Plánoval město v Gruzii, stavěl fabriku v Saúdské Arábii, teď hodlá postavit byty v Chorvatsku na břehu Jadranu. Přestože žijeme v 21. století, chce majitel společnosti H2O Group Libor Vlasák budoucím obyvatelům dát přičichnout k římským dobám. „Kdy lidé spolu žili a komunikovali. Nedávno jsem se vrátil z Pompejí, kde je krásně vidět, jak tam pracovali s vnitrobloky a společnými zahradami, kde se lidé potkávali, jedli spolu, popíjeli. To by měli zažívat i v našem projektu,“ říká Vlasák.

Libor Vlasák

Výzvy a překážky jsou pro něj neodmyslitelnou součástí života, zastává hodnoty jako pokora, disciplína a schopnost naslouchat ostatním. Od mládí ho provází sport, ať už se jedná o kolektivní sporty, které učí týmové spolupráci, nebo motorsport, kde se setkává s výzvami, které vyžadují odvahu, morální zásady, ale i bolesti a neúspěchy, které člověka posilují. Věří v intenzivní a produktivní život. Je pro něj důležité, aby zanechal pozitivní odkaz pro budoucí generace, ať už prostřednictvím rodiny, projektů, na kterých pracuje, děl, či jiných poselství.

Přes třicet let se zabýváte investiční výstavbou. V posledních letech jste se ale pustili i do developerských projektů. Jak se z firmy, která se zaměřuje na projektové řízení staveb, stane developer?

Jsme firma, která investorům nastavuje pravidla pro výstavbu projektů. Od zadání přes projektovou dokumentaci, tendr až po vlastní realizaci. To poměrně přesně koresponduje s developmentem. Před třemi lety jsem se potkal se svým společníkem Romanem Vývodou na velkém projektu Green Resort v Gruzii. Připravovali jsme tam projekt na vybudování nového města asi za 37 miliard korun. S Romanem jsme si padli do noty a začali přemýšlet o společných projektech. K tomu se nám naskytla příležitost koupit pozemky v Husinci. Na 16 tisících metrech čtverečních jsme začali chystat náš první projekt Vily Husinec.

Tím jste ale neskončili.

Po Husinci jsme se dostali k dalšímu projektu, kdy jsme společně našimi partnery z Victory Holding koupili pozemek v Řevnicích. V nádherné lokalitě hned vedle nádraží jsme získali 30 tisíc metrů čtverečních. Projekt jsme připravili do fáze studie a loni v létě jsme ho prodali. Třetí projekt, který nás teď hodně baví, je výstavba bytů a apartmánů v Chorvatsku.

Proč jste se rozhodli zrovna pro Chorvatsko?

Naše kolegyně přišla s příležitostí koupit pozemky pod Splitem ve vilové čtvrti Podstrana pět set metrů od moře. Má 14 tisíc metrů čtverečních a připravujeme na něm projekt 90 bytových apartmánových jednotek v designových domech. V Chorvatsku už máme tým lidí od projektantů až po realitní makléře, spolupracujeme tam se dvěma advokátními kancelářemi.

Zmínil jste, že jste se v minulosti podíleli na přípravě obřího projektu v Gruzii. Jak se dostane česká firma k projektování města za 37 miliard korun?

Poměrně jednoduše. Čeští společníci koupili pozemek v gruzínském Kobuleti, zhruba dva miliony metrů čtverečních. Společně s investorem a architektonickým studiem Kryštof+Chybík jsme vymýšleli, co by tam mohlo vzniknout. Za dva roky, kdy jsme na projektu pracovali, jsme získali obrovské množství zkušeností. Gruzie je jiná země než Česko, panují tam jiné podmínky a standardy.

Postavilo se to město?

Zatím ne. Projekt se připravil do fáze studie a teď investor přemýšlí, co s projektem dál. My jsme zpracovali finanční analýzy a kalkulace, aby se mohl rozhodnout.

Co vám gruzínský projekt přinesl?

Výhodou projektu bylo, že existovalo zázemí Gruzínců, kteří s námi komunikovali. My jsme měli český tým, takže se hodně věcí řešilo z Česka. Díky projektu jsme poznali prostředí a realitní trh v Gruzii, což nás hodně obohatilo. Měli jsme už podobnou zkušenost z projektu v Saúdské Arábii. Tam jsme pro jednoho investora připravovali výstavbu strojírenského závodu přibližně za 900 milionů korun.

Museli jste si na arabský svět hodně zvykat?

To je úplně jiný svět. Před šesti lety, kdy jsme na projektu pracovali, byla Saúdská Arábie nejortodoxnější muslimská země na světě. Abyste byl schopen s Araby komunikovat, musíte pochopit jejich mentalitu. Třeba kontrolní dny netrvaly kratší dobu než čtyři hodiny. Na začátku jsme se všichni smáli, pak jsme na sebe křičeli, pak jsme se zase smáli a z kontrolního dne jsme odešli a nic neplatilo. V tomto světě jsme se museli zorientovat. Generálním dodavatelem byla saúdskoarabská firma. Tamní firmy ale mají úplně jiná pravidla z hlediska cen, dodávek, kvality, než na jaká jsme zvyklí.

Jednali jste s Araby stejně jako s dodavateli v Česku?

Ano, a nefungovalo to. V průběhu výstavby nám navyšovali cenu, ale my jsme byli investorovi zodpovědní za dodržení rozpočtu. Takže jsme jim procházeli rozpočty, kde jsme kolikrát našli jednu položku dvakrát. Tak jsme je na to upozornili a oni tvrdili, že to není stejná položka. Postupnými kroky jsme se sbližovali, fabriku jsme postavili a investor byl spokojený. Arabský svět byla velká zkušenost. Ve srovnání s ním je Gruzie v podstatě evropská země.

Něco jako české kontribuce v Chorvatsku vůbec nefunguje. Stát developera nevydírá. Je tam jasně daný územní plán, podle něhož musíte projektovat. Jednodušší je i proces stavebního řízení. Také se tam staví výrazně rychleji.

Libor Vlasák

Chtěl byste si projekt v arabském světě ještě zopakovat?

Už se nám jeden takový rýsuje. Za těch dva a půl roku stavby továrny jsem arabský svět trochu pochopil. Je to svět, který má svou kulturu a zvyklosti a ty je třeba respektovat. To ale platí i jinde. V Chorvatsku jsme se také museli naučit jejich mentalitu, i když Chorvati jsou nám velmi blízcí. I můj desetiletý syn říká: „Když chceš pochopit Chorvatsko, musíš být větší Chorvat než místní.“ Jakmile jejich mentalitu pochopíte, můžete tam dobře fungovat.

V čem jsou Chorvati jiní?

Je tam více emocí. Možná některé věci se neřeší tak striktně, jak jsme zvyklí tady. Ale jinak k sobě máme kulturně blízko, Češi tam historicky dělali byznys, jezdili tam na dovolené.

Dělají se tam některé věci snadněji než v Česku?

To vám řeknu přesněji až v létě. Teď podáváme žádost o stavební povolení, tak uvidíme, jak proběhne stavební řízení. Ale určitě některé věci jsou jednoduší, třeba z pohledu projektové dokumentace. Hodně detailů se třeba řeší až na stavbě. Jednodušší jsou i rozpočty. Vyzkoušeli jsme si to už v Saúdské Arábii, kde se jede podle agregovaných položek. A i podle nich postavíte fabriku za 900 milionů. V Česku jsme zvyklí na položkové rozpočty, kdy se řeší každé umyvadlo. Tam investor takové detaily neřeší, stavba musí být podle projektu a musí se vejít do rozpočtu, musí být v dojednané kvalitě a termínu. To je výrazně jednodušší stavění.

Projekt pod Splitem je poměrně velký. Místní úřady ho vítají, nebo vám spíše kladou do cesty překážky, jak se to často děje v Česku?

Byl jsem velmi mile překvapený, jak tam fungují stavební úřady. Nepřišli jsme tam ale z pozice, že jsme z Česka a všechno víme nejlépe. Hodně nasloucháme a vnímáme jejich požadavky. V Podstraně jsme dávali podněty na změnu územního plánu, protože jsme do projektu potřebovali zabudovat garáže. Úřad, který změny územního plánu zajišťoval, náš požadavek akceptoval.

Dává si radnice podmínky, abyste jim postavili nějakou veřejnou infrastrukturu výměnou za povolení stavět váš projekt?

Ne, něco jako kontribuce v Česku tam vůbec nefunguje. Stát developera nevydírá. Je tam jasně daný územní plán, podle něhož musíte projektovat. Jednodušší je i proces stavebního řízení. Také se tam staví výrazně rychleji, a to jak ve smyslu povolování, tak i vlastní realizace stavby. Jeden rok je na staveništi výkop a druhý rok se lidé stěhují do hotových bytů.

Je to dáno klimatickými podmínkami, protože tam můžete stavět celý rok?

Klimatické podmínky určitě roli hrají. Na druhou stranu místní regulace říká, že během turistické sezony od 15. června do 15. září stavět nesmíte. Pak ale můžete stavět celý rok. Navíc stavařina tam má velkou historii. Vždyť i pražský hotel Intercontinental stavěly jugoslávské firmy. Většina domů se tam staví z monolitických konstrukcí a oni s betonem umí velmi dobře pracovat. I díky požadavkům na seismickou odolnost a založení staveb, protože Chorvatsko je na stejné tektonické desce jako Turecko, kde jsou zemětřesení poměrně běžná.

Váš projekt v Chorvatsku se jmenuje Heritage. Jaké dědictví do něj vpisujete?

Možná se trochu vracíme až do římských dob, kdy lidé žili v komunitách a komunikovali spolu. Dnes se to kvůli používání mobilů téměř odnaučili. Chceme tam vytvořit vnitřní prostor, kde se lidé budou moci potkávat, povídat si spolu. Komunikace se z dnešních projektů vytrácí. Často se staví tak, aby obyvatelé vjeli autem do garáže, nasedli do výtahu a vystoupili u nebo přímo v bytě. A pokud možno nikoho po cestě nepotkali. To jsme od začátku nechtěli. Nedávno jsem se vrátil z Pompejí, kde je krásně vidět, jak tam pracovali s vnitrobloky a společnými zahradami, kde se lidé potkávali, jedli spolu, popíjeli. Odkaz na historii jsme do projektu zakomponovali i prostřednictvím použitých materiálů, hodně pracujeme s bračským kamenem.

Kdo si bude vaše byty a apartmány kupovat?

Prodáváme je v Česku, máme také chorvatskou realitní kancelář, která má dosah do celé Evropy. Díky tomu se tam budou potkávat různé kultury. Projekt splňuje parametry každodenního bydlení, takže si tam vyberou byt i Chorvaté. Ale stejně tak si apartmán může koupit kdokoliv z celého světa jako prázdninový byt. Největší zájem registrujeme z Německa, Polska a Nizozemska. Výhodou projektu je, že v těsném sousedství se nachází pětihvězdičkový hotel Le Meridien, který má zázemí, restaurace, fitness centrum, bazény. Naši klienti budou moci jeho služby využívat.

Byli byste radši, aby vlastnici měli byty pro svou potřebu, než aby je krátkodobě pronajímali turistům?

Určitě by bylo lepší, aby si je koupili lidé, kteří tam budou žít. Ale chápu, že si ho někdo pořídí jako investici. Výhodou je, že z Prahy jste ve Splitu letadlem za hodinu a čtvrt. Za dalších 25 minut stojíte přede dveřmi. Když ve čtvrtek odletíte a v neděli se vrátíte, tak si uděláte krásný prodloužený víkend. Chorvatsko si totiž můžete užívat nejen v létě. V únoru jsem tam byl, svítilo slunce a bylo příjemných 15 stupňů. Restaurace byly otevřené, dalo se tam sportovat. Chorvatsko má nejvíce národních parků v Evropě. Možnosti vyžití jsou obrovské. Do centra Splitu je to z Podstrany taxíkem nějakých patnáct minut.

Architektonický návrh vám připravilo studio Qarta. Proč jste si vybrali právě tyto architekty?

Protože Chorvatsko mají rádi a rozumí mu. Qarta nás také baví jak lidsky, tak pracovně. S Jirkou Řezákem a Davidem Wittasskem jsme si hned od začátku sedli, kontrolní dny a cesty do Chorvatska se staly mojí oblíbenou pracovní náplní. Dokázali naši filozofii překlopit do podoby domů. Chtěli jsme tam také odvážnou architekturu, kterou Qarta umí.

Jak důležitá je pro vás architektonická stránka a hodnota domů, které stavíte?

Vždycky je to důležité. Když si postavíte dům, tak ho každý den opouštíte a zase se do něj vracíte, díváte se na něj a musí se vám líbit. Krásná architektura je pro mě důležitá, ale musí se také vždy snoubit s funkčností. Je třeba, aby se lidé cítili dobře i uvnitř, kde tráví většinu času. Byt jim musí dispozičně vyhovovat.

Funguje krásná architektura ekonomicky?

Vždy se musíte dostat do nějakých ekonomických a finančních parametrů a návratnosti. Buď vyděláte o deset procent více, nebo méně. Mně bylo na jaře šedesát let a chci už dělat jen hezké projekty. Nechci stavět 57 krabic někde za Prahou, na kterých bych možná vydělal více peněz. Nebavilo by mě to. Nicméně je důležité, aby i architekti vnímali byznysovou stránku projektu. Aby si nestáli striktně za svým. Aby si byli vědomi, že se byty musí prodat a lidem se v nich musí dobře bydlet. Zrovna nedávno jsme s Qartou dělali ještě nějaké úpravy právě se zřetelem, aby to bylo hezké, ale také funkční.

Budete pod Splitem pokračovat i s dalšími projekty?

Máme vyhlídnuté lokality, o nichž přemýšlíme. Objevili jsme jedno místo na Istrii, které jsem se dlouho bránil. Bál jsem se, že když máme tým lidí ve Splitu, tak to pro ně bude příliš daleko. Ale našli jsme pozemek, na kterém by se dal postavit hotel a apartmány. Zajímáme se i o pozemky na Brači. Musíme si jen ujasnit, jestli nás takový projekt bude bavit a bude dávat ekonomický smysl. Problém Chorvatska nyní je, že po přechodu na euro cena nemovitostí včetně pozemků vyletěla nahoru. Teď bude chvíli trvat, než si jejich majitelé uvědomí, že ceny, které chtějí po investorech, jsou nereálné.

Našli jsme pozemek na Istrii, na kterém by se dal postavit hotel a apartmány. Zajímáme se i o pozemky na Brači. Musíme si jen ujasnit, jestli nás takový projekt bude bavit a bude dávat ekonomický smysl.

Libor Vlasák

V Česku připravujete luxusní vily v Husinci. Jak jste tam daleko?

Teď rozjíždíme prodej pozemku se stavebním povolením a projektovou dokumentací. Spojili jsme se s realitní kanceláří Philip & Frank, která má výhradní zastoupení k prodeji pozemků. Na projektu jsme pracovali dva roky. S architektonickou kanceláří ADR jsme vymysleli luxusní nadstandardní vily, které ctí filozofii, že bydlení není jen uvnitř domu, ale musí být propojené s přírodou a zahradou.

Vily si budou stavět jednotliví vlastníci?

Ano, ale jsme schopni je pro ně postavit. Věřím, že jim dáme na výstavbu nejlepší cenu. Pro některé investory může být koupě takového projektu zajímavá, protože mohou začít stavět až v okamžiku, kdy se jim to bude hodit. Nenutíme je koupit si už postavenou vilu.

Nebojíte se, že pak celá lokalita bude dlouhou dobu staveniště, což by případně mohlo někoho odradit?

Je běžné, že se prodávají rozparcelované pozemky. A taky se stává, že si někdo postaví vysněný dům a soused začne stavět až za dva nebo tři roky. Na druhou stranu v Husinci vyroste třináct domů, pozemky jsou dost velké a pro specifickou klientelu. Takže věřím, že když si někdo pozemek koupí, začne na něm i brzy stavět.

Chystáte v Česku další projekty?

V Praze už bohužel jsou pozemky rozebrané. Ale chtěl bych postavit nějakou butikovou administrativní budovu, trochu jinou, než se standardně staví. Chtěli bychom postavit i nájemní byty opět v nadstandardním segmentu s vysokým nájemným pro bohatší klientelu. Takových domů v Praze moc není.

Dražší bydlení než Fragment od Trigemy?

Stejně drahé jako Fragment. Musím Marcelu Souralovi vystřihnout poklonu za to, že do takového rizikového projektu šel. Ukázal, že to může fungovat. Fragment je drahý, a přesto je vyprodaný. Očividně je v Praze klientela, která si chce pronajímat drahé a krásné byty. Ve světě je to standardní. Na Manhattanu také byt nevlastníte, ale bydlíte v nájmu s plným servisem. Stejně to funguje v Paříži, Curychu, Miláně. Praha tento trend teprve začíná dohánět. Drahé nájemní bydlení je určené pro úspěšné manažery, kteří jsou dnes v Praze, ale za dva nebo tři roky se přestěhují do Singapuru.

Takže uvažujete o širším centru Prahy?

Ano, třeba o Vysočanech, kde nás to baví. To je lokalita, která bude po Karlínu pro bydlení skvělá.

V jaké kondici je dnes české stavebnictví, když se řada developerských projektů předloni a loni zastavila?

Development se zastavil, protože vylétla inflace a úrokové sazby a ekonomicky projekty přestaly dávat smysl. Úvěry najednou nebyly za 3, ale za 9 procent. Nepřibrzdila se ale příprava projektů. Projektuje se pořád stejně, protože developeři mají nakoupené pozemky a nemovitosti, na nichž chtějí stavět. Měli aspoň čas na přípravu. Věřím, že teď se výstavba zase rozběhne. Velký problém pro stavební firmy byl pochopitelně rychlý růst cen energií a stavebních materiálů.

Vás se tato vlna zdražování také týkala?

My nejsme čistě stavební firma. Protože projekty řídíme, tak jsme mezi investorem a dodavatelem. Takže jsme museli ověřovat ceny, přepočítávat projekty, kde se dalo ušetřit. Stavebních firem mi bylo až líto, protože se dostaly do problémů, za které nemohly. Ve finále se ale vždy musel investor se stavební firmou nějak domluvit. Nelze totiž ze stavby firmu vyhodit, protože ta, která by přišla po ní, by cenu ještě více navýšila.

Teď už se situace uklidnila?

Ceny se stabilizovaly, takže se už dají projekty nacenit. Od loňského prosince u některých materiálů šly ceny dokonce mírně dolů. Na druhou stranu pořád rostou náklady na práci, jak se zvyšují mzdy. Naše role je dodavatele vytendrovat, projít v několika vyjednávacích kolech položky rozpočtu, provést jejich valuace tak, abychom dodavatele dostali na co nejnižší cenu. Ale takovou, za kterou je schopen stavbu postavit.

Text: Jan Stuchlík

Foto: Ondřej Pýcha