Všechny dnes zajímá odpověď na jednu otázku: je stále vhodná doba na koupi nemovitosti?
Já říkám, že ano, protože byty pravděpodobně už nebudou levnější. Není k tomu žádný́ důvod. Historické centrum v Praze je relativně malé, atraktivních čtvrtí je pár. Máme komplikovaný́ metropolitní plán, dlouhé schvalovací procesy nových staveb a výhled, že se na volných plochách bude stavět, je stále dlouhodobý. Když se podívám zpětně, jak u nás rostly ceny nemovitostí a kde jsou dnes v porovnání s jinými evropskými státy, tak tady ještě stále máme ceny, které jsou na polovině, ne-li na třetině jiných evropských metropolí. Problém je spíše ten, že si lidé dnes byty nemohou dovolit. Neřekla bych. Podívejme se na vývoj růstu cen – přesto poptávka stále převyšuje nabídku nových volných bytů, a to nejen v Praze, ale i v krajských městech. Je samozřejmě stále velká část lidí, kteří si koupi vlastního bydlení nemohou dovolit, a to i díky rostoucím úrokovým sazbám. Na tuto situaci reagují skupiny investorů, kteří vytvářejí nájemní bydlení, které má dle mého velký́ potenciál do budoucna a je zajímavou investicí z dlouhodobého hlediska.
Gros vašeho portfolia jsou prémiové nemovitosti. Je po nich stále takový́ hlad jako v minulých letech?
Je a bude. V minulosti ty nejdražší byty v Praze kupovali zejména cizinci, nyní jsou to převážně Češi. V Praze je nabídka prémiových nemovitostí limitovaná – oblíbené lokality jako Ořechovka, Hanspaulka či Troja nabízejí velmi omezenou nabídku domů na prodej. Češi bohatnou a logicky jedna z prvních investic je do vlastního bydlení. Kupují tak často první vlastní nemovitost nebo se stěhují do lepšího, protože chtějí výjimečné bydlení.
Jaká kritéria dělají nemovitost, jak říkáte, výjimečnou?
Výjimečnost dává nemovitosti zejména lokalita, ale také architektura, design nebo příběh, ať už je to byt v historickém centru Prahy, prvorepubliková vila na Ořechovce či chalupa v horách s výhledem na hřebeny. Unikátní nebo prémiovou nemovitostí může být i čtyřicetimetrový́ byt, pokud je na krásném místě a v kvalitním provedení, nebo naopak minimalistická novostavba výjimečná z hlediska moderní architektury a designu. Velký zájem je o velkorysé penthousy v centru Prahy, které mají výměru dvě stě a více metrů čtverečních, kdy klienti očekávají krásný výhled z terasy. Takových nemovitostí je na trhu málo.
V současnosti je stále oblíbenější pořizovat si byt jako investici. Jak by měli lidé takové nemovitosti hledat?
Je důležité nejdříve vyhodnotit záměr a rozhodování ovlivňuje především rozpočet. Je rozdíl, zda hledám krátkodobou spekulativní příležitost, nebo chci takovou nemovitost dlouhodobě vlastnit. Dívala bych se na rozvíjející se lokality jako Vysočany, Modřany, Zličín. Smíchov, Karlín a Holešovice jsou příkladem, jak poměrně v krátké době tyto lokality dostaly nový ráz, lepší občanskou vybavenost, staly se tak atraktivními a „cool“. Ten, kdo tam zainvestoval před deseti lety, tomu se dnes peníze mnohonásobně vrátily.
Prahu v posledních letech zasáhla vlna zájmu o nemovitosti určené k pronájmu, ať už krátkodobému či dlouhodobému. Jsou prémiové byty a domy vhodné i pro tyto účely?
V posledních letech investoři kupovali menší byty, zejména na Praze 1, právě za účelem následného krátkodobého pronájmu, což se ukázalo jako velmi výhodná a výnosná investice. Na druhou stranu se dnes mluví o silné regulaci Airbnb a dalších podobných služeb krátkodobého pronájmu, a to nejen ze strany státu, ale i samotných SVJ. Pokud klient kupuje nemovitost za účelem dlouhodobého držení, tak spíše než velký́ výnos z hlediska třeba i dlouhodobého pronájmu, který́ se na Praze 1 může pohybovat do pěti procent, je tam spíš výhledové zhodnocení vložené investice. Z hlediska výnosu vycházejí lépe nemovitosti, které nejsou v samotném centru, nemají tedy nálepku luxusní nemovitosti. Řekněme v periferních lokalitách nebo u nemovitostí, které jsou dejme tomu střední kategorie, může výnos z pronájmu přesahovat i pět procent. U drahých jednotek nedává smysl poměr ceny za metr čtvereční a možné výše nájmu.
Na český realitní trh se dnes dostává čím dál více typů nemovitostí, ať to jsou zámky nebo horské byty. Je o ně mezi Čechy zájem?
Jejich pozornost čím dál častěji upoutávají historické nemovitosti mimo Prahu. Je to dáno tím, že je kupují nejenom pro své osobní užívání, ale i za účelem podnikání. Typicky jsou to vesnické nebo historické statky, kde je možnost ustájení pro koně. To je teď poměrně vyhledávaný́ artikl. Poslední dobou ovšem zaznamenáváme růst zájmu i v případě vinic a vinných sklípků na jižní Moravě. Češi se ale dívají i po kuriózních nemovitostech, jakými jsou zříceniny hradů. Zájem je i o horské destinace. Oblíbený Špindlerův Mlýn dnes nabízí byty za ceny nad 150 tisíc korun za metr čtvereční.
Jak se klient musí připravit na koupi zámku nebo podobné nemovitosti?
Většina takových nemovitostí vypadá lákavě, ale často jsou před rekonstrukcí. Vždy je důležité zjistit, jestli je to památkově chráněný objekt, nebo zda se nenachází v chráněné oblasti. S tím je spojeno možné komplikovanější a zdlouhavější vyjednávání s úřady. Samotná rekonstrukce musí být citlivější, takže se celý proces může prodražit i prodloužit.
Pokud se člověk rozhodne investovat do nemovitosti mimo Prahu, ale jde mu primárně o byt v krajském městě, na co by se měl připravit?
Řekla bych, že regiony jsou na tom hodně podobně jako Praha, což znamená, že je tam větší poptávka než nabídka. Pokud se podívám třeba na Brno, tak toto město hlásí rekordní ceny novostaveb. Vidíme trend, kdy lidé zvyklí kupovat byty v Praze směřují právě do regionů. Krajská města jsou na metr čtvereční přece jen levnější a to je pro ně atraktivní. Výhodu mají ti, kteří kupují z vlastních prostředků, mohou tak rychle reagovat na omezenou nabídku.
Jaký tam očekávají výnos?
Může být i vyšší než v Praze. To je dáno nižší pořizovací cenou. Ale nedá se říci, že v Praze by výnos byl čtyřprocentní a v Plzni šestiprocentní.
Chodí za vámi i zahraniční klienti, kteří chtějí investovat v českých krajských městech?
Je to stále častější. Jsou to většinou investoři, kteří mají zkušenosti a kupují více nemovitostí. Věnují se hlavně Praze, ale mají v hledáčku několik krajských měst. Je to především Brno, Ostrava, ale určitě také Plzeň nebo Hradec Králové. To všechno jsou města s dobrou infrastrukturou a napojením na letiště. Dalším segmentem jsou také menší města, například Karlovy Vary, kde dlouho dominovali Rusové. A dnes se tam i díky ochlazení z jejich strany začínají objevovat velmi zajímavé příležitosti na nákup nemovitostí. Opět je to krásné a historické město s letištěm, které se bude zvětšovat, a dobrým spojením do Německa. Ceny nemovitostí tam určitě nebudou dlouhodobě stagnovat. Vaše firma je známá tím, že má v portfoliu velké množství zahraničních destinací.
Mají Češi chuť investovat mimo vlast?
Výběr nemovitosti v zahraničí je většinou spojen s životním stylem klienta, pokud tedy nejde o spekulativního investora a chce nemovitost, kterou bude využívat. Koupě nemovitosti v zahraničí je tedy většinou kombinace investičního záměru a emocí. Předpokládá se, že takový byt nebo vilu bude majitel v době nevyužívání pronajímat, takže je důležité podívat se, jestli je v místě nemovitosti dostupný následný servis. Které země byste k investování doporučila? Češi historicky tíhnou k sousedním zemím. Ať už je to Rakousko, kde jde o nemovitosti v Alpách, ale samozřejmě také Chorvatsko, které má moře a Čechům blízkou řeč i mentalitu. V poslední době je ale největší zájemo Španělsko, ať na pobřeží Costa del Sol nebo na Baleárských ostrovech. Je to dáno tím, že je možné takové nemovitosti užívat i mimo hlavní sezonu, protože je v těchto místech celoročně příjemná teplota. Španělsko je navíc bezpečná země a z hlediska legislativy je tam poměrně snadné koupit nemovitost. Velký zájem je stále i o Floridu, kde je to opět dáno podnebím. Tam klientům nabízíme nemovitosti jak pro dlouhodobý pronájem, tak ke koupi. Největší zájem je o Miami, kde se investiční byt s jednou ložnicí v novém projektu hotelového typu u moře dá pořídit za patnáct milionů korun.
Když k vám přijde člověk a má zájem o zahraniční nemovitost, jaké služby mu dokážete nabídnout?
Podle přání a potřeb klienta pro něj uděláme první selekci bez toho, aniž by musel někam odletět. To znamená, že díky našim partnerům ze sítě Sotheby‘s International Realty pro něj vybereme to, co by ho mohlo zajímat. V případě, že řeší financování, tak mu v rámci Evropské unie poměrně jednodušezískáme úvěr. Pokud je to klient, který kupuje například pozemek v Chorvatsku, tak jsme schopni doporučit i celou řadu navazujících partnerských služeb, ať už je to architekt nebo právníci. Takže ještě předtím, než se člověk vůbec vydá na obhlídku konkrétních nemovitostí, má od nás výběr a je vyzbrojen informacemi ohledně celého procesu, který jej čeká. Na místě se ho pak ujme kolega, který v některých zemích dokonce mluví česky a zajistí mu veškerý servis.
Jakou radu byste dala lidem, kteří si chtějí koupit nemovitost v zahraničí?
Vždycky bych doporučila, aby se obrátili na realitní kancelář, ať už v Česku nebo na daném místě. Pokud je to zkušená a profesionální společnost, tak by jim měla omezit riziko spojené s vlastnickými tituly a dokumenty k nemovitosti na minimum. Pokaždé je potřeba ověřit, zdali v nich není nějaká právní vada. Je jasné, že existují státy, kde je nákup jednodušší, a pak země, kde je process komplikovanější. Vždy bych se obrátila na profesionály, protože i když jde o nějaký menší investiční byt, stejně bych si dala pozorna to, abych o svoje finance nepřišla.
