Nakupuje spoluvlastnické podíly, které sceluje, a pak takto ošetřené nemovitosti se ziskem prodává. Maxim Ponomarenko, zakladatel společnosti MI Estate, má však i několik projektů, v nichž takovým nemovitostem sám vdechne nový život. „Nyní chci oživit Popovickou tvrz u Benešova, ale koupil jsem ji se žalobou, která se táhne od roku 2014. Věřím, že se tento dlouholetý spor brzy podaří ukončit a tvrz znovu ožije,“ říká Ponomarenko.
Zakladatel a vlastník společnosti MI Estate a dalších firem, které se zabývají obchodem s nemovitostmi. S myšlenkou obchodování se spoluvlastnickými podíly přišel kolem roku 2016 a záhy v něm nalezl velký potenciál. Je přesvědčen, že investovat do vlastnictví, ať už podílového, nebo spoluvlastnictví, je nejlepší možná investice.
Maxim Ponomarenko
Jak se v posledním roce vyvíjí trh se spoluvlastnickými podíly a je na trhu více příležitostí k nákupu?
V posledním roce se trh se spoluvlastnickými podíly vyvíjí různorodě podle lokality a typu nemovitosti. Obecně lze říci, že zájem o spoluvlastnické podíly roste, což je dáno především větší flexibilitou a nižšími počátečními náklady ve srovnání s tradičním vlastnictvím nemovitostí – celků. Tento trend je nejvýraznější v oblastech s vysokými cenami nemovitostí, kde spoluvlastnictví umožňuje lidem vstoupit na trh, který by byl jinak pro většinu obyvatel nedostupný.
Ve kterých regionech Česka lze nejčastěji spoluvlastnické podíly koupit?
Spoluvlastnické podíly se dají koupit v kterémkoliv regionu České republiky. Pokud chcete začít investovat do spoluvlastnických podílů, doporučuji vždy zvolit podíl v lokalitě, kterou dobře znáte. To vám výrazně pomůže při cenové kalkulaci a k lepšímu investičnímu rozhodnutí. Záleží také na tom, jak daleko jste ochotni za nemovitostí cestovat.
Jak rychle se vám v průměru podaří všechny podíly scelit a s nemovitostí dál nakládat?
Rychlost scelení spoluvlastnických podílů je velmi individuální a další nakládání s nemovitostmi závisí na mnoha faktorech, včetně typu nemovitosti, počtu spoluvlastníků, zda je každý ze spoluvlastníků svéprávný, a zda jsou další podíly zatížené exekucí nebo jinými právními vadami. V průměru může celý proces od získání všech podílů až po další nakládání s nemovitostí trvat několik měsíců až let.
Narazili jste v posledním roce na nějaké nové právní zátěže vykupovaných podílů, nebo je jejich spektrum stále podobné?
Nedávno mě překvapilo věcné břemeno požití. Toto věcné břemeno umožňuje oprávněnému užívat cizí věc a brát z ní plody a užitky, a to včetně mimořádného výnosu. Tato stará věcná břemena, zapsaná před 100 lety, jsou velice zajímavá.
Vlastníkům nemovitostí nabízíte i přímý výkup jejich bytu nebo domu. V čem je to pro ně lepší než klasický prodej přes realitní kancelář?
Realitní kanceláře pracují za provizi. Mnoho realitních makléřů a advokátů neví, jak správně poradit svým klientům, ale my jsme v tomto oboru jednička. V MI Estate se na tuto problematiku přímo specializujeme. Dokážeme nemovitost vykoupit do 24 hodin, včetně zajištění advokátní úschovy, a v tomto případě zaplatíme advokáta, aby za prodávajícím přímo dojel na místo určené prodávajícím. Díky tomu náš klient obdrží peníze okamžitě, bez nutnosti čekání na zdlouhavý prodejní proces, prohlídky nemovitostí a čekání na správného kupce. Disponujeme vlastním kapitálem, který nám umožňuje bez komplikací celý proces uskutečnit. Jsme rovněž vybaveni k řešení prodeje spoluvlastnických podílů zatížených právními vadami, jako jsou věcná břemena, zástavní práva či exekuční příkazy. Zvládáme i situace se spoluvlastníky žijícími mimo Českou republiku, dědické spory a spory mezi spoluvlastníky a také jednáme přímo s Úřadem pro zastupování státu ve věcech majetkových. Každému klientovi poskytujeme individuální přístup, vysvětlujeme možnosti a navrhujeme řešení přizpůsobené jeho konkrétním potřebám.
Dokážete se při přímém nákupu dostat na nižší kupní cenu?
S výkupem spoluvlastnického podílu často přebíráme i problémy s tím spojené, jako je nutnost vyklizení nebo opravy nemovitosti. Nejedná se o prodej celé nemovitosti, ale pouze o podíly, což samozřejmě snižuje její cenu. Proto je při ocenění spoluvlastnického podílu nutné brát v potaz všechny tyto faktory, aby byla cena spravedlivá jak pro kupujícího, tak pro prodávajícího. Vzhledem k těmto okolnostem se snažíme dosáhnout co nejlepší ceny, která odráží stávající stav a budoucí investiční potřeby nemovitosti. Již se mi několikrát stalo, že jsem koupil nemovitost a po převodu vlastnického práva mi přišla výzva ze stavebního úřadu o odstranění stavby.
Zabýváte se také tím, že po nákupu nemovitosti ji zrekonstruujete a následně se ziskem prodáte?
Máme také nemovitosti, které jsme zrekonstruovali, jako jsou byty U Kapitána nebo bytový dům ve Skořenicích. Domlouvání s úřady je však často zdlouhavé a náročné. Naší hlavní činností je scelování spoluvlastnických podílů a následně jim vracíme nový život. Po scelení nemovitosti ji celou prodáme novým vlastníkům, kteří s ní poté nakládají dle svého uvážení. Nyní chci oživit Popovickou tvrz u Benešova, ale koupil jsem ji se žalobou, která se táhne od roku 2014. Věřím, že se tento dlouholetý spor brzy podaří ukončit a tvrz znovu ožije jako místo pro pořádání svateb, oslav a rekreační využití.
Jaký výnos tento byznys model nabízí?
Výnos může být v nižších procentech, ale s kratší návratností, nebo také v řádech několika desítek procent s delší dobou návratnosti.
Na co je třeba si při flipování nemovitostí z pohledu investora dávat největší pozor?
Pokud se budeme bavit o koupi podílu na nemovitosti, je důležité zjistit, zda již dříve nebyla sjednána dohoda o užívání společné věci, ať už písemně, nebo konkludentně, a zda na nemovitosti nebo podílu na nemovitosti není nějaké věcné omezení, které by mohlo přecházet na další nabyvatele – věcné právo. Dále je také důležité ověřit si v insolvenčním rejstříku, zda prodávající není v insolvenčním řízení. Z mé poslední zkušenosti mohu říci, že ačkoliv na výpisu z katastru nemovitostí nebylo uvedeno žádné omezení, prodávající byl ve skutečnosti veden v insolvenčním rejstříku jako dlužník a neměl právo podíl na nemovitosti zpeněžit.
S jakou finanční rezervou v průměru počítáte, když jdete do rekonstrukce nemovitosti, o jejímž technickém stavu nemáte úplně přesné informace?
To je opravdu velmi specifická otázka. Jak jsem uvedl v podcastech, když kupuji nemovitost, nikdy neznám její technický stav. Pokud jste malí investoři s menším kapitálem, doporučuji, abyste si o nemovitosti zjistili více informací.
Dali jste se dohromady s Jurajem Sutorisem a pořádáte mentoringové kurzy, v nichž učíte, jak správně k flipování nemovitostí přistupovat. Proč jste spolu do tohoto projektu šli?
On je Kozoroh a já jsem Rak. I když máme odlišné povahy, skvěle si rozumíme a naše spojení v tomto oboru funguje výborně. Juraj mě před rokem kontaktoval s tím, že se mnou chce udělat rozhovor do své knihy. Když viděl, že v MI Estate tvrdě pracujeme a dosahujeme skvělých výsledků, rozhodl se začít se mnou flipovat. Po několika setkáních, kdy jsme si lidsky sedli, jsme se rozhodli předat své zkušenosti dál a nabídnout ostatním hodnotu a naše znalosti. Nyní tvoříme komunitu.
Jaký je zájem investorů o vaše kurzy a obecně o problematiku flipování?
Zájem je obrovský. O obchodování se spoluvlastnickými podíly se dříve mnoho nemluvilo a lidé o tom neměli ani tušení. Mezi investory se rozkřiklo, jak výnosný a zajímavý druh podnikání to je. Nyní se na nás obrací stovky investorů se zájmem o novou spolupráci a zároveň stávající mentorovaní nechtějí o tuto spolupráci přijít a plánují s námi uzavřít nové smlouvu.
Jaké hlavní zásady se mentorovaným snažíte vštípit?
Zásadou je vždy se snažit domluvit se se spoluvlastníky dříve, než by mohli začít jakýkoliv spor. Z vlastní zkušenosti mohu říci, že k smírnému řešení věci dojdeme se spoluvlastníky v 70 až 80 procentech případů.
Je tento typ podnikání pro každého, nebo musíte mít nějaké speciální předpoklady?
Odpověď na tuto otázku je opět velmi individuální. Záleží na tom, zda vás baví práce s lidmi, máte trpělivost a kreativní myšlení. Speciální předpoklady určitě mít nemusíte. Stačí jen motivace, nějaký kapitál a chuť učit se novým věcem.
Text: Jiří Studený
Foto: Ondřej Pýcha
