Česká národní banka zvýšila úrokové sazby už na 5,75 procenta. Loni přitom byly sazby desetinové. Jak tento prudký růst ovlivňuje váš byznys?
V poslední době jsme náš záběr rozšířili o institucionální depozita. Nově také oslovujeme investory do nemovitostí nebo developery, kteří nyní některé projekty přehodnocují a jejich výstavbu posouvají. Mají tak volné prostředky, které při vhodném uložení nesou při nynějších vysokých úrokových sazbách zajímavý výnos. Dokud se sazby pohybovaly kolem jednoho procenta, tak uložení peněz třeba na měsíc nikdo neřešil, teď už nad výnosem firmy přemýšlejí.
U úvěrů, které kvůli krokům ČNB zdražují, jste zaznamenali změny v poptávce?
Rychlý růst úrokových sazeb nám úvěrový byznys samozřejmě komplikuje. Nicméně naše úvěrové zaměření je poměrně úzké. Zaměřujeme se na financování nemovitostí, především developmentu a pronájmové financování. V minulosti jsme si vybírali dobré lokality jako velká města nebo dobře situované logistické parky. Kvalitní developerské projekty unesou i stávající vysoké úrokové sazby. Nicméně počet projektů, které budou dávat finanční smysl, se nyní velmi pravděpodobně sníží.
Nebudou dávat smysl, protože nezískají financování, nebo po nich nebude poptávka kvůli drahým hypotékám?
Na developery tlačí zejména růst nákladů. I když našim velkým klientům, kteří už projekty rozjeli a mají v něm silného generálního dodavatele, se daří udržet ceny od dodavatelů na úrovni, kterou mají zafixovanou ve smlouvách. Jiná situace je u nových projektů.
Nyní stavební firmy mnohdy nejsou schopny cenu zakázky zafixovat, což v minulosti neexistovalo. To dramaticky zvyšuje finanční riziko budoucí výstavby a komplikuje kalkulaci projektů. Developeři si budou více vybírat, kde stavět. Nebude to takový boom, jako v uplynulých letech, kdy do developmentu nastoupili oportunističtí investoři, kteří viděli prostor vydělat i na malém projektu. Velcí developeři, pokud měli třeba vyšší náklady na nákup pozemku, tak při stávajících nákladech takové projekty odloží, protože by nedosáhli na adekvátní marži.
Už jste zaznamenali u svých klientů, že své portfolio přehodnocují?
U developerských projektů byl zájem koncových klientů velký a stále je silná poptávka v předprodejích, pokud je developeři dělají. To se týká hlavně Prahy, kde rezidenční projekty často financujeme. S developery zatím jen vedeme diskuze o budoucnosti a jejich plánech. Vidíme například, že některé projekty, do nichž by ještě loni šli, letos realizovat nezačnou.
Přehodnocují projekty jen proto, že by jim za stávajících nákladů nevycházely, nebo je k tomu nutíte i vy jako banka, protože jim zpřísňujete podmínky pro financování?
Na developerské projekty se dramaticky jinak z pohledu rizika nedíváme. Z našeho pohledu jsou dvě hlavní rizika. Jedno jsou rostoucí úrokové sazby na korunových úvěrech. Druhé jsou rostoucí stavební náklady. Vždy jsme požadovali v developerských projektech určitou projektovou rezervu v průměru pět procent z úvěru. Ta byla odložena pro případ víceprací. Teď jednáme s developery u nových projektů, jestli nemá smysl si tuto rezervu držet vyšší. Pochopitelně se díváme také na bonitu developerské firmy a co je schopna unést. Silná skupina je schopná případné vícepráce nebo navýšení nákladů unést sama.
Uvažujete o zvýšení požadavku na vlastní kapitál, který musí developer do projektu vložit?
Zatím jsme nic takového nezavedli plošně. V Praze jsme dokázali financovat rezidenční projekty až do výše devadesáti procent ceny nemovitosti (LTV). Nestanovili jsme si, že bychom teď měli hranici osmdesát procent. Ale projekt od projektu hodnotíme jeho rizikovost a stává se, že i když dříve bychom šli s financováním až na devadesát procent, tak teď se bavíme o 85 procentech. V některých projektech jsme dřív nepožadovali předprodeje bytů výměnou za nižší podíl financování vůči LTV. Teď i tuto naši politiku přehodnocujeme. Ve výsledku vše povede k tomu, že se budou dělat hlavně ty lepší projekty.
Jak se do toho promítá zdražování hypoték?
Česká bankovní asociace uvádí, že v prvním čtvrtletí klesl objem nových hypoték meziročně o 35 procent. Pořád jsme ale výše než před covidem. Pro investory je významným faktorem také vysoká inflace. Ta na investičních aktivech už proběhla a předběhla tu spotřebitelskou. Nominálně nemají ceny nemovitostí kam klesat. Reálně mohou oslabit na čas, ale pak zase porostou. Takže pro investory, kteří kupovali byty za hotové, pořád nezmizela primární motivace ochránit své peníze i bez vidiny dramatického zhodnocení. Tito investoři budou nakupovat.
Může růst úrokových sazeb u hypoték vést k větší míře nesplácení ze strany domácností?
Loni banky poskytly spoustu nových hypoték, ale s fixací úrokové sazby většinou na pět až osm let. Takže tito lidé mají úrokovou sazbu kolem dvou procent a žádný problém nemají. Vysoké sazby naopak dopadají na lidi, kterým fixace končí. Na druhou stranu tito klienti už mají část hypoték splacených a ceny jejich nemovitostí zároveň za dobu fixace významně vzrostly.
To jim moc se splácením nepomůže.
Nepomůže, ale za tu dobu šly i mzdy a platy nahoru. Takže systematický problém nesplácení zatím ve střednědobém horizontu nevidím a ani ho dramaticky neočekávám. Jediné, co vyšší sazby způsobí, je zrychlení přechodu od vlastnického k nájemnímu bydlení.
Na začátku roku jste začali nabízet také financování v eurech. Byla to reakce na zvyšování českých sazeb?
Nabízíme ho v případech, kdy investor má také příjmy v eurech. Českým klientům to pomáhá konkurovat zahraničním hráčům.
Pro koho jsou úvěry v eurech vhodné?
Třeba u retailových či logistických projektů, kdy nájemci jsou velké zahraniční firmy a jsou zvyklé uzavírat smlouvy v eurech. Podívali jsme se ale také na rezidenční projekty, kde eurové financování má smysl u dlouhodobého pronájmu. Pak si děláme testy, jak odolný projekt je při různé úrovni oslabení koruny, nebo požadujeme, aby například sedmdesát procent nájemníků platilo nájem v eurech. Někteří investoři do nájemního bydlení jsou schopní se s nájemníky domluvit, aby platili v eurech, například s cizinci, kteří mají příjmy v eurech.
Jak velký je zájem o eurové financování?
Poptávka je významná. Máme teď třikrát větší zájem o eurové financování, než jsme letos schopni klientům zajistit. Primárně úvěry v eurech chtějí na akvizice, které vyžadují dlouhodobé financování.
Jsou pro vás investice do nájemních projektů méně rizikové než u developmentu?
U developmentu existuje jedno charakteristické riziko, a sice, že se něco pokazí během výstavby. U hotových projektů určených k pronájmu stavební riziko odpadá. Navíc splatnost úvěru na takový projekt se rozpočítá do dlouhého období. Standardně poskytujeme úvěry až na 25 let, ale umíme dobu splácení prodloužit až na 35 let a tím snížit splátku. Na takové investice je třeba se dívat v dlouhodobém pohledu. Úrokové sazby nezůstanou tak vysoké celou dobu. Navíc poroste hodnota nájemní nemovitosti. Investoři by ale měli být schopni při akvizici vložit do projektu více vlastního kapitálu, aby se snížilo riziko pro banku.
Trendem poslední doby je ESG a udržitelnost, která by se měla promítnout i do dostupnosti financování pro firmy. Zohledňujete tyto parametry při poskytování úvěrů?
Možná by si s kritérii udržitelnost poradil trh sám lépe, než když bude muset dodržovat nějaké byrokratické předpisy. Už teď po zdražení energie dávají smysl instalace solárních panelů, tepelných čerpadel nebo energetické úspory. A firmy do těchto opatření jdou samy i bez nařízení. Jako banka jsme zatím ESG do úvěrového procesu nezahrnuli. U budov financujeme nové developerské projekty nebo rekonstrukce, kde trh sám očekává určitý standard, který je úsporný. Není primárně naší rolí, abychom klienta nutili dát si na dům fotovoltaiku, když mu to nebude dávat ekonomický smysl.
Trinity Bank v posledních letech rychle roste. Jak tento růst ovlivnila pandemie covidu?
Na trhu nemovitostí, kde působíme, se poptávka během covidu nepropadla, naopak rostla, a to jak po rezidenčních, tak rekreačních nemovitostech. Poptávka po logistických službách, a tím i kapacitách, šla významně nahoru. Takže covid nám byznys příliš nebrzdil.
Jaký máte plán dalšího růstu?
Rosteme rychleji, než jsme plánovali. V dalších letech bychom u úvěrů chtěli růst o tři miliardy korun ročně. Pro srovnání, loni jsme narostli o 3,5 miliardy korun. V brzké době překročíme jako banka hranici 90 tisíc klientů, většinu tvoří retailoví klienti. I pro ně připravujeme nové úvěrové produkty. Tam chceme vybudovat další strategický výnosový segment. Loni jsme dosáhli zisku před zdaněním přes 200 milionů korun a letos cílíme nad 300 milionů.
Získali jste nové klienty od Sberbank, která kvůli protiruským sankcím skončila?
Někteří retailový klienti Sberbank k nám po výplatě prostředků z fondu pojištění vkladů jistě přišli, řada klientů Sberbank u nás byla však už dříve díky našim spořicím produktům a ti jen navýšili své úložky. Bavíme se také s několika developerskými klienty, kteří měli schválené financování u Sberbank, ale kvůli konci banky už úvěr nedostali. Těm připravujeme nabídky na financování. S některými korporátními klienty řešíme refinancování nemovitostních úvěrů, které už dříve ve Sberbank měli.
Jiří Vančura (38)
Vystudoval Vysokou školu ekonomickou. Začínal jako analytik a konzultant ve Venture Investors Corporate Finance. Přes dva roky působil v ČSOB, kde měl na starosti restrukturalizace úvěrů malým a středním podnikům. Finančnímu řízení a controllingu se věnoval ve společnosti Halla Visteon Climate Control. V Moravském peněžním ústavu, který se změnil od 1. ledna 2019 na Trinity Bank, pracuje od roku 2015. Ředitelem úseku korporátního a nemovitostního financování se stal v roce 2020.
