Petra Paličku v čele české Penta Real Estate vystřídal David Musil. K ruce má Pavla Streblova a Rudolfa Vacka, kteří se na růstu firmy podíleli v posledních více než deseti letech. „Je to generační výměna, žádná revoluce. Neměníme ani naše vize a cíle. Soustředíme se na velká rozvojová území, ale chceme také zkoušet věci, které jsme dříve nedělali, a chystáme se na expanzi do zahraničí,“ uvádí sehrané trio.

V Pentě pracuje od roku 2008, byl jedním z prvních zaměstnanců firmy. Byl zodpovědný za Florentinum, první developerský projekt Penta Real Estate v České republice. Později zodpovídal za všechny rezidenční a hotelové projekty. Aktuálně převzal řízení celé společnosti.

David Musil

Do Penty přišel jako zkušený manažer v oblasti real estate již v roce 2012. Donedávna plnil roli ředitele komerčního developmentu Penta Real Estate s odpovědností za projekty Waltrovka, Churchill, Masaryčka a další. V současnosti je obchodním ředitelem společnosti s odpovědností za komerční i rezidenční výstavbu.

Petr Streblov

V Penta Real Estate začínal v roce 2010 jako konzultant, dnes je zodpovědný za kompletní přípravu a realizaci komerčních i rezidenčních projektů Penty Real Estate v ČR. Před příchodem do Penty pracoval ve společnosti Bovis Lend Lease na řadě staveb v ČR a Londýně.

Rudolf Vacek

Po sedmnácti letech se mění nejvyšší vedení Penta Real Estate. Co to s firmou udělá?

David Musil: Není to revoluce, ale generační obměna. S Pavlem Streblovem a Rudolfem Vackem jsme ve firmě více než deset let a společně jsme ji pomáhali vytvářet. Petr Palička, který ji vybudoval, se přesune do role seniorního poradce. Vyrostli jsme ze čtyř na více než stovku zaměstnanců. Ze začínajícího developera jsme se dostali do pozice hráče číslo jedna v komerční výstavbě a elitního hráče v té rezidenční. Takže je třeba změnit trochu způsob, jakým budeme fungovat, zefektivnit vnitřní procesy. Pořád si ale zachováme naši dynamiku. Firma se také začne zaměřovat na věci, které historicky nedělala, a protože jsme už narazili na limity českého trhu, díváme se už i na příležitosti v zahraničí.

Co chcete dělat, co jste dosud nedělali?

Pavel Streblov: Historicky se tady stavěly kanceláře, retail a rezidence. Ale trh se vyvinul do větší rozmanitosti. Začali jsme například stavět hotely, přemýšlíme o mikroapartmánech a hledáme další alternativy. Budeme experimentovat, abychom trh dokázali ještě více rozsegmentovat.

Budete tyto alternativy integrovat do chystaných velkých projektů, nebo to budou samostatné menší projekty?

DM: Chceme se soustředit na velká rozvojová území. V nich můžeme s jednotlivými funkcemi různě nakládat, kombinovat je, vzájemně je doplňovat. Můžeme v nich lépe reagovat na měnící se situaci na trhu. Klasickým příkladem je náš projekt na Smíchově, kde už máme stavební povolení na kanceláře. Protože jde ale o dobrou lokalitu, tak dokážeme v tomto místě zareagovat a produkt měníme na mikroapartmány. Na trhu není mnoho developerů, kteří takto flexibilně dokážou reagovat.

Rudolf Vacek: Dalším příkladem může být projekt po bývalém Transgasu na Vinohradské. Předchozí vlastník ho rozvíjel jako plně administrativní projekt, protože to byl jeho zcela dominantní segment. Dnes ho koncipujeme jako multifunkční projekt. Vždy volíme nejlepší funkci pro dané území a neomezuje nás nedostatek nějaké kompetence.

PS: U větších rozvojových území diverzita funkcí těmto projektům hrozně pomáhá. S Prahou 6 diskutujeme o tom, že v rámci dostavby Čtvrtého kvadrantu Vítězného náměstí společně vybudujeme kulturní centrum. Umíme přecházet skrz různé kategorie funkcí tak, abychom pro dané místo našli optimální kombinaci.

Kdy nejpozději se musíte rozhodnout, co v daném objektu nebo dané etapě bude?

DM: Jsme poměrně flexibilní až do okamžiku, než začneme stavět. Máme krátkou rozhodovací hierarchii a k rozhodnutí umíme dospět rychle.

RV: Příkladem může být zdravotní dům na Waltrovce. Původně jsme ho povolovali jako kanceláře, ale paralelně jsme řešili, jestli tam nakonec bude škola, nebo zdravotní centrum. A teprve když jsme stavěli shell & core tohoto objektu, padlo finální rozhodnutí, že to bude zdravotnické zařízení. Projekt jsme změnili, ale zachovali jsme kontinuitu celé výstavby.

Čekají vás projekty na velkých a poměrně složitých územích v centru Prahy, jako třeba výstavba nad kolejemi hlavního nádraží. Jak dlouho očekáváte, že zaberou všechny diskuze s městem a veřejností, změny územního plánu a další povolování?

RV: Jsme optimisté. Když se bavíme o změně územního plánu v projektu nad hlavním nádražím, zaznívají ze strany města odhady až dvanáct let. Naše ambice je všechno zvládnout za méně než polovinu této doby.

Jak to chcete urychlit?

RV: Podřizujeme tomu všechny procesy. Na Masaryčce jsme participací s veřejností strávili více než rok. Uspořádali jsme několik diskuzních večerů, mnoho prohlídek přímo v  území, sbírali jsme podněty v online dotaznících, měli jsme infocentrum, kde jsme se setkávali s veřejností. Když jsme tímto procesem prošli, tak vlastní povolovací proces už byl poměrně rychlý. Podařilo se nám vysvětlit největší otazníky během participačního procesu. Věříme, že čím lépe a hlouběji tuto úvodní fázi odpracujeme, seznámíme s projektem veřejnost, pokusíme se vyřešit nebo alespoň zlepšit problémy, které v daném území jsou, tak pak povolovací proces bude snadnější. Platí to u všech projektů.

Území nad hlavním nádražím a na Florenci jsou ale asi větší a složitější než Masaryčka.

RV: Jsou větší, ale problémy jsou tu podobné. Můžeme se opřít o reference z našich dřívějších projektů. Pro hlavní nádraží bude určitě nejlepším příkladem dokončení platformy nad Masarykovým nádražím. Až vznikne, tak spoustu lidí přesvědčí, že to je správná cesta.

Naše nejvýznamnější území, ať už je to Florenc, hlavní nádraží, nebo Čtvrtý kvadrant, jsou podmíněná změnou územního plánu. Nebojíme se toho. Máme zkušenost z Masarykova nádraží, což bylo složité území, ale povolení jsme získali.

Řešíte tyto velké projekty a navazující změny územního plánu v době, kdy se finišuje pražský Metropolitní plán. Může vás zbrzdit, že město bude chtít nejdříve změnil Metropolitní plán a až pak se zabývat jednotlivými územími?

DM: Naše nejvýznamnější území, ať už je to Florenc, hlavní nádraží, nebo Čtvrtý kvadrant, jsou podmíněná změnou územního plánu. Nebojíme se toho. Máme zkušenost z Masarykova nádraží, což bylo složité území, ale povolení jsme získali. Ovšem dlouhodobě upozorňujeme na to, že změny územních plánů jsou nejslabším článkem celého povolovacího procesu v Česku.

PS: U všech našich projektů vyplývají největší zdržení právě ze změn územního plánu. Samotný povolovací proces pro získání stavebního povolení trvá rok nebo dva podle toho, kdo se do něj zapojí či odvolá. U změn územního plánu se bavíme o pěti, ale klidně i o deseti letech. To má pro rozvoj města fatální dopad. Je to vidět na všech velkých rozvojových územích v Praze, ať už je to nákladové nádraží na Žižkově, Bubny nebo Smíchovské nádraží, které už se přece jen rozjelo.

RV: Diskuzí o Metropolitním plánu se účastníme od začátku. Byli jsme aktivní ve všech vlnách projednávání, diskutovali jsme tam i naše území a snažíme se propsat naše plány do Metropolitního plánu. Chceme ale maximum změn dotáhnout ještě před skončením platnosti stávajícího územního plánu tak, abychom měli jistotu.

Říkáte, že místní trh je už pro vás malý, znamená to, že chcete jít i do jiných českých měst, nebo primárně se díváte na příležitosti v zahraničí?

DM: V Praze postavíme ročně 200 až 300 bytů. Toto číslo plánujeme zdvojnásobit. Ve vyšším a luxusním segmentu, na který se soustředíme, vidíme potenciál až 600 bytů ročně. U kanceláří dokážeme každý rok postavit jednu budovu, ideálně v centrálních lokalitách Prahy. Chystáme ke spuštění investiční fond a po určité době, kdy od investorů získáme peníze, bychom se rádi podívali do zahraničí. Chceme jít do měst minimálně s 500 tisíci obyvateli, na rozvinuté a transparentní trhy, kde můžeme stavět to, co umíme, tedy kombinaci bytů, kanceláří a dalších funkcí.

Míříte spíše do západní Evropy, nebo chcete zůstat ve střední Evropě?

PS: Aktivně se díváme na německý a anglický, respektive londýnský trh. V Německu je dnes pro řadu developerů situace poměrně složitá kvůli propadu cen developerských aktiv, růstu yieldů a stavební nákladů. Hledají řešení své složité finanční situace. Často i banky tam musí řešit projekty, které se nikam neposouvají. V tom vidíme mimořádnou příležitost. I pražskou Waltrovku jsme kupovali jako pohledávku od irské konsolidační banky NAMA. Můžeme se opřít o akviziční schopnosti a zkušenosti mateřské Penta Investments, takže jsme schopní řešit i složitější transakce. Díky tomu bychom se mohli dostat k zajímavým projektům, které ještě před dvěma roky na trhu k dispozici nebyly.

Aktivně se díváme na německý a anglický, respektive londýnský trh. V Německu je dnes pro řadu developerů situace poměrně složitá kvůli propadu cen developerských aktiv, růstu yieldů a stavební nákladů. V tom vidíme mimořádnou příležitost.

Šanci vidíte spíše v akvizici jednotlivých projektů, nebo byste byli schopni převzít i celou developerskou společnost s jejím portfoliem?

PS: V tomto jsme flexibilní. Vidět je to i na naší transakci z konce loňského roku, kdy jsme po dlouhých diskuzích odkoupili celé ČSAD Praha Holding se 180 zaměstnanci, abychom získali pozemky na a kolem autobusového nádraží na Florenci. Když portfolio nějakého developera bude stát za to, tak jsme připraveni jít i do takové akvizice.

Máte už nějaké know-how z německého nebo anglického trhu, nebo budete muset sehnat lidi, kteří se na nich umí pohybovat?

DM: Máme velkou výhodu, že Penta má další platformy jako Dr. Max nebo Fortuna, které už na některých těchto trzích pracují. Takže můžeme využít našich sesterských organizací. My sami jsme už působili v Polsku. To je další z trhů, na který se opět díváme. Teď jsme ve stadiu průzkumu potenciálních zahraničních trhů, děláme si analýzy, jak fungují, jaké jsou tam kapacity, do kterých měst stojí za to vstoupit. Následně se rozhodneme, jakou formou na trh vstoupit. Jestli koupíme jen projekt a k němu budeme muset získat lidi, nebo jestli koupíme celou platformu a budeme potřebovat jen nového ředitele. Může se také stát, že s místním partnerem vytvoříme joint venture, a na začátku se budeme od německého, anglického nebo polského partnera učit místním podmínkám. My naopak můžeme přinést to, co umíme nejlépe – mimořádnou architekturu a výstavbu formou construction managementu.

Kdy se rozhodnete, na které trhy se zaměříte?

DM: Předpokládáme, že rozhodnutí padne příští rok. Připravujeme se, děláme si také vnitřní analýzu, jaké procesy zlepšit, kde je riziko růstu nákladů. Něco jiného je ale koupit celou zahraniční platformu a něco jiného bude znamenat vytvoření joint venture, kdy my budeme v roli financujícího a kontrolního partnera. I v tomto případě může rozhodnutí přijít rychle, spolu s vhodnou příležitostí.

PS: I přes tyto plány je ale pro nás tři prioritou pořád českých trh.

Co se na něm vyplatí víc – stavět byty, nebo kanceláře?

PS: To záleží na lokalitě. Kancelářské projekty rozvíjíme v centru, protože to je místo, kde by kanceláře měly být. Funguje myšlenka jakéhosi central business districtu, kde se lidé z různých firem plánovaně i neplánovaně potkávají, navazují obchodní vztahy a navzájem se inspirují. Vidíme to tady kolem Masaryčky. Když tady jdete po ulici, tak obrazně uděláte pět byznysových schůzek, než dojdete na oběd, protože potkáte klíčové lidi z jiných firem. To je ohromná výhoda. Vnímají to i firmy, které se dříve do okrajovějších částí Prahy odstěhovaly a teď poptávají znovu kanceláře centru Prahy. Na druhou stranu jsou místa, jako je Smíchov, kde jsme si spočítali, že je lepší místo dalších kanceláří postavit rezidence.

Jak se za posledních deset let změnil přístup města k velkému developmentu, dokáže si už říct, co přesně chce, a racionálně se na tom s vámi domluvit?

DM: Změna je vidět. Stali jsme se pro město transparentním a důvěryhodným partnerem. Když jsme se na něčem domluvili, tak to také tak dopadlo. Pokud jsme se dohodli, že někde máme vybudovat například mateřskou školu, tak ta školka je větší, hezčí, zelenější, než jsme původně plánovali.

RV: Ze strany města vidím velký posun. Hlavní město Praha, městské části nebo Institut plánování a rozvoje obvykle mají konkrétní názor na funkce v daných územích. Ten se nijak zásadně neliší od našich plánů a představ. Ve finále se tak bavíme jen o detailech, o poměru jednotlivých funkcí. Například jsme rychle našli společnou řeč s hlavním městem i městskou částí ohledně podílu bydlení v projektu Florenc.

PS: Pro nás je ideální, že městské části jsou ochotny s námi diskutovat hned od začátku. Ve Čtvrtém kvadrantu jsme se poměrně rychle dohodli, co tam chceme postavit my, co tam chce městská část a co univerzita, a s takovým zadáním jsme pak šli za architekty a urbanisty, aby celé území společně s námi vymysleli. Městská část třeba přišla na to, že jí chybí kulturní centrum a že by bylo dobré, aby vzniklo na Vítězném náměstí. Tím, že se toto zadání dostalo do soutěže, tak jsme mohli vybírat z návrhů od mnoha mezinárodních architektů, kam toto centrum umístit a jak s ním pracovat. Výsledek proto bude mnohem lepší, než kdybychom tam kulturní centrum doplňovali až během povolovacího procesu.

V souvislosti s projektem nad hlavním nádražím se mluví i o výstavbě významné veřejné budovy. Je to segment, do kterého byste také chtěli vstoupit?

DM: Jsme developer a tím chceme zůstat. Pokud by veřejná budovy byla součástí nějakého developmentu, tak ta možnost tam určitě je. Jestli bude stát nebo město chtít, abychom takovou budovu postavili, tak to umíme jako součást výstavby na celém území.

RV: Hodně záleží na zadání. U hlavního nádraží by měla vzniknout řídící skupina, která má  s pomocí odborníků definovat zadání. Pokud město přijde s návrhem, aby v území, které má necelých 11 hektarů, vznikla veřejná budova, jsme připraveni s takovým požadavkem pracovat. Zapracujeme ho do celkového urbanistického plánu.

PS: Na hlavním nádraží počítáme s tím, že tam nebude jen komerční development, ale že v nějaké části si město nebo stát řekne, co tam chtějí postavit. Veřejné stavby mají schopnost území otevřít a fungovat jako určitý magnet. Třeba v Hamburgu je nová čtvrť Hafen City ukotvená filharmonií.

Kdy by mohlo být hotové zadání pro architektonicko-urbanistickou soutěž na hlavní nádraží?

DM: Na přelomu letošního a příštího roku bychom mohli mít toto zadání definované. Samotná soutěž by mohla být vypsaná ve druhém čtvrtletí příštího roku. Pokud by všechny procesy běžely správně a rychle, tak i s plnohodnotnou veřejnou diskuzí bychom mohli začít stavět za čtyři až pět let.  

RV: U hlavního nádraží nás velice pozitivně překvapila reakce všech hlavních aktérů, ať už jsou to městské části, hlavní město, ministerstvo dopravy, Správa železnic, nebo České dráhy. Nikdo z nich neříká, že by něco nešlo. Každý hledá cestu jak dál.

DM: Neziskové organizace volají po transparentnosti. Tu my chceme a vyžadujeme také. Řešení pro toto území musí být přijato všemi hlavními aktéry, a proto může vzniknout jen v otevřené a široké diskuzi. Do budoucna se chceme ještě více zaměřit i na otázky urbanismu, tvorby města, modro-zelené infrastruktury a také umění ve veřejném prostoru.

Najdete si i jiného umělce než Davida Černého?

DM: Určitě si najdeme i jiné umělce. Vybíráme je v otevřených uměleckých soutěžích. Vytvořili jsme proto pracovní skupiny umělců, kurátorů a dalších odborníků, kteří společně s námi aktuálně vybírají nejlepší umělecké projekty a díla pro tři projekty – hotel The Cloud One, Nová Waltrovka a Nuselský pivovar. Soutěž je otevřená i pro nové a začínající umělce stejně tak i pro zkušené matadory, jako je David Černý.

Co všechno vám umělci předkládají?

PS: Je vidět, jak je umění rozmanité. V našich soutěžích jsme se pohybovali od zavěšené krvavé košile v prostoru přes skleněné tyče až po betonový relikt zbořeného města nebo videoprojekci. Je těžké říct, co by bylo nejlepší. Proto nás je velmi obohacuje slyšet, jak se na to dívají jednotliví odborníci.

Budete mít při výběru poslední slovo?

DM: Ne, rozhodne porota. Většinu jejích členů tvoří odborníci, my jako investor jsme v menšině.

RV: Je to podobné jako u našich architektonických soutěží, kdy hlavní slovo mají nezávislí experti. Snažíme se ale, aby příběh vybraného uměleckého díla byl spjatý s příběhem daného území.

PS: Umění má překračovat limity. Některé návrhy naše limity překračují tak, že se s nimi nejsme schopni identifikovat. Ale i o nich se bavíme s odborníky a hledáme způsob, jak naše budovy vylepšit, aby byly zajímavější. Umění k budovám a veřejnému prostoru patří. Bez něj by města byla strohá a nudná.

Text: Jan Stuchlík

Foto: Ondřej Pýcha