Data z realitního trhu za první čtvrtletí letošního roku naznačují oživení poptávky. Je to už ta jarní vlna návratu kupců nových bytů, na kterou developeři od loňského podzimu čekají?
Když se srovná prodej nových bytů v letošním prvním čtvrtletí s posledními třemi měsíci loňského roku, tak vidíme nárůst o téměř dvacet procent, což je určitě pozitivní signál. Jarní prodeje, které očekáváme, v těchto číslech ještě nejsou promítnuty. Protože každoročně největší zájem o koupi nového bytu přichází v březnu, dubnu, květnu a červnu. Jsme tedy na začátku oživení, a už vidíme růst. Pokud banky poskytly nejvíce hypoték od loňského léta, v březnu dokonce meziměsíčně o šedesát procent více, je to signál, že jaro by mohlo být silné.
V letošním prvním čtvrtletí se v Praze prodalo 650 nových bytů. Ve druhém kvartále by to mohlo být ještě více?
Mohli bychom se dostat i na dvojnásobek prodeje z prvního čtvrtletí. Ale zatím se pořád cokoliv velmi těžko předpovídá. Do karet developerům hraje, že se lidé už psychicky adaptovali na vyšší inflaci, dražší energie, zjistili, že jsme překonali zimu bez problémů. Zásadní oživení prodeje ale nenastane dříve, než výrazně klesnou úrokové sazby u hypoték.
Zvykli si lidé také na výrazně dražší hypotéky?
Reálné sazby, které noví klienti u bank dostávají, se nyní dostávají v průměru pod šest procent. Pořád je to ale trojnásobek proti období před dvěma a půl roky. Růst sazeb byl velmi rychlý a způsobil určitý šok mezi kupujícími. Vidíme ale, že potenciální poptávka tady pořád je, a to podle toho, jak lidé procházejí náš web. Rozhodnutí o koupi kvůli drahým hypotékám jen dočasně odložili. Slyší, co říkají ekonomové a zástupci České národní banky, že ve výhledu dvou let by se inflace měla snižovat a s ní i úrokové sazby. Na konci příštího roku nebo do poloviny roku 2025 by se hypoteční sazby mohly dostat k psychologické hranici tří procent. Při takové sazbě se v té době může v Praze splátka hypotéky dostat i pod výši nájemného u srovnatelného bytu.
Loni reagoval Central Group na situaci na hypotečním trhu nabídkou garantované sazby hypotéky ve výši 2,99 procenta na tři roky. Je o ni zájem?
Byl to výrazný impuls pro naše zákazníky. V době útlumu trhu se snažíme přicházet na trh s novými nástroji, jak prodej povzbudit. Nemáme totiž prostor pro snižování cen, ale můžeme pracovat s určitými marketingovými bonusy. Klienti si tak například mohou vybrat, že jim v ceně bytu zřídíme klimatizaci. Nebo dostanou poukázku na vybavení bytu, včetně kuchyně, na 200 až 500 tisíc korun podle velikosti bytu. Vyplatilo se nám vytvořit k tomu vlastní interiérové studio Central Interiér s přímou vazbou na výrobce. Takže umíme vybavení kupovat za lepších podmínek. Zatím je tato služba dostupná jen pro naše klienty, ale připravujeme její otevření pro širší veřejnost.
Zpracujete jim architektonický návrh jejich bytu na míru, nebo vycházíte z nějakých hotových designů?
Nechtěli jsme vytvořit klasické studio, kam musíte přijít a společně s architekty od začátku návrh tvořit. Chtěli jsme, aby se lidé mohli inspirovat určitými styly, které máme dopředu navržené, což je styl Modern, Klasik, Design s větší paletou barev nebo Industrial, kde se pracuje se stěrkami, cihelným obkladem a šedou barvou, pamatujeme i na luxusnější interiéry. Teprve na základě vybraného stylu vytvoříme originální interiér pro konkrétního klienta. Hodně bytů jsme prodali právě díky tomu, že se klienti mohou nastěhovat už do hotového zařízeného bytu.
Jakými dalšími finančními nástroji prodej podporujete?
Z finančních nástrojů máme už rok garanci vrácení peněz. Až do doby dokončení bytu nám klient může byt vrátit zpátky a my mu vyplatíme všechny zaplacené finanční prostředky. Garantovanou hypotéku se sazbou 2,99 procenta nabízíme na koupi bytů dokončovaných v letech 2024 a 2025. Takže se týká všech našich největších projektů, ať je to Parková čtvrť v Praze 3, Tesla Hloubětín v Praze 9, nebo Háje v Praze 10.
Splátku úroků budete dorovnávat ze svého, když banky klientům dají hypotéku dražší než za 2,99 procenta?
Věříme, že za hypotečními bankami přijdeme s tak velkým balíkem v řádu stovek milionů korun předpřipravených hypoték, že dobré úrokové podmínky získáme. Rozhodně lepší než by měli individuální klienti. Věřím, že ke konci příštího roku bychom se mohli dostat se sazbami ke třem procentům. Pokud se to nepodaří, tak rozdíl bereme na sebe a budeme splátku úroku první tři roky dotovat.
Nejnovějším finančním nástrojem je program Nový byt za starý na protiúčet. Jak přesně funguje?
Tento program se vztahuje jak na koupi už dokončených bytů, tak i na byty, které budou hotové v letech 2024 a 2025. Klient má svůj starší byt nebo rodinný dům v Praze a okolí a chce si koupit byt od nás. Přijde k nám a vybere si z naší nabídky. Prodej starého bytu řešíme ve spolupráci s realitní kanceláří Maxima Reality. Od ní klientovi přijde odhadce, který mu dá reálný odhad tržní ceny. Na základě ceny nového bytu a odhadu ceny starého bytu sestavíme klientovi finanční model, aby věděl, kolik peněz bude potřebovat z vlastních zdrojů, případně kolik si bude muset půjčit. Pak uzavřeme smlouvu a klient zaplatí jen zálohu pět procent z hodnoty kupovaného nového bytu. Standardně se přitom platí deset procent.
Co se stane se starým bytem?
Ve starém bytě bydlí dál. Čtyři měsíce před dokončením nového bytu se tržní odhad staré nemovitosti zaktualizuje. Protože za rok nebo dva se trh určitě někam posune. Pak bude jasnější, kolik vlastních zdrojů nebo jak velký úvěr bude klient opravdu potřebovat pro doplacení ceny nového bytu. Maxima Reality dá starý byt na trh. Obvykle do tří až čtyř měsíců pro něj najde kupce. My garantujeme, že do dvou měsíců od dokončení bude nový byt zkolaudovaný a připravený k nastěhování. Takže máme šest měsíců, ve kterých se celá transakce dokončí – od prodeje přes uhrazení kupní ceny až po nastěhování.
Nemůže se stát, že pak klient bude prodávat svůj byt pod tlakem a bude muset přistoupit třeba i na horší cenu?
Kdyby se prodej starého bytu protáhl, tak umíme klientovi nabídnout užívání nového bytu až po dobou dvou let, aniž by ho zaplatil. Tím eliminujeme riziko, že by klient musel kývnout na nižší cenu svého starého bytu.
Jakou odezvu na tento program máte?
S programem jsme vyjeli na začátku dubna a odezva na něj je skvělá. Lidi přicházejí a ptají se, jak program funguje. Je to další impuls, jak trh rozhýbat. Protože mnoho lidi má vlastní nemovitost a chtěli by se přestěhovat do nového bytu, který má kvalitu, celkové provedení a energetickou náročnost výrazně lepší. Zvlášť když cenový rozdíl mezi novým a starým bytem se v posledních letech velmi zmenšil, na nějakých patnáct procent.
Podle čerstvých dat se ale tyto nůžky začínají zase rozevírat.
Je to tak. Starší byty v průměru meziročně zlevnily o šest procent, panelové byty dokonce o devět procent. U novostaveb se cena meziročně zvýšila o čtyři procenta. Od posledního čtvrtletí loňského roku ale ceny stagnují. Zdravý rozdíl v ceně mezi srovnatelně velkým novým a starým bytem ve srovnatelné lokalitě by se měl v průměru pohybovat kolem třiceti procent.
Očekáváte, že u nových bytů budou ceny stagnovat celý letošní rok?
Kvůli omezené poptávce vyvolané drahými hypotékami není příliš prostor pro růst cen. Určitě ale ceny nových bytů nebudou klesat. Letos a pravděpodobně ještě v první polovině příštího roku budou ceny stagnovat.
I Central Group odložil kvůli situaci na trhu zahájení stavby několika etap ve svých projektech. Co s cenami udělá, až se probudí odložená poptávka, která ale bude mít na výběr z menšího počtu bytů?
Na loňský propad prodejů o šedesát procent jsme museli reagovat. U Parkové čtvrti a Tesly Hloubětín jsme se rozhodli, že pokračující etapy o velikosti celých městských bloků o rok odložíme. Dohromady jde o zhruba 700 bytů. Raději jsme se zaměřili na prodej v projektech, které už jsou ve výstavbě. Na základě prodejů z letošního jara a léta zvážíme, jestli stavbu v obou odložených projektech rozjedeme. Kdyby poptávka pořád nebyla příliš silná, tak bychom mohli zahájení stavby ještě o další půlrok posunout. Ale zatím jsem optimista, že letos na podzim se stavbou začneme. Jsme připraveni na nástup odložené poptávky zareagovat. Máme projekty se stavebním povolením, které můžeme začít hned stavět a prodávat. Hotové ale budou tyto byty až za zhruba dva roky od zahájení výstavby. Do té doby se může stát, že kupující budou mít omezený výběr z bytů, které budou v době oživení trhu hotové. S tím souvisí i možný tlak na růst cen.
Letos jste přišli s projektem, který reaguje také na obecný problém, že ceny nových bytů jsou až neúnosně vysoké. V Harfa Living dáváte na trh padesát bytů, které jsou o zhruba čtyřicet tisíc korun na metr čtvereční levnější, než je průměr trhu. Jak se na takto nízké ceny dostanete?
Je to z naší strany trochu experiment. Zvláštní doba si žádá zvláštní přístup. Podívali jsme se na výstavbu a trh úplně novým pohledem. Vyjeli jsme s byty 1+kk a 2+kk za časově omezené zaváděcí ceny, které jsou v Praze bezkonkurenční. Za nízkou cenou stojí několik základních principů. Jednak je to marketingový nástroj, jak přitáhnout pozornost k nové lokalitě v Praze 9, kde se dnes hodně staví. Pak jsme přišli s novým standardem Economy, který na trhu chyběl. Všechny nové byty se dnes staví ve středním nebo luxusnějším segmentu. To jsou standardy, které se nejen u nás, ale i u dalších developerů postupně vylepšovaly, byly vázané na konkrétní značkové materiály a doplňky a ceny bytů tím tlačily nahoru.
Když někdo přijde do bytu ve standardu Economy a vedle do bytu ve standardu Comfort, v čem uvidí největší rozdíl?
Oba byty budou v budovách, které patří do energeticky úsporné kategorie B. U obou také poskytujeme rozšířenou záruku pět let. Ale rozdíl bude ve vnitřním vybavením. V Economy pracujeme s kvalitními, ale nutně ne značkovými materiály. Místo plovoucích podlah tam je koberec. Klient má také významně omezenou možnost výběru a přizpůsobení interiéru. Volí si ze dvou variant: Modern v šedivém odstínu a Klasik v béžovém či okrovém odstínu. Díky tomu můžeme udržet proudovou výstavbu, která je levnější. Za příplatek je samozřejmě možné vybavení měnit, ale je vyšší, protože zohledňuje narušení objemových slev a proudové výstavby. Rozdíl bude také ve společných prostorách, kde dlažby nebo výtahy budou kvalitní s plnou zárukou, ale nebudou od takových značek jako v domech ve vyšším standardu.
Liší se nějak také splátkový kalendář?
Nabízené byty za nízké zaváděcí ceny jsou spojené se zrychlenou platbou, kdy do třiceti dnů musí klient zaplatit 95 procent ceny a zbytek až po dokončení v roce 2025. Takže naše nabídka míří především na lidi, kteří mají volné prostředky, ale na jiný nový byt už nedosáhnou. Umožňujeme práci s hypotékou nebo s odkladem platby, ale už se to promítne do ceny bytu. Zároveň není možné čerpat některé bonusy, jako třeba na vybavení bytu.
Dosud se developeři zaklínali, že levněji než za 150 tisíc korun za metr čtvereční stavět nejde. Co vzkazujete trhu, když ukazujete, že to jde?
Je třeba se na naše ceny dívat opravdu jako na zaváděcí, které mají přitáhnout pozornost k lokalitě na Harfě. Což se daří, protože my jsme nabídku rozeslali zatím jen okruhu našich registrovaných zájemců a zájem je obrovský.
Takže nový standard se z tohoto typu výstavby nestane?
Testujeme to. Teprve si vše budeme muset vyhodnotit. Chtěli jsme zamrzlému trhu dát určitý impuls, a zjevně se to povedlo.
Na webu projektu slibujete i větší byty 3+kk za příznivé ceny. Budou také v levnějším standardu Economy?
Celý projekt Harfa Living plánujeme ve standardu Economy. V celé lokalitě vznikne více než 500 bytů o dispozicích 1+kk až 3+kk. V další vlně vyjedeme právě s většími byty či byty s předzahrádkami a ve vyšších podlažích.
Naprostá většina projektů, které připravujete, vyrostou v Praze na brownfieldech. Znamená to, že už v hlavním městě nejsou volné plochy, kde by se dalo stavět?
Rozhodnutí, že se zaměříme na brownfieldy, jsme udělali už před osmi až deseti lety. Souvisí to i s trendem, že Praha by se už neměla moc rozrůstat do šířky na zelených plochách na okraji. Spíše by se měla zahušťovat díky stavbě na zastavěných, ale nevyužívaných plochách uvnitř. Často jsou s tím spojeny náklady na dekontaminaci a demolice, které jsou někdy vysoké. Plně je hradíme z vlastních zdrojů. Na druhou stranu se díky tomu dostaneme k novým pozemkům za lepších podmínek než v nezastavěném území. Výhodou také je, že lokalita je většinou už v zastavěném území, s vyřešenou dopravní a technickou infrastrukturou v okolí.
Byznysově vám brownfieldy fungují lépe než stavby na zelené louce i přes náklady na sanace a demolice?
Moc volných ploch v Praze není, pokud nechcete jít vyloženě do okrajových částí města nebo za něj. Na druhou stranu stavět na brownfieldech je správné. Ze zrušeného nákladového nádraží Žižkov, kde stavíme Parkovou čtvrť, jste za necelou čtvrthodinu tramvají na Václavském náměstí. Často na brownfieldech musíme zbourat různé kontaminované budovy, stojí nás to stovky milionů korun. Musíme procházet složitou změnou územního plánu, která trvá několik let. Navíc teď za takovou změnu platíme městu kontribuce. Obecně platí, že z připravených 138 tisíc bytů v Praze jich na brownfieldech budou stát dvě třetiny.
Teslu Hloubětín jste vlastně celou zbourali a vybagrovali. Snažíte se na některých projektech zachovat alespoň část původních industriálních prvků?
Třeba na nákladovém nádraží Žižkov v naší části byly jen zbytky kolejí, takže tam nebylo moc co zachovat. Ale pracujeme tam se starou dlažbou. Naproti připravujeme projekt z pera architektky Evy Jiřičné na místě bývalého Telekomu. Tam jsme dlouze zvažovali, nakolik by se dala využít telekomunikační věž. Ale kvůli kontaminaci azbestem jiné řešení než demolice nepřipadalo v úvahu. Je to jedna z největších demoličních akcí posledních let. V Tesle Hloubětín jsme také dlouho zvažovali, které části by se daly efektivně revitalizovat, ale ani tady zachování starších budov nebylo možné. Nemáme v portfoliu lokalitu, která by nesla historické dědictví, které by stálo za to zachovat.
Už máte představu, co na Žižkově místo Telekomu vznikne, když jste museli opustit původní návrh Evy Jiřičné se třemi obytnými
věžemi?
Máme a paní architekta Jiřičná na projektu intenzivně pracuje. Už má konkrétní obrysy, finalizuje se změna územního plánu a na podzim projekt představíme veřejnosti. Dokončujeme ještě jednání s Prahou 3, s magistrátem, Institutem plánování rozvoje a s památkáři, ale koncepce je odsouhlasená. Směr, hmoty i pojetí. Projekt bude jiný, než byl ten původní. Ale i tak bude skvělý.
Kdy by mohl stát?
Změna územního plánu by mohla být hotová letos. Pak se začne projektovat. Když půjde vše dobře, tak v letech 2026 a 2027 by se mohlo stavět.
Dušan Kunovský
Vystudoval práva na Univerzitě Karlově v Praze a na Cambridge University v Anglii, kde získal prestižní stipendium prince Charlese a právní titul Master of Laws. Po studiu se věnoval právní praxi se zaměřením na nemovitosti a následně vstoupil do oblasti developmentu. Jeho společnost Central Group je dlouhodobě největším rezidenčním stavitelem v ČR.
