Když se řekne CTP, vybaví se především logistické a průmyslové areály. Nicméně v Brně a Ostravě jste se pustili také do kancelářských projektů. Kdy do vašeho portfolia kanceláře přibyly a proč zrovna v Brně a Ostravě?
CTP je developer průmyslovo-skladových-technologických parků. A park je něco trochu jiného, než co si většina lidí představí pod pojmem logistické centrum. My naše parky stavíme tak, aby to nebyly jen haly napojené na dálnici, ale aby v okolí bylo dost zeleně, zaměstnanci tam měli možnosti ubytování nebo dokonce dostupnou lékařskou péči. První CTPark jsme měli v Humpolci mezi Prahou a Brnem – z toho taky pochází název společnosti – Central Trade Park. Jak jsme postupně expandovali do dalších lokalit, viděl náš majitel obrovský potenciál v Brně.
Proč právě Brno?
Možná jako jeden z prvních dokázal rozpoznat, že je to úžasné město se skvělou infrastrukturou, a vysokou úrovní vzdělanosti, která saturuje poptávku po kvalifikované pracovní síle. Ne nadarmo se o Brně hovoří jako o českém Silicon Valley. Náš první kancelářský projekt Spielberk začal vznikat už v roce 2004, aktuálně je tam zaměstnáno přes 4500 lidí v padesáti firmách. Od té doby jsme se dostali, co se týče velikosti kancelářského portfolia, mezi top tři největší vlastníky kanceláří v Česku.
Plánujete ukousnout něco i z pražského kancelářského koláče?
Kromě Brna a Ostravy máme menší část kancelářských budov i v Plzni a Praze. Nicméně těžiště zůstává v Brně, tam máme tři výjimečné kancelářské projekty: Spielberk, Ponávku a třetí je Vlněna na místě bývalé textilní továrny. To byly všechno strašně zajímavé projekty, které jsme připravovali ve spolupráci s městem. Třeba Vlněna vznikla na brownfieldu, kde jsme revitalizovali celé okolí. Praze se pochopitelně nebráníme, ale spíš by musel přijít opravdu zajímavý projekt většího charakteru. Strategické důvody nás táhnou spíš do Brna nebo do Ostravy.
V pandemii se z většiny kancelářských komplexů stala prakticky ze dne na den „města duchů“. Jak na vás covid dopadl?
Když začal covid, tak jsme pociťovali nervozitu z toho, že nikdo nevěděl, co se bude dít. Na chvíli se sice zastavila poptávka po nových prostorách, firmy zvažovaly, jestli a jaký se objeví nový model práce. Bude se pracovat jen z domova? Bude se pracovat hybridním způsobem? Bude potřeba méně prostoru? Nicméně útlum trval jen pár měsíců, za čas se ukázalo, že klienti chtějí mít zaměstnance v kancelářích a že zaměstnanci chtějí do kanceláří chodit – když ne třeba na celý týden, tak aspoň na část. Pro většinu firem je dnes nějaký hybridní model fungování poměrně normální. Ono je to důležité i pro vytváření firemní kultury, tu z domova prostě nevybudujete. Týmy se potřebují vídat, sdílet nápady, úspěchy, ale i případné chyby a poučení se z nich.
Dokázali jste uzavírat i nové transakce během pandemie?
Nahrává nám, že děláme prémiové věci. Když se podívám na kancelářské projekty, tak třeba Ponávka v Brně je polyfunkční byznys park. Jsou tam maloobchodní jednotky, výzkumná a vývojová centra, k tomu kancelářské budovy a přidali jsme tam i plně vybavené nájemní byty pro mladé profesionály. Díky tomu jsme v kancelářském segmentu dokázali růst i v době, která pro to nebyla zrovna dvakrát příznivá.
Dotkne se nějak vašeho byznysu dění spojené s válkou na Ukrajině?
Situaci pochopitelně bedlivě sledujeme. Obecně si myslím, že to ovlivní situaci na stavebním trhu, protože řada stavařů a stavebních pracovníků je z Ukrajiny a ti se teď musejí v řadě případů vracet domů. Bude to určitě složité, ale paradoxně, našemu byznysu to ublížit nemusí. Víc a víc investorů se pravděpodobně bude snažit relokovat výrobu, svoje zázemí a sklady více na západ a v tomto ohledu může Česká republika hodně těžit ze svojí polohy.
Mnozí experti říkají, že v komerčních realitách byli vítězi covidu průmyslové a hlavně logistické nemovitosti. Jak se to projevilo na výnosech z těchto nemovitostí?
Nerad říkám, že je nějaký vítěz této krize. Určitě se potvrdilo, o čem jsme dlouhodobě přesvědčení, že logistika a výroba jsou páteří hospodářství každé země. Pandemie zvýšila tlak na skladové zásoby, logistiku, distribuci. Pocítili jsme tlak spousty firem, které najednou potřebovaly větší plochu. Pro většinu našich klientů jsme dlouhodobý partner a naše dobré vztahy nám brání, abychom takových situací zneužívali. Třeba tak, že bychom při zvýšené poptávce zdvojnásobovali nájemné. Výnos nijak kvantifikovat nechci, vstupuje do něj spousta dalších věcí – nadstandardně rostou ceny stavebních prací, zdlouhavé jsou procesy k získání povolení ke stavbě. Ale můžu říct, že i tak jsme měli dobré roky a rosteme dál.
Svoje parky máte po celé České republice. Jaké regiony vnímáte jako perspektivní?
V Česku máme asi šedesát lokalit, těch logisticko-průmyslových, k tomu čtyři kancelářské lokality. Jsme rozprostření po celé republice, což CTP dává obrovskou výhodu. Náš generální ředitel Remon Vos už dávno viděl, že regiony jsou pro úspěch firmy klíčové, a to ještě v době, kdy všichni chtěli být jen v Praze. Samozřejmě, že největší poptávka je po plochách v Praze a kolem Prahy, ale Brno za ní nijak nezaostává, Plzeň, Ostrava, Teplice, Ústí nad Labem to jsou všechno města, kde je velký tlak na plochu. Ale kromě České republiky jsme na dalších devíti trzích. Loni jsme vstoupili do Nizozemska, letos do Německa. Naše největší trhy jsou však pořád Česká republika, Rumunsko, Maďarsko, Slovensko. Máme poměrně smělé plány i v Polsku, Srbsku nebo už zmíněném Německu.
Kdo je váš typický klient?
Nejsme úplně standardní developer. Dokážeme obsloužit klienty, kteří chtějí showroomy do 500 metrů čtverečních, mají malé lehké výroby, výzkumná a vývojová centra či výdejny, až po klienty, kteří potřebují big boxy o sto tisících metrů čtverečních. Často děláme i výrobní nebo technologické projekty. Nestavíme jen sklady, ale budovy připravujeme tak, aby klient mohl přijít se svojí technologií a začít fungovat. Jinými slovy klientovi připravíme detailní hardware pro jeho software. Říkáme tomu „plug and play solution”.
U posledního kancelářského projektu, brněnské Vlněny, šlo o revitalizaci brownfieldu s renovací části historických budov textilní továrny. Je to způsob, jak se do lokality a života komunity nějak pozitivně otisknout na delší dobu?
Když stavíme kanceláře, a teď mluvím zase o Brnu, tak společně s místní municipalitou dovytváříme kontury města. Třeba v projektu Vlněna jsme začali stavět budovu I, což je za mě nejmodernější a nejkrásnější kancelářská budova v České republice. Bude to dominanta celé oblasti. K tomu přistavujeme další tři budovy, dvě z nich budou rezidenčního charakteru. Právě Vlněna nabízí skvělé služby včetně restaurace, kavárny, oceněné střešní zahrady, cowork Clubco a řadu zajímavých akcí od jazzových koncertů po letní kino. Ke geniu loci Vlněny přispívá i kompletně zrekonstruovaný neorenesanční Bochnerův palác od architekta Josefa Arnolda z roku 1867. To vše má jistě pozitivní dopad na život komunity. Stejně pozitivní dopad na život lidí ale mají i logistické parky.
Kvůli rozmachu nakupování přes internet?
Když si někdo něco objedná přes e-shop, zpravidla to chce mít doručené co nejdřív. To by nešlo, kdyby zboží nebylo umístěno někde blízko. Chápeme to jako součást kvality našeho života. Přispívá to ke spokojenosti spotřebitelů. Navíc v České republice nemáme jen sklady. Je tady řada hi-tech výrobních areálů, kde se vyrábějí nejmodernější technologické přístroje. Zdaleka už o České republice neplatí, že bychom byli montovnou Evropy, jak se pejorativně říkalo. Díky tomu tady rostou mzdy, je tady spousta vzdělaných lidí. Navíc naše budovy splňují poměrně přísné standardy udržitelnosti.
Vaše budovy mají certifikáty BREEAM na úrovni velmi dobré či vyšší. Zajímají se o udržitelnost budov, kde působí, také vaši nájemci?
Ano, ještě v roce 2019 jsme úspěšně dokončili certifikaci celého našeho portfolia, a to včetně stávajících budov, do nichž jsme investovali desítky milionů korun. U nových projektů jde samozřejmě o BREEAM „Excellent“ nebo „Outstanding“. CTP bylo vůbec prvním developerem logistických a průmyslových budov, který na českém trhu o udržitelnosti začal mluvit a prosazovat ji. Bylo to určitě mnohem dřív než se z udržitelnosti stalo populární téma.
Měl na to vliv i váš holandský generální ředitel Remon Vos?
Rozhodně. Remon je ve spoustě věcí vizionář, stejně jako odhadl potenciál regionů, věděl, že přistupovat k výstavbě udržitelným způsobem bude naprostá nutnost. My nestavíme logistické skladovací haly u dálnice s parkovací plochou pro auta a hotovo. My stavíme logistické a průmyslové parky, které mají přidanou hodnotu. Vždycky v nich budujeme zázemí pro zaměstnance. Pokud je o zaměstnance dobře postaráno, jsou naši klienti spokojení a mohou růst. Ostatně CTP z osmdesáti procent roste díky stávajícím klientům. Od začátku investujeme víc do všeho okolo – do kvality budovy, infrastruktury, udržitelnosti budovy. Navíc objekty, které postavíme, dlouhodobě vlastníme. Čili je hlavně v našem zájmu, aby vydržely co nejdéle. Klidně nainvestujeme o dvacet procent víc do kvality budovy, protože máme spočítané, že se to nám i našim klientům dlouhodobě vyplatí. Zároveň víme, že máme o desítky procent levnější provoz, než je u obdobných standardních budov běžné.
Jakub Kodr (31)
V CTP řídí obchodní aktivity. V oboru průmyslových nemovitostí se pohybuje přes deset let. Vystudoval Vysokou školu ekonomickou v Praze, úspěšně dokončil MBA v oboru nemovitostí a jejich oceňování a je držitelem titulu MRICS. Společnost CTP je největší průmyslový developer v ČR a jeden z pěti největších industriálních a logistických developerů ve střední a východní Evropě
