DRFG Real Estate investuje do různých druhů nemovitostí. Když se ohlédnete za posledními roky, který segment vám dělal největší radost?
Hlavním byznysem DRFG jsou historicky retailové parky. Nicméně vzhledem k tomu, co se děje na českém trhu, jsme se v nedávné době rozhodli vstoupit i do segmentů industriálních nemovitostí a bydlení. Čili v naší skupině razíme strategii tří segmentů. Jde o zmiňované retailové parky, logistické areály a rezidenční projekty. Neinvestujeme do kanceláří. Myslím, že vítězem uplynulých tří let, razantně poznamenaných pandemií covidu, byly industriální nemovitosti, hlavně logistika. Letos a v předchozím roce jsme přes padesát procent investic směřovali právě do tohoto segmentu.
To zní jako poměrně razantní změna kurzu oproti původnímu zaměření na retail. Byly průmyslové a logistické nemovitosti tak jasným vítězem pandemie?
Ono to má ještě jeden důležitý aspekt. Hlavní měnou tohoto segmentu je euro, takže na rozdíl třeba od bydlení funguje v Česku velice dobře i v dnešní době vysokých úrokových sazeb na koruně. V logistice je prostě většina kontraktů nominována v eurech, takže i financování je v euru, kdy je tak mnohem levnější. U koruny jsme dnes na PRIBORU sedm procent plus marže 2,5 procenta, tedy 9,5 procenta. U eura je to zhruba třetina.
Který segment si naopak v uplynulých letech vedl nejhůř?
U nás spíše stagnovaly retailové nemovitosti. Česká republika, která je naším domácím trhem, je relativně saturovaná a je tady víc hráčů se zaměřením na retailové parky, takže je tady zvýšená konkurence. Dnes je relativně těžké sehnat v tuzemsku projekt, který by nám dával dostatečný výnos. Proto jsme se začali hlavně v retailu, ale nejen v něm, rozhlížet v okolních zemích. Udělali jsme první transakce na Slovensku, budeme dál nakupovat v Polsku. Díváme se na Chorvatsko a Rumunsko, protože český trh je nám teď malý.
Proč vlastně ve svých investicích opomíjíte kancelářské budovy?
Jako skupina v tomto segmentu nemáme know-how, takže z našeho pohledu nemá smysl se do něj tlačit. Raději ho necháme velkým hráčům, pro které je to core byznys. Navíc v tomto segmentu i kvůli covidu očekáváme nemalé strukturální změny s rozvojem práce na dálku, home officem, sdílení míst. To vše pozmění poptávku a potřeby trhu.
Ekonomikou velmi zamíchal covid, pak přišla stále se stupňující energetická krize, je tu vysoká inflace, celé to prostředí se dramaticky mění. Jak se to propíše do vaší investiční strategie? Je jádrem vaší reakce ona zahraniční expanze, nebo nastanou ještě nějaké další změny v tom, jak se budete dívat na příležitosti na
realitním trhu?
My pro každý trh, na který vstupujeme, určujeme specifickou strategii. Například v Polsku už máme otevřenou i kancelář ve Varšavě a dávají nám tam smysl logistika a retail, ale byty ne, protože tam je s úrokovými sazbami obdobná situace jako v České republice. Na druhé straně logistika tam funguje perfektně a v současnosti tvoří majoritu našich polských investic. Na Slovensku se nám jeví perspektivní všechny tři segmenty, na které cílíme. Problémem slovenského trhu ovšem je, že je malý. V Rumunsku teď chystáme první transakce, tam opět nechceme investovat do bytů, ale soustředíme se na retail. Takže naše strategie se liší a bude lišit země od země, protože každá nabízí trochu jiné příležitosti.
Dá se tedy říct, že vaší hlavní reakcí na vývoj ekonomiky v posledních letech je širší zahraniční expanze?
Ano, řekl bych, že jsme k tomu dokonce byli donuceni, protože kdybychom měli zůstat čistě na domácím trhu, tak nejsme schopni vygenerovat ziskovost, kterou potřebujeme. Za prvé se zde odehrává málo transakcí a za druhé prostředí pro podnikání je tu opravdu těžké. Máme jedny z nejvyšších cen elektrické energie, máme vysoké úrokové sazby, máme tady vysoké nasycení maloobchodními nemovitostmi, máme tu dlouhé povolovací procesy, které nesmírně brzdí hlavně bytový segment.
V zahraničí ale byla DRFG Real Estate přítomná už v minulosti…
Ano, už dříve jsme koupili několik retail parků v Polsku. To byl náš první krok do zahraničí, protože výhodou polského trhu je jeho velikost. Teď následuje Slovensko, Rumunsko, relativně populární destinace je v současnosti i Chorvatsko, zejména kvůli tomu, že má od 1. ledna 2023 euro. A zajímá nás i Slovinsko.
Směrem na západ se neohlížíte?
Západoevropské země jsou obtížné v tom, že v případě stojících nemovitostí nám nejsou schopny zajistit ziskovost, kterou potřebujeme, protože tamní výnosy jsou příliš nízké.
Kdybychom se vrátili na český trh, který nemovitostní sektor vidíte jako nejvíce perspektivní v následujícím období?
My stále vidíme velký potenciál v industriálu, ve kterém jsme již aktivní. To znamená, že víc než polovina našich investic půjde do tohoto segmentu, o zbytek se podělí byty a retail. Samozřejmě nevýhodou rezidenčního segmentu jsou vysoké úrokové sazby jak pro projektové financování, tak pro žadatele o hypoteční úvěry. To může způsobit určité zpomalení trhu a to, že ceny dál neporostou takovým tempem jako dosud. Oproti tomu ale zase působí dlouhý povolovací proces staveb, který podvazuje nabídku. Výsledkem je, že ceny zejména ve velkých městech – v Praze či Brně – neklesají.
Dostali jsme se k tématu, které obzvláště zajímá širokou veřejnost. Klesnou ceny nových bytů v nastávajícím období, nebo ne?
V Česku se dlouhou dobu rozevíraly nůžky mezi cenou rezidenčních nemovitostí a průměrným příjmem obyvatel. Teď inflace tlačí zaměstnavatele, aby navyšovali mzdy, a zároveň nastala dočasná stagnace cen nemovitostí, takže se ta mezera trochu uzavřela. Nicméně, jak jsem již říkal, v tuzemsku, a speciálně v Praze a Brně, byla tak silná poptávka, která nebyla uspokojena, že žádné splasknutí bubliny, jak to někdo nazýval, a razantní propad cen opravdu nehrozí.
Ve firemním segmentu se stále více skloňuje pojem udržitelnost. Vy ji podle svého webu řadíte mezi hlavní kritéria pro akvizici. Jak udržitelnost projektu pro sebe vyhodnocujete?
Pro nás je důležitá energetická náročnost budov. Musíme mít jistotu, že budovu už koupíme ve stavu, který je pro nás uspokojivý, nebo je možnost budovu do takového stavu dostat. Tím se nyní hodně zabýváme při akvizicích. Ale věnujeme se tomu i v případě nemovitostí, které už máme v portfoliu. Nechali jsme si udělat jejich energetický audit a vyhodnotili jsme, že na některých nemovitostech musíme zapracovat, aby to portfolio bylo dlouhodobě energeticky efektivní.
Je z vašeho pohledu zájem o udržitelnost jen projevem sociální zodpovědnosti, nebo má i pozitiva ekonomická?
Ono to hraje zásadní roli při rozhodování potenciálních zájemců, jestli se stanou nájemníky té dané nemovitosti, protože se vždycky dívají na součet nájmu a poplatků za energie. Když jsme schopni zredukovat účet za energie, máme větší šanci, že nájemce zůstane nebo podepíše novou nájemní smlouvu. Je to tedy důležité i pro byznys.
Snížení energetické náročnosti ale vyžaduje nějaké investice. Vyváží je úspora provozních nákladů a výhoda při jednání s nájemci, o níž jste hovořil?
Vždy se samozřejmě díváme na ekonomickou stránku investice a snažíme se nastavovat zefektivnění budov tak, aby nám to ekonomicky dávalo smysl.
Jižní Morava je podle statistik region s druhým největším počtem brownfieldů v Česku. Vnímáte tyhle lokality jako zajímavou investiční příležitost, nebo se jim pro jejich častou problematičnost raději vyhýbáte?
My se teď hodně zaměřujeme na brownfieldy v intravilánu měst. Hlavní výhodu vidíme v tom, že development pak neprobíhá na úkor zeleně, ale revitalizuje se nějaké místo, které obvykle není v dobrém stavu. Zároveň město neexpanduje za své současné hranice, ale zahušťuje se uvnitř, což je určitě žádoucí, protože to má řadu pozitivních synergií pro jeho chod počínaje dopravou.
Brownfieldy mívají zajímavou polohu, ale nesou si z minula různé zátěže – majetkoprávní, ekologické. Jak často se vám stane, že tahle negativa vás od transakce odradí?
Náklady třeba na odstranění ekologických zátěží jsou dnes enormní, takže my si historii brownfieldu vždycky důkladně prověřujeme a v akvizičním procesu jsme hodně opatrní. Řekl bych, že ta úspěšnost při akvizicích je z tohoto pohledu zhruba jedna ku pěti, tedy že o velkou část lokalit nakonec zájem nemáme právě z těchto důvodů.
Je nějaký projekt revitalizace brownfieldu, na který jste obzvlášť hrdí?
V současnosti proběhla akvizice pro nás velkého projektu v Olomouci. Jde o lokalitu poblíž vlakového nádraží, smyčky tramvaje a páteřní komunikace, tedy s dobrou dopravní dostupností, navíc relativně v centru města. Léta tam byl brownfield a město mělo potřebu něco s tím místem udělat. My jsme tam naplánovali víceúčelový projekt, protože to je přesně ta lokalita, na kterou při vyhledávání brownfieldů cílíme. Ale nejsme developer, jsme investiční skupina, takže pro samotný development máme partnery, a tak je tomu i v tomto případě.
Pojďme k vývoji ekonomiky, kterého jsme se už několikrát dotkli. Česko se potýká s drtivou inflací, která se týká ve velkém stavebních materiálů, ceny energií se doslova utrhly ze řetězu, zdražuje financování kvůli růstu úrokových sazeb. Co z toho vás trápí nejvíce?
Nás trápí všechno, co jste vyjmenoval. Do ekonomiky projektů se promítá zvýšení stavebních nákladů, které už ale v současnosti dál nerostou, ale naopak možná začnou zase klesat. Další položkou jsou bankovní úvěry, a na ty jsou náklady oproti minulosti zhruba trojnásobné. Jenom tyto dvě položky naši marži redukují tak podstatným způsobem, že v mnoha městech České republiky se vůbec nejsme schopni při našich kalkulacích dostat na nějakou uspokojivou úroveň zisku.
Vidíte v tomto směru nějaká světla na konci tunelu?
Naše reakce na současné prostředí v Česku je taková, že budeme alokovat víc peněz na investice v zahraničí. A uvidíme, jak se bude situace tady vyvíjet. Český trh je pro nás důležitý, protože jsme česká investiční skupina, a jakmile uvidíme nějakou korekci nákladů, určitě tu investiční aktivitu zase zvýšíme.
Josef Šilhánek
Ve skupině DRFG se zaměřuje především na investice do nemovitostních projektů na území České republiky. Před příchodem do DRFG působil v bankách MONETA Money Bank a GE Money Bank, kde měl na starost nemovitostní a syndikované úvěrování, financování nemovitostí vedl v LBBW Bank a BAWAG Bank. Je absolventem ČVUT, postgraduálního studia VŠE a studia MBA na City University of Washington.
