V době covidové pandemie se rozšířil home office, poté nastala vlna návratu do kanceláří. Jaká je dnes na brněnském trhu výsledná situace z pohledu obsazenosti a cen kancelářských prostor?
Vedle přirozeného návratu do kanceláří vidíme i rostoucí snahy firem přilákat zaměstnance zpět například novým vybavením prostor, firemními eventy, nebo i striktními nařízeními ohledně omezení práce z domova. Reálná data ukazují, že do budov se v denním průměru vrátilo okolo šedesáti procent lidí oproti předcovidovým číslům. Nedá se to ovšem posuzovat celoplošně, každá firma si hledá svou vlastní formu hybridního modelu. Zkušenosti ale ukazují, že pro kreativitu, rychlé sdílení informací a posilování vazeb mezi zaměstnanci je práce v kanceláři nenahraditelná. Je tak zřejmé, že kanceláře budou mít své místo ve fungování firmy i v budoucnu, avšak v trochu jiné podobě i velikosti. Snahy o zefektivnění využití kanceláří, zejména z nákladových důvodů, vedou často k redukci stávajících prostor nebo zmenšení požadavku na velikost u nových poptávek. Velkou výhodu ale mají a budou mít lokality, kde to není jen o kancelářích, ale i o propojení s dalšími funkcemi – obchody, bydlením, nebo zábavou. A právě takový multifunkční projekt bude i náš Dornych v Brně. Protože v takovém případě firmy své zaměstnance snadněji do kanceláře nalákají. Co se týče cen, tak nájmy zůstávají bez větších výkyvů, na mírném zvýšení se podílí indexace. Celkové náklady na kancelářské prostory pak vzrostly hlavně díky zvýšení cen energií a provozních poplatků.
Jaký očekáváte vývoj v nejbližších letech vzhledem k rozestavěným či připravovaným projektům – směřuje Brno k převisu poptávky po kancelářských plochách, nebo naopak?
Rostoucí náklady na stavbu a financování mohou vést k rozhodnutí o pozastavení některých záměrů, pokud nebude vycházet celková ekonomika projektu. To by vedlo ke snížení nabídky kanceláří, která se však neprojeví hned, ale až za dva až tři roky, kdy situace na trhu bude úplně odlišná. Na straně nájemců můžeme zase pozorovat určitou opatrnost s ohledem na ekonomickou situaci a odkládání některých zásadních rozhodnutí – a tím stěhování do nových kanceláří bezesporu je. Pokud by tato nálada na straně nájemců trvala delší dobu, může to vést ke snížení poptávky a nižším předpronájmům na připravovaných projektech. Developeři by se v takovém případě museli rozhodnout, zda vyčkají, nebo zahájí výstavbu spekulativně.
Nakolik kancelářský trh moravské metropole ovlivní odklad nového územního plánu?
Nejistota developera z hlediska nejasných parametrů budoucí výstavby je velká komplikace při plánování všeobecně. U projektů, kde se developer na nový územní plán spoléhal, tak může dojít k odkladu, nebo případnému přehodnocení, jak realizovat i za stávajících podmínek, pokud je to vůbec možné, nebo ekonomicky smysluplné. Tato rozhodnutí nejsou nikdy jednoduchá, zejména s ohledem na čas a náklady do takových projektů již vynaložených. Zároveň je to velká bariéra při jakékoli snaze smysluplně rozvíjet město, tak aby odpovídalo nejen současným, ale hlavně i budoucím požadavkům jeho obyvatel.
Velkým tématem současnosti je udržitelnost. Nakolik dnes z vaší zkušenosti nájemce zajímá energetická náročnost a „ekologičnost“ kancelářských objektů a jakou má v jejich rozhodování váhu v porovnání s nájemným?
Nájemce dnes především zajímá, jakou má budova certifikaci – LEED nebo BREEAM se staly již standardem, nájemce řeší spíš konkrétní úroveň dané certifikace. Energetická náročnost a efektivita provozu budovy je zásadní pro budoucí provozní náklady nájemce. Setkali jsme se i s požadavky nájemců na minimální procenta energie vyrobené v rámci budovy. Zájem o ekologičnost často vychází z ESG strategií samotných nájemců a jejich závazků snižování uhlíkové stopy. Netýká se to však jen provozu budovy, ale i její výstavby, využití ekologických nebo recyklovaných materiálů, a celkové uhlíkové stopy jejího životního cyklu. Co se týče vlivu těchto parametrů na nájemné, potenciál k jeho růstu vidím zejména u projektů, které jdou nad rámec zmíněných certifikací nebo které splňují specifické environmentální parametry, například „net zero carbon“.
