Ceny stagnují a zájem kupujících roste
Ze statistických dat prodejů nových bytů v prvním čtvrtletí letošního roku je patrné potvrzení trendu cenové stagnace, který se projevuje již od poloviny loňského roku. Výkyvy v cenách se v uplynulých měsících pohybují v řádu nízkých jednotek procent a ceny prodávaných i nabízených nemovitostí nadále oscilují kolem hranice 130 000 korun za metr čtvereční. Nejdražší je tradičně čtvereční metr malometrážních bytů – u garsoniér se průměrná cena šplhá nad 135 000 korun.
Za průměrný jednopokojový byt kupující zaplatí bezmála 4,5 milionu korun. Dvoupokojový byt stojí aktuálně v nabídkách brněnských developerů 7,2 milionu korun. Za průměrný třípokojový byt s výměrou cca 80 m2 zaplatí zájemci přes deset milionů, a pokud vyžadují více než tři místnosti, musí zaplatit až čtrnáct milionů korun. Takto velkých bytů je ale v nabídkách jen omezené množství.
Ačkoliv ceny novostaveb zůstávají stabilní, poptávka se pomalu probouzí a prakticky po roce setrvalého pádu vidíme v uplynulém čtvrtletí poprvé nárůst realizovaných prodejů. Růst poptávky o třicet procent je dobrou zprávou pro všechny prodávající. Toto oživení vidíme nejen na reálných datech z developerského trhu, ale zaznívá také od realitních makléřů zaměřujících se na starší nemovitosti. U těchto nemovitostí zvýšení zájmu kupujících podněcuje také pokles cen.
Zlevněné byty jsou, ale jen ty méně kvalitní
Snižování cen se dotýká především méně kvalitních nemovitostí, a to jak z hlediska stavu, tak z hlediska lokality. Největší snižování cen vidíme u panelových bytů a bytů v horších lokalitách. Například průměrná nabídková cena panelových bytů v Brně klesla meziročně o sedmnáct procent. Zájemci vyčkávající na výhodný nákup se v současné době orientují především na byty určené k rekonstrukci. U těchto se dostavil očekávaný pokles cen, a lze tak narazit na výhodné možnosti nákupu. U nových nemovitostí ceny nadále drží vysoké náklady.
Rok 2023 ve znamení korekce trhu
V letošním roce očekáváme, že proces stabilizace trhu bude pokračovat. Ceny nemovitostí budou reflektovat kvalitu a lokalitu. V uplynulých letech se trh choval atypicky – prodalo se téměř vše v nabídkách, a to i nadhodnocené nemovitosti v horších lokalitách. Tato situace se nyní navrací do normálu.
Ačkoliv ceny stavebních prací již také překonaly období velkých výkyvů, zdaleka se nevrátily na úroveň před válkou na Ukrajině. Tlak na ceny u nových projektů proto bude i letos silně ovlivněn právě cenami stavebních prací. Nadále trvající vysoká inflace je tak hlavním tahounem snižování reálné hodnoty nemovitostí, a to i navzdory tomu, že ceníky developerů zůstávají zpravidla nezměněny.
Znatelné cenové změny očekáváme v segmentu nájmů. Za posledních dvanáct měsíců vzrostly průměrné nabízené nájmy v Brně o třináct procent. Novostavby se v průměru pronajímají za 350 Kč/m2, starší byty za 320 Kč/m2. Tento trend bude pokračovat, protože silná poptávka se vlivem drahých hypoték přesunula právě do oblasti nájemního bydlení.
Ceny hypoték svoji současnou úroveň podle všeho ještě chvíli udrží. Právě vysoké sazby hypotečních úroků nad šest procent jsou největší překážkou pro řadu zájemců o bydlení. Kromě úhrady dvaceti procent z kupní ceny nemovitosti musí žadatelé splňovat také přísné limity ČNB. Ačkoliv by tak na splátku hypotéky i finančně dosáhli, tabulkově příjmy pro schválení hypotéky nestačí. Pro klienty, kteří splňují podmínky ČNB, přitom není aktuální hypoteční sazba velkou překážkou. Zpravidla si uvědomují, že když plánují hypotéku na třicet let, tak je dočasný výkyv úrokové sazby zákonitě někdy potkat musí. Pro některé je to při žádosti o hypotéku, pro jiné při jejím refinancování.
Metodika analýzy
Skupina IMPERA Styl je skupinou společností podnikajících v oblasti rezidenčního developmentu v Brně. Společnost s více než 25letou tradicí se věnuje přípravě, realizaci a prodeji bytových a rodinných domů. Za své působení na brněnském trhu realizovala přes 2100 bytů napříč městskými částmi. Mezi významné projekty skupiny patří například výstavba v Medlánkách, v lokalitě Sadová, bytové domy na ulici Milady Horákové a další. Společnost aktuálně dokončuje rezidenční projekt Triangl v Komíně a realizuje Rezidenci Central Park na ulici Lidická.
František Šudřich monitoruje trh novostaveb v Brně v měsíčním cyklu již od roku 2014. Údaje v pravidelně publikovaných analýzách čerpají ze statistické databáze vycházející ze všech nabízených bytů v brněnských novostavbách – databáze aktuálně čítá téměř 8000 statistických jednotek. Zdrojem dat jsou on-line uveřejňované ceníky jednotlivých developerských projektů a developerů. Díky pravidelné aktualizaci reflektují získaná data nejenom aktuální stav nabídky, ale také vývoj prodejů a cen jednotlivých nemovitostí, a to na úrovni konkrétních bytů.
