Trh s byty zásadně ovlivnilo zdražení hypoték a následný propad poptávky. V Praze prodeje nových bytů klesly meziročně o desítky procent. Jak dopadl loňský rok v Brně?
Samozřejmě stávající situace s dostupností hypoték a negativní medializace má na zájemce o bydlení dopad a ovlivnila i dostupnost bydlení v Brně. V loňském roce počet uzavřených prodejů klesl. Předpokládám, že tato situace přetrvá do konce tohoto roku, maximálně do poloviny příštího roku. Nicméně současný stav neznamená, že by klesla potřeba bydlení, ta v Brně neustále trvá a není uspokojena.
Nakolik se přechod od trhu prodávajícího k trhu kupujícího projevil v moravské metropoli v cenách bytů?
Ceny nových výstaveb jsou zatím v průměru na stejné úrovni, jako byly ke konci loňského roku, během kterého jsme však zhruba dvakrát zvyšovali cenu jednotek. V současné době možná dojde ke slevám u nezajímavých projektů, například ve špatné lokalitě, nebo také ke zlevnění starší výstavby. Tyto ceny byly již delší dobu nepřiměřeně vysoké. Co se týká nové výstavby v dobré lokalitě s kvalitním projektem, zde neočekávám snížení cen. Působí proti němu i vysoká inflace, která zdražuje prakticky veškeré vstupy. Vysoké úroky pak prodražují i financování projektů. Postupně tedy dle mého názoru ceny spíš ještě porostou.
Změnila se poptávka i v tom smyslu, že byl zájem o jiný typ bytů než v minulosti?
V současné době se zvýšil počet zájemců, kteří si pořizují bydlení bez využití hypoték, a ti mají především zájem o větší bytové jednotky.
Ovlivnilo ochlazení hypotečního trhu nějak vaši byznysovou strategii?
Ne, předpokládám, že tento stav má pouze přechodný charakter. Potřeba bydlení se v Brně zvyšuje a doposud není uspokojena. Jako univerzitní město s mnoha technologickými i zahraničními firmami je atraktivní, a v důsledku je to patrné i na počtu nově příchozích osob. Například do Jihomoravského kraje podle statistik přichází každoročně v průměru zhruba deset tisíc nových obyvatel. Jedná se zejména o studenty, kdy mimobrněnští po dokončení studia rádi zůstávají v Brně pracovat a žít, a pracovníky zahraničních firem. Nemalou roli v poptávce po bytech ale také sehrává vysoká míra takzvané šedivé rozvodovosti občanů nad padesát let.
Někteří developeři mluvili kvůli úbytku kupujících o posunu k nabídce nájemního bydlení, jiní říkají, že to byznysově vzhledem k výnosům nedává smysl. Vy nabízíte projekty ke koupi i k pronájmu, takže smysl vám to zjevně dává. V čem?
Využití nových objektů bydlení musí dávat ekonomický smysl. V převážné míře je výhodnější jednotlivé jednotky prodávat, než je pronajímat. Výstavba nájemního bydlení je ekonomicky málo výhodná a za současných podmínek a cen novostaveb se u větších projektů spíše nevyplatí. Jsou však specifické případy, kdy naopak tento smysl výstavba má. Většinou se jedná o projekty, kde jsou menší náklady na vstupní investice. U nás jde o tři výstavby nájemního bydlení v Brně, tedy zhruba o sto jednotek. Například je to rekonstrukce bývalého zdravotnického zařízení na nájemní jednotky nebo zástavba ve dvorním traktu a podobně.
Očekáváte na bytovém trhu návrat k boomu předešlých let, který trval zhruba do konce roku 2021?
Pro mne je název boom novinářskou terminologií. Dle mého se nikdy nejednalo o nějaký boom, ale spíše o to, že byly vhodné podmínky pro to, aby si kupující mohli dovolit zajistit svou potřebu bydlení. Ta doposud stále nebyla naplněna a každý rok se navyšuje. Pokud výstavba a prodej nových jednotek poklesne, či se zastaví, neznamená to, že potřeba neexistuje. Problém se jen posunul dále do budoucnosti. Velmi často se také v médiích objevují spekulace o tom, že dříve poptávku navyšovaly takzvané investiční byty. Pokud by tyto jednotky byly zakoupeny a zůstaly neobydlené, pak by to mohlo mít nějaký dopad. U žádných našich projektů se to však nikdy nestalo a tyto takzvaně investiční byty byly vždy obsazeny nájemci. Opět tedy šlo o řešení něčí bytové potřeby.
V Brně působíte už 25 let, není vám tohle město po tak dlouhé době malé?
Pro mne bylo vždy motivací dělat dobrou práci a mít z ní radost. Pokud by se jednalo pouze o stránku ekonomickou, tak bych asi využil příležitostí, které mně byly nabízeny, k realizaci projektů mimo Brno. Celý život však žiji v Brně, které mám rád, znám ho a práce v této lokalitě mě naplňuje. Přesto se angažujeme i v dalších lokalitách, které mně také přirostly k srdci, a to jsou Vysočina a Řecko.
Jakou má toto angažmá podobu?
Na Vysočině jsme zrealizovali již čtyři projekty. Jedná se o kompletní rekonstrukci hotelu Pod Bílou skálou, který jsme si nechali a provozujeme jej, dále pak o rekreační dům, apartmánový dům a posledním projektem, který právě dokončujeme, je celý rekreační areál ve Svratouchu v rozsahu osmnácti apartmánů a šesti rekreačních rodinných domků. V Řecku jsme pak navázali spolupráci s místní stavební firmou a zrealizovali jeden bytový dům, přičemž v rámci této spolupráce zde plánujeme další stavbu charakteru rekreace nebo bydlení.
Nakolik na vás dopadá odklad schválení nového brněnského územního plánu?
Samozřejmě tento administrativní problém má spolu s dlouhým a zatěžujícím procesem povolování staveb velmi negativní vliv, jehož následkem je zdražování staveb, jež nakonec musí zaplatit koncoví uživatelé. Podle našich kalkulací způsobují jenom tyto administrativní složitosti zdražení bytů zhruba o patnáct tisíc korun na metr čtvereční bez DPH v závislosti na projektu. Například Atény mají absolutně daný platný územní plán, který je jednoduchý. Neřeší naše speciality, jako je podrobné určování mnoha různých účelů zástavby, oslunění, osvětlení a tak dále. Řeší jen dva účely – výrobní a nevýrobní využití a pak jasně daný objem, výšku a rozsah vnitřní užitné plochy v závislosti na okolní výstavbě a velikosti pozemku. Také jsou dány jasné podmínky výstavby, které nesmí být porušeny. Pokud kontrola při řízení o užívání stavby zjistí pochybení, následují pro zhotovitele obrovské sankce, jak finanční, tak i zrušení živnosti a další. Proto všichni dodržují závazné předpisy, nikdo se nesnaží najít nějakou cestičku či výjimku. Nám tam povolení výstavby bytového domu trvalo jeden měsíc od podání žádosti a začalo se stavět.
Myslíte, že k odkladu byly opodstatněné důvody, když Brno má prakticky nejstarší územní plán v Česku?
Byly to soukromé individuální důvody a potřeby.
Za sebou máte skoro 40 projektů – kolik to bylo celkem bytů, případně dalších prostor?
Bohužel nemám evidenci o počtech jednotek, jednalo se však převážně o stavby bytových domů, kombinovaných center jak pro bydlení, tak i pro podnikání, dále například dvě nové ulice v Brně či dvě satelitní městečka rodinných domů. Máme určitě tisíce spokojených klientů.
Můžete přiblížit projekty, které aktuálně chystáte nebo stavíte?
V současné době máme v realizaci pět projektů o celkovém počtu zhruba 500 jednotek jak pro bydlení, tak pro podnikání. V Brně jsme zahájili výstavbu dvou prestižních projektů. Jde o Centropolis v centru města v lokalitě dříve známé jako Malá Amerika na Nových sadech a pak o novou městskou dominantu – 17podlažní bytový dům Nad Arboretem v Černých Polích. Dále máme dva projekty, které se týkají nájemního bydlení, jeden bude dokončen v letošním roce a druhý v příštím roce. Na Vysočině pak stavíme zmíněný komplex apartmánů a rodinných domů.
Kdybyste se měl ohlédnout, který dokončený projekt s pýchou ukazujete známým či dětem? Je to AZ Tower, nejvyšší budova v Česku?
Mně se spíše moc líbí komplex Eden v Králově Poli a výstavba rodinných domů v České u Brna. Určitě však sem budou patřit po jejich dokončení i zmiňované projekty Centropolis a Nad Arboretem.
Zaujalo mě, že také dodáváte energie – co vás vedlo k tomuto byznysovému kroku?
To začalo výstavbou AZ Toweru, kde mne napadlo využít vrtaných pilot pro tepelná čerpadla a také místo klasické fasády na jižní straně objektu umístit fotovoltaické panely. Od těch dob se snažíme do našich projektů dávat energeticky racionální řešení a zajišťovat pro ně energie jak z alternativních zdrojů, tak i ze standardních zdrojů.
Na webu se pyšníte řadou ocenění, přicházejí k vám tak nějak sama, nebo o ně usilujete, protože pomáhají v byznysu?
Dříve jsem tomu nepřikládal žádnou důležitost a k ocenění nás vždy někdo přihlásil, například dodavatel stavby nebo projektant. Ocenění AZ Toweru jako deváté nejlepší výškové stavby světa však přišlo nečekaně, bez jakékoliv přihlášky. Na 500 architektů a stavebních inženýrů z celého světa každý rok vytipuje zajímavé výškové stavby, které pak nezávislá mezinárodní komise v Německu posoudí a vybere nejlepší. Když jsme uspěli s AZ Tower, posuzovalo se zhruba 600 výškových staveb.
Když se vrátíme na samotný začátek, vy jste byl profesionální baseballista a hokejista. Developerem jste se stal po konci sportovní kariéry. Co vám dal sport do byznysu?
Samozřejmě hodně. Po revoluci došlo například k tomu, že hokejový spoluhráč z bývalého Ingstavu Brno zrestituoval pozemky, které mně nabídl ke koupi. Kdybych tedy hokej nehrál, asi bych se k tomuto prvnímu projektu nedostal a možná bych dělal něco jiného. Při jednom z prvních developerských projektů mi zase pomohl s financováním spoluhráč z baseballu. Sport však kromě toho ve mně asi také vytvořil pocit zodpovědnosti, spolehlivosti a pracovitosti, to ale neumím posoudit sám, to se spíše takto domnívám.
Spálil jste se někdy podnikatelsky?
To tedy ne. Problémy a tíživé okolnosti nastaly a asi budou nastávat. O tom je také podnikání. Vždy se však vyřešily a všechny projekty byly zdárně dokončeny.
Pořád platí, že ve firmě máte jen pár vlastních zaměstnanců – manažerů pro jednotlivé projekty, a zbytek činností si najímáte?
Ano, toto je pro naši činnost dle mého nejekonomičtější řešení. Zodpovědný a pracovitý menší kolektiv, který má společný cíl a naplno ho prosazuje. K externím činnostem, jako je například realizace staveb, projektování a další, si vždy děláme výběrová řízení a spolupracujeme s externími dodavateli.
Jaké máte byznysové cíle pro následující roky?
Stále dělat zodpovědně svoji práci. Pro následující dva roky se jedná o zdárné dokončení výstavby 500 jednotek a v následujícím roce pak zahájení dalších pěti nových projektů také o celkovém počtu zhruba 500 jednotek. Doufám, že rovněž zahájíme nový projekt v Řecku.
Investujete i jinam než do developmentu?
Co se týká obchodních investic, tak vlastníme a provozujeme hotel na Vysočině a připravujeme investice do zdravotnictví. Kromě toho se věnujeme naší nadaci, která vypomáhá sociálně slabým rodinám, a také podporujeme sport – mimo jiné brněnskou mistryni světa ve střelbě, reprezentantku ve veslování a baseballovou Techniku.
Jiří Maršálek
Vystudoval Stavební fakultu Vysokého učení technického – obor ekonomika a řízení stavebnictví. Do roku 1995 se zabýval realizací staveb, poté se pustil do vlastní developerské činnosti v Brně. Jeho skupina společností Properity má dosud za sebou 40 developerských projektů, které obdržely řadu ocenění.
Do svých 37 let se také aktivně věnoval sportu, konkrétně lednímu hokeji a baseballu. Jako kapitán juniorského hokejového výběru do 17 let hrál na turnaji v Moskvě a byl i účastníkem univerziád a akademických mistrovství. Od šestnácti let nastupoval v seniorské hokejové soutěži. Současně hrál i baseballovou ligu a byl členem reprezentačního týmu. Po ukončení aktivní sportovní činnosti se stal v obou sportech trenérem.
V současnosti už pěstuje pouze rekreační sport, jako je turistika, lyžování, cyklistika. Je ženatý, má dvě děti a čtyři vnoučata.
