Jako nadšenec do cyklistiky pravidelně baví své kontakty na LinkedInu divokou jízdou po staveništích průmyslových parků, kde originálně představuje novinky developera CTP. A příležitostí pro další vtipná videa bude mít Michal Přib, business developer CTP, víc než dost. Stará se totiž o portfolio přesahující milion metrů čtverečních a zároveň má na starost pronájmy nových projektů v Praze, středních a severních Čechách.
Chcete do Česka i zbytku Evropy přilákat průmyslové firmy z Asie. Co je hlavní devízou Česka z hlediska průmyslových parků?
Z pohledu výroby i logistiky je Česká republika atraktivní zejména díky své strategické poloze, kvalifikované pracovní síle a vyspělé infrastruktuře v rámci Evropy. Mnoho technologických firem, výrobců čipů, polovodičů nebo automotive společností hledá v Česku lokalitu, která umožní efektivní dodávky koncovým zákazníkům – ať už v režimu just-in-time, nebo just-in-sequence. Důležitou motivací je také snaha minimalizovat rizika spojená s výpadky v dodavatelských řetězcích, jak jsme to viděli například během pandemie. Příkladem je tchajwanská TSMC, která společně s Infineonem, NXP a Boschem buduje svou první evropskou továrnu na polovodiče v Drážďanech. Spolu s ní přicházejí další dodavatelé z Tchaj-wanu a Japonska. Pro CTP je to příležitost nabídnout řešení v severních Čechách, kde máme k dispozici několik projektů se stavebním povolením a můžeme okamžitě zahájit výstavbu. Nabízíme zde také haly ve standardu Shell & Core, které lze dokončit ve velmi krátkém čase. Mnoho firem totiž dnes nemůže čekat tři roky na přípravu projektu. Rozhodnutí přichází na poslední chvíli, a my díky připraveným projektům dokážeme rychle reagovat.
Cenově je Česko pořád konkurenceschopné?
Ano, Česko stále nabízí velmi atraktivní poměr ceny a výkonu. Náklady na provoz i pracovní sílu jsou nižší než ve vyspělých západoevropských zemích, přičemž kvalita zůstává vysoká. Největší zájem pozorujeme v lokalitách s technickými univerzitami – například v Ostravě, kde jsme loni postavili 40 000 m² pro německou Vitesco Technologies, specializující se na high-tech produkty pro elektromobily. Podobně v Brně, často označovaném za české Silicon Valley, nyní konsolidujeme přes 50 000 m² pro tchajwanského výrobce elektroniky Inventec. Kromě kvalifikované pracovní síly hrají roli také investiční pobídky a kvalitní infrastruktura.
Na které země se teď CTP soustředí?
V rámci trendu nearshoringu vidíme rostoucí aktivitu čínských firem například na Slovensku nebo v Maďarsku, kde jsme také velmi aktivní. My jsme se ale jako jeden z mála developerů rozhodli jít ještě dál – do zemí východní Evropy, jako je Srbsko, Bulharsko nebo Rumunsko. A právě v Rumunsku máme aktuálně největší industriální park v našem portfoliu s rozlohou přes 1 milion m². Je fascinující sledovat, jaký potenciál tyto často přehlížené regiony mají, a těší nás, že jsme schopni ho využívat.
Na rozdíl od jiných developerů, kteří se soustředili na Prahu, jste šli do regionů. Máte tento kontrariánský přístup ve firemní DNA?
Dá se říct, že ano. Začínali jsme jako lokální hráč – v roce 1998 jsme postavili první halu v Humpolci a tím odstartovali celou naši cestu. Postupně jsme se začali zaměřovat na silná regionální města, kam se jiní mezinárodní developeři příliš nehrnuli. Díky vstupu na trhy v Plzni, Brně nebo Ostravě jsme si zajistili silnou pozici. Dnes působíme v 10 evropských zemích, od Baltského po Černé moře, s více než 13 miliony m² pronajaté plochy. Do konce dekády cílíme na 20 milionů.
V Česku jste největším developerem s přibližně čtyřmi miliony metry čtverečními, což je zhruba třetina trhu. Na který typ firem se zaměřujete?
Naše projekty historicky směřovaly do regionů, které byly atraktivní hlavně pro výrobní firmy – tedy tam, kde byly nižší náklady, vstřícnost obcí a dostupná pracovní síla. Výrobní firmy dnes tvoří přibližně 40 procent našeho portfolia, což dokládá naši schopnost realizovat technicky náročné projekty s přidanou hodnotou. Každá lokalita má svá specifika – Praha díky své poloze a dálniční síti slouží primárně jako logistické a distribuční centrum. Plzeňský kraj je mixem výroby a logistiky s orientací na německý trh. A regiony jako jižní Morava nebo Moravskoslezský kraj jsou typicky zaměřené na výrobní a technologické firmy.
Na jaké požadavky kladou firmy při rozhodování o pronájmu prostor největší důraz?
Klíčová je vhodná lokalita – s ohledem na dopravní dostupnost a dostupnost pracovní síly. Zásadní roli hraje i rychlost realizace a garance termínu dodání. Pokud máme projekt připravený se stavebním povolením nebo postavený ve fázi Shell & Core, můžeme klientovi garantovat pevný termín. Flexibilita je dalším důležitým faktorem – ať už jde o přizpůsobení nových prostor konkrétním potřebám, nebo o úpravy stávajících budov. A samozřejmě kvalita – naše budovy musí splňovat A-class standardy, mít nízkou energetickou náročnost a být vybavené moderními a udržitelnými technologiemi.
Jak taková úprava na míru probíhá prakticky?
Jedním konkrétním příkladem je projekt pro jihokorejskou Nexen Tire, která v roce 2019 otevřela v zóně Triangl továrnu na výrobu pneumatik. V roce 2023 si firma vybrala společnost Fiege jako svého 3PL partnera pro skladování a logistiku. Na základě jejich technického zadání jsme navrhli halu s 18 000 m² v CTParku Žatec. Projekt jsme přeplánovali – upravili výšku budovy na 10,2 metru, osadili výkonnější sprinklery, přizpůsobili požární úseky a vše koordinovali s hasičským sborem. Hala byla připravena včas a splňovala veškeré normy. Ještě před dokončením se klient rozhodl halu rozšířit o dalších 6000 m², které jsme právě předali.
Je v Česku k dispozici ještě dost lokalit pro stavbu hal?
Příležitosti tu stále jsou, ale získávání vhodných pozemků je dnes mnohem náročnější než dřív. Obce často nejsou nakloněné změnám územních plánů a novela zákona o ochraně zemědělského půdního fondu naši aktivitu dál komplikuje. Trendem je rozhodně výstavba na brownfieldech. Přibližně 20 procent z našich 60 CTParků je právě na těchto plochách. Zároveň máme silnou zásobu pozemků – aktuálně 8,9 milionu m², které jsou již vedeny v územních plánech pro logistiku a lehkou výrobu. Na těchto plochách můžeme postavit až 4 miliony m² nových hal. I to ukazuje, jak důležité je dlouhodobé plánování a vize.
Průmyslový development u velkých měst dnes nicméně nahrazuje rezidenční zástavba. Jak vám tento trend komplikuje život?
Do roku 2030 se očekává, že se počet obyvatel Prahy zvýší o zhruba 100 tisíc. To logicky zvyšuje tlak na výstavbu bytů. Například v ulici Kolbenova, která byla historicky průmyslovou zónou, dnes probíhá rozsáhlá transformace na rezidenční čtvrť. Rezidenční developeři skupují staré areály a mění jejich využití. Z pohledu městského rozvoje je tento trend pochopitelný, nicméně vytlačuje logistiku na periferii, což komplikuje dopravu i obslužnost. My jsme ale připraveni – nabízíme alternativu v podobě logistických parků u hlavních dopravních uzlů. Například CTPark Prague North u D8, Prague West u Chrášťan (D5), Prague East u Nupak (D1) nebo CTPark Airport v Kněževsi.
Stavíte více na brownfieldech, nebo na zelené louce?
Výstavba na zelené louce má stále výhodu – projekty můžeme od začátku přizpůsobit konkrétním potřebám klienta a většinou i efektivněji řídit náklady. Takto nyní rozvíjíme například nové CTParky Benátky nad Jizerou a Kolín. CTPark Louny vzniká z brownfieldu, který revitalizujeme. Všechny tyto parky nabízejí 40 až 70 tisíc m² pronajímatelné plochy a většinou jsou již ve fázi po získání stavebního povolení, takže je dokážeme dodat firmám do 10 měsíců. Někdy také akvírujeme hotová portfolia – například při vstupu na německý trh jsme koupili 1,5 milionu m² starších nemovitostí.
Vámi zmíněný CTPark Prague North, který stavíte od loňska, je vaší vlajkovou lodí. Co všechno v něm nájemci najdou?
CTPark Prague North je moderní multifunkční byznys centrum hned u Prahy. Nabízí široké spektrum prostor – od retail parku přes McDonald’s až po skladové a výrobní haly. Má kapacitu 300 000 m² pronajímatelné plochy v různých formátech. Menší jednotky typu CTBox (cca 500 m²) jsou vhodné třeba pro showroomy a kanceláře, větší CTFlex (kolem 3000 m²) pro lehkou výrobu. Pro větší firmy nabízíme CTSpace – od 3000 m² až po 120 000 m² v jedné budově, která už má stavební povolení. Hodí se pro logistiku, distribuci i výrobu. Protože jsme Parkmakeři, připravujeme i komunitní zázemí – bistro, posilovnu, praktického lékaře, místo pro společenské akce klientů i místní komunity. Park bude mít i cyklostezky, sportoviště, komunitní ubytování, wellness centrum a naváže na již fungující jízdárnu s koňmi. Na projektu spolupracujeme se Studiem Acht pod vedením architekta Václava Hlaváčka.
Bude se CTPark Prague North nějak lišit i z pohledu udržitelnosti?
Ano, klademe důraz na udržitelný přístup. Projektujeme a stavíme podle standardu BREEAM New Construction s cílem dosáhnout nejvyšší úrovně Outstanding. Jedním z hlavních prvků je plánovaná fotovoltaická elektrárna o výkonu 19 MW, jejíž energii budou moci klienti odebírat na základě PPA smluv. Samozřejmostí jsou nabíječky elektromobilů, LED osvětlení, kvalitní izolace a další moderní technologie. Budovy budou zasazeny do zeleného parku s výsadbou stromů, květinami, otevřenými retenčními nádržemi a maximální podporou místní biodiverzity. Věříme, že se park stane oblíbeným místem i pro volnočasové aktivity místních obyvatel.
Jak výhodně se v kontextu pražských průmyslových parků jeví jeho poloha?
CTPark Prague North leží na devátém kilometru dálnice D8, hned za hranicí Prahy. Je to strategická poloha pro distribuci nejen po Česku, ale i po celé Evropě. Sídlí zde například distribuční centra Makra, Tesca, Rossmannu nebo obchodníka s módou VF Corporation, který lokalitu vyhodnotil jako ideální pro distribuci do západní Evropy. Po dokončení úseku pražského okruhu mezi D1 a D11 se jeho dopravní napojení ještě zásadně zlepší, což výrazně posílí atraktivitu lokality z hlediska dopravy i logistiky.
V poslední době rozvíjíte i nový koncept coworkingových prostor Clubco. Jak se mu daří?
CTP je nejen lídrem v oblasti průmyslových parků, ale také významným developerem kanceláří – v Brně máme největší podíl na trhu. Logickým krokem proto bylo spustit vlastní síť coworkingových center Clubco. Našim cílem je nabídnout flexibilní a technologicky vybavené pracovní prostory. Brněnská pobočka je natolik úspěšná, že již probíhá její třetí expanze. Nedávno jsme s úspěchem otevřeli Clubco v Ostravě. Třetí lokalitou jsou Nupaky, kde je coworking součástí našeho CTParku Prague East – nachází se v administrativní budově u D1 a nabízí zhruba 400 m² kanceláří. Lokalita je specifická svou blízkostí k Říčanům a spádové oblasti satelitních měst. Projekt je zatím v rozběhu, ale pokud se osvědčí, rozšíříme ho o další patra. Do budoucna plánujeme koncept Clubco rozvíjet i v dalších městech včetně expanze do zahraničí.
Text: Andrea Votrubová
Foto: Ondřej Pýcha
