ dodává.

Lukáš Netolický považuje za zajímavou lokalitu zejména jižní centrum v okolí ulice Trnitá. „Vidíme zde řadu developerských projektů vhodných pro kancelářské a rezidenční využití. Vlajkovou lodí této lokality a zároveň první vlaštovkou je Palác Trnitá, kancelářsko-rezidenční projekt od MS Invest, který nabízí kancelářské prostory ve velmi vysokém standardu. Dále stojí za zmínění velmi úspěšný projekt Vlněna, který je v současné chvíli díky své velikosti a lokalitě top projektem v Brně. V neposlední řadě je to Nová Zbrojovka s 22 hektary. Je to největší projekt v Brně, který uvidíme růst celé příští desetiletí,“ vyjmenovává.

Chybí čtyři tisíce bytů

Přestože má Brno své vlajkové lodi výstavby, ať už jsou dokončené, rozestavěné, nebo teprve připravované, městu v současné době chybí čtyři tisíce bytů. „Deficit bytů kolem čtyř tisíc je opravdu velký,“ hodnotí situaci Tomáš Vavřík. Nedostatek bytů v Brně je stejně kritický jako v jiných velkých městech, zejména v Praze.

U komerčních prostor není podle hodnocení podnikatelů v developerském a realitním oboru problém tak velký – ovšem jen prozatím. V následujícím období se to může rychle změnit. Podle Tomáše Vavříka je nedostatek kancelářských ploch oproti chybějícím bytům v současné chvíli menší, hodně ale záleží na tom, co ukáže postcovidová doba. „Uvidíme, jestli bude pokračovat zájem zaměstnanců o home office a jestli to firmy budou akceptovat, nebo jestli budou požadovat, aby se zaměstnanci vrátili zpět do kanceláří. V té chvíli by vznikl velký deficit i v komerčních prostorech, protože obchod se v Brně rozrůstá. Ale není to tak jednoznačné jako v případě rezidenční výstavby,“ vysvětluje.

Rovněž podle Terezy Štěrbové a Prokopa Svobody ze společnosti Svoboda & Williams se staví málo rozsáhlých rezidenčních celků, proto městu chybí  tisícovky bytů. „Velkým problémem Brna je suburbanizace, tedy stěhování obyvatel do prstence obklopujícího město, což zatěžuje dopravní i technickou infrastrukturu. Trendem by měl být pravý opak, tedy zahušťování a zefektivňování města,“ míní Tereza Štěrbová.

„V Brně se cena bytů zdvojnásobila za posledních pět let, v Praze je to za deset let. Bytů je extrémní nedostatek a dlouhodobé problémy s byrokracií úřadů ruku v ruce se zdražením nákladů na výstavbu udělaly s cenami nemovitostí své,“ podotýká Lukáš Netolický z Cushman & Wakefield. „Industriální sektor je v současné chvíli nejžádanější v komerčním segmentu vzhledem ke stále rostoucí oblasti e-commerce. Kancelářský sektor nám po roce opět velmi ožil a v příštích letech očekáváme silnou výstavbu, což je pro město klíčová příprava na dobu opětovného hospodářského růstu. Potenciál růstu je až 200 tisíc metrů čtverečních během příštích čtyř let, ale vzhledem ke zkušenostem s lokálními developery a byrokracií si myslíme, že se vystaví zhruba polovina,“ říká.

Zároveň srovnává velikosti kancelářských trhů ve městech – v Brně je zhruba šestkrát menší než v Praze a zároveň třikrát větší než v Ostravě. „Oproti tomu jiná regionální města v CEE, zvláště ve V4, která mívala ještě před několika lety stejnou či menší velikost trhu, rostou daleko rychleji, a to zejména díky větší podpoře lokálních úřadů a menší byrokracii v povolování staveb. Zároveň vnímáme, že regionální trhy, zvláště ten v Brně, je lákavý pro regionální investory, avšak zcela nezajímavý pro mezinárodní investory,“ vysvětluje Lukáš Netolický.

Komerční prostory jsou pro realitní a developerský trh velké téma, zatím s otazníkem. Jejich nedostatek není tak naléhavý jako deficit bytů, to by se však mohlo změnit, pokud by se do kanceláří vrátili všichni zaměstnanci, kteří se na začátku pandemie stáhli na home oficce. Všichni zpět zatím nejsou.

„Víme, že zaměstnanci, zvláště v Brně, kde největší společnosti jsou centra sdílených služeb, se pravděpodobně nevrátí do kanceláří na pět dní v týdnu, ale aktivně se řeší model 3/2 nebo 2/3. Oproti tomu se je zaměstnavatelé snaží do kanceláří lákat nejrůznějšími benefity a modernizací kancelářských prostor,“ říká Lukáš Netolický.

Trendy aneb Nevytěžit planetu do maxima

Bydlení a jeho cena jsou téma, které zajímá zejména konečného zákazníka. V Brně stejně jako jinde už několik let ceny za nemovitost šplhají vzhůru a v poslední době rychleji, než se čekalo. Loni v září překročila cena za metr čtvereční 90 tisíc korun. A s cenami se mění také trendy.

„Samozřejmě, že každý z nás by chtěl mít byt co největší, nicméně ceny stoupají, a na trhu je tak tendence zmenšování bytů. Další potřeby, které ze strany budoucích majitelů vznikají, jsou nároky na kvalitní architekturu, na kvalitně odvedenou práci a zároveň na udržitelnost. Dnešní generace totiž začíná vnímat, že planetu je třeba chránit, a ne ji vytěžit do maxima,“ říká Tomáš Vavřík. Určit trendy, pokud jde o preferované lokality k bydlení, podle něj nelze zcela přesně. Někdo chce bydlet v centru města, někdo naopak na okraji. Samozřejmostí je ale to, že lokality blíže k centru, které navíc mají v dosahu dostatek zeleně, jsou nejžádanější.

Podobně i Lukáš Netolický vidí zvýšenou poptávku po menších bytech. „U bytů vnímáme snižování uživatelné plochy kvůli zvyšování ceny, nicméně to není to, co by si přál koncový uživatel. Je do toho spíše nucen ekonomickou situací. Oproti tomu požadavky investorů, kteří se orientují na pronájmy rezidenčních nemovitostí, jdou přesně tímto směrem,“ říká.

„Trendy jsou podobné jako v Praze. Kupující poptávají především investiční byty o dispozici 2+kk, u větších bytů 3+kk a 4+kk patří mezi stěžejní požadavky dvě koupelny, parkování a terasa či balkon. Nově realizované projekty jsou primárně zaměřené na menší byty a větší byty na trhu chybí,“ podotýká Tereza Štěrbová.

Ceny na strop zatím nenarazily

Vzrůstající ceny bytů nezastavil ani covid, naopak. A podle podnikatelů s nemovitostmi se udrží a budou se dál zvedat.

„Udrží se určitě, protože jejich současná úroveň se očekávala. To, co se neočekávalo, je rychlost jejich růstu. Cena se bude dále zvedat, časem se ceny bytů v Praze a Brně opravdu začnout blížit cenám ve Vídni a budou stoupat i nadále, ale nikdo neočekával, že ten vývoj bude tak skokový, což není úplně zdravé. Cena měla stoupat třeba o deset procent ročně, a ne, že skočila v některých městech o padesát procent během jednoho roku. Obecně, ceny nejsou na svém stropu, myslím si, že budou nadále růst, ale bude to pomalejší proces než doposud,“ predikuje Tomáš Vavřík.

I podle Terezy Štěrbové v následujícím období ceny s velkou pravděpodobností ještě porostou, i když zřejmě ne tak rychle, jako tomu bylo doposud.

Brownfieldy v Brně

• Počet: 107
• Celková rozloha: 292 hektarů
• Podíl na rozloze města: 1 procento
• Výhody: často strategická poloha uvnitř městské zástavby s fungující infrastrukturou
• Problémy: zchátralá území, jejichž nové využití mohou komplikovat mimo jiné nevyřešené vlastnické vztahy nebo nutnost vysokých nákladů na odstranění staré ekologické zátěže
• Původní využití: nejčastěji průmyslová a zemědělská výroba, těžba surovin a likvidace odpadů, drážní plochy, služby, školské a sportovní plochy, vojenský prostor, obytné plochy, administrativa

Zdroj: data.brno.cz

Autor: Ivana Zámečníková