Vy se mnoho let pohybujete na nemovitostním trhu. Co všechno se na něm v roce 2022 odehrálo?
Celý úvěrový i nemovitostní trh je ovlivněný dynamickou ekonomickou situací, především post covidovým oživením poptávky a dramatickou situací na Ukrajině. To způsobilo mimo jiné skokový nárůst cen stavebních materiálů a vedlo celkově k vysoké inflaci v České republice i zahraničí. V reakci na vývoj inflace nejprve Česká národní banka až do poloviny roku zvyšovala základní úrokovou sazbu (REPO) až na sedm procent, která je v platnosti od 23. června 2022. A v druhé polovině roku došlo na zvyšování úrokových sazeb Evropskou centrální bankou. Z pohledu úvěrování jsme na průběžný vývoj reagovali už od počátku roku a českým subjektům jsme nabízeli financování v eurech, které bylo podstatně výhodnější než v korunách. Poptávka byla opravdu masivní a i teď, ke konci roku, když ty základní eurové sazby rostou, zájem o tyto úvěry přetrvává.
Jak na toto dění reagoval český nemovitostní trh?
V průběhu roku došlo k citelnému ochlazení českého nemovitostního trhu. Souvisí to především s výrazným zvýšením sazeb, které se promítlo do zdražení hypoték. Během měsíců došlo k propadu zájmu o nákup na hypotéku o čtyři pětiny, přetrvali víceméně jen kupující za hotové. Tento fakt může znamenat určitou odloženou poptávku, která se nastartuje opět s poklesem sazeb přibližně na tři procenta. Zkrátka lidi, co by rádi bydleli ve svém, nyní vyčkávají a zůstávají v nájmu.
A co developeři, jak oni reagují na pokles zájmu?
Developeři zatím byty nezlevňují, nemají důvody. Velké projekty byly z větší části zasmluvněné, k nově vznikajícím projektům ovšem přistupují obezřetně. Nerealizuje se téměř jakýkoliv projekt, který by se realizoval například před dvěma lety, kdy poptávka byla tak silná, že spolkla leccos. Developeři si nyní více vybírají – kvalitnější projekty, zajímavější lokality, zkrátka projekty, o které bude zájem i s omezenou poptávkou. Developeři totiž nemají prostor pro zlevňování, podstatně se jim zdražily stavební materiály. Významnější pokles cen nemovitostí může nastat u starších bytů, ale nevidíme to u nových bytů. Plošně se stále domnívám, že k podstatnému nominálnímu zlevnění bytů nedojde. Jejich cena nějakou dobu neporoste a vlivem inflace tak jejich reálná cena bude klesat. Když se podíváme zpětně, tak v roce 2021 vzrostla cena nemovitostí o 25 procent, letos je inflace téměř 20 procent, čili ono to doběhlo ty nemovitosti. Nebude se však již prodávat za nadnesené ceny a prodávající už si nebudou diktovat tolik jako dřív. Zajisté se objeví zajímavé příležitosti ke koupi, ať pro vlastní bydlení, či na investici. Co se ale týká třeba výstaveb logistických areálů, tady trend jejich budování přetrvává a ve velkém se staví dál.
Co se čeká dál, v roce 2023?
Rozběhnuté projekty poběží dál, nové projekty se také budou realizovat, protože některé jsou dlouhodobě plánované a reálně se budou prodávat až třeba v roce 2024, 2025. Do té doby pravděpodobně inflace klesne, stejně tak úrokové sazby a trh se bude zase oživovat. A developeři budou začínat další nové projekty, protože banky budou připraveny je financovat, samozřejmě s obezřetným přístupem.
Vnímáte ve výstavbě nějaké změny způsobené krizí?
Určitě ano. Nejednou jsme zaznamenali, že u některých nebytových projektů reagují developeři na energetickou krizi tak, že ten projekt ještě poupravili, součástí jsou například tepelná čerpadla či fotovoltaika, které v původním projektu nefigurovaly. V Praze je trend více zahušťovat, ne Prahu ještě více roztahovat, ale to se samotnou krizí úplně nesouvisí. Je to především ku prospěchu věci veřejného prostoru a rozvoji Prahy či třeba i Brna. To, že se revitalizuje a obnovuje, vnímám jako pozitivní trend developerského byznysu, který v Trinity Bank rádi financujeme.
Změnil se přístup bank vzhledem k situaci?
Některé banky od nemovitostního financování ustoupily úplně, některé, včetně nás, se na to díváme realisticky a zhodnocujeme vše, co se na trhu děje. Na každý projekt se díváme optikou každého jednoho klienta, projektu. Banky jsou obezřetnější. U některých projektů například vyžadujeme větší podíl vlastních zdrojů respektive nabídneme nižší úvěr. Projekty, co třeba před dvěma lety dávaly smysl, tak ho nyní třeba nedávají.
Jaký je předpoklad vývoje úroku v eurozóně?
Úroky na euru začaly růst ze záporných hodnot v průběhu letošního roku, nyní už jsou dvě procenta a myslíme si, že to půjde až ke třem procentům. Uvidíme, jak to bude vypadat dál. Pokud by si ke třem procentům dala banka svůj úrok dvě procenta, tak jsme na pěti procentech, a to už pak je otázka, jestli zisk z nemovitosti pokryje tyto úroky. Čili to trochu mění situaci i v těch eurech. A ochlazení nemovitostního trhu bude trvat tak dlouho, dokud úrokové sazby v korunách budou vysoké.
