Oblast developerských a nemovitostních projektů v roce 2022 provázela řada problémů, které se odvíjely od rostoucích stavebních nákladů a vysokých úrokových sazeb. Řada investorů na realitním trhu proto o to intenzivněji analyzuje rizika svých plánů. Případně hledá způsoby, jak své prostředky ochránit proti inflaci. Zásadní roli při tom hrají zástupci poradenského segmentu, konkrétně advokátní kanceláře. V návaznosti na aktuální vydání žebříčku Právnická firma roku přináší magazín Estate přehled trhu pohledem těch, kteří patří k české právnické špičce. V loňském ročníku Právnické firmy roku, jehož výsledky vyhlásila společnost EPRAVO.CZ, reportovalo rekordních 106 advokátních kanceláří. Deset advokátních kanceláří s nejvyšším objemem transakcí z kategorie Developerské a nemovitostní projekty uvedlo mandáty za téměř 998 miliard korun.

Elitní klub právních expertů v realitách se oproti předloňskému roku lehce obměnil a rozšířil. Jména, která patří dlouhodobě mezi nejlepší poradce v segmentu, tedy HAVEL & PARTNERS, Dentons, Wilsons, Clifford Chance nebo Kinstellar, loni v sekci velmi doporučovaných kanceláří žebříčku Právnická firma roku opět doplnily PRK Partners, Glatzová & Co. a act Řanda Havel Legal. Nováčky mezi velmi doporučovanými právnickými firmami jsou advokátní kancelář Brož, Sedlatý, Taylor Wessing Česká republika a Konečná & Zacha. Na galavečeru, který se konal začátkem listopadu na pražském Žofíně, si loňské vítězství v nemovitostní kategorii odnesli advokáti z HAVEL & PARTNERS. Mezi kancelářemi, které se umístily jak na špičce Právnické firmy roku, tak v žebříčku podle reportovaného objemu a připsaly si za rok 2020 realizované transakce nad 50 miliard korun, jsou Clifford Chance, Kinstellar, HAVEL & PARTNERS, act Řanda Havel Legal a Advokátní kancelář Brož, Sedlatý. Do elitní skupiny kanceláří s největším obratem se loni dostaly také Achour & Partners nebo DBK Partners. Dlouhodobě úspěšný realitní tým z mezinárodní kanceláře White & Case se žebříčku neúčastnil, stejně jako například advokátní kanceláře Kocián Šolc Balaštík nebo CMS Prague.

Poznámka: Magazín Estate oslovil do ankety zástupce jedenácti nejúspěšnějších advokátních kanceláří v kategorii Developerské a nemovitostní projekty. Kanceláře jsou seřazeny abecedně.

1. Jaké trendy sledujete v oblasti developerských a nemovitostních projektů v roce 2022?
2. Co podle vašeho odhadu čeká realitní trh v roce 2023?

Tomáš Slabý, partner a vedoucí týmu nemovitostí act Řanda Havel Legal

1. Po covidových letech, která se i přes mnohá omezení nesla ve znamení růstu, realitní trh v letošním roce ovlivnila válka na Ukrajině a s ní související nedostatek stavebních materiálů a pracovní síly. Ty se projevily pozdržením některých projektů, a zejména pak nárůstem cen. Ten byl dále umocněn bezprecedentním zdražením energií a celkově vysokou mírou inflace. Z uvedených důvodů a s ohledem na růst úrokových sazeb a restriktivní politiku ČNB na poli hypotečních úvěrů letos významně poklesl prodej především v segmentu rezidenčního bydlení. Trendem, který jsme zaznamenali již v minulých letech, proto zůstává stále větší orientace developerských společností na projekty nájemního bydlení, neboť kvůli nižší dostupnosti hypoték roste zájem o nájemní bydlení a zvyšují se ceny nájmů. I přes uvedené skutečnosti investice do nemovitostí představovaly v letošním roce jeden z oblíbených způsobů ochrany prostředků před jejich znehodnocením inflací. Například trh luxusních nemovitostí nebyl uvedenými skutečnostmi zasažen tolik jako u nemovitostí levnějších, přičemž dále stabilně roste. Ačkoliv stále platí, že Praha zůstává jedničkou v oblasti investic do nemovitostí, investoři hledají příležitosti i v regionech, zejména co se týká investic do retailových a logistických projektů.
2. Rozhodujícím faktorem ovlivňujícím trh nemovitostí v následujícím období bude další ekonomický vývoj v Česku, především co se týká vývoje inflace, úrokových sazeb a dalšího propadu reálných příjmů populace. Některé zdroje indikují možný pokles u zahajování výstavby nových nemovitostních projektů. Přesto se domníváme, že nemovitostní trh zůstane jedním z nejstabilnějších sektorů české ekonomiky. Zajímavé bude sledovat vývoj realitního trhu po nabytí účinnosti nového stavebního zákona v polovině roku 2023, který má vést ke zjednodušení procesu výstavby, avšak který jistě dozná změn po vládou nedávno odsouhlasené novele.

Poznámka: Advokáti act Řanda Havel Legal pomáhali s akvizicemi nemovitostí pro rezidenční a rekreační projekty v Praze, jižních a středních Čechách nebo v souvislosti s vývojem, výstavbou a prodejem bytů v prémiových rezidenčních projektech ve Vrchlabí, v Praze-Troji, na Lipně a v Mladé Boleslavi. Poskytovali právní poradenství také v oblasti obnovitelných zdrojů, investic do solárních elektráren nebo při projektech financovaných z veřejných zdrojů, jako je celková rekonstrukce (obnova) a dostavba levého křídla Průmyslového paláce, stavba lávky Holešovice – Karlín nebo zpracování projektové dokumentace nového Hloubětínského tunelu pro získání stavebního povolení a dalších povolení potřebných pro výstavbu tunelu.

Markéta Tvrdá, partnerka a spoluvedoucí praxe real estates v pražské kanceláři Dentons

1. Loni ubylo projektů výstavby kancelářských center, stejně jako ubylo obchodů s tímto druhem nemovitosti. Na trhu rezidenčního bydlení se developeři více zaměřují na výstavbu nájemního bydlení, o které mají zájem také investoři, kteří nakupují domy s nájemními byty do svých portfolií. Lukrativní stále zůstává development logistických center, i když výstavba center na zelené louce se velmi ztížila kvůli komplikacím s vynětím půdy ze zemědělského půdního fondu. A tak developerům zůstávají k projektům většinou pouze brownfieldy. Hlavním trendem druhé poloviny loňského roku je však zdrženlivost investorů, a tedy pokles celkové aktivity na trhu s nemovitostmi. Pro většinu investorů je velice obtížné při rostoucí inflaci, vysokých úrokových sazbách, válce na Ukrajině a energetické krizi finančně naplánovat jakoukoliv dlouhodobější investici. Projekty, které se začnou vyjednávat, často končí na tom, že se během jednání podmínky na trhu změní natolik, že je celý projekt potřeba přecenit. Po takovém přecenění pak často nová čísla nepřinášejí takovou návratnost, v jakou investoři doufali. A ti proto transakci zastaví a vyčkávají, zda a kdy se trh zase stabilizuje.
2. Dojde-li k rychlé stabilizaci ekonomické situace (poklesnou úrokové sazby a inflace a bude vyřešena energetická krize), věříme, že se realitní trh brzo zotaví a investoři budou v roce 2023 pokračovat s transakcemi tam, kde je letos pozastavili. Rychlá stabilizace trhu se však momentálně nejeví jako pravděpodobná. Pokud tedy i nadále poroste inflace a úrokové sazby a naplno propukne energetická krize, můžeme se nejspíše v uvozovkách těšit na déle trvající krizi, a tedy i větší propad na realitním trhu. Ten by v konečném důsledku mohl vyústit v pokles cen nemovitostí, jak tomu bylo i po vypuknutí finanční krize v roce 2008.

Poznámka: Právníci z Dentons poskytovali například poradenství EQT / Exeter při akvizici čtyř hal logistického parku OAMP v Ostravě-Mošnově nebo realitnímu developerovi YIT při vytvoření společného podniku s investiční skupinou RSJ pro development rezidenčního projektu Vesi Hostivař. Zastřešovali také komplexní poradenství developerovi Crestyl při akvizici pozemků a developmentu projektu Hagibor, včetně poradenství při prodeji části projektu Hagibor, rezidenční část Delta, německé investiční společnosti Invesco Real Estate. Mezi významnými mandáty uvádí také poradenství společnosti Dostupné bydlení České spořitelny při akvizici projektu dostupného bydlení Prosek od společnosti FINEP nebo poradenství Generali při akvizici portfolia maloobchodních nemovitostí po celé České republice v hodnotě téměř jedné miliardy korun.

Erik Kolan, partner Glatzová & Co.

1. Pozorujeme mírné ochlazení trhu, které se projevuje jednak určitým poklesem nabízených kupních cen, jednak celkově větší opatrností investorů při akvizicích. Roli samozřejmě hrají vyšší úrokové sazby a ekonomická situace v Evropě i ve světě. Krom toho pozorujeme stále větší důraz investorů na ESG a ekologickou šetrnost projektů. Přes četná ekologická kompenzační opatření nebo energeticky šetrná řešení je dnes získání povolení pro projekty realizované na zelené louce čím dál obtížnější.
2. Krátkodobě očekávám zpomalení investiční aktivity, zejména v oblasti rezidenčního bydlení. Nemyslím ale, že by tento trend musel trvat příliš dlouho. Aktuální energetická krize nutně bude nadále zvýhodňovat projekty energeticky šetrné a propojování nemovitostního a energetického developmentu. Například výstavba nových průmyslových objektů bez solárních panelů na střeše bude za chvíli spíše raritou.

Poznámka: Mezi nedávno realizované transakce advokátní kanceláře Glatzová & Co. patří komplexní právní poradenství společnosti Bohemia Properties, a. s., provozovateli sítě Jan Hotels v České republice, při prodeji pozemků v Praze realitní skupině Daramis. Společně s CMS Luxembourg kancelář zastupovala britskou developerskou společnost Verdion v procesu prodeje společnosti se sídlem v Lucembursku, která vlastní regionální sídlo a logistický areál United Parcel Services v obci Tuchoměřice u Letiště Václava Havla. Experti Glatzová & Co. zastupují v řadě transakcí také skupinu Kovošrot Group – například při prodeji několika průmyslových areálů na zpracování papírového a plastového odpadu společnosti Marius Pedersen.

Lukáš Syrový, partner HAVEL & PARTNERS

1. V oblasti developerských a nemovitostních projektů sledujeme zejména dopad zvyšujících se stavebních nákladů do realizace nemovitostních projektů a růstu úrokových sazeb, což má vliv zejména na trh s hypotékami a nemovitostmi určenými pro bydlení. V roce 2023, minimálně v jeho první polovině, očekáváme stagnaci na trhu, který se změní až se změnou úrokových sazeb.
2. V roce 2023 (minimálně v jeho prvním pololetí) očekáváme významné snížení objemu výstavby komerčních nemovitostí, ale i jejich prodejů. Důvodem je zejména neustále rostoucí cena stavebních prací v kombinaci se zvýšenou cenou služeb a médií. Vliv budou mít také zvýšené úrokové sazby pro hypotéky, které v poslední době vedly v podstatě k zastavení prodejů rezidenčních nemovitostí financovaných prostřednictvím hypoték. Sami jsme zvědavi, jaký bude dopad těchto zvýšených nákladů na realitní trh, kde budou mít významné slovo financující banky. Z pohledu investic se budou naši klienti aktivní v developmentu primárně soustředit na vytvoření landbanky a potřebných povolení pro výstavbu, která bude zahájena, až současná negativní situace poněkud opadne. Současně bude zajímavé sledovat vliv vysokých úrokových sazeb nabízených bankami na investice do fondových struktur. Již dnes banky nabízejí srovnatelný úrokový výnos jako nemovitostní fondy. Samostatnou kapitolou bude nájemní trh, kde bude záležet na individuálním přístupu jednotlivých pronajímatelů z pohledu indexace nájemného a zvýšení poplatku za služby (respektive snaze nalézt úspory v poskytovaných službách), protože v opačném případě může být situace naprosto likvidační
   pro řadu nájemců komerčních nemovitostí.

Poznámka: Experti z HAVEL & PARTNERS pomohli v letošním roce například s výstavbou a pronájmem logistické haly pro retail obchodníka v Chebu nebo s pražskými developmenty Smíchov City a Rohan. Poskytovali právní poradenství také v souvislosti s výstavbou a pronájmem logistické haly pro Amazon v Kojetíně nebo logistické haly pro Jungheinrich v Chomutově. Odborníci kanceláře pomáhali také s veřejnými soutěžemi na výstavbu Vltavské filharmonie či na rekonstrukci Libeňského mostu v Praze.

Klára Štěpánková, partnerka pražské kanceláře Kinstellar, vedoucí týmu pro oblast práva nemovitostí

1. Geopolitická situace a rostoucí inflace zasáhly řadu projektů v letošním roce. Přes tyto výzvy vidíme, že development a pronájem logistických parků a industriálních hal zůstává motorem aktivity v oblasti nemovitostí. Nejvíce postiženým sektorem je oblast developmentu rezidenčního bydlení, který drtí paralyzovaný hypoteční trh a nejistota stavebních nákladů. Do kanceláří se sice opět vrátili zaměstnanci, ale proces přehodnocování využívání kancelářských prostor pokračuje a je otázkou, zda a jak recese, které budeme čelit v nadcházejícím období, ještě dále změní potřeby společností v oblasti kanceláří.
2. Každý hráč na nemovitostním trhu se bude muset přizpůsobit měnícím se podmínkám. Ti, kteří toho budou schopni rychleji, budou moci využít obchodních příležitostí, které nadcházející měsíce jistě přinesou.

Poznámka: Advokátní kancelář Kinstellar poskytovala právní poradenství společnosti 365.invest při rozšíření jejího portfolia nemovitostí v České republice. Jde o jednu z největších transakcí svého druhu na českém trhu a jednu z největších retailových transakcí v roce 2022. Advokáti pomáhali také investiční skupině Portiva při akvizici kancelářské budovy SmichOff v Praze od společnosti Penta v hodnotě přibližně jedné miliardy korun.

Roman Pečenka, partner PRK Partners

1. Ačkoli měly ceny stavebních materiálů nakročeno, aby se začaly opět vracet do normálu, v důsledku cen energií jejich ceny stále rostou. Když nic jiného, je jejich vývoj alespoň lépe predikovatelný, a tudíž se naštěstí stále staví. Strmý růst hypotečních úroků negativně ovlivňuje poptávku po rezidenčních projektech a developeři jsou stále více nuceni upravovat své obchodní plány. Jsme tak
   svědky úvah o transformaci již povolených staveb z rezidenčních na kancelářské projekty nebo z prodejních na nájemní. V kancelářském sektoru se podařilo alespoň částečně zvednout nominální sazby nájemného, a i přes stále se rozšiřující nabídku nových kancelářských budov míra neobsazenosti výrazně neroste. V logistice stále přetrvává převis poptávky nad nabídkou, ale i zde se již začínají projevovat první náznaky ochlazení.
2. Uvidíme, jak se projeví intenzivně deklarovaná snaha měst a obcí zapojit se do developmentu sociálně udržitelného bydlení. Osobně takové snahy nepovažuji za správné řešení, neboť zkušenosti profesionálních developerů jsou nenahraditelné. Možnosti jejich vzájemné spolupráce považuji za lepší a efektivnější cestu. Taktéž se, doufám, podaří prosadit větší zapojení dřeva do konstrukcí multipodlažních budov a nalézt funkční kompromis ohledně podoby nového stavebního zákona.

Poznámka: PRK Partners poskytovala například právní poradenství prodávajícímu při prodeji a zpětném pronájmu průmyslového areálu v blízkosti Pardubic nebo významné české softwarové společnosti v souvislosti se stěhováním jejího pražského sídla do zcela nového projektu realizovaného předním českým developerem Passerinvest Group, projektu Roztyly Plaza. Tato transakce je údajně největší relokací sídla za poslední tři roky. Advokáti pomáhali také Státnímu úřadu radiační ochrany (SÚRO) v souvislosti s developmentem v přímém sousedství areálu SÚRO, kdy bylo třeba vyřešit specifické otázky, které nejsou běžně obsahem smluv s developery.

Markéta Cvrčková, partnerka Taylor Wessing Česká republika

1. Situaci na trhu nemovitostí samozřejmě podobně jako v ostatních oblastech výrazně ovlivnil bezprecedentní růst cen energií, který umocnil již v předloňském roce výrazně rostoucí ceny stavebních prací. To se promítlo do relativně významného růstu nájemného v těch segmentech, které rostou, zejména v oblasti logistických projektů. Naopak boj o nájemce v kancelářském či retailovém segmentu vedl ke stagnaci, či dokonce mírnému snížení cen nájmů a naopak zvýšení různých pobídek. Obecně se tento vývoj projevuje ve snížení stavební aktivity, respektive pozastavení některých teprve zamýšlených či rozbíhajících se developerských projektů. Po dlouhé době se naprosto mění poměr poptávky po vlastním a nájemním bydlení ve prospěch toho nájemního.
2. Očekávám postupnou stabilizaci cen stavebních prací a úrokových sazeb hypoték. V rámci trhu s bydlením se však prodeje bytů podle mého názoru ještě v roce 2023 plně nevzpamatují a nadále poroste poptávka po pronájmech. Některé rozestavěné i nové bytové projekty se tak mohou přeměnit v nájemní bydlení. Na komerčním trhu uvidíme spíše stagnaci výše nájemného. Z komerčních segmentů nadále bude jedničkou logistika, očekávám i růst aktivity v oblasti datacenter.

Poznámka: Nemovitostní tým Taylor Wessing pomáhal s Built-to-suit nájemní smlouvou na novou výrobní halu Shape Corporation v Nýřanech u Plzně v Panattoni Parku. Poskytoval také poradenství s developmentem a pronájmem budovy Via Una, bývalé Komerční banky v ulici Na Příkopě v Praze, development S+B Gruppe pro CRI. Tým Taylor Wessing zastupoval také Passerinvest Group při akvizici stávající plně obsazené kancelářské budovy v Praze 4, užívané jako sídlo Ředitelství silnic a dálnic ČR, nebo poskytoval právní poradenství globálnímu coworkingovému operátorovi IWG / Regus plc při rozvoji jeho lokálních coworkingových center v České republice a na Slovensku.

Daniel Navrátil, partner Wilsons

1. Ze statistik i z praxe vidíme pokles zahájené výstavby jak u rezidenčních projektů, tak i u komerčních. Situace je negativně ovlivněna cenou a dostupností stavebních materiálů, kapacit firem i cenou financování. U rezidenční výstavby hraje velkou roli i cena financování samotných kupujících, kteří, pokud mohou, odkládají nákup nemovitosti financovaný hypotékou až na dobu, kdy aktuálně extrémní úrokové sazby (v porovnání s nedávnou minulostí) opět klesnou na přijatelnější úroveň. To
   vede přirozeně k aktuální preferenci nájemního bydlení a s tím souvisejícím dynamickým nárůstem nájemného, které je však stále v průměru o polovinu levnější než náklady na hypotéku ve srovnatelném bytě (minimálně v Praze). U komerčních nemovitostí je dle statistik neobsazenost prostor zdravá a činí kolem osmi procent. Dalším významným faktorem ovlivňujícím konečnou cenu uživatelů nemovitostí (nájemců) jsou energie, respektive poplatky za služby, jejíchž nárůst byl velmi významný. Některé poradenské firmy očekávají v roce 2023 tlak nájemců na zmenšování prostor, k čemuž přispívá kromě rostoucích nákladů také přetrvávající tlak řady zaměstnanců na práci z domova. Navzdory výše uvedeným, spíše negativním trendům se aktuálně staví špičkové budovy, které snesou srovnání se západní Evropou a plní nejmodernější a nejpřísnější kritéria na poli udržitelnosti a šetrnosti k životnímu prostředí. U nájemců, kde probíhá stěhování do nových kancelářských budov, vidíme ochotu hradit vyšší nájemné, protože jim budova zajistí příjemnější uživatelské prostředí a ve většině případů je energeticky úpornější ve srovnání se starším typem výstavby.
2. Uvidíme, jaký bude vývoj na stavebním trhu, ale od některých klientů vnímáme, že ceny materiálů jsou již na svém maximu. Minimálně v první polovině roku očekáváme nejen u velkých korporací i nadále snahu minimalizovat investiční i provozní náklady, což povede jak k omezení počtu realizovaných transakcí, tak k možným tlakům nájemců na pronajímatele v komerční sféře. Nicméně i přes všechny negativní vlivy výstavby nových budov v obou segmentech (rezidenční i komerční) postupují a minimálně trh komerčních nájmů nevykazuje zásadní dysbalanci. Co se týče rezidenčních nemovitostí, tam zřejmě lze čekat ještě další ochlazení (minimálně v první polovině roku 2023) a tlak na pokles cen vynucený nedostatkem poptávky ve spojení se stále vysokými sazbami hypotečních úvěrů. Otazník visí nad tuzemským developmentem také v podobě nového stavebního zákona, jehož dopady uvidíme až později.

Poznámka: Mezi významné mandáty týmu Wilsons patří akvizice projektové společnosti vlastnící objekt Bořislavka v Praze 6 od developera ze skupiny KKCG pro další pronájmy. Jde o jednu z největších transakcí tohoto typu v loňském roce. Tým se podílel také na prodeji portfolia nákupních center v České republice a v Maďarsku skupině Adventum, kde zastupoval Tesco jako prodávajícího. Právní poradenství poskytovali právníci také prodávajícímu ze skupiny Bibus při prodeji souboru multifunkčních budov v Brně a následném zpětném odkupu nezastavěných pozemků nebo prodávající Simonu Otavovou při prodeji projektové společnosti vlastnící nemovitosti v Praze 4-Kačerov, které jsou pronajímány Ředitelství silnic a dálnic ČR a ve kterých má tato instituce své sídlo.

Autor: Jaroslav Kramer