Válka na Ukrajině, rostoucí ceny, rekordní inflace. Jak tento Molotovův koktejl ovlivňuje realitní byznys?
Prokop Svoboda: Trh zpomaluje, to je nezpochybnitelný fakt. U nás poptávka spadla v prvním pololetí na polovinu. Neznamená to však, že by lidi o reality ztratili zájem. Naopak vidíme zvýšenou aktivitu na našem webu i větší zájem o newsletter, který klientům rozesíláme každý měsíc. Investoři reality sledují a vyčkávají, jak se situace a ceny vyvinou.
Takže se potýkáte s odloženou poptávkou?
PS: Ano. Ale na to jsme se mentálně připravovali delší dobu. Loni se realitní byznys vezl na nízkých úrokových sazbách a postcovidové inflační vlně vzedmuté mimo jiné bezprecedentním tištěním peněz ze strany centrálních bank, které se takto snažily kapitálovým trhům zajistit potřebnou likviditu. Bylo jasné, že to není dlouhodobě udržitelný stav. Několikaletý realitní mejdan zkrátka končí. Na jak dlouho, to by bylo věštění z křišťálové koule.
Zdeněk Vojtek: Z Market Reportu, který pravidelně zpracováváme ve Svoboda & Williams, plyne, že v našem segmentu ceny v prvním pololetí dál stoupaly: u novostaveb o 9,8 procenta, u předprodejů je meziroční nárůst střídmější, o 6,6 procenta. Při analýzách pracujeme výhradně s daty, která vycházejí z realizovaných cen, takže odrážejí tržní situaci opravdu korektně a přesně. Naše data zkrátka potvrzují, že trh prémiových nemovitostí má trvalou hodnotu, nezávislou na dané fázi ekonomického cyklu.
Situace však může být do jisté míry zkreslena setrvačností trhu. Očekáváte ještě letos výraznější korekci?
PS: Myslím, že v krátkodobém horizontu čeká hlavně pražský rezidenční trh stagnace nebo drobná korekce. Zpomalení ovšem vždy vylepšuje nabídku, takže i my v posledních měsících sledujeme, že se na trhu začínají objevovat zajímavější nemovitosti. Pro oportunistické investory ochlazení vždy nabízí příležitost něco pěkného do portfolia pořídit. Razantnější korekci zabraňuje právě silná investorská základna, číhající v záloze se značným kapitálem.
ZV: V regionech relevantním statistickým vzorkem zatím nedisponujeme, ale podle dat poradenské společnosti Deloitte například Brno následuje v cenovém růstu Prahu. Po prudkém skoku v roce 2021 o zhruba 25 procent se v lednu 2022 pohybovala průměrná cena mainstreamových nemovitostí kolem 108 tisíc korun za metr čtvereční.
Před deseti lety jste zmiňoval, že luxus začíná na sto tisících za metr čtvereční. Jak se parametry luxusu změnily? Co luxusní nemovitosti nesmí chybět dnes?
PS: Dnes bychom tu hranici v Praze mohli vést o sto procent výš. Stále však platí, že v prémiovém segmentu je klíčová atraktivní lokalita, dobrá adresa. Luxusní může být byt 2 + kk s unikátním výhledem, nemovitost s velkorysou výměrou či s prémiovými standarty. Do hry mnohem víc vstupuje kvalita životního prostředí. Bohatý klient chce žít v místě, které není zasažené emisemi.
ZP: Za prémiový apartmán v žádaném horském středisku s odpovídající infrastrukturou a službami dnes zaplatíte stejně jako za luxusní nemovitost v Praze. Dobrým příkladem je například středisko Dolní Morava, kde jsou ceny nemovitostí násobně vyšší než o dvě vesnice vedle.
Kancelář Svoboda & Williams se v minulosti soustředila zejména na pražský highendový trh, ale v posledních letech otevíráte pobočky i v regionech, k Brnu nedávno přibyla Ostrava. Vidíte v regionech potenciál?
ZV: Naše kancelář získala exkluzivitu pro prodej bytů v ostravském developerském projektu Nové Lauby, a abychom klientovi zajistili odpovídající servis, otevřeli jsme ve městě pobočku. Obecně ale v regionech vidíme velký potenciál. Jak společnost bohatne, lokální elity požadují standardy, které na realitním trhu mimo Prahu zatím spíš chybí. Stejně tak je v regionech velký hlad po skladových prostorech a kancelářích s flexibilní formou nájmu.
Vznikají v regionech prémiové developmenty, které uspokojí nejnáročnější klientelu?
ZV: Jsou tu první vlaštovky, jako zmíněné Nové Lauby, které v centru Ostravy vytvářejí nový městský blok, nebo exkluzivní projekt 11 investičních podkrovních bytů na Štefánikově ulici v Brně. Oba se prodávají velmi dobře.
PS: Nedávno jsme byli úspěšní při prodeji projektu Hilleho 6 Brno, kde jsme dosahovali nadstandardních cen. Jsme přesvědčeni, že třeba konkrétně v Brně existuje klientela s potřebnou kupní sílou na rozvoj up-marketového rezidenčního trhu. Snažíme se proto developerům dodávat sebevědomí, aby se nebáli jít do vyššího cenového i kvalitativního standartu.
ZV: Je velká škoda, pokud v centrech regionálních měst na krásných pozemcích vznikají mainstreamové projekty bez větších ambicí.
S ohledem na rostoucí úroky hypoték se stále častěji skloňovaným tématem stává nájemní bydlení. Zaznamenali jste také vyšší poptávku?
PS: Ano, hlavně v druhém kvartálu byli kolegové z oddělení rezidenčních pronájmů zavaleni zájemci z Ukrajiny, aktuálně poptávku zvedají klienti, kteří kvůli stoupajícím úrokovým sazbám u hypoték volí flexibilnější cestu nájmu. To se odráží ve výrazném cenovém růstu. V Praze výše nájmů v námi sledovaném segmentu v průměru meziročně vzrostla o čtrnáct procent.
ZV: V Brně je nárůst ještě razantnější, až o dvacet procent, poptávku táhnou vzhůru jako tradičně studenti a zájemci z Ukrajiny. Očekávám, že také zroste poptávka z řad rodin, které v tuto chvíli vyhodnocují, zda jít cestou nákupu vlastní nemovitosti, nebo dlouhodobého pronájmu. Velké ambice má ohledně nájemního bydlení také Ostrava. Prakticky jakýkoliv byt s rozumným standardem jsme nyní schopní obratem pronajmout, začínají se tvořit pořadníky zájemců.
Co byste poradili investorovi, který má k dispozici kapitál a čeká na vhodný moment?
PS: Dobře vybírat, ale nepřebrat!
ZV: Pozorně sledovat naše nabídky. Kvalitní nemovitosti představují bezpečný přístav, jejich hodnota se ze dne na den nepropadne jako u kryptoměny a ve středně a dlouhodobém horizontu bude stoupat. Pokud bych měl radit konkrétně, za dobrou investici považuji tady v Brně malé investiční byty. Pro větší hráče bytové domy, pozemky pro výstavbu skladů – dnes jsou v kurzu hlavně ty menší, s flexibilními nájmy. Stejně tak je hlad i po kvalitních kancelářích s flexibilní dobou nájmu. Očekávám, že se na trhu začnou objevovat zajímavé rekreační nemovitosti, které byly v období covidu prakticky vyprodané a jejich kupní cena prudce rostla.
Prokop Svoboda, majitel realitní kanceláře SVOBODA & WILLIAMS
Realitám se věnuje od konce devadesátých let. V roce 2006 s Američankou Marion Williams založil značku SVOBODA & WILLIAMS. Dnes vysoce renomovaná společnost poskytuje kompletní servis při prodeji, nákupu a pronájmu prémiových rezidenčních a komerčních realit ve všech lokalitách Česka i Slovenska. Od roku 2017 je rovněž exkluzivním partnerem sítě Christie’s International Real Estate v obou zemích.
Zdeněk Vojtek, Regional Director SVOBODA & WILLIAMS pro Moravu
V realitním byznysu se pohybuje téměř čtvrtstoletí. V roce 1998 začínal s otcem v lokální, rodinné realitní kanceláři, od roku 2015 sbíral profesní zkušenosti z korporátního prostředí a z developmentu. Od února tohoto roku působí jako regionální ředitel SVOBODA & WILLIAMS pro Moravu s vizí významně posílit pozici renomované značky na lokálním trhu.
