Byty chybí, ceny rostou, ale dá se stavět krásně
Růst cen nejen nemovitostí je tématem současnosti. Byty jsou ale v tomto ohledu v popředí už delší dobu. Rychle zdražují na největším domácím trhu v Praze, ale ani v moravské metropoli tomu není jinak. Na číslech to ilustroval předseda správní rady Asociace brněnských architektů a stavitelů Marek Vinter. V letošním druhém čtvrtletí se metr čtvereční bytu v Brně prodal v průměru za 113 tisíc korun, ve třetím čtvrtletí už je to za 124 tisíc korun. Hlavní důvod spatřuje Vinter v nedostatečné nabídce, jejíž deficit se postupně hromadí. „Na trhu by mělo být zhruba pět procent volných bytů, teď je to třeba čtvrt či půl procenta a směna neprobíhá,“ uvedl. Minimální objem by podle něj měl být dva až tři tisíce nových bytů ročně.
Cenová konjunktura logicky přitahuje developery. „Nás Brno zajímá,“ prohlásil zakladatel a majitel společnosti Trigema Marcel Soural s tím, že za posledních pět let se tam ceny zdvojnásobily, zatímco v Praze takový růst trval deset let. A ve svých propočtech dospěl k podobnému závěru jako asociace architektů a stavitelů, tedy že k vyrovnání nabídky by bylo v Brně třeba zhruba tří tisíc nových bytů ročně. Realita je ale asi pětinová.
Cenové prognózy vyzněly příznivě pro developerské firmy a stavitele, méně už pro kupující. „Zdaleka nejsme u cenového stropu,“ předpověděl zakladatel společnosti Domoplan Tomáš Vavřík. Poptávka je podle něj tak neuspokojená, že ve frontě na nový byt bude sedm rezervací místo deseti, protože tři zájemci už kvůli zvyšování úroků nedosáhnou na hypotéku. Ale fronta bude pořád. Brno se tak dál bude přibližovat cenám Vídně, je jen otázka, kdy jich dosáhne.
Podobný je i pohled z investičního světa. „Bytů je málo, zájem bude nadále trvat. Námi spravované fondy zaměřené na rezidence registrují velkou poptávku,“ uvedl místopředseda představenstva investiční společnosti Avant Robert Robek.
Zakladatel Domoplanu však přidal i pozitivní stránku věci: „Jsme trošku rádi za situaci, která na trhu vznikla. Ta konjunktura nám developerům dává neskutečně vydělat, ale přináší i možnost stavět na takových místech a takovou architekturu, které dříve nebyly možné.“ Za možnost stavět krásně vyjádřil vděk covidu i úřadům, které podvazují nabídku.
Není, kdo by bouchnul do stolu
„Vždy, když koupíme nějakou akvizici, tak odskočím k notáři a změním závěť, aby potomci věděli, co s tím, až to bude třeba ve stavebním řízení,“ pobavil publikum majitel Trigemy Marcel Soural. S nadsázkou tak formuloval, co nejvíce trápí svět stavebnictví a developmentu a co se letošním Real Estate Forem prolínalo od začátku do konce. Předseda České komory architektů Jan Kasl to shrnul následovně: Špatný stavební zákon, rigidní plánování a povolování staveb, za třicet let neměnná mentalita, že stavět je špatně, nefunkční systém veřejné správy.
„Povolovací proces se zvrhnul do formálně právních tahanic, největším problémem stavebního práva jsou tak právníci,“ řekl k tomu partner právní kanceláře Havel & Partners František Korbel. Zapojených úřadů je podle něj moc, stavební úřad je navíc vázán stanovisky ostatních, takže neexistuje nikdo, kdo by mohl bouchnout do stolu a rozhodnout.
Naděje se nyní upínají k novému stavebnímu zákonu, který přináší řadu změn. Například zavádí jednotnou soustavu státních stavebních úřadů v čele s Nejvyšším stavebním úřadem. Norma také zjednodušuje odvolací řízení tím, že odvolací úřad už nebude moci řízení vrátit první instanci, ale bude muset sám rozhodnout. Nyní je otázkou, jak rychle se vše podaří přenést do praxe a zda reforma příslušné větve veřejné správy nezpůsobí kolaps, protože část nynějších zaměstnanců obcí nechce přejít pod stát. „Dnes se nepovoluje, tak jaký může přijít kolaps?“ odlehčil téma Jan Kasl.
Nová úprava vesměs posouvá vpřed stavební řízení. Podle Františka Korbela ale bohužel nepřináší žádnou podstatnou inovaci v územním plánování, ačkoli se mu věnuje zhruba sto paragrafů.
Zasvěcené vysvětlení nabídl Viktor Poledník, urbanista z Odboru územního plánování a rozvoje Magistrátu města Brna, podle nějž mělo být územní plánování původně integrováno do státního stavebního úřadu, a tedy de facto odňato samosprávám. Postupně vznikala řada verzí a chvílemi to vypadalo, že by bylo lepší dosavadní úpravu raději vůbec neměnit. „Z naší strany to ani kolikrát nebyl boj o to, získat něco lepšího, ale uhájit to málo, co je funkční nyní,“ řekl Poledník. Aktéři brněnského fóra se shodli v tom, že nová úprava územního plánování je úkolem pro novou vládu.
Zahustit Brno
Jak důležité téma to je, ukazuje příklad samotného Brna, jehož rozvoj brzdí mimo jiné právě zastaralý územní plán. „Plán vytváří nabídku, kde se dá stavět, co se tam dá stavět. Plochy, které jsou podle něj ještě k zastavění, už jsou ojedinělé, a je to velký problém. Důsledek je vidět na cenách nemovitostí,“ řekl Marek Vinter z Asociace brněnských architektů a stavitelů. V moravské metropoli se ale blíží obrat k lepšímu. Nový územní plán je po prvním veřejném projednání, další by se mělo odehrát v prosinci. Vydání dokumentu se podle Viktora Poledníka plánuje v červnu příštího roku, jeho účinnost by vzhledem k legislativním lhůtám měla začít v srpnu či září.
Nový územní plán přitom má být jednodušší a pružnější, regulativy nabídnou více možností využití území. A protože největším strašákem je dnes podle Poledníka odliv lidí za město a jejich každodenní dojíždění, které přetěžuje dopravu, snaží se nový plán v každé části města vytvořit nabídku nových bytů. Výstavba má být směřována zejména do širšího centra, kde jsou brownfieldy. „Jde nám o zahušťování města,“ řekl Viktor Poledník. Pozitivní dopady se ale na trhu projeví se zpožděním několika let. Realistická očekávání tak mohou směřovat do druhé půle nynější dekády.
Pandemie změnila zažité pořádky
Vývoj na realitním trhu ale neovlivňuje jen zatuhlá regulace, řadu podstatných změn přinesla i pandemie covidu-19 a brněnské realitního fórum se jí věnovalo z pohledu všech hlavních segmentů trhu. V případě rezidencí nejprve zafungoval faktor strachu, někteří vlastníci potřebovali prodat nebo jim povolily nervy a nastalo období, kdy se dávaly slevy. Po ujištěních, že vlády a banky nenechají kapitálové trhy padnout, ale přišel boom a naprosto nečekané fronty kupujících, shrnul řídící partner v realitní společnosti Svoboda & Williams Prokop Svoboda.
Proměnilo se také to, jaké bydlení je žádané. „Poptávka se poměrně dost posouvá,“ podotkl partner a výkonný šéf společnosti Henceforth Petr Hromádka. Lidé začali více času trávit doma, kam se jim přesunula práce, a tak se podle něj začali dívat po bytech blíže přírodě, poptávat balkony, terasy a řadu navazujících služeb. Také se oživil trh rodinných domů a zvedl se tlak na efektivní uspořádání prostoru kvůli rostoucím cenám bytů, doplnil Prokop Svoboda.
Trendem do budoucna pak bude podle řečníků nájemní bydlení. V jeho vzestup v zemi, jejíž obyvatelé enormně touží bydlet ve vlastním, věří například Trigema. „Lidé ve velkých městech se naučí bydlet v nájmu,“ uvedl Marcel Soural.
Koronavirus zamíchal také trhem komerčních realit. Polepšily si zejména průmyslové nemovitosti. „Pandemie to jen urychlila. Vnímání průmyslových nemovitostí ale změnil ve dvou slovech Amazon.com. To je důvod, proč jsou dnes nejhodnotnějším typem komerčních nemovitostí,“ řekl ředitel developerské investiční skupiny Accolade Milan Kratina. Dokazuje to i zájem investorů. Velcí hráči, kteří dříve kupovali zejména prémiový retail, dnes chtějí haly a stačí jim roční výnos čtyři procenta. Pandemie totiž přinesla nefungující dopravu, zavřené přístavy, a tak nabylo na významu geografické rozložení zásob, a tedy sklady, které se dříve naopak redukovaly.
Zajímavým příkladem vzestupu průmyslových realit je také brněnské letiště. „Nám se povedlo navýšit cargo na brněnském letišti třikrát, to znamená ze čtyř tisíc tun na 12 tisíc tun,“ uvedl Kratina. Díky úspěšnému propojování nájemců průmyslových hal s létáním tak brněnské letiště letos velmi pravděpodobně skončí v černých číslech, zatímco pražské krvácí na úbytku cestujících.
Dramatický vývoj zažil kancelářský trh. „V první pololetí 2020 firmy křičely: Už se nikdy nevrátíme do kanceláří. V druhém pololetí zase lidé křičeli: Pusťte nás do kanceláří, protože už nemůžeme vydržet doma,“ popsal situaci vedoucí regionálních trhů české pobočky poradenské firmy Cushman & Wakefield Lukáš Netolický.
Nyní se hledá kompromis mezi trvalým home office a vlastní kancelářskou židlí na pět dní v týdnu. „Vidíme různé praktiky, například zaměstnavatelé mají ve čtvrtek otevřené bary s alkoholickými nápoji, aby zaměstnanci přišli,“ uvedl Netolický. Počet lidí v kancelářích klesá, s tím ale nemusí nutně klesat pronajímané plochy. Mnohdy naopak rostou kvůli místu pro nové aktivity. Kanceláře se také otevírají veřejnému prostoru, mají více teras a venkovních ploch.
Vyšší moc ale v uplynulém období zasáhla i jinak než neviditelným virem. Závěr fóra se proto věnoval situaci na Břeclavsku a Hodonínsku, kde celé obce zdevastoval hurikán. Zástupkyně kanceláře Havel & Partners Veronika Dvořáková předala šek na 100 tisíc korun Zdeňku Mihalcovi, řediteli Nadace Via, která pomáhala a pomáhá v postižených oblastech.
