Zdá se, že období levných hypoték je pryč. Jak jejich zdražování zamává s nemovitostním trhem? Reagují nějak na tuto situaci vaši klienti z řad nemovitostních investorů?
Jaroslav Havel (JH): V návaznosti na razantní opakované zvýšení dvojtýdenní reposazby a PRIBOR ze strany ČNB z 0,25 na 3,75 procenta koncem roku 2021 dochází k postupnému zvyšování úrokové sazby hypoték směrem k čtyřem, až dokonce pěti procentům, a podle všeho se bude v roce 2022 nadále zvyšovat. Česká republika je v EU ojedinělý ostrov, kde zvyšování úrokových sazeb zajistila zejména ČNB, která základní úrokovou sazbu zvýšila nejrazantněji za posledních 23 let. Růst hypotečních sazeb má logicky vliv na rozhodování investorů, ale také koncových zákazníků – rodin, které si pořizují bydlení. Očekáváme pokles počtu nových hypoték i pro menší investory, kteří si kupují několik bytů na pronájem. Naopak aktivní budou nadále nejen v rezidenčním bydlení větší, zejména zahraniční fondy, které mají levné eurové financování a stačí jim i menší výnosy, zejména fondy pojišťoven, penzijních fondů a bank.
Očekáváte tedy, že zájem o nemovitosti opadne?
JH: Češi, nejen institucionální investoři, v roce 2021 ještě za celkem levné peníze nakupovali, co se dalo. Teď ale kvůli dražším hypotékám očekáváme, že zájem o nemovitosti skutečně trochu poklesne. Vyrovná se tak zčásti poptávka a nabídka, nicméně v největších městech či v zajímavých rekreačních destinacích pokles cen nečekáme. Nabídka nových nemovitostí k prodeji zejména v Praze, Brně a Bratislavě či dalších velkých městech nebo v zajímavých rekreačních oblastech bude totiž stále nižší než poptávka. Strmý růst cen nemovitostí by měl ale logicky zbrzdit.
Nemyslíte si tedy, že by nemovitostních transakcí v roce 2022 ubylo?
JH: Pravidelně se účastníme největších realitních transakcí na českém a slovenském trhu, kde jde o transakce okolo 1 miliardy Kč či vyšší – ročně jich realizujeme cca deset. Dále pak se svými klienty realizujeme vysoké desítky či spíše malé stovky menších transakcí. Nepředpokládáme, že by byl v tomto rok 2022 nějak výjimečný. Naše roční tržby za poradenství v oblasti real estate už v roce 2020 překročily 100 milionů korun a naším cílem je do pěti až sedmi let zdvojnásobit. Služby v tomto oboru jsou jednou z našich klíčových specializací, kde očekáváme i největší nárůst tržního podílu. Je naším cílem se ve zmíněném horizontu stát česko-slovenskou jedničkou i v této oblasti, na kterou jsme se začali koncentrovat až v posledních deseti letech. V minulosti bylo právní poradenství u velkých realitních transakcí dominantou anglosaských právníků i poradců, což se postupně mění.
Vaše kancelář měla už v roce 2020 strategii, jak se v právním a daňovém poradenství v oblasti nemovitostí udržet v příštích deseti letech na špičce. Jenže pak přišel covid. Museli jste kvůli tomu strategii nějak měnit?
JH: Vytvořili jsme strategický programový dokument Nemovitosti 2020–2030, ve kterém se díváme na tuto problematiku velmi komplexně. Další rozvoj a posílení našeho tržního postavení v této oblasti je pro nás zásadní a věnujeme mu maximální úsilí. Díky strategickému uvažování, predikcím či systematickému plánování a naší schopnosti flexibilně reagovat na dynamiku trhu se dokážeme rychle přizpůsobit změnám. Což je i případ pandemie koronaviru. Ta s sebou přinesla vývoj, který jsme očekávali, ale covid některé trendy ještě urychlil. Nejvíce se projevil na výrazně větším využití technologií, a to i v oblasti nemovitostí.
S čím klientům pomáháte? Zaměřujete se jen na velké nemovitostní transakce?
František Korbel (FK): Našim klientům pomáháme ve všech fázích realizace nemovitostních projektů. Poskytujeme jim poradenství při přípravě a povolování projektu přes jeho výstavbu a následné transakce s nemovitostmi až po případnou správu nemovitostního portfolia a vztahy s orgány veřejné moci. Známe tak podrobně jednotlivé projekty už od jejich začátku, což má pro klienty zásadní význam. Zabýváme se územními plány, přípravou výstavby, nákupy, prodeji a pronájmy nemovitostí v České republice, na Slovensku i v zahraničí, rezidenčními a developerskými projekty, rozvojem a regenerací průmyslových nemovitostí, infrastrukturními a PPP projekty ve všech jejich fázích.
Jste také aktivní v legislativní činnosti, váš tým připravoval nový stavební zákon, který má významně přispět k urychlení stavebního řízení.
FK: Chceme být těmi, kteří pomáhají formovat právní řád a přispívají ke zlepšování kvality života i podmínek podnikání, proto se zapojujeme do přípravy potřebné legislativy či pomoci státu, městům, komorám a asociacím. Při tvorbě nových zákonů přinášíme i naši zkušenost s právní úpravou v zahraničí. Cílem nového stavebního zákona bylo zejména reformovat výkon státní správy a odstranit obrovskou míru složitosti při povolování staveb. Jsme přesvědčeni, že v tomto ohledu nový stavební zákon českému stavebnictví jednoznačně prospěje. V oblasti nemovitostí jsme se zapojili také do přípravy novely zákona o urychlení výstavby liniové infrastruktury, kterou odborná veřejnost zvolila Zákonem roku 2018. Podílel jsem se také na přípravě Pražských stavebních předpisů, které Česká komora architektů ocenila Českou cenou za architekturu za mimořádný pokus o významné zkvalitnění výstavby a veřejného prostoru v hlavním městě.
Jak je to v Česku s kvalitou architektury? Vznikají ve veřejném prostoru zajímavé projekty?
FK: Myslím, že se to neustále zlepšuje. Již několik let se věnujeme architektonickým soutěžím, které vnímáme jako správnou cestu, jak si může veřejný, ale i soukromý investor pro svůj budoucí záměr vybrat kvalitního architekta či projektanta. I to je podle nás cesta, jak přispět ke zlepšení urbanismu veřejného prostoru a celkového vnímání potřeby kvalitní architektury. Zajišťujeme komplexní přípravu, organizaci a administraci soutěží, zároveň ale dohlížíme, aby výběr probíhal v souladu se zákonem o veřejných zakázkách. Mnohé projekty, které vzešly z architektonických soutěží, na jejichž přípravě jsme se podíleli, jsou skutečně ambiciózními záměry od renomovaných zahraničních i tuzemských architektů. Organizovali jsme například soutěž na podobu nového pavilonu Univerzity Jana Evangelisty Purkyně či sídla Lesů ČR, pro Správu železnic pak mezinárodní architektonickou soutěž, ve které se vybíral návrh budoucí podoby prvního terminálu pro vysokorychlostní železnici v České republice. Aktuálně připravujeme architektonickou soutěž na novou budovu Vltavské filharmonie pro hlavní město Prahu.
Nezastupujete ale pouze významné developerské společnosti či subjekty veřejného sektoru, ale také privátní klienty. Má tato skupina v oblasti nemovitostní nějaké specifické požadavky?
JH: V průběhu posledních let se postupně mění struktura nemovitostních vlastníků a investorů v České republice. Počet klientů, kteří mají zájem uložit svá aktiva do nemovitostí, neustále roste. Nejde přitom ale zdaleka jen o lidi, kteří v tomto oboru podnikají či dříve podnikali. Stále častěji jsou to investoři, kteří vydělali peníze v jiných oblastech, zejména v průmyslu, ale často i v oblasti IT nebo e-commerce či kryptoměnách, a chtějí je investovat do nemovitostí v Praze a dalších velkých městech. Jejich primárním cílem tedy není podnikatelský zisk, ale dlouhodobá ochrana a zachování jejich majetku a jeho diverzifikace.V poslední době se nejčastěji jedná o investice do prémiových komerčních i rezidenčních nemovitostí, ale i do místních realitních fondů zaměřených například na oblast logistiky. Klientům pomáháme s privátními nákupy, prodeji či pronájmy rezidenčního bydlení nebo investicemi do realitních fondů, a to jak v oblasti právní, tak i daňové. Výhodou spolupráce s námi je mimořádně rozsáhlá síť kontaktů kanceláře. V naší širší skupině už pracuje 300 právníků a manažerů, ta umožňuje i vyhledávání investičních příležitostí pro naše klienty či naopak kupujících pro nemovitosti na prodej včetně velmi diskrétních off-market transakcí. Naše klientela se z podstatné části generuje z klientů kanceláře, kteří nebyli primárně realitními podnikateli.
V centru zájmu už nejsou jen nemovitosti v Praze?
FK: Vnímáme, že investoři stále častěji hledají nové příležitosti v regionech. O velkém zájmu ostatně svědčí i růst cen nemovitostí; v Brně se například ceny bytů zvyšují rychleji než v Praze. Logicky tak roste i poptávka klientů po našich službách přímo v regionech, kde jim jsme schopni poskytnout stejné zázemí a špičkové služby jako v Praze.
JH: Snažíme se také přispívat k rozvoji trhů v regionech, zejména tam, kde máme své pobočky – v Plzni a pak po celé Moravě, především v Brně a okolí. Pravidelně například v Brně pořádáme Real Estate Forum, které se stalo nejprestižnější realitní konferencí na jižní Moravě s účastí cca 180 lidí z řad nejvýznamnějších hráčů na místním trhu a s širokým mediálním pokrytím. Propojujeme zde největší poradenské firmy specializované na nemovitosti s investory a dalšími relevantními subjekty na realitním trhu. Otevíráme nová témata a odbornou diskuzi o aktuální situaci na trhu, vybraných trendech a nových projektech v Brně a jihomoravském regionu. Přispíváme tak k rozvoji nových příležitostí a podporujeme touto výjimečnou akcí marketingově i naše partnery.
Jak může marketing přispět k rozvoji nemovitostního byznysu?
JH: V dnešní době je nejen v oblasti nemovitostí, podobně jako v jiných oblastech byznysu, klíčová právě úspěšná marketingová strategie. O tom, do čeho investor vloží své peníze, rozhoduje často značka anebo příběh, který za konkrétním projektem stojí. Klienti stále více upřednostňují výjimečný design a velkým tématem je i ekologická udržitelnost a celkově odpovědný přístup. Zásadní tak je umět tyto přednosti prodat. To vnímám nejen jako právník, ale také jako investor. Sám jsem proto v oblasti realitního marketingu aktivní, ať už je to v rámci mediální skupiny Premium Media Group s magazíny Estate, Architect+ či Art of Living, které se zaměřují na prémiový segment nemovitostí a špičkovou architekturu, anebo jako podílník ve společnosti Henceforth., jež se specializuje právě na strategie a budování brandů v segmentu real estate.
Zmínil jste udržitelnost. Jak se tento trend projevuje v nových projektech na nemovitostním trhu?
JH: Přechod na udržitelné fungování je už nyní významnou výhodou v byznysu a do budoucna bude i nutností, a to nejen kvůli závazkům vlád v oblasti boje proti klimatické změně a celkové přeměně na uhlíkově neutrální ekonomiku. I banky budou do budoucna čím dál méně ochotné úvěrovat firmy s neudržitelnými modely. Z udržitelného investování se tak stává nový standard. Nemovitosti jsou obecně aktiva s vysokou uhlíkovou stopou, spotřebují hodně energie a přispívají významně k emisím skleníkových plynů. Hrají tak velkou roli ve snahách o environmentální udržitelnost. V souvislosti s tím se zásadně mění požadavky na nové projekty. Realitní podnikatelé a investoři, kteří si toto již uvědomili, jsou tak o krok napřed. Inspirativní je v tomto ohledu například náš klient a strategický partner, skupina Accolade, která vytváří evropské portfolio moderních průmyslových parků šetrných k životnímu prostředí s vysokým podílem revitalizovaných brownfieldů.
Do všech oblastí našeho života také stále více promlouvají digitalizace a inovativní rychlá řešení. Jak se to projevuje v oblasti realit?
JH: Nové technologie a digitalizace přinášejí nové možnosti – blockchain, chytré analytické aplikace, fintech – to všechno mění realitu celého nemovitostního trhu. V poslední době tak vznikla celá řada projektů zaměřených na nová řešení na nemovitostním trhu. V HAVEL & PARTNERS se na technologie zaměřujeme od našeho vzniku v roce 2001, nicméně v oblasti realit vidíme boom až v posledních letech. Do některým start-upů investovaly fondy rizikového kapitálu, které zastupujeme, pro některé pak pracujeme nezávisle na těchto investicích, například mohu uvést společnost Bezrealitky.cz, kterou zná dnes už asi každý, dále pak Upvest zaměřující se na realitní crowfunding anebo UlovDomov.cz, který provozuje inzertní portál a službu Ideální nájemce pro pronajímatele bytů a která v poslední době patří k vůbec nejrychleji rostoucím start-upům. Start-upy dnes pokrývají trh realitních investorů od těch nejmenších, kteří investují v řádech stovek či tisíců, až po ty, kteří se zaměřují na investice v stamilionech.
Soukromý sektor jde v tomto skutečně rychle dopředu. Co ale stát? Nezaostává trochu za touto současnou realitou?
FK: Největší slabinou českého stavebnictví je v současnosti pomalé povolování, které brzdí výstavbu. Nemovitostí je málo a nabídka zásadně zaostává za poptávkou. Pokud dnes chcete stavět, čeká vás obíhání úřadů a nekonečné papírování. Musíte získat až neskutečných 48 razítek. V dnešní digitální době je skutečně alarmující, že toto zatím nejde vyřídit online. Změnu by ale konečně mohl přinést již zmiňovaný nový stavební zákon. Ten počítá nejen se zásadním zjednodušením, ale konečně také s kompletní digitalizací stavebního řízení. Dosud jste museli podávat žádost, k té přikládat desítky příloh a potvrzení. Nově by mělo stačit podat jen jeden návrh, a to na dálku – online. Ačkoli se nyní nad schváleným stavebním zákonem v nové Sněmovně diskutuje, věřím, že digitalizace stavebního řízení je pro české stavebnictví zásadní a politici se na ní shodnou napříč politickým spektrem, protože je to zcela určitě krok správným směrem.
Kdo je kdo
Jaroslav Havel, řídící partner
Řídí nemovitostní tým a spravuje jednu z nejrozsáhlejších nemovitostních klientel na trhu. Patří k ní nejvýznamnější české, slovenské i zahraniční projektantské, developerské a stavební firmy i investoři, banky a subjekty veřejné sféry. Podílel se na desítkách nemovitostních transakcí, zejména akvizic a prodejů významných nemovitostí a jejich portfolií, včetně jejich financování, a účastnil se také řady PPP projektů.
František Korbel, partner
Specializuje se na veřejné stavební právo, veřejnou správu, správní soudnictví a legislativu. Zabývá se rozvojovými projekty měst, územním plánováním, povolovacími procesy a spory. Je členem Legislativní rady vlády. Byl vedoucím autorského kolektivu nového stavebního zákona a obdržel Českou cenu za architekturu za sepis Pražských stavebních předpisů.
