V Pentě mají heslo Courage to create – Odvaha tvořit. A pak ještě jedno neoficiální, používané při sportovních kláních: Není důležité zvítězit, ale o kolik. I proto se pouští do složitých projektů, jako je zástavba Florence nebo projekt nové čtvrti nad částí hlavního nádraží, a chce hrát na pražském trhu čím dál větší roli. „V kancelářských objektech jsme už jednička. V rezidencích jsme se rozhodli, že budeme stavět byty ve středním, vyšším a luxusním segmentu. Tam chceme být lídrem trhu, který určuje trendy v architektuře, urbanismu a veřejném prostoru,“ vysvětluje David Musil, zástupce generálního ředitele v Penta Real Estate.
Máte před sebou několik velkých projektů, které mohou výrazně změnit centrum Prahy, ten největší je asi přestavba pražské Florence. Co byste chtěli, aby si lidé, kteří budou za padesát let chodit těmito místy, říkali a mysleli?
Bude fajn, když se tam lidé budou cítit příjemně a budou mít pocit, že tam naše stavby i po padesáti letech patří a že jsou přirozenou součástí toho místa. Ať už to budou budovy, které na sebe budou strhávat pozornost, jako třeba přední fasáda od Zahy Hadid na Masaryčce, nebo to bude nenápadná stavba, kde si v klidu sednete a dáte kávu jako v Desfourské zahradě ve Florentinu. Když se tam budou lidé cítit příjemně, budou tam chtít bydlet, chodit na nákupy a za prací, tak celá část města bude žít. To bude úspěch.
Vznikne na Florenci taková čtvrť?
Má pro to potenciál. Výhodou Penty je, že umíme stavět multifunkční projekty. Je to vidět na Waltrovce. Máme tam bytové domy, viladomy, townhousy, k nim jsme postavili polikliniku, mateřskou školu, ale máme tam i kancelářské budovy a hotel. Postavíme tam ještě školu. Kolem je velký park, původní alej, herní prvky pro děti. Do takového prostoru patří i umění – v tomto případě sochy od Davida Černého. Vznikla tak plnohodnotná čtvrť, kde lidé chtějí bydlet. Atmosféra je tam velmi příjemná. Potkávají se tam lidé z kanceláří, maminky s kočárky, hrají si tam děti. Ne každý developer takové prostředí umí vytvořit.
Projekt na Florenci bude sevřený magistrálou a dvěma nádražími. Může to fungovat podobně jako na Waltrovce?
Může, ale bude to zase trochu jiné. Postavíme tam bydlení, jak nás k tomu zavazuje dohoda s městem. K bytům přidáme kancelářské prostory, obchody, velmi pravděpodobně i hotel, hostel nebo krátkodobé ubytování. Součástí bude i mimořádný veřejný prostor. Zároveň je celá lokalita skvěle dopravně obsloužená autobusy, vlaky, metrem, tramvajemi. Je to nejlepší místo, kde se mohou lidé potkávat a žít.
Podle dohody s městem by 40 procent plochy mělo být věnováno bydlení. Budete se tohoto čísla držet, nebo má lokalita větší rezidenční potenciál?
Bude záležet i na nastavení výnosových měr, výši stavebních nákladů či nájmů. Půjdeme s výstavbou postupně, budovu po budově. Ale podíl bydlení se bude pohybovat mezi 40 až 50 procenty.
Jak se plánuje a připravuje tak velký projekt, jako je zástavba Florence?
Máme nastavený valuační model a urbanistickou studii, která vzešla ze soutěže Florenc21. Ta definuje objekty, které tam vyrostou, a my si do nich projektujeme, jakou budou plnit funkci. K tomu přiřazujeme nákladovou a příjmovou stránku. Díváme se, jak daná budova bude fungovat v rámci celku. Například jaký bude mít případný hotel požadavky na parkovací místa a jestli bude mít pro lokalitu přidanou hodnotu. Všechno počítáme a vyhodnocujeme tak, aby to zapadalo do valuačního modelu i urbanistické studie. Definovat jednotlivé poměry a funkce u takto velkého a komplexního území je poměrně složité.
Když budete stavět v etapách, může se v návaznosti na ekonomický model využití a funkce jednotlivých budov měnit?
Může se to stát. Ale když jdeme nějakým směrem, tak vše projektujeme tak, aby to fungovalo i za tři nebo pět let, kdy získáme všechna povolení. Na změny podmínek ale dokážeme reagovat. Příkladem je zase Waltrovka. Měli jsme tam historickou budovu původní továrny a věděli jsme, že jí svěříme nějakou mimořádnou funkci. Nechtěli jsme z ní udělat kanceláře. Vytvořili jsme si dva možné scénáře, v jednom z nich jsme uvažovali o škole, ve druhém o lékařských ordinacích. Hodně jsme se klonili ke škole, ale nakonec jsme se domluvili s panem doktorem Kolářem a Canadian Medical Care a z budovy se stala poliklinika a lékařský dům.
Jaký bude harmonogram rozvoje celého území od Masarykova nádraží až po ulici Prvního pluku?
Během léta vypíšeme architektonickou soutěž na první část, která má vyšší desítky tisíc metrů čtverečních hrubé podlahové plochy. Půjdeme směrem od Masaryčky ke Karlínu. Takže teď se bavíme o objektech před magistrálou i za ní v místech, kde začíná nynější autobusové nádraží. Na architektonickou soutěž naváže plnohodnotný povolovací proces, což zahrnuje posouzení vlivu na životní prostředí, územní rozhodnutí, stavební povolení. Budeme už v režimu nového stavebního zákona, takže by se celý proces měl zrychlit. Stavět bychom pak mohli začít za tři roky.
Už jste se bavili s magistrátem o kontribucích?
Tato debata nás ještě v podrobnostech čeká.
Půjdete i do ambiciózních architektonických návrhů typu Masaryčky od Zahy Hadid, nebo se budete držet spíše konzervativnější architektury?
Je pravděpodobné, že půjdeme cestou světové architektury, vždy se snažíme přilákat nejlepší světové tvůrce. Chceme, aby tam vzniklo něco mimořádného, stejně jako v případě Masaryčky. Jestli vyhraje návrh známého světového jména, zkušeného českého architekta, nebo mladého šikovného architekta, to ukáže až soutěž.
Jak silné slovo máte ve výběru vítězného architektonického návrhu?
V porotách mají hlavní slovo odborníci, my stojíme v pozadí. Tak to bylo už u urbanistické soutěže Florenc21, kde možná vyhrál návrh, který bychom sami nevybrali, ale nechali jsme si poradit od odborníků, kteří nás upozornili na jeho zajímavé aspekty. Stejně fungovala i architektonická soutěž na dostavbu tzv. Čtvrtého kvadrantu na Vítězném náměstí. I na Florenci půjde o soutěž, která nám může otevřít oči a ukázat něco, co jsme dosud neviděli. Cílem je vybrat řešení, které nejlépe poslouží dané lokalitě, musí ale fungovat i po ekonomické stránce.
Během léta vypíšeme architektonickou soutěž na první část dostavby Florence, která má vyšší desítky tisíc metrů čtverečních hrubé podlahové plochy. Půjdeme směrem od Masaryčky ke Karlínu. Takže teď se bavíme o objektech před magistrálou i za ní.
David Musil
Diskuze s veřejností nad konečnou podobou Masaryčky trvala šest let. Poučili jste se z ní, aby teď běželo vše rychleji?
Některé neziskové organizace umí být hodně hlasité a získají pak větší prostor, než by si zasloužily podle množství lidí, které zastupují. Masaryčka se začala povolovat před sedmi lety. Ale od té doby jsme se výrazně posunuli. Důkazem je, že po soutěži na Čtvrtý kvadrant nám Národní památkový ústav napsal, že to byla správně odvedená soutěž a zvolený přístup byl ukázkou, jak by podobné soutěže měly probíhat. Participace veřejnosti je dnes u našich projektů standardem a odehrává se i v několika kolech. Diskutujeme s různými komunitami. Na Nové Waltrovce jsme se ptali i dětí z mateřské a základní školy, aby nám nakreslily, co by chtěly, aby tam vzniklo. Na 90 procent těchto nápadů jsme do projektu zapracovali, jen hodinky s vodotryskem a zmrzlinový hrad se nám tam už nevešel.
Jak velkou investici si rozvoj Florence vyžádá?
Odhadujeme to na dvacet miliard korun.
Když jste kupovali ČSAD Holding kvůli získání území autobusového nádraží, byly součástí transakce i pozemky a objekty v jiných částech Prahy. Už víte, co s nimi budete dělat?
Rozdělili jsme je do tří skupin. Jsou v nich projekty, které budeme rozvíjet, projekty, které zatím budeme jen držet, a projekty, které prodáme. Ty jsou pro nás malé nebo v nich nevidíme možnosti budoucího rozvoje. Zmínit můžu třeba hotel Perla, což je dobře fungující hotel, u kterého ale nevidíme příležitosti pro další development. S konsolidací našeho portfolia jsme už začali v uplynulých měsících. Chceme ji dokončit během letošního roku.
Na Florenc by měl navázat projekt nad hlavním nádražím. Jak vás napadlo zastřešit část nádraží a postavit nad ní novou čtvrť?
Kolejová doprava má úžasnou vlastnost, že do jednoho místa přiveze spoustu lidí. Na druhou stranu koleje vytvoří ve městě bariéru. Praha 2 a Praha 3 jsou nádražím odděleny od centra. Už když jsme kdysi vstupovali do projektu Churchill I, tak jsme získali i historickou smlouvu, která zástavbu nad částí nádraží umožňovala. Máme možnost, při zachování krásy a dominantnosti hlavní nádražní budovy, město zase propojit. A využít i toho, že lidé mohou přijet na hlavní nádraží, tam pracovat v kanceláři a odpoledne zase sednout do vlaku a jet domů. Když budu mít pracovní příležitosti kolem hlavního nádrží, tak můžu bydlet v Kolíně, Kutné Hoře nebo Berouně. Cesta bude trvat stejně dlouho jako autobusem a metrem ze Zličína.
Chce to ale odvahu, protože stavět na klasickém brownfieldu je jednodušší než nad kolejemi?
Penta nemá náhodou moto Courage to create. Marek Dospiva a celý náš tým chce dělat mimořádné a složité stavby.
Budou ekonomicky vycházet?
V jiných velkoměstech takové stavby ekonomicky fungují, atraktivita lokality je tak mimořádná, že tam můžete mít prémiové nájemné a prémiové požadavky na hotely i bydlení. Je třeba teď vést diskuzi se všemi zainteresovanými subjekty, jako je hlavní město Praha, Správa železnic, České dráhy nebo ministerstvo dopravy. Byla by škoda, kdyby se projekt v rozumném časovém horizontu neuskutečnil.
Kdy by se tato diskuze mohla zhmotnit v urbanistickou soutěž?
Bude dobré, když diskuzi zahájíme letos. O konkrétnějším harmonogramu bych nechtěl nyní spekulovat. V té lokalitě se sbíhá několik velkých infrastrukturních projektů, nové metro, tunely pro regionální vlaky, zklidnění magistrály. Zdaleka nejde jen o náš projekt.
Při pohledu na mapu Prahy to vyznívá, že máte rádi místa s kolejemi. Jak to vypadá s vaší částí bývalého nákladového nádraží na Žižkově?
Ještě jsme scelovali některé pozemky. Na části máme vyhovující územní plán, takže můžeme začít stavět. Pokud vše dobře půjde, mohli bychom zahájit výstavbu v příštím roce.
Ještě jsme scelovali některé pozemky. Na části máme vyhovující územní plán, takže můžeme začít stavět. Pokud vše dobře půjde, mohli bychom zahájit výstavbu v příštím roce.
Změna územního plánu je složitá v tom, že zahrnuje několik developerů, kteří nejdříve musí podepsat kontribuční smlouvy. Každá smlouva je trochu jiná.
Vy ji podepsanou máte?
Na větší část území už ji podepsanou máme. U malé části čekáme, až na smlouvu přistoupí Hlavní město Praha. Smlouvu s městskou částí už máme podepsanou z podzimu loňského roku.
Půjde jen o finanční kompenzaci, nebo i o nefinanční plnění?
Je tam finanční i nefinanční plnění v hodnotě okolo 100 milionů korun. Vznikne tam velký jednohektarový park, o který má zájem městská část.
Text: Jan Stuchlík
Foto: Ondřej Pýcha
